【文章內容簡介】 住宅明顯偏小。因此，房改之山東省煤田地質局第三勘探隊回遷樓建設 17 后，新建商品房一般為 100— 150 平方米，但擁有優(yōu)良居住環(huán)境的房地產個案十分稀少。因此沒有明顯實質進展的豪宅市場與中檔住宅沒有拉開明顯的檔次差別，以至中檔市場侵蝕豪宅市場。 自 20xx 年下半年以來，受土地價格、建筑成本費用不斷上漲影響，再加上當前泰安進一步加大城市環(huán)境整治工作，部分居民區(qū)配套設施不斷完善，其周邊地區(qū)房價上漲幅度較大；另一方面，開發(fā)商和市民對泰城樓市的心理期 待，進一步刺激了泰城房價的走高；現房價格的持續(xù)走高，使很多市民把住房希望寄托在存量房上，二手房交易持續(xù)火爆，房產買方市場越發(fā)明顯。 同時，“十六大”確定的我國在本世紀頭二十年全面建設小康社會的奮斗目標，使住宅建設已成為強有力的經濟增長點。據有關資料分析，房地產業(yè)對其他產業(yè)的帶動值為 1： 3。隨著住宅二級市場的起步，城市居民消費觀念的改變，集團和個人購買力有了較大的提高，刺激了我市住宅建設的快速發(fā)展。依照新一輪城市總體規(guī)劃， 到 20xx 年，泰城建成區(qū)面積擴大到 112 平方公里，人口增加到 95萬人 ，對住宅建設將會有較 大的需求。 因此，泰安市整體市場已進入供銷兩旺的時期，整體市場需求充足，而目前的 普通住宅和經濟適用住房 市場供應量較為稀少， 與中高檔住宅的供應量相比明顯偏低，在這 種情況下， 普通住宅和經濟適用住房 市場不會出現供大于求的現象。 第 三 節(jié) 本項目市場定位及價格分析 一、項目的市場前景分析 隨著我國人口的自然增長和國民經濟的持續(xù)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，在衣食無憂之后，改善居住條件在人們心中的分量越來越重，住宅消費已經成為人們新的消費熱點。同時，隨著全國房改制度的實施，住宅山東省煤田地質局第三勘探隊回遷樓建設 18 建設已開始成為強有力的經濟增長點，有 關資料表明，房地產業(yè)對其他產業(yè)的帶動值為 1： 3。加上住宅二級市場的逐步放開，城市居民消費觀念的改變及收入的增加，個人購買力有了較大提高，較好地刺激了我市住宅建設的快速發(fā)展。依照泰安市新一輪總體規(guī)劃，到 20xx 年泰城居住人口將達到 100 萬人。 近幾年來，隨著生產力水平的發(fā)展，人們的生活水平得到了較大的改善，除了吃飯穿衣的基本需求外，要求改善住房條件的呼聲越來越強烈，城區(qū)居 民對住房提出了更高的要求，寬敞、舒適、成為人們的首選目標。特別是 目前長城小區(qū) 中道路狹窄，環(huán)境衛(wèi)生狀況較差，不僅給居民的生產、生活帶來不便，而 且該地段位于泰安市城市西部的泰山腳下，北臨 城市干道東岳大街 ，地理位置十分優(yōu)越。 通過本項目的建設將回遷住宅建筑面積 20xx0 平方米，銷售住宅面積 18369 平方米。同時該 項目靠近新的市政中心 ，地理位置優(yōu)越，交通便捷，人口較多。許多企事業(yè)單位的職工、外地客商、進城經商的個體工商業(yè)戶都對 項目 的建設表示出了極大的興趣，紛紛表示愿意在此購房，并簽訂了部分購房意向。今后隨著該地區(qū)景觀環(huán)境的不斷提升和周圍不斷增加的企事業(yè)單位，住房需求將越來越大，市場前景將更加廣闊。 根據項目的地理位置與銷售對象的需求結構分析，我們認為項 目市場前景良好，加之設計方案新穎，規(guī)劃完善，配套齊全，充分考慮綠地、休閑場地，可為當地居民提供一個良好的居住環(huán)境。因此，市場前景非常廣闊，銷售前景良好。 二、市場定位 根據泰安市房地產市場的調查情況分析， 我們認為該項目市場定位為普通單元住宅，對于需求群體具有較強的吸引力，加之設計方案新穎，規(guī)劃完善，配套設施齊全，交通便利，并充分考慮周圍自然環(huán)境和人文景觀融為一體，可為居民提供一個良好的生存、居住環(huán)境，符合城市居山東省煤田地質局第三勘探隊回遷樓建設 19 民不斷提高的居住需求。 第五節(jié) 建設規(guī)模 根據泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，并充分結合 回遷安 置需求 分析和建設用地條件及規(guī)劃的土地面積，確定本項目建設規(guī)模為總占地面積約6659 平方米（折合 10 畝），總建筑面積 平方米，其中：住宅建筑面積 平方米 （共 116 戶） ，配套商業(yè)用房建筑面積約 900 平方米， 傳達室、 配電室、燃氣調壓站等其他配套設施 270 平方米。 山東省煤田地質局第三勘探隊回遷樓建設 20 第四章 建設地點及建設條件 第一節(jié) 建設地點 一、項目建設地點 分析 擬建設的“ 山東省煤田地質局第三勘探隊回遷安置 樓項目”處于 泰安市區(qū)西部，北臨東岳大街西段，西臨長城西路 ， 泰山大街 869 號， 總占地面積約 10畝。 由于本項目是根據城市規(guī)劃定點而確定，該區(qū)地址沒有其他可比選方案。本項目建設地點具有如下優(yōu)勢： 良好的區(qū)位環(huán)境 項目區(qū)位于泰安市新城區(qū)西側，更能彰顯小區(qū)獨特的景觀內涵。