【文章內(nèi)容簡介】 住宅明顯偏小。因此，房改之山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 17 后，新建商品房一般為 100— 150 平方米，但擁有優(yōu)良居住環(huán)境的房地產(chǎn)個(gè)案十分稀少。因此沒有明顯實(shí)質(zhì)進(jìn)展的豪宅市場與中檔住宅沒有拉開明顯的檔次差別，以至中檔市場侵蝕豪宅市場。 自 20xx 年下半年以來，受土地價(jià)格、建筑成本費(fèi)用不斷上漲影響，再加上當(dāng)前泰安進(jìn)一步加大城市環(huán)境整治工作，部分居民區(qū)配套設(shè)施不斷完善，其周邊地區(qū)房價(jià)上漲幅度較大；另一方面，開發(fā)商和市民對泰城樓市的心理期 待，進(jìn)一步刺激了泰城房價(jià)的走高；現(xiàn)房價(jià)格的持續(xù)走高，使很多市民把住房希望寄托在存量房上，二手房交易持續(xù)火爆，房產(chǎn)買方市場越發(fā)明顯。 同時(shí)，“十六大”確定的我國在本世紀(jì)頭二十年全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，使住宅建設(shè)已成為強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。據(jù)有關(guān)資料分析，房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的帶動值為 1： 3。隨著住宅二級市場的起步，城市居民消費(fèi)觀念的改變，集團(tuán)和個(gè)人購買力有了較大的提高，刺激了我市住宅建設(shè)的快速發(fā)展。依照新一輪城市總體規(guī)劃， 到 20xx 年，泰城建成區(qū)面積擴(kuò)大到 112 平方公里，人口增加到 95萬人 ，對住宅建設(shè)將會有較 大的需求。 因此，泰安市整體市場已進(jìn)入供銷兩旺的時(shí)期，整體市場需求充足，而目前的 普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房 市場供應(yīng)量較為稀少， 與中高檔住宅的供應(yīng)量相比明顯偏低，在這 種情況下， 普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房 市場不會出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。 第 三 節(jié) 本項(xiàng)目市場定位及價(jià)格分析 一、項(xiàng)目的市場前景分析 隨著我國人口的自然增長和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高，在衣食無憂之后，改善居住條件在人們心中的分量越來越重，住宅消費(fèi)已經(jīng)成為人們新的消費(fèi)熱點(diǎn)。同時(shí)，隨著全國房改制度的實(shí)施，住宅山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 18 建設(shè)已開始成為強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，有 關(guān)資料表明，房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的帶動值為 1： 3。加上住宅二級市場的逐步放開，城市居民消費(fèi)觀念的改變及收入的增加，個(gè)人購買力有了較大提高，較好地刺激了我市住宅建設(shè)的快速發(fā)展。依照泰安市新一輪總體規(guī)劃，到 20xx 年泰城居住人口將達(dá)到 100 萬人。 近幾年來，隨著生產(chǎn)力水平的發(fā)展，人們的生活水平得到了較大的改善，除了吃飯穿衣的基本需求外，要求改善住房條件的呼聲越來越強(qiáng)烈，城區(qū)居 民對住房提出了更高的要求，寬敞、舒適、成為人們的首選目標(biāo)。特別是 目前長城小區(qū) 中道路狹窄，環(huán)境衛(wèi)生狀況較差，不僅給居民的生產(chǎn)、生活帶來不便，而 且該地段位于泰安市城市西部的泰山腳下，北臨 城市干道東岳大街 ，地理位置十分優(yōu)越。 通過本項(xiàng)目的建設(shè)將回遷住宅建筑面積 20xx0 平方米，銷售住宅面積 18369 平方米。同時(shí)該 項(xiàng)目靠近新的市政中心 ，地理位置優(yōu)越，交通便捷，人口較多。許多企事業(yè)單位的職工、外地客商、進(jìn)城經(jīng)商的個(gè)體工商業(yè)戶都對 項(xiàng)目 的建設(shè)表示出了極大的興趣，紛紛表示愿意在此購房，并簽訂了部分購房意向。今后隨著該地區(qū)景觀環(huán)境的不斷提升和周圍不斷增加的企事業(yè)單位，住房需求將越來越大，市場前景將更加廣闊。 根據(jù)項(xiàng)目的地理位置與銷售對象的需求結(jié)構(gòu)分析，我們認(rèn)為項(xiàng) 目市場前景良好，加之設(shè)計(jì)方案新穎，規(guī)劃完善，配套齊全，充分考慮綠地、休閑場地，可為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┮粋€(gè)良好的居住環(huán)境。因此，市場前景非常廣闊，銷售前景良好。 