【文章內(nèi)容簡介】 營銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，使企事業(yè)獲取更大的經(jīng)濟效益?，F(xiàn)階段我公司已經(jīng)邁出了目標成本管理的第一步，從機關(guān)到各項目都在加強目標成本管理的理念。目標成本管理，首先是制定成本目標，在充分掌握資料的基礎(chǔ)上進行加工處理，形成對決策有用的信息，然后進行成本決策分析，提供各種備選方案，進行成本決策，確定優(yōu)化方案。方案一旦確定，就以該方案為基礎(chǔ)，進行目標成本的分解和落實，最后形成目標成本計劃，作為執(zhí)行的標準。項目經(jīng)理博客目標成本制定后，要結(jié)合項目的實際情況進行橫向和縱向的分解。橫向是把目標成本合理地分配到各個部門，各部門成為目標成本的執(zhí)行者和責(zé)任主體?？v向是把目標成本按作業(yè)程序進行分解，形成每個建設(shè)期間的成本控制底線。目標成本管理體系的核心在于控制，控制是指在項目成本形成的過程中，為降低成本，達到預(yù)期的成本目標所進行的預(yù)測、計劃、實施、核算、分析、考核等一系列活動。它包括事前、事中和事后的控制。形成目標成本的全狀態(tài)和全時態(tài)的全面控制，達到預(yù)定的目標。項目管理者聯(lián)盟目標成本分析包括事前的預(yù)測分析、事中的控制分析和事后的業(yè)績分析，為目標成本的預(yù)防控制、過程控制、反饋控制以及考核評價提供充分客觀的依據(jù)。根據(jù)目標成本執(zhí)行結(jié)果和詳細的分析資料，對各層次的目標責(zé)任者，按照目標責(zé)任制的要求和標準進行評價和考核，為進一步加強目標成本管理創(chuàng)造條件。項目成本目標確立后，如何有效控制成本是房地產(chǎn)項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。就以金獅小區(qū)二期順海組團項目為例闡述目標成本管理控制在實施階段要注意的幾個重點。作為經(jīng)濟適用房項目嚴格控制建安成本就顯的尤為重要，因為在銷售價格固定的前提下，有效的降低工程造價，是本項目目標成本管理的重要內(nèi)容。實際工作中，工程雖能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預(yù)期收益的情況時有發(fā)生。首先項目要編制詳細的施工圖預(yù)算，做到建安成本心里有數(shù)。其次，在與施工單位簽訂承包合同時，聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計，以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。再次，成本部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、工程簽證進行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對于技術(shù)變更和工程簽證，要先簽單(技術(shù)核定單、工程簽證單)后施工。最后，對施工圖進行設(shè)計優(yōu)化，對施工方案進行科學(xué)討論，尋求最科學(xué)最經(jīng)濟的施工方案，通過科學(xué)合理的優(yōu)化降低成本?？傊?，各職能部門要加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查，嚴格工程簽證和設(shè)計變更管理。項目管理培訓(xùn)項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個建設(shè)周期，科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個單項的目標成本實施按時間節(jié)點進行有效控制。從工程施工準備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，使工程成本自始至終處于有效控制之下。同時，根據(jù)建設(shè)周期、施工進度，相應(yīng)地安排各項配套工作的時間節(jié)點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序進行。房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，保證項目開發(fā)，控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負債率都比較高，而較高的資產(chǎn)負債率是向銀行貸款的一道坎。因此項目要拓寬融資渠道，就要根據(jù)投資期限的長短、項目資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。如果對項目開發(fā)過程的資金收支情況有一個很準確的預(yù)計，同時又對本項目的資金動作情況能有一個比較清晰的了解，才能制定最佳資金計劃方案，把項目資金成本降低到最小?；谑袌龈偁幍男枰①Y金回收的壓力房地產(chǎn)公司對項目的進度通常都卡得比較緊，許多項目匆匆上馬，為了趕時間、趕進度，經(jīng)常未等設(shè)計完成就開始“招標”、“施工”、“邊干邊設(shè)計”的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。既然“施工圖設(shè)計”未能在“招標”、“施工”之前完成，就造成了在項目前期無法對目標成本進行準確測算。