【文章內(nèi)容簡介】 項(xiàng)目合作協(xié)議》以及《個(gè)人購房 擔(dān)保借款合同》，并在合同上約定，銀行為開發(fā)商開發(fā)樓盤的購房人發(fā)放住房按 揭貸款，而開發(fā)商在銀行開立保證金專戶，并按著發(fā)放貸款余額的一定比例存入 保證金，為銀行的按揭貸款提供擔(dān)保。當(dāng)購房借款人取得房地產(chǎn)證，并辦妥以銀 行為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)后，銀行將保證金賬戶中的對應(yīng)保證金退還給開發(fā) 商。在此期間內(nèi)，若購房借款人未按合同約定按期還本付息的，由開發(fā)商代為償 還，銀行有權(quán)直接從保證金賬戶中扣劃相關(guān)款項(xiàng)。按揭貸款保證金的意義 按揭貸款保證金擔(dān)保為銀行的按揭貸款提供了第二還款來源，對于維護(hù)銀行 的資金安全具有重要意義。按揭貸款的背景 90 年代初，中國引進(jìn)了“按揭”。一時(shí)間，房地產(chǎn)開發(fā)蔚然成風(fēng)，商品房銷 售火爆，許多普通老百姓因此圓了住房夢。就在房地產(chǎn)市場一片欣欣向榮的同時(shí)，“按揭”風(fēng)險(xiǎn)所帶來的種種負(fù)面效應(yīng)也接踵而至，受此影響的，包括購房人，包 括貸款銀行，當(dāng)然，也包括房地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)?！鞍唇摇苯档土速彿块T檻，從而在一定程序上刺激了房屋需求量的進(jìn)發(fā)，開 發(fā)商受益匪淺。但是不可否認(rèn)的是，開發(fā)商也潛移默化地被“按揭”風(fēng)險(xiǎn)所影響，風(fēng)險(xiǎn)來源于市場，來源于購房人，也來源于貸款銀行。開發(fā)商在按揭貸款中的風(fēng)險(xiǎn) “按揭”猶如一把雙刃劍，雖然為開發(fā)商回流資金提供了一臂之力，但是其 中的風(fēng)險(xiǎn)也已經(jīng)點(diǎn)點(diǎn)滴滴滲透于開發(fā)商的房屋銷售過程中。在購房人沒有取得房 屋所有權(quán)證之前，因?yàn)楦鞣N復(fù)雜的情況，銀行隨時(shí)可能要求開發(fā)商提供連帶保證 責(zé)任，因而引發(fā)的各方風(fēng)險(xiǎn)也會接踵 而至。連帶保證責(zé)任風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商在“按揭”中最大的風(fēng)險(xiǎn) 就在于承擔(dān)連帶保證責(zé)任。該風(fēng)險(xiǎn)也 可謂一切風(fēng)險(xiǎn)之源頭，一切風(fēng)險(xiǎn)也皆 因之而生。所謂“連帶保證責(zé)任”，就是作 為被保證人的購房人，一旦不履行還 款義務(wù)，無論是惡意，還是善意，此 時(shí)，作為受益人的銀行可以要求購房人承擔(dān)還款義務(wù)，不僅包括本金，還包括利息、逾期利息、違約金，并承擔(dān)違約 責(zé)任，也可以要求開發(fā)商履行還款義務(wù)及違約責(zé)任。體現(xiàn)在訴訟中，銀行可以起 訴購房人和開發(fā)商，也可以單獨(dú)起訴開發(fā)商?；刭忥L(fēng)險(xiǎn) 同樣是購房人逾期還款的違約行為，回購義務(wù)要求開發(fā)商按照《商品房買賣 合同》約定的價(jià)款從購房人手中購買房屋，此時(shí)，開發(fā)商要出兩筆錢，一筆是購 房人的首付款，一筆是按揭銀行的貸款本金以及利息等?？梢钥闯觯刭彽慕Y(jié)果使得房屋交易行為回溯到?jīng)]有交易之前，按揭銀行收 回了貸款，購房人喪失了房屋，開發(fā)商痛苦的要從口袋里往外掏錢。追償風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任和回購責(zé)任的結(jié)果是開發(fā)商代購房人承擔(dān)了應(yīng)向按 揭銀行承擔(dān)的付款責(zé)任。因此，開發(fā)商有權(quán)在承擔(dān)責(zé)任之后，向購房人追償，彌 補(bǔ)自己的損失。