二、市場定位 根據(jù)泰安市房地產(chǎn)市場的調(diào)查情況分析， 我們認(rèn)為該項(xiàng)目市場定位為普通單元住宅，對于需求群體具有較強(qiáng)的吸引力，加之設(shè)計(jì)方案新穎，規(guī)劃完善，配套設(shè)施齊全，交通便利，并充分考慮周圍自然環(huán)境和人文景觀融為一體，可為居民提供一個(gè)良好的生存、居住環(huán)境，符合城市居山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 19 民不斷提高的居住需求。 第五節(jié) 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，并充分結(jié)合 回遷安 置需求 分析和建設(shè)用地條件及規(guī)劃的土地面積，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為總占地面積約6659 平方米（折合 10 畝），總建筑面積 平方米，其中：住宅建筑面積 平方米 （共 116 戶） ，配套商業(yè)用房建筑面積約 900 平方米， 傳達(dá)室、 配電室、燃?xì)庹{(diào)壓站等其他配套設(shè)施 270 平方米。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 20 第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn) 一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 分析 擬建設(shè)的“ 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷安置 樓項(xiàng)目”處于 泰安市區(qū)西部，北臨東岳大街西段，西臨長城西路 ， 泰山大街 869 號， 總占地面積約 10畝。 由于本項(xiàng)目是根據(jù)城市規(guī)劃定點(diǎn)而確定，該區(qū)地址沒有其他可比選方案。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)具有如下優(yōu)勢： 良好的區(qū)位環(huán)境 項(xiàng)目區(qū)位于泰安市新城區(qū)西側(cè)，更能彰顯小區(qū)獨(dú)特的景觀內(nèi)涵。附近擁有各類購物中心和學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施，可為居民的醫(yī)療、健身和購物、休閑提供了良好的場所，因此該區(qū)是泰安市區(qū)南部不可多得的優(yōu)勢地塊。 便捷的交通優(yōu)勢 本項(xiàng)目位于臨近泰安市城區(qū)主干道 —— 東岳大街和長城西路，有多路公交車從此經(jīng)過，未來隨著城市道路的進(jìn)一步建設(shè)，將使小區(qū)擁有更加使捷的交通條件。 完善的配套條件 項(xiàng)目區(qū)位于市區(qū)規(guī)劃范 圍內(nèi)，水、電、氣、暖、通訊設(shè)施等供應(yīng)便利且有保障。 同上原因，項(xiàng)目區(qū)周邊一定范圍內(nèi)今后不會出現(xiàn)污染工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進(jìn)一步得到改善。 二、項(xiàng)目建設(shè)用地符合性分析 本項(xiàng)目建設(shè)用地為 自有土地 。 專項(xiàng)用于 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷 安置 樓 工程建設(shè)。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 21 第 二 節(jié) 建設(shè) 條件 一、氣象 泰安市地處東經(jīng) 116176。 20′～ 117176。 59′，北緯 35176。 38′～ 36176。 28′之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。具體氣象資料如下： 氣 溫 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 年平均氣溫 ℃ 降水 年最大降水量 年最小降水量 年平均降水量 風(fēng)向及風(fēng)速 夏季主導(dǎo)風(fēng)向： ES 冬季主導(dǎo)風(fēng)向： CN 平均風(fēng)速： 二、地溫與凍土 區(qū)內(nèi)年均地溫為 — 16℃。地面溫度的變化趨勢是：春季地溫開始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在 27℃以上；然后地溫開始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在 0℃以下。 1 月份地溫均在 ℃以下， 4 月份均在 ℃以下， 7 月份平均達(dá)到 ℃， 10 月份均降至 ℃以下。 三 、 配套條件 給排水 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 22 項(xiàng)目區(qū)位于泰安市自來水供水服務(wù)范圍內(nèi)，西側(cè)長城西路中心線下設(shè)有城市供水主干管，本項(xiàng)目擬采用自來水公司提供的自來水；長城西路人行道和非機(jī)動車道下均有雨、污干管，可就近排入。 供電 項(xiàng)目最大用電負(fù)荷 ，泰安市電力供應(yīng)充足，用電有保證。電源線引自長城西路地下電纜，沿項(xiàng)目區(qū)路段已預(yù)留出線。 