淄博房地產開發(fā)市場運行情況分析報告(編輯修改稿)
2024-08-28 19:42 本頁面
【文章內容簡介】 費者的購買能力提出更高要求，但由于我市房價總體水平不高，大部分消費者首付壓力仍在可承受范圍內，市場銷售并未受到明顯影響。㎡，%。同時，我市絕大多數開發(fā)企業(yè)對市場前景也較為看好，加之資金鏈較為寬松，投資力度較大，%。三、市場運行中存在的主要問題及原因（一）部分樓盤價格增長偏快。2010年，部分位于城市黃金地段和擁有優(yōu)質教育資源的中高檔在售樓盤價格增長較快，給社會公眾心理造成強烈的通漲預期，極易引起改善性和投資性需求的跟風追漲。主要原因：一是開發(fā)建設剛性成本增長較快。去年以來，土地出讓成交價格普遍大幅提高，建安、配套、人工等費用持續(xù)上漲，勢必帶來開發(fā)建設剛性成本的明顯增長。二是高品質樓盤供求矛盾突出。隨著居民收入增加以及消費理念的轉變，對高品質住宅項目需求呈顯著增加趨勢，而市場能夠提供的位置好、品質高、配套設施完善的樓盤數量有限，必然帶來高品質樓盤銷售價格的提高。三是“學區(qū)房”拉動房價。由于教育資源分布不均衡，隨著城鎮(zhèn)家庭對子女教育的日益重視以及“劃片入學”政策的推行，部分擁有優(yōu)質教育資源的“學區(qū)房”價格自然要高于其他項目。（二）改善性需求提前入市，投資性需求顯著增多。前幾年，我市商品住房價格一直不高，增長緩慢，市場需求以自住和改善性為主，投資性需求較少，投機性需求幾乎沒有，市場發(fā)展總體較為平穩(wěn)。隨著2009年以來房價的快速上漲，加之銀行信貸利率較低、物價上漲較快，又缺少其他更好的投資渠道，部分有一定經濟實力的城鎮(zhèn)居民為實現住房條件的改善和持有貨幣的保值增值，主動提前加入到購房行列。我市外來人口增長相對緩慢，商品房消費仍以內需為主，但改善性需求的提前入市和投資性需求的大量增多，雖然在一定程度上刺激了房地產市場的發(fā)展，也造成了房地產市場的虛假繁榮和一定階段供求矛盾突出。2010年我市商品房市場供應量大大超過以往，但仍明顯供不應求，主要原因就在于此。（三）單位團購住房明顯增多，不利市場發(fā)育。1998年國家住房制度改革取消單位福利分房，實行住房貨幣化的新政策后，我市大部分機關、事業(yè)單位和效益較好的企業(yè)已經通過團購基本解決了職工首套住房問題。但是從2009以來，單位團購住房現象又呈明顯增加趨勢。由于價格優(yōu)惠幅度較大，升值潛力明顯，絕大多數團購單位職工積極購買，除少部分為自住和改善性需求外，大部分購房目的是投資，擠占了有限的市場資源。還有一些職工通過私下交易轉讓團購資格從中牟利，擾亂了正常房地產市場秩序。開發(fā)企業(yè)運作單位團購住房，既是一種促銷手段，也是一種融資手段，單位團購普遍存在違規(guī)提前收取購房資金的問題，潛藏的市場風險不容忽視。同時，相對較低的團購價格在一定程度上減少了國家稅費收入。（四）房地產開發(fā)經營行為不規(guī)范問題依然存在。近年來，我市房地產市場秩序經不斷整治逐年好轉，但仍有部分企業(yè)受利益驅動、法律意識淡薄影響，開發(fā)建設手續(xù)不全既開工
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