【文章內(nèi)容簡介】 少，避免增加人員值守成本；道路的設置要考慮容易清雪和人車分流，同時要考慮機動車、非機動車的車位和車棚位置。7).消防中心最好與監(jiān)控中心合并,盡量減少監(jiān)控中心數(shù)量。8).信報箱的樣式及安裝位置，同時要考慮防雨水。9).商鋪要考慮獨立水電計量，要考慮餐飲的油煙處理，商鋪排水盡可能設計獨立；10).商鋪要設計室外空調機的位置，孔要向外傾斜5%的角度。注意馬桶與浴缸、洗手盆、墻的距離。11).屋面防水要按施工工藝實施，使用合格的材料；分水器要安裝在有防水措施的廚房或衛(wèi)生間；廚房和衛(wèi)生間的防水施工要注意檢查。12).地暖管要按施工圖鋪設，間隙按要求排列；打混凝土前要打壓，并保壓至混凝土鋪設后的24小時，不掉壓為正常。13).衛(wèi)生間要考慮設置通風排氣孔。b、暖通、給排水、高低壓外網(wǎng)系統(tǒng)介入要點1).水暖管線要按設計施工，要關注施工工藝。比如墊沙層的厚度、支撐的架設、過檢查井管線套管的安裝等等。2).管線的埋設深度要在凍土層以下，坡度符合要求，防腐保溫措施到位。3).暖氣、供水管線要按區(qū)域設置閥門，包括總管閥、支管閥、單元閥等，以方便維修，減少影響范圍。4).地下管網(wǎng)控制閥的要考慮預留作業(yè)空間，方便日后的檢修。5).強、弱電管線不得共管，合理設置人孔井；電氣井要有防水措施。6).商業(yè)用水、電和民用水、電要分開計量。路燈、草坪燈、景觀動力用電也應單獨計量，開關箱應集中設置在門衛(wèi)室中。7).高位水箱內(nèi)排水管徑大于溢流管徑；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設置靠近房屋陽臺附近；陽臺地漏、沖涼房向污水管排放；避免設置在單元門口。9).暖氣分水器應設置在室內(nèi)有排水的地方；暖氣設計時注意與外墻設計和門的設計相配合，考慮熱損失，并考慮防凍措施；地暖應考慮做全部地面的防水層。10).單元暖氣及供排水管井內(nèi)的位置要合理，要預留足夠的維修空間；暖氣進水和回水應分別設置閥門，進水管安裝過濾器。所有外漏的管線均應做保溫措施。c、單個房屋前期介入要點1).電器開關箱內(nèi)元、器件的規(guī)格型號符合設計要求，無損壞；各控制回路正確，標識清楚；接地良好，電表安裝正確。2).電的負荷要以層或單元為單位平均分配，地下室、樓層照明要有計量；插座要使用安全型插座。3).要做好廚房衛(wèi)生間的防滲水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。4).空調外機位要有一定的坡度；窗戶、窗沿處的防水符合規(guī)范要求。5).注意應急按紐、插座、開關的安裝高度、位置以及可視對講的高度位置。6).煤氣管道與電器線路要有足夠的安全距離（距離不小于30CM）。7).檢查窗戶沒有明顯的歪斜、變形，玻璃無破裂。d、供配電及照明系統(tǒng)前期介入要點1).電梯、泵房、消防、景觀動力等動力設備要設計為獨立計量方式。2).配電間、電梯間、電表箱應考慮安裝物業(yè)專用的統(tǒng)一通用鎖芯。3).配電間、電梯間等設備間要考慮通風和防小動物措施。4).室外高低壓電纜保護管要使用鋼管。5).景觀照明、道路照明分別控制；車庫和路燈以及室外景觀照明等系統(tǒng)要設計為分路控制（最佳為3路）。6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護。7).室外景觀照明、水景照明不要設計燈過多，只要能滿足亮度既可；8).樓道照明燈應設計為聲光控復合開關，節(jié)能型燈管；9).燈具、開關等品種要少，最好使用大路貨，以便將來維修更換。10).公共照明的燈座最好選用與住戶室內(nèi)照明燈座（含業(yè)主地下室）不同的類型。e、電梯前期介入要點1).電梯機房要考慮通風降溫措施。2).轎箱內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)要實現(xiàn)與監(jiān)控室的通話功能。3).電梯基坑內(nèi)要設計排水。4).電梯門廳地面要適當設置導坡，防止水流入電梯轎箱。5).電梯要具有自動平層功能。6).電梯機房窗戶要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門。就檢查問題與地產(chǎn)公司對接1）、每日檢查結束后工程人員整理檢查出的問題并匯總，填寫《工作聯(lián)系單》，交予前期介入組長（小區(qū)經(jīng)理）。