另外因為招標前不能對“合同標的”進行準確測算，招標標的不是非常清楚，這也就為日后施工過程中的成本控制埋下了巨大的隱患。：事先沒有建立明確的目標成本，即使有也是相對粗線條的，通常只是個“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時，這個“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的“目標/計劃”實際上是“假目標/計劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、拍腦袋做決策，成本失控就不足為奇了。，設(shè)定的成本目標與施工管理的分工不一致，無法真正落實到實施人和控制人身上。，使成本責(zé)任無法傳遞，成本目標無法分解，測算資料形同虛設(shè)，只能作為項目最終盈虧分析的參考資料，而無法體現(xiàn)目標成本管理最重要的環(huán)節(jié)——過程控制。實施目標成本管理是實現(xiàn)企業(yè)創(chuàng)效創(chuàng)牌的重要手段，是控制消耗、降低成本的有效途徑。最重要的是，在目前房地產(chǎn)市場競爭如此激烈和國家不斷出臺打壓房價的政策下，推行目標成本管理，有利于增強全體管理人員的成本意識，有利于把握項目投入產(chǎn)出的全局，有利于從機制上保證項目成本在過程中受控，這對于企業(yè)今后的生存和發(fā)展至關(guān)重要，更是企業(yè)員工經(jīng)濟利益的根本保障。項目管理論壇房地產(chǎn)開發(fā)項目中要想最大限度地降低成本，提高企業(yè)的投資收益，進行有效的成本控制、降低工程成本是關(guān)鍵。本文簡要從設(shè)計、招標、合同管理、人才培養(yǎng)、團隊建設(shè)等方面對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的成本控制與管理進行了分析闡述，可幫助企業(yè)管理人員理清思路，提升房產(chǎn)項目開發(fā)管理水平。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)。成本控制。合同管理近年來，國家房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度逐漸加大，由美國次貸引起的經(jīng)濟危機席卷全球，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭愈加激烈。在相同的條件下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的競爭，除了不斷探索生產(chǎn)好的產(chǎn)品取得良好銷售業(yè)績外，另一個重要方面就是要嚴格把控房地產(chǎn)開發(fā)項目的建造成本，提高企業(yè)的投資收益。進行有效的成本控制、降低工程造價。這里對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中成本的控制與管理相關(guān)工作做以簡要分析。1 優(yōu)化采用合理設(shè)計是控制工程成本的前提基礎(chǔ)合理的設(shè)計是控制工程造價的首要前提和基礎(chǔ)。從通常項目開發(fā)經(jīng)驗來看，項目開發(fā)設(shè)計費用一般只占建設(shè)全部費用的 1%～3%，但影響到工程造價達到 75%以上，設(shè)計的質(zhì)量和功能是否滿足使用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項目投資多少，而且影響到建成后的使用效益和建設(shè)產(chǎn)品的市場銷售。工程設(shè)計是項目開發(fā)的基礎(chǔ)，一旦設(shè)計確定了也就確定了大部分的工程造價。工程預(yù)算、結(jié)算只是對工程的計量，他們不能從根本上改變工程造價。因此要有效控制工程成本，首要就是抓好工程設(shè)計這個階段的設(shè)計質(zhì)量管理。對項目設(shè)計方案進行多方案設(shè)計比較和優(yōu)化，實行設(shè)計招投標制度。通過設(shè)計招標來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位和設(shè)計師來協(xié)助業(yè)主進行產(chǎn)品開發(fā)和設(shè)計。這樣能夠最大限度地保證設(shè)計的先進性、合理性、準確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題，出現(xiàn)工程變更，增加工程成本，同時也能避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計落后，影響銷售?？茖W(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，在設(shè)計開發(fā)領(lǐng)域可以得到最集中的體現(xiàn)。對項目進行多種設(shè)計方案比較、篩選，對各項造價指標、各項經(jīng)濟技術(shù)指標，進行分析、判斷，選擇技術(shù)上可行、施工上合理、經(jīng)濟上最為節(jié)省的設(shè)計方案。通過這些業(yè)主能夠能動地參與設(shè)計決策、優(yōu)化設(shè)計，以保證有效地控制投資。在設(shè)計階段，克服設(shè)計方比如設(shè)計師的不足或缺陷，所花費的代價最小，而能取得的經(jīng)濟效果顯著。