燃?xì)? 長城西路一側(cè)人行道下均敷設(shè)有天燃?xì)夤艿?，?xiàng)目用氣比較方便，本項(xiàng)目可根據(jù)需要靈活考慮氣源。 通訊 泰安市程控電話交換 機(jī)總?cè)萘?80 萬門，長途可直撥世界 230 多個(gè)國家和地區(qū)，現(xiàn)已建成現(xiàn)代化的電話本地網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)。郵電除傳統(tǒng)的信函、包裹、電話、電報(bào)等業(yè)務(wù)外，還有公眾數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)（ DDN）、國際互聯(lián)網(wǎng)（ INTERNET）、公眾多媒體通訊網(wǎng)、寬帶網(wǎng)、 “ 一線通 ” （ NISDN）、視頻點(diǎn)播、郵政特快傳遞和被叫集中付費(fèi) 800 等業(yè)務(wù)。市區(qū)內(nèi)公用電話、 IC 卡電話隨處可見，對外通訊聯(lián)系便捷 ，電信部門可保證項(xiàng)目通訊需要。 交通 泰安市的交通在省內(nèi)綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)中占有重要地位，京滬鐵路縱貫?zāi)媳?，市域?nèi)泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀 。京滬、京福高速公路穿境而過，路網(wǎng)密度高于全國、全省平均水平，各級公路達(dá) 100 余條，交織輻射省內(nèi)外各主要城市。項(xiàng)目建設(shè)場址北側(cè)為城市干道東岳大街，出入交通十分便捷。 四、工程地質(zhì)條件 地形、地貌 泰安市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 23 項(xiàng)目區(qū)屬山前平原，總體地勢表現(xiàn)為北高、南低。區(qū)址內(nèi)原為其他建設(shè)用地，沒有河流、溝渠等障礙物。 工程地質(zhì) 該項(xiàng)目未做地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足多層建筑要求。建議項(xiàng)目單位盡快組織對建設(shè)場地進(jìn)行詳 細(xì)的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報(bào)告，為工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 水文地質(zhì) 本項(xiàng)目未做水文勘察，但根據(jù)附近的水文地質(zhì)資料分析，擬建場地的地下水水質(zhì)對混凝土及混凝土中的鋼筋均無侵蝕性。 場地地震效應(yīng)分析 按國家地震局的有關(guān)文件，擬建工程場地的抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速 ，特征周期 ，水平地震影響系數(shù)最大值為 。 依據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001120xx），該場區(qū)為于六度區(qū)，屬第三組，不用考慮地基土的地震液化。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 24 第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案 第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) l、建 設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB50l80— 93 20xx年版 )； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》； 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》； 《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《泰安市新一輪城市總體規(guī)劃》； 《泰安市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》； 泰安市規(guī)劃局出具的本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 1規(guī)劃用地紅線圖； 1目標(biāo)客戶需求特點(diǎn)。 第二節(jié) 總體設(shè)計(jì)方案 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 高度和諧的人文環(huán)境 創(chuàng) 造具有現(xiàn)代生活氣息和人文情調(diào)的住區(qū)文化。緊密依托規(guī)劃指導(dǎo)思想，以人為本，充分利用技術(shù)、藝術(shù)手段，建構(gòu)人性化的人文住區(qū)環(huán)境。 