2）、前期介入小組成員每周參加監(jiān)理例會，由組長將《工作聯(lián)系單》一式兩份提交地產(chǎn)公司現(xiàn)場部經(jīng)理并簽字確認，一份留檔?，F(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理安排施工單位進行整改完畢后，前期介入小組成員進行復驗?，F(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理未能解決的，物業(yè)前期介入小組應立即上報地產(chǎn)公司工程主管領導，確保潛在問題在交付前得以解決 四）、接管驗收。時間：竣工驗收后，地產(chǎn)公司將逐步將建設項目交予物業(yè)，此時進入了接管驗收階段。工作步驟：1）.接到地產(chǎn)公司轉發(fā)的《項目移交計劃》（包括驗收標準）后，對計劃進行分析，進行組員分工，并熟悉標準和資料，做好充分的接管驗收準備。設備和公用設施驗收人員應熟悉設備操作規(guī)程，熟悉公用設施的啟閉的部件的位置和使用要求，便于現(xiàn)場實施驗收操作接管驗收及檢查。2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項公用工程逐點檢查。3）.驗收主要并從使用角度對工程質量作出評價。驗收組發(fā)現(xiàn)有 不完善的地方做好書面記錄，參與驗收成員在記錄上簽字。4）.每日驗收需填寫《分戶房屋移交檢驗缺陷登記表》，一式兩份 轉發(fā)地產(chǎn)公司項目負責人簽收。地產(chǎn)公司安排施工單位限期整改，由驗收小組組長組織復查。地產(chǎn)公司工程部應明確整改時間，確保問題在交付業(yè)主前得以解決完畢。5）.驗收記錄表和整改項目復查記錄由物業(yè)公司驗收組長在驗收 報告上簽署同意接收的意見，報告一式兩份，由公司資料員和地產(chǎn)公司總工部資料員進行存檔保管。6）.鑰匙交接施工單位在地產(chǎn)公司現(xiàn)場執(zhí)行的監(jiān)管下點交全部鑰匙，將鑰匙點交給物業(yè)公司綜合部。綜合部人員進行清點，做好驗收工作，填寫《鑰匙移交清單》。清單包括：樓號、單元號、房間號、數(shù)量、移交人、接收人、時間、備注等內(nèi)容。如發(fā)生鑰匙數(shù)量不夠，物業(yè)公司可以拒收并要求施工單位配齊。7）.資料移交 地產(chǎn)公司總工部資料員將相關資料移交給物業(yè)公司，并辦理交接 手續(xù)，物業(yè)公司在《移交記錄》上簽字。交接資料包括： 1）竣工驗收資料2）質監(jiān)站的竣工驗收備案證明。3）完整的全套竣工圖。4）建設用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖（含管線接口位置）。5）沉降觀察記錄。6）重大工程質量事故記錄。7）供應商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的出廠產(chǎn)品檢驗合格證書，保修單和使用說明書。8）保修清單（包括所有保修項目，主要保修內(nèi)容，保修起止日期，保修責任單位，聯(lián)系方式，聯(lián)系人，未付保修金數(shù) 額等）。9）公司對外簽署的合同、質保協(xié)議及附件。使用表單包括：《鑰匙移交清單》、《分戶房屋移交檢驗缺陷登記表》、《公用工程移交檢驗缺陷登記表》。五）、相關資料、表單的印制，建立業(yè)主檔案。時間入住前一個月，各類表單應開始印制到位，可參考公司表單結合當?shù)仨椖繉嶋H情況而定。同時，物業(yè)公司與銷售部聯(lián)系，由銷售部提供業(yè)主信息，綜合部開始業(yè)主檔案的建立準備工作業(yè)主檔案的內(nèi)容主要包括：《入住須知》、《物業(yè)管理服務手冊》、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》、《房屋移交驗房及證卡登記表》、《房屋移交驗房表》、《業(yè)主及家庭成員登記表》、《業(yè)主裝修承諾書》、《業(yè)主裝修驗收表》、《裝修許可證》、《消防安全責任書》、《天然氣安全使用責任書》等。六）、會同銷售部制定業(yè)主交付計劃，明確交付前的準備和交付現(xiàn)場的布置，演練房屋交付過程。時間：在交付前20天，物業(yè)公司對公共區(qū)域體進行清潔開荒；辦理入住前一周，各崗位應對房屋交付過程進行現(xiàn)場演練。通過演練，熟悉交付流程，找到遺漏點，針對交付過程中可能出想的問題制定統(tǒng)一的解釋口徑。入住辦理流程：a．