【文章內(nèi)容簡介】 市場特征分析： （ 1）價格上漲幅度很大，總漲幅在全市各城區(qū)中僅次于金銀湖，為第二位。兩年來單價上漲近 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 600元 /平方米，漲幅超過 30%； （ 2）開發(fā)重心向縱深方向發(fā)展，向江夏郊區(qū)和長江三橋方向延伸，不少大盤正處于內(nèi)部籌備階段，如保利高科、武昌光谷萬科城市花園等。本片區(qū)將來必然成為武漢中檔 樓盤競爭的一個熱點片區(qū)； （ 3）珞瑜路沿線的開發(fā)已經(jīng)到達(dá)頂峰，依托珞瑜路周邊高校林立，主打 “ 文化 ” 品牌。借光谷之名，打 “ 科技 ” 品牌。開發(fā)商都積極拓展郵科院、華工科技、關(guān)東科技工業(yè)園等極具購買能力的目標(biāo)大客戶； （ 4）樓盤品質(zhì)發(fā)生變化，已經(jīng)由原來的中低檔向中高檔轉(zhuǎn)移，樓盤價位已經(jīng)突破 2000元 /平方米； （ 5）開發(fā)方式變化伴隨開發(fā)熱點遷移，大盤化、郊區(qū)化、親水性成為最直接的體現(xiàn)。開發(fā)量在10萬平方米以上的小區(qū)占洪山地區(qū)總開發(fā)量的 50% ，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，眾多大盤不斷推出。 片區(qū)競爭等級描述： B 后湖片區(qū) 市場特征分析： （ 1）借助市政熱點地區(qū)支持，價格快速提升，發(fā)展勢頭迅猛； （ 2）中高檔商品住宅價格雖然達(dá)到較高水平，但樓盤品質(zhì)明顯低于金銀湖片區(qū)同價位樓盤，同時存在大量經(jīng)濟(jì)適用房； （ 3）由于地理位置區(qū)域局限，決定后湖片區(qū)樓盤主要客戶來源為漢口居民； （ 4）樓盤多以 “ 綠色生態(tài) ” 為主題； （ 5）樓盤開發(fā)規(guī)模普遍較大。 片區(qū)競爭等級描述： B （三）其他重點片區(qū)分析 水果湖 — 東湖沿線 水果湖 — 東湖沿線是湖北省委所在地，優(yōu)越的環(huán)境景觀、地理位置和完善的基礎(chǔ)配套使該 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 片區(qū)物業(yè)擁有得天獨厚的資源。片區(qū)市民擁有穩(wěn) 定的職業(yè)與收入，消費能力旺盛。這些也是該片區(qū)房地產(chǎn)價格偏高但銷售較為持穩(wěn)的根本原因。 由于該片區(qū)是成熟的典型城市社區(qū)，所以其可供開發(fā)的土地相對不足。而且作為武漢城市名片的東湖，為保證其景觀的延續(xù)性，規(guī)劃上已經(jīng)不批準(zhǔn)在湖岸周邊進(jìn)行進(jìn)一步的房地產(chǎn)開發(fā)。片區(qū)后續(xù)的增量市場將面臨萎縮，對沙湖項目不構(gòu)成嚴(yán)重威脅。其客戶資源的市場份額將成為附近片區(qū)項目爭奪的焦點。 漢陽片區(qū) （ 1）漢陽整體樓市的發(fā)展明顯落后于武昌和漢口，樓盤普遍價格位于 17002200元 /平方米之間； （ 2）傳統(tǒng)商業(yè)中心地區(qū)樓盤優(yōu)勢依然存在，價 位較高，達(dá)到 22002500元 /平方米； （ 3）新興沌口區(qū)域依靠良好景觀，價格攀升較快，成為漢陽房地產(chǎn)發(fā)展新興熱點； （ 4）武漢居民住宅消費地域局限，限制了大部分的漢口及武昌居民前來置業(yè)； （ 5）片區(qū)住宅亮點不多，有特色和品質(zhì)感的樓盤欠缺，整體素質(zhì)低，無論產(chǎn)品還是營銷包裝都比較粗糙； （ 6）漢陽片區(qū)住宅以多層為主，產(chǎn)品品質(zhì)一般。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、可對比性典型大盤個案分析 作為武漢大盤開發(fā)，有一些成功的先例。盡管一般大盤都在城鄉(xiāng)結(jié)合部，與本項目區(qū)位上有所不同，但依舊有許多可以參考借鑒的地方。本報告特選取武漢幾個具有典 型代表意義的大盤，進(jìn)行分析。 