附近擁有各類購物中心和學校、醫(yī)院等公共服務設施，可為居民的醫(yī)療、健身和購物、休閑提供了良好的場所，因此該區(qū)是泰安市區(qū)南部不可多得的優(yōu)勢地塊。 便捷的交通優(yōu)勢 本項目位于臨近泰安市城區(qū)主干道 —— 東岳大街和長城西路，有多路公交車從此經過，未來隨著城市道路的進一步建設，將使小區(qū)擁有更加使捷的交通條件。 完善的配套條件 項目區(qū)位于市區(qū)規(guī)劃范 圍內，水、電、氣、暖、通訊設施等供應便利且有保障。 同上原因，項目區(qū)周邊一定范圍內今后不會出現污染工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進一步得到改善。 二、項目建設用地符合性分析 本項目建設用地為 自有土地 。 專項用于 山東省煤田地質局第三勘探隊回遷 安置 樓 工程建設。 山東省煤田地質局第三勘探隊回遷樓建設 21 第 二 節(jié) 建設 條件 一、氣象 泰安市地處東經 116176。 20′～ 117176。 59′，北緯 35176。 38′～ 36176。 28′之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤季風氣候區(qū)，春季干燥多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。具體氣象資料如下： 氣 溫 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 年平均氣溫 ℃ 降水 年最大降水量 年最小降水量 年平均降水量 風向及風速 夏季主導風向： ES 冬季主導風向： CN 平均風速： 二、地溫與凍土 區(qū)內年均地溫為 — 16℃。地面溫度的變化趨勢是：春季地溫開始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在 27℃以上；然后地溫開始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在 0℃以下。 1 月份地溫均在 ℃以下， 4 月份均在 ℃以下， 7 月份平均達到 ℃， 10 月份均降至 ℃以下。 三 、 配套條件 給排水 山東省煤田地質局第三勘探隊回遷樓建設 22 項目區(qū)位于泰安市自來水供水服務范圍內，西側長城西路中心線下設有城市供水主干管，本項目擬采用自來水公司提供的自來水；長城西路人行道和非機動車道下均有雨、污干管，可就近排入。 供電 項目最大用電負荷 ，泰安市電力供應充足，用電有保證。電源線引自長城西路地下電纜，沿項目區(qū)路段已預留出線。 燃氣 長城西路一側人行道下均敷設有天燃氣管道，項目用氣比較方便，本項目可根據需要靈活考慮氣源。 通訊 泰安市程控電話交換 機總容量 80 萬門，長途可直撥世界 230 多個國家和地區(qū)，現已建成現代化的電話本地網、移動通訊網、數字數據網。郵電除傳統(tǒng)的信函、包裹、電話、電報等業(yè)務外，還有公眾數字數據網（ DDN）、國際互聯(lián)網（ INTERNET）、公眾多媒體通訊網、寬帶網、 “ 一線通 ” （ NISDN）、視頻點播、郵政特快傳遞和被叫集中付費 800 等業(yè)務。市區(qū)內公用電話、 IC 卡電話隨處可見，對外通訊聯(lián)系便捷 ，電信部門可保證項目通訊需要。 交通 泰安市的交通在省內綜合運輸網絡中占有重要地位，京滬鐵路縱貫南北，市域內泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀 。京滬、京福高速公路穿境而過，路網密度高于全國、全省平均水平，各級公路達 100 余條，交織輻射省內外各主要城市。項目建設場址北側為城市干道東岳大街，出入交通十分便捷。 四、工程地質條件 地形、地貌 泰安市境內擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，山東省煤田地質局第三勘探隊回遷樓建設 23 項目區(qū)屬山前平原，總體地勢表現為北高、南低。區(qū)址內原為其他建設用地，沒有河流、溝渠等障礙物。 工程地質 該項目未做地質勘察，項目承辦單位未提供地質資料，但據承辦單位介紹，本項目區(qū)址內地質情況可以滿足多層建筑要求。建議項目單位盡快組織對建設場地進行詳 細的地質勘探，提出工程地質報告，為工程設計提供依據。 水文地質 本項目未做水文勘察，但根據附近的水文地質資料分析，擬建場地的地下水水質對混凝土及混凝土中的鋼筋均無侵蝕性。 場地地震效應分析 按國家地震局的有關文件，擬建工程場地的抗震設防烈度為 6 度，設計基本地震加速 ，特征周期 ，水平地震影響系數最大值為 。 依據《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB5001120xx），該場區(qū)為于六度區(qū)，屬第三組，不用考慮地基土的地震液化。 