驗證：業(yè)主執(zhí)地產(chǎn)公司開據(jù)的《維修基金》收據(jù)、《購房合同》，業(yè)主有效證件身份原件及復印件1張，業(yè)主1寸照片1張；《物業(yè)交付確認單》、《入住通知書》6種資料去房管員處進行驗證手續(xù)。檢查證件的原件及復印件是否一致，是否屬業(yè)主本人證件，《物業(yè)交付確認單》上是否有地產(chǎn)相關部門的簽字蓋章。b．繳費：收費項目及標準在收費軟件中設定好，由收費員按規(guī)定收繳的費用。（此類費用包括一定時限的物業(yè)費，垃圾處理費，裝修押金，停車費，代收代繳的費用，如：代收的預存水、電費、暖氣費等，工本費，如：門禁卡、出入證。C．收費員打印繳費憑條。d．填寫業(yè)主檔案內(nèi)容：（1）、填寫《物業(yè)管理手冊》、《房屋質量保證書》。填寫按手印后將存根聯(lián)撕下來收入業(yè)主檔案中，其余交業(yè)主保管。（2）、填寫《天燃氣安全使用責任書》、《消防安全責任書》》均為一式二份，一份留業(yè)主，一份收入業(yè)主案檔。(3)、填寫業(yè)主及家庭成員登記表。(4)、由房管員出具《房屋移交驗房及證卡登記表》，安排維修人員拿著鑰匙、水電卡等，帶領業(yè)主驗房。（5）.驗房完成后，填寫驗房信息，并由業(yè)主、維修養(yǎng)護部 人員在此表中簽字、按手印。房管員將鑰匙、水電氣卡、門禁卡交業(yè)主。（6）交房完成?，F(xiàn)場布置。交付前一周，應與地產(chǎn)公司就交房現(xiàn)場的問題進行對接。交房現(xiàn)場最好采用一站式服務，即銷售部、物業(yè)公司、工程部、維修單位都在一個現(xiàn)場辦公，及時解決問題。明確交房大廳的包裝布置、裝點物品進場；由銷售部編制《交房現(xiàn)場布置及導視、鮮花、植物系統(tǒng)包裝方案》，并設計、印制相關印刷品和宣傳資料；由銷售部定制交房流程指示圖，并安排交付現(xiàn)場導視，明確交房步驟；由地產(chǎn)公司總經(jīng)辦負責鮮花、植物、彩門、氣球等裝點物品的購置等工作。烘托一個良好的交房氛圍。七）、問題反饋綜合部客服人員每日將驗房時記錄的問題進行匯總，報給現(xiàn)場負責維修的工程師，由工程師簽字并明確維修時間。維修完成后，進行復檢，并對業(yè)主進行回訪，操作流程參考公司回訪制度。第三篇：物業(yè)公司前期介入服務合同物業(yè)公司前期介入服務合同（示范文本試行）前期物業(yè)服務合同（示范文本試行）說明、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，委托雙方應當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門咨詢。、本合同文本所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。本合同文本所稱空置房是指已交付使用但尚未居住的物業(yè)。、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后的空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。本合同文本適用于開發(fā)建設單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。本合同文本 [ ] 中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應當協(xié)商確定。[ ] 中選擇內(nèi)容，以劃 √ 方式選定；對于實際情況未發(fā)生或委托雙方不作約定時，應在空格部位打 ，以示刪除。、在簽訂合同前，委托雙方應當向對方提供相關證書及資料。、本合同簽訂后，在 15 日之內(nèi)委托方應向轄區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。本合同文本條款由浙江省建設廳負責解釋。前期物業(yè)服務合同第一章 總 則第一條 本合同當事人委托方（以下簡稱甲方）；單位名稱：法定代表人：注冊地址：聯(lián)系電話： 受托方（以下簡稱乙方）：單位名稱：法定代表人：注冊地址：聯(lián)系電話：根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等協(xié)商一致的基礎上，甲方將（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。第二條 物業(yè)基本狀況物業(yè)類型：座落位置：四 至：東 南西 北占地面積：平方米建筑面積：平方米委