高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境 加強(qiáng)綠化建設(shè)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，充分利用原有地形地貌，達(dá)到高質(zhì)量的居住環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 25 高品質(zhì)的物質(zhì)環(huán)境 功能與形態(tài)并重，合理進(jìn)行功能組合與用地布局，塑造富有特色的形態(tài)環(huán)境，構(gòu)造一個(gè)空間層次豐富的居住小區(qū)環(huán)境。 超前的公共服務(wù)設(shè)施和高效能的基礎(chǔ)設(shè)施 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，而又做到安全、高效、經(jīng)濟(jì)、耐久。高效能的、完善的基礎(chǔ)設(shè)施是建設(shè)現(xiàn)代化居住小區(qū)的基石。 二、規(guī) 劃設(shè)計(jì)原則 針對本項(xiàng)目的發(fā)展定位，設(shè)計(jì)中應(yīng)遵循以下原則： 重視與城市自然環(huán)境的融合及社區(qū)人文環(huán)境的營造 小區(qū)規(guī)劃力求建構(gòu)與自然環(huán)境、歷史文脈相諧調(diào)的居住空間環(huán)境，使小區(qū)成為城市的有機(jī)組成部分。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關(guān)系與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)，充分結(jié)合原有地形、地貌等自然景觀要素，創(chuàng)造出一個(gè)人與自然、人與人相和諧的居住環(huán)境和健康社區(qū)。 注重規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)可行性 提高居住環(huán)境的宜住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代居住社區(qū)。住宅設(shè)計(jì)充分考慮到各種不同 的開發(fā)要求，設(shè)計(jì)出多系列、多戶型住宅類型，以滿足多樣性的居住需求。 符合均好性規(guī)劃原則 規(guī)劃精心考慮每一戶住宅，使其均具有良好的通風(fēng)、采光條件，并方便利用綠化景現(xiàn)和水體景觀，力爭達(dá)到“均好”。具體體現(xiàn)在中心綠地景現(xiàn)帶對各組團(tuán)、院落的滲透以及分布均勻的組團(tuán)綠地、帶狀綠地等；服務(wù)設(shè)施配套齊全，符合現(xiàn)代居民生活需求，并為物業(yè)管理提供便利條件，降低管理成本。 加強(qiáng)空間領(lǐng)域限定，增強(qiáng)居住環(huán)境的歸屬感 規(guī)劃考慮人車局部分流，按照空間的不同屬性，將小區(qū)空間分成不同山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷樓建設(shè) 26 等級的公共活動空間，并組成富有情趣的序列空間。通過 小區(qū)入口標(biāo)志性建筑以及組團(tuán)中心的識別設(shè)計(jì)等，進(jìn)一步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，從而提高居住環(huán)境的安全感。 5．堅(jiān)持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則 堅(jiān)持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钐攸c(diǎn)的環(huán)境。規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達(dá)性及舒適性，做到以人為本，為人服務(wù)。在滿足日照、采光和通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行綠地、水系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最大程度接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。 統(tǒng)一規(guī)劃、 集中 建設(shè)的原則 按照高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的原則進(jìn)行合理分區(qū)和功能布局，正確處理社 會環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益、超前性與操作性之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)自然景觀與人文景觀、時(shí)代特色與地方特色的有機(jī)結(jié)合。 三、 總體布局方案 山東省煤田地質(zhì)局第三勘探隊(duì)回遷安置樓項(xiàng)目 規(guī)劃總用地 10 畝 ，由兩棟住宅 樓 和一棟 3 層 配套商業(yè)樓 組成 。根據(jù)項(xiàng)目用地近為似長方形的特點(diǎn)和共設(shè)計(jì) 兩 棟住宅樓的實(shí)際，總體布局設(shè)計(jì)為 一排式結(jié)構(gòu)，其中 商業(yè)樓 布置在中部，兩棟 住宅 分別在東西兩側(cè)，沿 泰山大街 一側(cè)設(shè)計(jì)傳達(dá)室、配電室等配套設(shè)施。 四 、道路系統(tǒng)方案 出入口設(shè)置 出入口的設(shè)置與周邊道路相結(jié)合，充分利用場地周邊景觀及