A、金銀湖片區(qū)：四季花城 B、南湖片區(qū)：麗島花園 C、沌口開發(fā)區(qū)：金色港灣 （一）共同特征 項目所處區(qū)位是城郊結(jié)合部，但交通尚較為方便 名稱 四季花城 麗島花園 金色港灣 方位 臨金山大道、張公堤，傍金銀湖 臨珞獅南路，與南湖相連 臨沌陽大道，依三角湖 區(qū)位 東西湖區(qū)（郊區(qū)），距離城區(qū) 10分鐘車程 洪山技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)園，已經(jīng)接近城區(qū) 武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，離城區(qū) 20多分鐘車程 所在區(qū)域在建設(shè)之前，都沒有成熟的優(yōu)秀項目，周邊樓盤素質(zhì)與價格較低 名稱 四季花城 麗島花 園 金色港灣 開發(fā)前周邊相關(guān)項目 常青花園 /戀湖家園 一些村民集體住宅 奧林苑，香榭麗舍 當(dāng)時均價（元 / M） 1100 900 1100 目前多層均價（元 / M） 2800 3500 2300 時間跨度（年） 2— 3 3— 4 2— 3 均具有優(yōu)良的自然景觀資源 規(guī)模相對都比較大，營銷周期比較長 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 名稱 四季花城 麗島花園 金色港灣 規(guī)模 占地 410畝，總建面 30萬平方米 占地 240畝，總建面 20萬平方米 800畝， 50萬平方 其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 容積率： 綠化率： 40% 容積率 ： 綠化率： 65% 容積率： 綠化率： 46% 開盤時間 2001年 11月開始內(nèi)部認(rèn)購 1999年 9月開盤。 2001年 5月開盤 目前都是所在片區(qū)成功樓盤，成為片區(qū)領(lǐng)跑者 感性的推廣在前期為項目起到重要作用，且推廣力度都比較大 名稱 四季花城 麗島花園 金色港灣 定位 歐式小鎮(zhèn) 低密度生態(tài)社區(qū) 武昌首席高尚人文社區(qū) 50萬平方意大利風(fēng)情小鎮(zhèn) 推廣口號 有一個美麗的地方 麗島花園，生活特區(qū) 讓生活更現(xiàn)代，?？恳簧鷫粝? 項目成功開發(fā)，對片區(qū)價值的提升有著重要貢獻(xiàn)，對其他 項目價格有很大地推動作用； 形象定位都比較鮮明，產(chǎn)品形式較為豐富，都有別墅、小高層、聯(lián)排與多層 （二）差異點分析 輻射范圍各有不同和偏重 名稱 四季花城 麗島花園 金色港灣 輻射區(qū)域 漢口主城區(qū)， 部分武昌、漢陽 武昌、洪山為主 沌口開發(fā)區(qū)， 漢陽區(qū) 客戶描述 小資，白領(lǐng)， 35歲左右 私營業(yè)主，科技人才， 45歲左右 企業(yè)管理人員，官員 面臨的問題各有不相同 名稱 四季花城 麗島花園 金色港灣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 主要 問題 銷售速度減緩，競爭壓力增大 基本銷售完畢，沒有土地資源 片區(qū)消化能力較低，容量有 限 其他 問題 市政基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，營銷費用上升 企業(yè)品牌未與項目一起提升，區(qū)域形象欠佳 價格繼續(xù)提升空間不大，其他競爭樓盤品質(zhì)提升很快 四、目標(biāo)客戶研究 （一）基礎(chǔ)信息 中等收入者對住房面積要求集中在 100— 130平方米，高收入者需求面積在 150— 180平方米，出現(xiàn)二次置業(yè)現(xiàn)象潮流，房改政策的影響力很大； 喜歡實惠的促銷政策和產(chǎn)品形式； 住房消費還是目前中等收入者考慮最多的消費形式； 雖然居民對于福星沙湖項目所在區(qū)域目前的認(rèn)知并不是非常高（主要原因是周邊市政配套未到位），但是對于未來 本片區(qū)的發(fā)展，未來的形象是非常認(rèn)可的。 （二）共性需求特征 認(rèn)為保持充分溝通非常重要，對項目相關(guān)規(guī)劃、城建方面的信息非?？释獣?