【文章內(nèi)容簡介】 用設(shè)施用地】是指自來水廠、泵站、污水處理廠、變電（所）站、煤氣站、供熱中心、環(huán)衛(wèi)所、公共廁所、火葬場、消防隊、郵電局（所）及各種管線工程專用地段等用地?！揪G化用地】是指公園、動植物園、陵園、風(fēng)景名勝、防護(hù)林、水源保護(hù)林以及其他公共綠地等用地?！竟步ㄖ玫亍渴侵肝幕?、體育、娛樂、機(jī)關(guān)、科研、設(shè)計、教育、醫(yī)衛(wèi)等用地。其中：【文、體、娛用地】是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀(jì)念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團(tuán)體等用地。【機(jī)關(guān)、宣傳用地】是指行政及事業(yè)機(jī)關(guān)、黨、政、工、青、婦、群眾組織駐地、廣播電臺、電視臺、出版社、報社、雜志社等用地?！究蒲性O(shè)計用地】是指科研、設(shè)計機(jī)構(gòu)用地。如研究院（所）、設(shè)計院及其試驗室、試驗場等科研、設(shè)計用地。【教育用地】 是指大專院校、中等專業(yè)學(xué)校、職業(yè)學(xué)校、干校、黨校，中小學(xué)校、幼兒園、托兒所、業(yè)余進(jìn)修院（校）、工讀學(xué)校等用地?！踞t(yī)衛(wèi)用地】 是指醫(yī)院、門診部、保健院（站、所）療養(yǎng)院（所）、救護(hù)站、血站、衛(wèi)生院、防治所、檢疫站、防疫站、醫(yī)學(xué)化驗、藥品檢驗等用地?！窘煌ㄓ玫亍渴侵歌F路、民用機(jī)場、港口碼頭及其他交通用地。其中：【鐵路用地】 是指鐵路及場站、地鐵出入口等用地?！久裼脵C(jī)場用地】 是指民用機(jī)場及其附屬設(shè)施用地?！靖劭诖a頭用地】 是指專供客、貨運船停靠的場所用地?！酒渌煌ㄓ玫亍?是指車場（站）、廣場、公路、街、巷、小區(qū)內(nèi)的道路等用地。包括軍事設(shè)施、涉外、宗教、監(jiān)獄類特殊用地、水域用地、水田菜地旱地園地類農(nóng)用地和各種未利用土地、空閑地等其他用地。土地管理【土地管理】 是指國家用于維護(hù)土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，以及貫徹執(zhí)行國家在土地開發(fā)、利用、保護(hù)、改造等方面的政策而采取的行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)的綜合性措施?，F(xiàn)階段我國土地管理的實質(zhì)是政府處理土地事務(wù)、協(xié)調(diào)土地關(guān)系的活動，即行使國家權(quán)力的過程?！镜丶?是指反映土地的位置（地界、地號）、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途（地類）等基本狀況的簿籍（或清冊），也稱土地的戶籍?！镜丶芾怼?是指國家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的以地籍調(diào)查（測量）、土地登記、土地統(tǒng)計和土地分等定級等為主要內(nèi)容的國家措施【土地使用權(quán)劃撥】 是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！就恋厥褂脵?quán)出讓】 是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用定義：[農(nóng)用地轉(zhuǎn)用]是指按照和國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限獲得批準(zhǔn)后，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變其他用途的行為。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用又稱為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是指將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，國家規(guī)定凡建設(shè)占用土地涉及農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。用于非農(nóng)建設(shè)有以下情形之一者，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)：（一）征用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)用地的；（二）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用本集體農(nóng)用地的；（三）使用國有農(nóng)用地；（四）需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的其他土地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用通常征地范圍都在靠近城市的農(nóng)村和郊區(qū)，有利于土地的利用和綜合發(fā)展。但基礎(chǔ)用地一般不會遭到征用。因為國家有農(nóng)業(yè)用地保持在18億畝這條紅線的規(guī)定。也就是說大部分被征用的農(nóng)用地都為貧瘠土地或低產(chǎn)田。[土地一級開發(fā)]是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。（房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)）土地一級開發(fā)流程（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。（二）市國土局受理申請并進(jìn)行土地開發(fā)項目預(yù)審。（三）通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。（四）編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。（五）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)的（政府主導(dǎo)型），由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的（市場化），由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標(biāo)底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議（六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)(七)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。（九）組織驗收建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗收，驗收審核的內(nèi)容：審核土地一級開發(fā)成本組織驗收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費納入市土地儲備庫盈利模式、工程總承包模式土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。市土地儲備中心按照總建設(shè)成本的一定百分比作為經(jīng)營利潤（北京市規(guī)定利潤率不高于預(yù)計成本的8％）。利潤分成模式重慶市的土地一級開發(fā)采用的是這種方式，土地一級開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進(jìn)行土地一級開發(fā)，生地變成熟地之后，土地儲備中心進(jìn)行招拍掛出讓，出讓所得扣除開發(fā)成本后在市政府和企業(yè)之間按照一定的比例進(jìn)行分成。土地補(bǔ)償模式土地一級開發(fā)企業(yè)在完成規(guī)定的土地一級開發(fā)任務(wù)后，土地儲備中心并不是給予現(xiàn)金計算，而是給予開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為補(bǔ)償（可能需要走形式上的招拍掛）。此種方式的利潤率會高于第一種模式，但是對于企業(yè)的現(xiàn)金流壓力會比較大。土地儲備管理辦法第一章 總 則第一條 為完善土地儲備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)〔2001〕15號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》(國辦發(fā)〔2006〕100號)，制定本辦法。第二條 本辦法所稱土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。第三條 土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的。第四條 市、縣人民政府國土資源管理、財政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行等部門，按照職責(zé)分工，各負(fù)其責(zé)，互相配合，保證土地儲備工作順利開展。第五條 建立信息共享制度。縣級以上人民政府國土資源管理、財政及人民銀行相關(guān)分支行要將土地儲備與供應(yīng)數(shù)量、儲備資金收支、貸款數(shù)量等信息按季逐級匯總上報主管部門，并在同級部門間進(jìn)行。第二章 計劃與管理第六條 各地應(yīng)根據(jù)調(diào)控土地市場的需要，合理確定儲備土地規(guī)模，儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地。第七條 土地儲備實行計劃管理。市、縣人民政府國土資源管理、財政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行相關(guān)分支行等部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃、總體規(guī)劃、土地利用計劃和土地市場供需狀況等共同編制土地儲備計劃，報同級人民政府批準(zhǔn)，并報上級國土資源管理部門備案。第八條 土地儲備計劃應(yīng)包括：(一)儲備土地規(guī)模；(二)儲備土地前期開發(fā)規(guī)模；(三)儲備土地供應(yīng)規(guī)模；(四)儲備土地臨時利用計劃；(五)計劃末儲備土地規(guī)模。第九條 市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲備計劃，應(yīng)編制項目實施方案，經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。第三章 范圍與程序第十條 下列土地可以納入土地儲備范圍：(一)依法收回的國有土地；(二）收購的土地；(三)行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；(四)已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、批準(zhǔn)手續(xù)的土地；(五)其他依法取得的土地。第十一條 市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲備。第十二條 因?qū)嵤┻M(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，應(yīng)由國土資源管理部