【文章內(nèi)容簡介】 容，列為土地總登記工作程序的第一步。二是增加了通告。土地總登記的申請事先要由市、縣人民政府發(fā)布通告。三是增加了公告。權(quán)屬審核的結(jié)果要進(jìn)行公告。因此，總登記程序一般包括：登記準(zhǔn)備、登記通告、登記申請、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、權(quán)利公告、注冊登記與頒發(fā)書狀。一、登記準(zhǔn)備與通告登記準(zhǔn)備工作織準(zhǔn)備。土地登記領(lǐng)導(dǎo)小組由政府領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門（如國土資源、公安、司法、財稅、農(nóng)林、民政等）領(lǐng)導(dǎo)組成。行政準(zhǔn)備。①研究制定土地總登記工作計劃。②劃分土地登記區(qū)。③落實土地總登記工作經(jīng)費(fèi)。④購買必要的儀器設(shè)備和辦公用品等。⑤準(zhǔn)備土地總登記工作中需要使用的宣傳材料、通告、表、書、單、卡、冊、簿、公告、土地證書等。技術(shù)準(zhǔn)備。①依據(jù)國家有關(guān)法律、政策、規(guī)定，結(jié)合本地實際情況，制定適合本地區(qū)的土地所有權(quán)、使用權(quán)的確權(quán)規(guī)定和土地總登記實施細(xì)則。②收集資料。③宣傳培訓(xùn)。一、登記準(zhǔn)備與通告登記通告通告是政府讓社會知曉進(jìn)行土地登記的一種行政措施。它的作用在于讓登記義務(wù)人知道在何時、何地向哪一個機(jī)關(guān)申請登記，申請登記時，應(yīng)當(dāng)履行何種義務(wù)，包括應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交哪些證明材料等。一、登記準(zhǔn)備與通告土地登記通告的內(nèi)容主要包括：①土地登記區(qū)的劃分；②土地登記期限；③土地登記收件地點(diǎn)；④登記申請人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證明文件資料；⑤其他事項。土地登記通告發(fā)布方式有：①張貼。把土地登記通告廣泛張貼在整個土地登記區(qū)內(nèi)，并重點(diǎn)在居民區(qū)和公共場所張貼。②直接送達(dá)申請人。把土地登記通告以通知單的形式直接送達(dá)土地總登記申請人。通知單除包括土地登記通告的內(nèi)容外，還可以設(shè)置回執(zhí)欄，通過回執(zhí)，土地登記機(jī)關(guān)可以了解通知單的發(fā)送情況。③通過宣傳媒介發(fā)布。為了保證土地登記通告的內(nèi)容家喻戶曉，土地登記通告可以采用多種形式并重的方法。二、登記申請與地藉調(diào)查土地登記申請是土地權(quán)利人，按通告規(guī)定的申請期限，向登記機(jī)關(guān)申請其土地產(chǎn)權(quán)狀況并提交有關(guān)的證明文件，請求予以登記的行為。土地總登記申請人個人使用土地的，其土地登記申請人一是使用宅基地的城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民，由其房屋產(chǎn)權(quán)人或房主申請土地登記；二是使用四荒拍賣土地的農(nóng)村居民，由農(nóng)地使用合同簽訂人申請土地登記。二、登記申請與地藉調(diào)查單位使用土地的，其土地登記申請人分別為：①企業(yè)法人單位，包括中外合資、合作、外商獨(dú)資企業(yè)、股份制企業(yè)，凡是以企業(yè)法人名義取得土地使用權(quán)的，由企業(yè)法人及其法人代表申請土地登記。②機(jī)關(guān)法人、事業(yè)單位法人、社團(tuán)法人以法人名義取得土地使用權(quán)的，由各法人及其法人代表申請登記。以上法人單位中，有法人資格，但不是以本法人單位名義取得土地使用權(quán)，如政府機(jī)關(guān)、婦聯(lián)、科協(xié)等單位，以政府名義取得的土地使用權(quán)的，應(yīng)由原取得土地使用權(quán)的法人及其法人代表申請土地登記。③聯(lián)營單位是指不同所有制性質(zhì)的企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間共同投資組成的新的經(jīng)濟(jì)實體，并具備法人條件的聯(lián)營企業(yè)。聯(lián)營單位以單位法人及法人代表申請土地登記。