【文章內容簡介】 戶1104戶面積662畝。東南開發(fā)區(qū)板塊建設拆遷安置中，單獨選點跨村劃地自建為主要安置方式。2003年至今，東南轄區(qū)內共動遷4146戶，安置面積3258畝。以古里片區(qū)為例，根據東南規(guī)劃局選址規(guī)劃，已建成珠涇苑、廬山小區(qū)2個拆遷安置小區(qū)，安置拆遷農戶2224戶，面積1822畝，加上小區(qū)道路、綠化、配套設施等用地。其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的工業(yè)項目拆遷安置中，以集鎮(zhèn)區(qū)域劃地自建為主要安置方式。1999年至今，全市各鎮(zhèn)的工業(yè)小區(qū)拆遷安置約5100戶，安置面積約3078畝。以支塘鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)拆遷安置為例，在支塘鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃建造4個安置小區(qū)，已安排拆遷農戶439戶面積264畝。規(guī)模較大的康富新村共安置拆遷戶314戶面積190畝。 安置補償費用。拆遷房屋補償費包括房屋重置評估價、地上附著物賠償費和各類獎勵費。定銷房安置的，按拆遷房屋重置價補償，并免費提供規(guī)定面積的公寓房。虞山鎮(zhèn)文化片區(qū)拆遷安置中，參照文化片區(qū)房屋拆遷安置補償實施細則的規(guī)定，以建筑面積為280㎡的樓房測算，安置補償費約為15萬元/戶；政府免費提供面積標準為每戶190㎡的安置公寓房，安置房面積大于190㎡的，由拆遷戶按商品房價格購買。劃地自建安置的，費用包括支付給拆遷戶的房屋拆遷補償費和鎮(zhèn)村財政統一投入的基礎設施配套費及征地費。參照各鎮(zhèn)房屋拆遷安置補償辦法的規(guī)定，按建筑面積280㎡的樓房測算，補償費較高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)梅李鎮(zhèn)、碧溪鎮(zhèn)等執(zhí)行08年房屋重置價格標準，獎勵費用標準也作了提高，、其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍參照往年標準。各鎮(zhèn)新建安置小區(qū)投入的基礎設施配套費，根據區(qū)域位置的不同，集鎮(zhèn)區(qū)域一般為6萬元/戶、農村區(qū)域一般為4萬元/戶。，但是目前除經營性用地項目將二次土地征收補償費用納入用地成本外，其他項目未納入。經營性用地拆遷安置中，虞山鎮(zhèn)按原拆遷地塊25萬元/戶、新安置地塊20萬元/戶核算，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)原拆遷和新安置地塊合計按25萬元/戶核算?，F行農村房屋拆遷補償安置存在的問題 安置方式比較單一。我市各鎮(zhèn)拆遷安置方式主要以劃地自建為主，這種安置方式（一）有利于開展拆遷動員工作，自建房屋符合我市農村村民的傳統居住方式，樂于被村民接受；（二）有利于解決征地拆遷和項目建設的時間矛盾；（三）有利于緩解鎮(zhèn)村財政拆遷安置補償的資金壓力。但是，這種單一的安置方式，不能有效應對近年來拆遷過程中的新矛盾。在安置用地方面，劃地自建的安置方式需要占用大量土地，并且安置選址向城市規(guī)劃區(qū)、集鎮(zhèn)區(qū)靠攏。隨著近年來社會經濟的發(fā)展，城市規(guī)劃區(qū)、集鎮(zhèn)區(qū)土地的可利用空間逐年減少，無法滿足大規(guī)模拆遷安置的用地需求；在安置對象方面，劃地自建不再適用于不符合宅基地申請條件的被拆遷戶，但在實際操作中，對戶口已外遷或已轉為城鎮(zhèn)戶口的被拆遷人仍以宅基地方式安置，無法滿足這部分拆遷戶的實際需求。 安置政策不夠完善。我市城區(qū)范圍內居民房屋拆遷的補償費包括房屋的重置價和區(qū)位價，綜合建筑面積等因素以房地產市場評估價格確定。