山東省煤田地質局第三勘探隊回遷樓建設 24 第四章 項目建設方案 第一節(jié) 設計依據 l、建 設部《城市規(guī)劃編制辦法》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 (GB50l80— 93 20xx年版 )； 《民用建筑設計通則》； 《住宅建筑設計規(guī)范》； 《民用建筑照明設計標準》； 《建筑設計防火規(guī)范》； 《民用建筑隔聲設計規(guī)范》； 《泰安市新一輪城市總體規(guī)劃》； 《泰安市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》； 泰安市規(guī)劃局出具的本項目規(guī)劃設計條件； 1規(guī)劃用地紅線圖； 1目標客戶需求特點。 第二節(jié) 總體設計方案 一、規(guī)劃設計目標 高度和諧的人文環(huán)境 創(chuàng) 造具有現代生活氣息和人文情調的住區(qū)文化。緊密依托規(guī)劃指導思想，以人為本，充分利用技術、藝術手段，建構人性化的人文住區(qū)環(huán)境。 高質量的生態(tài)環(huán)境 加強綠化建設，保護生態(tài)環(huán)境，充分利用原有地形地貌，達到高質量的居住環(huán)境標準。 山東省煤田地質局第三勘探隊回遷樓建設 25 高品質的物質環(huán)境 功能與形態(tài)并重，合理進行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形態(tài)環(huán)境，構造一個空間層次豐富的居住小區(qū)環(huán)境。 超前的公共服務設施和高效能的基礎設施 市政基礎設施規(guī)劃配套齊全，而又做到安全、高效、經濟、耐久。高效能的、完善的基礎設施是建設現代化居住小區(qū)的基石。 二、規(guī) 劃設計原則 針對本項目的發(fā)展定位，設計中應遵循以下原則： 重視與城市自然環(huán)境的融合及社區(qū)人文環(huán)境的營造 小區(qū)規(guī)劃力求建構與自然環(huán)境、歷史文脈相諧調的居住空間環(huán)境，使小區(qū)成為城市的有機組成部分。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關系與周圍環(huán)境的協(xié)調，充分結合原有地形、地貌等自然景觀要素，創(chuàng)造出一個人與自然、人與人相和諧的居住環(huán)境和健康社區(qū)。 注重規(guī)劃設計的經濟可行性 提高居住環(huán)境的宜住性、舒適性、安全性、耐久性和經濟性。創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現代居住社區(qū)。住宅設計充分考慮到各種不同 的開發(fā)要求，設計出多系列、多戶型住宅類型，以滿足多樣性的居住需求。 符合均好性規(guī)劃原則 規(guī)劃精心考慮每一戶住宅，使其均具有良好的通風、采光條件，并方便利用綠化景現和水體景觀，力爭達到“均好”。具體體現在中心綠地景現帶對各組團、院落的滲透以及分布均勻的組團綠地、帶狀綠地等；服務設施配套齊全，符合現代居民生活需求，并為物業(yè)管理提供便利條件，降低管理成本。 加強空間領域限定，增強居住環(huán)境的歸屬感 規(guī)劃考慮人車局部分流，按照空間的不同屬性，將小區(qū)空間分成不同山東省煤田地質局第三勘探隊回遷樓建設 26 等級的公共活動空間，并組成富有情趣的序列空間。通過 小區(qū)入口標志性建筑以及組團中心的識別設計等，進一步加強空間的領域感和歸屬感，從而提高居住環(huán)境的安全感。 5．堅持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則 堅持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的滿足當地居民生活特點的環(huán)境。規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據，充分考慮人的可達性及舒適性，做到以人為本，為人服務。在滿足日照、采光和通風的基礎上，著重進行綠地、水系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最大程度接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。 統(tǒng)一規(guī)劃、 集中 建設的原則 按照高起點、高質量、高標準的原則進行合理分區(qū)和功能布局，正確處理社 會環(huán)境效益與經濟效益、超前性與操作性之間的關系，實現自然景觀與人文景觀、時代特色與地方特色的有機結合。 三、 總體布局方案 山東省煤田地質局第三勘探隊回遷安置樓項目 規(guī)劃總用地 10 畝 ，由兩棟住宅 樓 和一棟 3 層 配套商業(yè)樓 組成 。根據項目用地近為似長方形的特點和共設計 兩 棟住宅樓的實際，總體布局設計為 一排式結構，其中 商業(yè)樓 布置在中部，兩棟 住宅 分別在東西兩側，沿 泰山大街 一側設計傳達室、配電室等配套設施。 四 、道路系統(tǒng)方案 出入口設置 出入口的設置與周邊道路相結合，充分利用場地周邊景觀及