聯(lián)營單位聯(lián)營合同中規(guī)定土地作為入股或明確土地使用權(quán)不作為聯(lián)營條件的，土地行政主管部門根據(jù)實際情況，確定土地登記申請人。④私營單位指生產(chǎn)資料歸公民私人所有，以雇傭勞動力為基礎(chǔ)的，并已登記注冊的私營獨(dú)資企業(yè)、私營合作企業(yè)和私營有限責(zé)任公司。一般由私營單位代理人申請。私營單位屬合作性質(zhì)且土地使用權(quán)不作為合作條件的，土地行政主管部門視情況確定土地登記申請人。二、登記申請與地藉調(diào)查集體所有的土地，土地所有權(quán)登記申請人分別為：①村集體所有的土地，由村屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會及其代表申請土地登記。②村集體內(nèi)有兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，如過去的生產(chǎn)隊，目前仍獨(dú)立存在的，可以由各農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織及其代表申請土地登記，也可以由村集體代辦。③鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體及其法人代表申請土地登記。根據(jù)我國目前農(nóng)村鄉(xiāng)集體的組織形式，國家沒有明文規(guī)定具體的鄉(xiāng)集體組織范圍、章程及組織方式，嚴(yán)格地講沒有反映出法人應(yīng)具備的條件，但是事實上確實有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，全面行使著土地所有者的權(quán)利。凡屬于這種情況的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地可以暫不進(jìn)行土地登記。隨著有關(guān)法律的健全，再統(tǒng)一解決。二、登記申請與地藉調(diào)查土地總登記申請應(yīng)提交的證明文件申請人提交的土地權(quán)屬來源證明一般有以下幾種：①各個時期政府土地主管部門征、撥（使）用的土地批準(zhǔn)文件。②因買賣、交換、贈與、繼承等形式取得的土地使用權(quán)或所有權(quán)的，除提交買賣、交換、贈與、繼承協(xié)議書或證明外，還應(yīng)提交土地使用權(quán)或所有權(quán)原始取得證明。③無任何手續(xù)，擅自占用土地的，應(yīng)提交按有關(guān)規(guī)定處理后的證明文件。由于歷史等原因無法提交權(quán)屬證明材料的，可以按以下辦法處理：一是個人使用土地的，由四鄰認(rèn)可，居民委員會或村民委員會開具證明；二是單位使用土地的，由其上級主管部門開具證明。二、登記申請與地藉調(diào)查初步審查土地登記申請人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定填寫《土地登記申請書》。申請書包括四方面內(nèi)容：①申請人情況：申請人名稱、單位法人代表姓名、住所、上級主管單位等。②申請登記的土地狀況：土地坐落、土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、土地面積、土地用途、土地等級和價格等。③宗地范圍界線草圖（注明相鄰單位名稱）。④產(chǎn)權(quán)來源及產(chǎn)權(quán)證明材料。二、登記申請與地藉調(diào)查地籍調(diào)查地籍調(diào)查是由登記機(jī)關(guān)對申請登記的土地采取實地調(diào)查、核實、測量、定界、成圖等措施，查清土地的位置、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、界線、面積、用途及土地權(quán)利人的有關(guān)情況，以便進(jìn)行土地登記的一個重要環(huán)節(jié)。二、登記申請與地藉調(diào)查地籍調(diào)查分為權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩部分。權(quán)屬調(diào)查包括核實土地產(chǎn)權(quán)來源、認(rèn)定土地產(chǎn)權(quán)界線、設(shè)立土地產(chǎn)權(quán)界標(biāo)等內(nèi)容。