我市規(guī)劃區(qū)外各鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋拆遷的補償費只按重置價補償，綜合房屋的實際情況評估確定。各鎮(zhèn)現行的房屋補償政策未能體現農村宅基地的區(qū)位價值，尤其集鎮(zhèn)區(qū)域國有土地的區(qū)位價值。 拆遷程序不夠規(guī)范。各鎮(zhèn)在房屋拆遷過程中，全市尚無統一的拆遷政策，缺乏公開透明的拆遷機制，存在操作任意、程序不規(guī)范的現象。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋拆遷中，因拆遷量大，項目建設時間緊，大多在未取得項目批準文件、規(guī)劃許可證、用地批準書的情況下實施拆遷。這種方式，雖然保證了項目建設需要，但是缺乏法律依據，面對法律意識較強的村民維權行為時，容易陷入被動狀態(tài)。 安置用地大量占用耕地。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)現行安置方式以劃地自建為主，安置用地不僅大量占用耕地，也擠占建設預留用地空間。全市歷年來共安置拆遷農戶24799戶,占用土地面積約15999畝，占用耕地面積約14143畝。，古里片區(qū)共安置拆遷農戶2224戶，安置用地約為1822畝，占總量的15%,而虞山鎮(zhèn)金山苑定銷房安置小區(qū)規(guī)劃面積475畝，設計戶數1629戶，古里片區(qū)若參照上述方式安置的話，可節(jié)約用地約1170畝。由此可見，安置用地大量占用耕地，不利于有效集約利用土地，保護耕地資源；占用建設預留用地，在一定程度上擠壓了工業(yè)和其他用地的發(fā)展用地，不利于土地資源的后續(xù)利用。 部分安置用地手續(xù)不完善。各鎮(zhèn)在農村房屋拆遷安置過程中，由于拆遷量大，時間緊，部分安置用地手續(xù)不完善，拆遷農戶的合法權益未受到保護。存在的問題主要為：因各鎮(zhèn)建設預留用地主要安排給工業(yè)及其他項目建設，部分安置點選址暫不符合土地利用總體規(guī)劃，需要調整；原地塊復耕復墾后產生的用地指標主要用于基礎設施及工業(yè)項目建設，導致安置地塊未能及時落實農用地轉用計劃。全市共安置拆遷農戶24799戶，安置總用地面積約15999畝，目前，已辦理用地審批約19608戶、面積約12650畝；未辦理用地手續(xù)的拆遷農戶5191戶、面積約3349畝，其中：需調整土地利用總體規(guī)劃的約932戶、面積約596畝；需落實農用地轉用計劃的約3415戶、面積約2185畝。3 幾點思考和建議 加強組織管理，成立領導機構，統籌負責全市農村房屋拆遷工作。應當從法治和服務的角度出發(fā)，建立科學統一的拆遷安置工作體制，明確政府和各部門的相關職責，協調政府和各部門的配合機制。堅持依法行政，規(guī)范拆遷行為，理順政府與市場的關系。應根據地塊用途的不同，明確拆遷工作的主體。對于重點交通、水利工程等用地的拆遷安置，政府應當承擔拆遷工作主體的權利和義務；對于經營性用地等其他用地的拆遷安置，應逐步采用市場化運作，實行政企分開，維護被拆遷農戶的合法權益。 統一各鎮(zhèn)房屋拆遷補償標準，完善拆遷安置配套政策。目前，各鎮(zhèn)的房屋拆遷補償安置標準不一，獎勵名目設置不規(guī)范，因此，應當統一制定農村各類房屋拆遷補償標準，規(guī)范各類獎勵費用。參照城市居民房屋拆遷安置補償辦法，應當增加宅基地區(qū)位補償，并公布不同范圍的宅基地區(qū)位價格。拆遷房屋的基準重置價應隨著今后物價指數的變化，由職能部門按公布。應當按照市場化操作，補償金額根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，委托專業(yè)評估公司，確定市場評估價格。 采用多種拆遷安置方式，建立公示制度，允許被拆遷村民自主選擇。貨幣安置和定銷房安置可適用于城市化、工業(yè)化建設拆遷的，并在城市規(guī)劃區(qū)或集鎮(zhèn)區(qū)域統一規(guī)劃建造；劃地自建安置可適用于因村莊整理、土地復墾拆遷的，并和農村集中居住區(qū)規(guī)劃相結合，應當充分利用規(guī)劃保留村莊內的存量建設用地、空閑地進行安置。