【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 放松調(diào)控的政策出臺(tái)，馬上會(huì)被叫停，而此次地方政策出臺(tái)后，并沒(méi)被叫停。從目前來(lái)看，隨著呼和浩特確認(rèn)取消限購(gòu)、以及沈陽(yáng)、寧波為代表的城市在執(zhí)行層面對(duì)限購(gòu)政策的大舉放松，逐步得到中央默許，預(yù)計(jì)后期將有更多城市跟進(jìn)效仿，政策微調(diào)2也將成為趨勢(shì)。這也符合年初國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出，針對(duì)不同城市情況進(jìn)行分類調(diào)控。供應(yīng)量或?qū)⒂兴陆怠Ｉ习肽曜≌?yīng)達(dá)到近5年最高，但成交量同比下降，隨著開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存量的增加，樓盤去化速度的放緩，預(yù)計(jì)下半年上市量將與上半年持平或略有下降。主要原因：一是受青奧會(huì)影響，在建施工單位停工一月勢(shì)必導(dǎo)致下半年局部樓盤新開(kāi)工及在建施工進(jìn)度有所放緩，影響樓盤上市節(jié)奏；二是市場(chǎng)環(huán)境逐步趨冷，雖然市場(chǎng)中潛在供應(yīng)仍然較為充足，但在開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)不看好的 2 目前政策微調(diào)較多采用的類型包括公積金政策放松、放寬購(gòu)房落戶、價(jià)格下調(diào)干預(yù)等。/ 14情況下，將會(huì)自行控制樓盤上市節(jié)奏，為達(dá)市場(chǎng)供需平衡，或?qū)p緩上市量，或者推遲上市。住宅以價(jià)換量或?qū)⒓铀?。雖然上半年以各種方式打折促銷的樓盤在明顯增加，但據(jù)調(diào)研，除小部分樓盤價(jià)格確實(shí)有所回落以外，大部分樓盤的優(yōu)惠幅度依然較小。但預(yù)計(jì)這種現(xiàn)狀或?qū)⒏淖?，下半年開(kāi)發(fā)企業(yè)以價(jià)換量或?qū)⒓铀?，降價(jià)項(xiàng)目數(shù)量，以及項(xiàng)目降價(jià)的幅度都或?qū)U(kuò)大。主要原因：一是若下半年市場(chǎng)沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)，對(duì)于資金緊張的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)銷售是回籠資金最快的方式；二是隨著部分項(xiàng)目以價(jià)換量達(dá)成效果，或帶動(dòng)其他高存量區(qū)域及樓盤跟進(jìn)；三是在銷售指標(biāo)的壓力下，上市房企下半年的降價(jià)促銷力度或?qū)⒓哟?。二手住宅量?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)下跌。2014年上半年，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者觀望氛圍逐漸濃厚，二手住宅成交也開(kāi)始回落，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)。預(yù)計(jì)下半年，二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)下跌仍將持續(xù)，主要原因：一是由于二手房?jī)r(jià)格調(diào)整幅度遠(yuǎn)小于新房市場(chǎng)的降價(jià)促銷，隨著新房市場(chǎng)以價(jià)換量項(xiàng)目的增加，導(dǎo)致二手房需求被分流。二是部分需求在2013年已經(jīng)被透支，導(dǎo)致今年市場(chǎng)整體需求不足。而價(jià)格方面，根據(jù)前幾輪調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，二手房?jī)r(jià)格調(diào)整主要是受新房降價(jià)帶動(dòng)，預(yù)計(jì)隨著下半年新房市場(chǎng)出現(xiàn)的實(shí)質(zhì)性降價(jià)，將會(huì)帶動(dòng)二手住宅價(jià)格的進(jìn)一步下調(diào)。/ 14（二）需要關(guān)注的主要問(wèn)題一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題的變化情況金融信貸支持定向?qū)捤?，剛需份額得到保證。一季度，銀行優(yōu)先滿足二套房貸款需求，剛需購(gòu)房貸款配額受到擠壓。二季度此種情況有所緩解，政策方面，5月12日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉士余在住房金融服務(wù)專題座談會(huì)上表示，要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，科學(xué)合理確定首套房貸款利率水平，加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范。隨后的兩個(gè)月之內(nèi)，央行兩次“定向降準(zhǔn)”，貨幣政策定向?qū)捤?。根?jù)人行提供數(shù)據(jù)，個(gè)人住房貸款保持近年來(lái)較高增長(zhǎng)水平，同時(shí)放款速度變快，據(jù)工行反映，目前放款周期在1個(gè)月左右。二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題一是全國(guó)市場(chǎng)整體下行趨勢(shì)壓力已傳導(dǎo)至南京。近期，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整跡象明顯，部分城市出現(xiàn)樓盤大幅降價(jià)的現(xiàn)象。南京房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)也有轉(zhuǎn)化信號(hào)，二季度特別是6月份，南京樓盤去化速度明顯放緩，樓盤去化率同比回落，例如江北板塊的旭日上城項(xiàng)目，%，%。6月份，反饋客戶來(lái)訪量下降的企業(yè)占到80%，認(rèn)為下月當(dāng)?shù)厣唐贩夸N量將略有下降的企業(yè)占到60%。二是涉房矛盾糾紛事件導(dǎo)致政府維穩(wěn)壓力加大。購(gòu)房者/ 14信心持續(xù)疲弱、累計(jì)可售面積持續(xù)增加以及房地產(chǎn)成交量的持續(xù)下滑，或?qū)?dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈緊張。