調(diào)查前，登記機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)登記區(qū)的劃分，制作調(diào)查工作底圖，并對各宗地預(yù)編地籍號。根據(jù)土地登記申請人提供的產(chǎn)權(quán)證明材料，查實土地產(chǎn)權(quán)的發(fā)生和演變過程及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)界線時，應(yīng)由被調(diào)查宗地產(chǎn)權(quán)人的法定代表人，與相鄰宗地產(chǎn)權(quán)人的法定代表人，共同到現(xiàn)場指界，并在調(diào)查表上簽字、蓋章。確定產(chǎn)權(quán)界線后，需在界線的拐點(diǎn)等處設(shè)置界標(biāo)。權(quán)屬調(diào)查結(jié)束后，應(yīng)繪制宗地草圖，標(biāo)明宗地的位置、界址點(diǎn)線、界址邊長、相關(guān)距離等。地籍測量包括平面控制測量和細(xì)部測量兩大部分。地籍平面控制測量是為了保證地籍測量成果具有統(tǒng)一的數(shù)學(xué)基礎(chǔ)和測量精度，在細(xì)部測量之前，在整個調(diào)查登記區(qū)，由高級到低級，逐級建立控制網(wǎng)。地籍細(xì)部測量包括對土地產(chǎn)權(quán)界址及其他地籍要素的測量及繪制地籍圖，量測宗地面積等。三、權(quán)屬審核與公告 土地登記的審核與公告，是縣級以上人民政府根據(jù)登記部門的調(diào)查結(jié)果和審查意見，決定對申請登記的土地產(chǎn)權(quán)是否準(zhǔn)予登記的法律程序。權(quán)屬審核權(quán)屬審核的依據(jù)有兩個方面：法律依據(jù)和書證依據(jù)。法律依據(jù)是指國家現(xiàn)行的有關(guān)土地的法律、政策及行政法規(guī)。書證依據(jù)指土地登記申請人的身份證明、申請登記宗地的權(quán)屬來源證明、申請登記宗地的地上物產(chǎn)權(quán)證明、地籍調(diào)查成果和土地定級估價成果等。三、權(quán)屬審核與公告 權(quán)屬審核內(nèi)容：（1）對土地登記申請人的審核（2）對宗地自然狀況的審核（3）對土地權(quán)屬狀況的審核（4）審核兩個階段審核分為初審、復(fù)審兩個階段。初審，即審核人員按照有關(guān)規(guī)定對申請書、申請登記的項目，參照各種權(quán)屬證明、調(diào)查結(jié)果逐項審核，填寫審批表。復(fù)審，即復(fù)審人員對初審意見進(jìn)行復(fù)核。三、權(quán)屬審核與公告權(quán)屬審核結(jié)果公告（1）公告的內(nèi)容公告，是指登記機(jī)關(guān)將經(jīng)權(quán)屬審核認(rèn)為符合登記要求的宗地信息向社會公眾公布，并征詢意見的行為。公告的主要內(nèi)容有：土地使用者、所有者或他物權(quán)擁有者的名稱、地址，擬準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、面積、用途、坐落、地號，以及對公告提出異議方式、地點(diǎn)、期限和要求復(fù)查辦法等。公告的意義主要有四個方面：第一，讓土地權(quán)利人及時了解其土地權(quán)利是否得到保護(hù)；第二，在規(guī)定時間內(nèi)，征詢利害關(guān)系人的異議；第三，對登記機(jī)關(guān)在作業(yè)中的不足，施予救濟(jì)，追求登記效力的公平性；第四，保證土地登記的公信力。三、權(quán)屬審核與公告（2）權(quán)屬異議處理土地權(quán)利人和利害關(guān)系人在登記審核結(jié)果公告期限內(nèi)，對公告結(jié)果有異議的，可向縣（市）土地行政主管部門申請復(fù)查。登記審批公告期滿后，登記部門應(yīng)對公告提出的問題予以逐項復(fù)查，對無異議的應(yīng)按規(guī)定報人民政府批準(zhǔn)。在一般情況下，人民政府主要對較大問題進(jìn)行把關(guān)，一般的問題不再逐項審查，依據(jù)登記部門的審核意見，簽署政府的批準(zhǔn)意見，如準(zhǔn)予登記或暫緩登記或不予登記。四、注冊登記與頒發(fā)證書土地注冊登記和頒發(fā)證書是土地登記最后一個步驟，也是最重要的一個步驟。土地的注冊登記就是把經(jīng)人民政府批準(zhǔn)登記后的土地產(chǎn)權(quán)及其有關(guān)內(nèi)容，正式填寫在土地登記卡（簿）上，使之在法律上得到確認(rèn)，同時填寫土地歸戶卡（冊）和土地證書。四、