被安置農戶必須符合省規(guī)定的宅基地申請條件，對于自愿放棄宅基地選擇其他安置方式的，應予適當獎勵。 完善被拆遷農戶的社會保障制度，完善安置小區(qū)日常管理。在大量征地拆遷過程中，部分村民既是被征地農民、又是房屋被拆遷人。因此，一方面要做好失地農民“土地換保障”的工作，另一方面應當為這部分農戶提供完善的社會保障，對于選擇定銷房安置的村民，應當提高社會保障標準。各鎮(zhèn)的拆遷安置小區(qū)均統一規(guī)劃、統一建設，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，村民居住質量提高。為完善安置小區(qū)的日常管理，解決經費來源，小區(qū)內物業(yè)用房出租后的租金收益，可用于小區(qū)日常管理經費開支。結語面對日益嚴重的土地資源稀缺趨勢，人多地少的尖銳矛盾，為城市化、工業(yè)化的不斷推進提供土地保障時，在征收集體土地，涉及農村房屋拆遷補償安置的過程中，應當完善法律法規(guī)、統一領導機構、規(guī)范拆遷行為，切實維護農民的合法權益，保證項目建設用地需要，《東莞市公共基礎設施建設項目征地拆遷補償標準規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）日前出臺。新出臺的《規(guī)定》與征求意見稿相比，我市以鎮(zhèn)街為單位將集體土地劃分為的第一類區(qū)片有所調整，從原來的9個鎮(zhèn)街和園區(qū)增加至11個。而對一類片區(qū)的宅基地補償也從3000元/平方米，調整為2000元/平方米；二類片區(qū)從2000元/平方米，調整為1400元/平方米。規(guī)定從今年7月1日起實施，有效期至2014年6月30日松山湖石龍寮步列入一類區(qū)片與征求意見稿相比，《規(guī)定》在區(qū)片的劃分上有新的調整。原來第一類區(qū)片范圍包括莞城、東城、南城、萬江四個街道及長安、虎門、厚街、常平、塘廈五個鎮(zhèn)；第二類區(qū)片范圍為第一類區(qū)片以外的其他鎮(zhèn)。而《規(guī)定》明確，以鎮(zhèn)街和園區(qū)為單位將集體土地劃分為兩類片區(qū)：第一類片區(qū)范圍包括莞城、東城、南城、萬江、松山湖、長安、虎門、厚街、石龍、寮步、常平；第二類片區(qū)范圍為第一類片區(qū)以外的其他鎮(zhèn)和園區(qū)?！暗谝活悈^(qū)片增加了松山湖園區(qū)、石龍鎮(zhèn)、寮步鎮(zhèn)，減少了塘廈鎮(zhèn)，塘廈鎮(zhèn)劃入了第二類片區(qū)，這主要是根據我市各鎮(zhèn)街和園區(qū)經濟發(fā)展水平變化而作出的調整?！笔袊临Y源局有關負責人告訴記者。宅基地補償下調600元到1000元／平方米新出臺的《規(guī)定》對宅基地的補償標準有重大調整。在征求意見稿中，第一類區(qū)片的宅基地、商業(yè)用地的補償標準都是：3000元／平方米，第二類區(qū)片為2000元/平方米。而在新出臺的《規(guī)定》中則區(qū)分開來。商業(yè)用地的補償標準維持不變，第一類片區(qū)為3000元／平方米，第二類片區(qū)2000元／平方米；而宅基地的補償標準則改為：第一類片區(qū)2000元/平方米，第二類片區(qū)1400元／平方米。此外，工業(yè)用地的補償標準為：第一類片區(qū)450元／平方米，第二類片區(qū)384元／平方米，維持不變。（只含土地補償費、安置補助費）；（只含土地補償費、安置補助費），維持不變。其他土地按照相應土地用途的評估地價計算補償費。青苗補償：荔枝、龍眼樹補償標準最高青苗補償費中，荔枝、龍眼樹補償標準最高，平均樹冠每棵6米（含6米）以上的，；2米（含2米）至6米的，每畝補償3萬元；1米（含1米）至2米的，；1米以下的。其他雜果（包括芒果、葡萄、李樹、柚樹、柑橘、柿子、黃皮等）補償標準，平均樹冠每棵5米（含5米）以上的，每畝2萬元；1米（含1米）至5米的，；1米以下的。此外，林木、青菜、。而對政府征地預告下達之日后栽種的林木、青苗，以及天然野生雜木不予補償 建筑拆遷補償：須提供有效證明文件進行補償《規(guī)定》顯示，公共基礎設施建設項目需要拆遷集體土地上合法建（構）筑物的，主要采用貨幣補償方式補償。