為緩解資金壓力，開(kāi)發(fā)企業(yè)將采取降價(jià)等多種策略拉動(dòng)銷售，而降價(jià)將會(huì)導(dǎo)致已購(gòu)房者的不滿，從而引發(fā)一系列涉房群體性事件，如上半年發(fā)生的新城以及中海的房地產(chǎn)項(xiàng)目因降價(jià)引起購(gòu)房者維權(quán)的事件，這些群體性事件將會(huì)增加市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，進(jìn)而增大政府維穩(wěn)壓力。三是土地市場(chǎng)逐步降溫。上半年土地成交面積同比雖然增長(zhǎng)明顯，但成交樓面價(jià)同比下降24%，環(huán)比下降68%，且溢價(jià)率較高地塊基本集中在第一季度，第二季度僅三塊地塊溢價(jià)成交，最高溢價(jià)不超過(guò)10%，政府的土地收益受到明顯影響。另外，今年成交的部分地塊樓面地價(jià)大大低于前期成交的同質(zhì)地塊，這將對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不確定性影響。如位于浦口珠江鎮(zhèn)的G38地塊出讓樓面地價(jià)4403元/平方米，而去年正榮競(jìng)得的周邊地塊樓面地價(jià)達(dá)到7900元/平方米，地價(jià)降低79%。四是部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況需要關(guān)注。通過(guò)對(duì)重點(diǎn)企業(yè)的走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)觀望趨勢(shì)濃厚，上市公司受半年報(bào)和指標(biāo)任務(wù)壓力，采取多種降價(jià)促銷手段，引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期變化，而降價(jià)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致已購(gòu)房者的不滿，從而引發(fā)一系列涉房群體性事件產(chǎn)生。受信貸周期變長(zhǎng)影響，企業(yè)大量預(yù)售資金被占?jí)?，?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，部分大型企業(yè)因按揭被占?jí)旱馁Y金規(guī)/ 14模達(dá)到1~4億元，平均周期4~6個(gè)月，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性缺血。延期交付數(shù)量增多，城區(qū)延期交付的項(xiàng)目已達(dá)26個(gè)，以華光房地產(chǎn)、盈嘉房地產(chǎn)為代表的項(xiàng)目已引發(fā)集訪群訪，造成社會(huì)不穩(wěn)定。五是新聞導(dǎo)向產(chǎn)生反向助推效應(yīng)。今年以來(lái)，“唱衰”樓市論不絕于耳，全國(guó)范圍內(nèi)新聞導(dǎo)向出現(xiàn)了明顯的針對(duì)性、表態(tài)性態(tài)度，助推市場(chǎng)反向運(yùn)行。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)變化原因分析一是受整體宏觀經(jīng)濟(jì)減速影響，房地產(chǎn)業(yè)增速放緩，行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，多個(gè)城市銷售縮水明顯，庫(kù)存量上升，市場(chǎng)下行壓力也傳導(dǎo)到南京，銷售數(shù)量較去年同期有所下滑；二是受青奧會(huì)停工一個(gè)月以及房企資金量不充裕的影響，多數(shù)房企上半年加大上市量以快速回籠資金，消費(fèi)者可選擇性的產(chǎn)品增多，市場(chǎng)逐步向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化；三是受媒體“唱衰”影響，一些表態(tài)性、針對(duì)性觀點(diǎn)助推市場(chǎng)反向運(yùn)行；四是房企半年報(bào)沖擊銷售業(yè)績(jī)，部分大型房企以價(jià)換量行為顯著，促銷、優(yōu)惠幅度加大，觀望情緒變濃，樓盤去化速度明顯放緩。（四）南京市新建商品住宅銷售價(jià)格月度同（環(huán)）比指數(shù)變化情況南京市是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局價(jià)格監(jiān)控的70個(gè)大中城市之一。2014年6月，南京新建商品住宅價(jià)格同、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步進(jìn)入下行調(diào)整的周期（如/ 14圖所示）圖1 2006年以來(lái)南京市新建商品住宅銷售價(jià)格月度同（環(huán)）比指數(shù)變化情況三、下一步工作建議當(dāng)前，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高度敏感期，出現(xiàn)了一定的調(diào)整信號(hào)，隨著下一步樓盤去化速度的放緩，購(gòu)房者觀望情緒的加重，市場(chǎng)下行壓力猶存，如部分區(qū)域已出現(xiàn)供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)、市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩等風(fēng)險(xiǎn)，因此，下一步要重點(diǎn)把握好以下幾個(gè)方面：（一）密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)變化，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家政策措施以及周邊城市出臺(tái)政策的研究，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制，針對(duì)出現(xiàn)的情況，強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng)，加大住建、土地、地稅、金融、統(tǒng)計(jì)等部門的信息共享和深度合作，進(jìn)一步提高監(jiān)測(cè)效率和精準(zhǔn)度。（二）合理安排土地供應(yīng)的節(jié)奏和規(guī)模，圍繞今后五年全市商品住宅供地年均500公頃以上的目標(biāo)，進(jìn)一步做好土地供應(yīng)工作，細(xì)化土地市場(chǎng)供應(yīng)計(jì)劃的任務(wù)分解，保持土地/ 14市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定有序。按照規(guī)劃引導(dǎo)、分區(qū)統(tǒng)籌的原則，充分考慮區(qū)域?qū)嶋H情況的多樣性，合理安排90平米以下套型住宅用地的供地區(qū)域、規(guī)模以及比重。（三）繼續(xù)增加中