，要解決房地產(chǎn)信息的不對稱、開發(fā)商資訊問題； 多數(shù)人對產(chǎn)品本身的要求大于對服務(wù)的要求，這與武漢房地產(chǎn)發(fā)展的層次有關(guān)； 消費意識在蘇醒，要求改變住房素質(zhì)的呼聲很高，消費潛力巨大，有效需求有待釋放； 對未來的預(yù)期持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，相信自己收入會有所增加，這與全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢息息相關(guān)； 對開發(fā)商做品牌的思路表示認(rèn)同，認(rèn)為品牌企業(yè)的項目賣得貴是理所當(dāng)然； 認(rèn)可政府的 規(guī)劃對城市發(fā)展起到非常重要的作用，但對政府實施規(guī)劃速度持不認(rèn)同的態(tài)度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）隱藏和延伸信息 武漢客戶需求需要引導(dǎo)，產(chǎn)品、地域區(qū)隔不是絕對的。盡管目前武昌居民是項目的主要客戶來源，但漢口會有許多客戶會關(guān)注或過江置業(yè)，年輕人更有跨區(qū)置業(yè)意識，但同時也受到很多局限，對產(chǎn)品的綜合素質(zhì)開始看重。消費觀念開始逐步清晰，個性化需求明朗趨勢加強(qiáng)； 本項目不能專門作為純高檔項目，認(rèn)為市場容量風(fēng)險較大，可以作為中高檔綜合性住宅社區(qū)； 口碑宣傳在營銷中的作用很大，羊群效應(yīng)明顯，武漢人好湊熱鬧 —— 需要在前期造勢方面 多努力； 本項目由于特殊的地理位置，因而作為城市中心、超大規(guī)模的高尚社區(qū)，其目標(biāo)客戶來源是全武漢市，而并不僅僅局限于武昌。武昌各區(qū)域（水果湖、徐東、積玉橋、老城區(qū)、湖北大學(xué)等）高收入者是本項目未來客戶的基礎(chǔ)；漢口高收入者中不滿漢口居住現(xiàn)狀，要求改善、提升生活素質(zhì)的人士是本項目獲得成功的必備支撐； 各種客戶群體在全面了解未來規(guī)劃以及小區(qū)的品質(zhì)、檔次形象后，普遍認(rèn)為未來 23年后的價格可以達(dá)到 3500元 /平方米以上，對未來的信心較足。 五、商業(yè)物業(yè)調(diào)查分析 （一）徐東大街商業(yè)物業(yè)租金與價格情況 物業(yè)名稱 （方位） 物業(yè)描述 月租金分布（元 / m2） 說明 徐東平價 大型綜合百貨商場 — 萬 一樓 260 年租給麥當(dāng)勞：一樓租金為元，每三年遞增 二樓 200 凱旋門廣場 同上 — 萬 一樓 140 主要按分區(qū)劃分租金，調(diào)整幅度元左右。 二樓 100 銷品茂 大型購物休閑中心，集中式消費場所，萬 一樓 240 主要按分區(qū)劃分租金，調(diào)整幅度元左右，品牌優(yōu)先 二樓 200 凱旋門廣場旁門面 小型店面 45—— 55 一般 12—— 15 m2 徐東平價旁臨街門面 小型店面 售價 6000—— 6500 2001年期房全部售出 徐東專業(yè)建材市場 專業(yè)市場 45—— 60 一般 3540平方，后附 30平方的倉庫（ 9元 / m2） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）商業(yè)物業(yè)售價分析 根據(jù)商業(yè)物業(yè)租金與價格的相互比例關(guān)系，按物業(yè)年租金ⅹ =物業(yè)售價的常規(guī)計算方法，可以得出如下數(shù)據(jù)： 物業(yè)名稱（方位） 年租金（元 / m2） 售價（元 / m2） 說明 徐東平價 一樓 3120 39000 把大型商業(yè)物業(yè)的價格簡單平均后，按對片區(qū)影響和時間給予加權(quán)數(shù)：徐東平價（），凱旋門（），銷品茂（），計算出大型商業(yè)物業(yè)的基準(zhǔn)參考 價格 二樓 2400 30000 凱旋門廣場 一樓 1680 21000 二樓 1200 15000 銷品茂 一樓 2880 36000 二樓 2400 30000 凱旋門廣場旁門面 540—— 660 6750— 8250 由于店面計價標(biāo)準(zhǔn)不同，且銷售時間各有不同，簡單取其中值平均計算沿街店鋪銷售價格 徐東平價旁商品房臨街門面 7000— 8000 徐東建材市場 540—— 720 6750— 9000 （三）本項目地塊商業(yè)價值分析 開發(fā)商 業(yè)物業(yè)對于提升項目內(nèi)居民的生活素質(zhì)，豐富物業(yè)品種，規(guī)避投資風(fēng)險是不無裨益的。由于本項目規(guī)模較大，自身的消費需求很大，且未來交通較為便利，同時沙湖經(jīng)過治理、開發(fā)，未來也將成為徐東 —— 中南商圈內(nèi)消費者休閑的好去處，因此本