開發(fā)商追償所能采取的方式有兩種，其一，開發(fā)商要求購房人賠償開發(fā)商承 擔(dān)保證責(zé)任或回購責(zé)任的損失；其二，開發(fā)商解除商品房買賣合同，收回房屋。而這兩種方式均無保證措施，完全依賴法院判決和購房人的配合。開發(fā)商按揭風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因購房人的原因(1)購房人未獲得貸款 購房人在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，能否獲得按揭貸款銀行的借 款還是未知數(shù)。一旦購房人簽訂了《商品房買賣合同》，但卻沒有獲得貸款，而 購房人又無力一次性付款時(shí)，通常都要求解除《商品房買賣合同》，對開發(fā)商而 言，喪失了一次資金回流的機(jī)會，也因此浪費(fèi)了時(shí)間成本。(2)購房人不能按期償還貸款 購房人由于個(gè) 人原因無力償還借 款，或者惡意違約，不按期還 款，是開 發(fā)商承擔(dān)連帶保證 責(zé)任的直接導(dǎo)火 索。按揭貸款銀行 在無法追索購房人 違約責(zé)任的情況 下，會欣然要求開 發(fā)商承擔(dān)連帶保證 責(zé)任，或者回購房 屋。即便是按揭銀 行可以追究購房人 的違約責(zé)任，但是 比較而言，直接追 究開發(fā)商的連帶保證責(zé)任，并很方便的從保證金帳戶中扣取購房人所欠借款和違約金，對按揭銀行 而言有更大的吸引力，也更能保障銀行的利益。(3)購房人拖延辦理房產(chǎn)證 開發(fā)商的保證責(zé)任期限截止于購房人取得房屋所有權(quán)證，辦理完畢房屋抵押 登記手續(xù)。因此，購房人能夠取得房屋所有權(quán)證是開發(fā)商解除擔(dān)保責(zé)任的關(guān)鍵。但是，購房人何時(shí)能夠取得房屋所有權(quán)證，取決于開發(fā)商，購房人，政府房 屋管理部門等多方的因素。開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證辦理遲延，可能會導(dǎo)致購房人取得 房產(chǎn)證的時(shí)間拖延；購房人可能由于不愿意繳納契稅和公共維修基金而拖延辦理 房屋所有權(quán)證，或者看到房屋價(jià)格跌落想退房，在主觀上抗拒辦理房屋所有權(quán)證； 政府部門效率低下也會導(dǎo)致房產(chǎn)證辦理的拖延，這些因素都在無形之中延長了開 發(fā)商的保證責(zé)任時(shí)間。按揭銀行的原因(1)未按按期放款或未按購房人的要求放款 開發(fā)商往往都不會書面約定按揭銀行的放款時(shí)間，而由按揭銀行根據(jù)自身的 辦事程序來具體確定。因此，現(xiàn)實(shí)中就存在按揭銀行故意拖延放款，或者任意變 更放款條件，導(dǎo)致購房人本來符合放款條件，而又變得不符合，或者購房人實(shí)際 獲得貸款與購房人之前要求的有所不同。資金鏈?zhǔn)情_發(fā)商的生命鏈，從銀行處獲取購房人的貸款，往往都被開發(fā)商列 入資金回收計(jì)劃中，并成為資金運(yùn)作過程中不可或缺的一部分，一旦銀行拖延或 者拒絕放款，資金鏈斷裂給開發(fā)商造成的困境就可想而知。(2)怠于行使解除權(quán) 在《借貸合同》中約定，對連續(xù) 3 個(gè)月不還款或一年內(nèi)累計(jì) 6 次逾期還款的，按揭銀行有權(quán)解除《借貸合同》。但按揭銀行并不急于行使解除權(quán)，這是因?yàn)椋獬龣?quán)行使的后果是按揭銀行將直接面對購房人，這種正面沖突費(fèi)時(shí)費(fèi)力，且很 難取得效果。相反，不行使解除權(quán)，按揭銀行有權(quán)直接要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，從而直接劃扣保證金帳戶資金，迫使開發(fā)商去督促購房人履行還款義務(wù)。開發(fā)商的對策在《按揭合作協(xié)議》中盡量爭取不承擔(dān)保證責(zé)任 開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任是