重點對圖紙進行會審，保證其技術(shù)先進、施工方便、經(jīng)濟合理。力求提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計部門考慮不周或失誤給施工時帶來的困難與麻煩，避免造成不必要的損失和浪費。在項目開發(fā)過程中盡可能避免不必要的修改，加強圖紙修改的監(jiān)控和管理。合理采用工程招投標以有效控制工程造價工程的招投標制度能夠通過引進市場競爭機制擇優(yōu)選定工程承包方，促進工程成本有效降低。在編制招標文件時，標書條款應(yīng)嚴謹、準確和合理，涉及到有關(guān)工程造價及相關(guān)費用的應(yīng)盡量包死，盡量做到少留或不留活口。工程標底要保證質(zhì)量，造價水平要合理，把工程標底控制在投資范圍內(nèi)。加強工程合同管理和控制加強工程合同管理和控制，為工程成本控制提供必要的法律保障。合同是維護企業(yè)自身權(quán)益的有效法律武器。合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益。因此在企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中要力求加強合同管理的嚴肅性，建立健全人員和制度約束。造價和合同管理人員積極參與建設(shè)工程合同的起草、訂立、審閱、會簽等各個環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對直接影響工程造價的有關(guān)條款，如合同價款的計價方式和條件、合同價款調(diào)整原則與條件、主要材料價格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見費用包干的內(nèi)容等都要詳細約定。對投標包干的工程由承包方采購的設(shè)備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，為控制工程造價提供有效的法律依據(jù)。施工環(huán)節(jié)的管理是有效控制工程造價的核心環(huán)節(jié)施工階段是將設(shè)計藍圖轉(zhuǎn)化為具體建筑物的具體過程。也是為實現(xiàn)工程造價有效控制，合理確定工程造價提供原始依據(jù)的過程。施工和現(xiàn)場管理中，一是要嚴格辦理設(shè)計變更，建立工程簽證管理制度，要明確工程項目部、造價管理等相關(guān)部門，有關(guān)人員的分工與職責(zé)，確保工程簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。辦理簽證要及時，不能拖延，對簽證的內(nèi)容描述要求客觀、準確，隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)。對于隱蔽工程，項目完成的質(zhì)量狀況，對重大的設(shè)計變更，應(yīng)事先做出預(yù)算并進行經(jīng)濟技術(shù)分析比較、優(yōu)化設(shè)計以后上報公司領(lǐng)導(dǎo)審批方可實施。二是嚴格審查承包商的索賠要求，對施工單位在索賠項目上巧立名目、弄虛作假、以少報多、蒙哄欺騙等行為應(yīng)予駁回，對遇到問題不及時辦理簽證賠負，結(jié)算時搞突擊、互相扯皮的現(xiàn)象應(yīng)予堅決制止。三是項目管理人員應(yīng)及時深入工程現(xiàn)場，隨時撐握工程進度與狀況，了解工程變更內(nèi)容。四是造價管理人員應(yīng)及時深入工地現(xiàn)場，隨時掌握工程進度與狀況，了解工程變更內(nèi)容的具體做法，準確計量出工程變更的有關(guān)數(shù)據(jù)，同時要廣泛收集各種建筑材料價格信息，分析和預(yù)測材料價格的波動狀態(tài)與原因，為工程竣工結(jié)算打下堅實的基礎(chǔ)。對于影響工程成本和質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)進行旁站監(jiān)督管理和簽證。把握好竣工結(jié)算是有效控制工程造價的關(guān)鍵竣工結(jié)算是反映工程項目實際造價的重要文件，是工程竣工驗收的重要組成部分。在辦理竣工結(jié)算時，應(yīng)堅持以現(xiàn)行的工程造價管理法規(guī)為依據(jù)，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據(jù)工程竣工圖紙，結(jié)合設(shè)計變更、隱蔽記錄、現(xiàn)場簽證進行認真審核計算。審查是否按圖紙及合同約定的內(nèi)容全部完成工作，是否存在遺漏重復(fù)的項目。審查設(shè)計變更內(nèi)容是否符合規(guī)定，變更資料是否齊全、內(nèi)容表達是否清楚，設(shè)計變更應(yīng)滿足做增減預(yù)算的要求。審查簽證手續(xù)是否符合程序與規(guī)定，凡設(shè)計變更應(yīng)有設(shè)計方、項目部、監(jiān)理方、施工方三方人員共同的簽字。審查簽證的內(nèi)容是否準確，避免重復(fù)列項，對于不屬于簽證范疇的內(nèi)容列入簽證不應(yīng)參與工程結(jié)算，如施工單位自身原因造成返工的項目，施工現(xiàn)場臨時設(shè)施項目以及施工單位現(xiàn)場用工等。堅持實行工程價款結(jié)算復(fù)查、審核制度和工程尾款會簽審核制度，確保工程結(jié)算的質(zhì)量和公司投資費用支出。培養(yǎng)和選拔高素質(zhì)經(jīng)營和項目管理