要按照被拆遷人提供的有效證明權屬文件確定的用途和面積補償，違法建筑和超過批準使用期限的臨時建筑原則上將不予補償?！兑?guī)定》明確，住宅及綜合樓（不含建筑占地）主體的補償標準為：第一類區(qū)片1500元/平方米，第二類區(qū)片1200元/平方米。首層商業(yè)鋪面主體補償標準為：第一類區(qū)片4500元/平方米，第二類區(qū)片3600元/平方米?？蚣軓S房補償價格為800元/平方米，磚混廠房補償價格為600元/平方米，高級鋼架結構補償價格為400元/平方米，附屬及簡易建筑補償價格為200元/平方米，并根據廠房已使用的年限進行折舊。住宅及商業(yè)鋪面裝修補償價格為500元/平方米，廠房裝修補償價格為300元/平方米，附屬及簡易建筑不作裝修補償。此外，拆遷私人房屋按每戶2萬元給予搬遷補助費（含臨時安置費等）；拆遷依法取得營業(yè)執(zhí)照的生產經營性用房造成停產停業(yè)實際損失的，可以根據房屋拆遷公告發(fā)布前6個月，按稅務部門核實的該企業(yè)稅后平均利潤（每月）80%的標準，給予不超過6個月的補償?！鲞m用范圍市屬公共項目征地才能得到補償市國土資源局有關負責人對此表示，《規(guī)定》所稱的征地拆遷補償是指市政府為了建設公共項目，將農民集體所有土地轉為國有土地，需實施征地拆遷，并依法給予合理補償的行為。公共基礎設施建設項目，是指依照有關規(guī)定程序列入市政府近期建設規(guī)劃或者建設項目計劃的交通、能源、管線工程、環(huán)保、水利、軍事、教育設施等公共基礎設施建設項目。實際上，《規(guī)定》的補償范圍僅限于我市范圍內，市屬公共基礎設施建設項目的集體土地征收、地上建（構）筑物拆遷補償。鎮(zhèn)屬的公共基礎設施建設項目的集體土地征收、地上建（構）筑物拆遷補償并在《規(guī)定》的范圍內。也只有被征為市屬公共基礎設施建設項目，才能按照上述標準得到補償，一般的征地拆遷并不適用本《規(guī)定》。記者 黃觀平拆遷補償一般用什么補償? 貨幣補償作為主要方式。其原因：一是貨幣補償操作簡單，且一次性了斷，不會產生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時回遷等后續(xù)問題根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》拆遷補償方式有兩種：貨幣補償。貨幣補償作為主要方式。其原因：一是貨幣補償操作簡單，且一次性了斷，不會產生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時回遷等后續(xù)問題。二是貨幣補償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點等方面的限制。三是避免因安置用房質量不好而使拆遷雙方產生矛盾。四是更好地體現新《條例》的立法思想，即有條件實行貨幣補償的，盡可能實行貨幣補償?！稐l例》規(guī)定了拆遷貨幣補償標準確定的基本原則——等價有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估的辦法確定。對于貨幣補償的具體辦法各地有所不同，許多地方對此出臺了法規(guī)或規(guī)章予以規(guī)范。產權調換。產權調換，是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有調換房屋的產權。產權調換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現拆遷人對被拆遷人的補償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產權調換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。差價結算以等價交換的原則進行，實質上是結算被拆除房屋的市場評估價與調換房屋市場價的差價，多退少補。相當于先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產權調換房屋。蘇州市第十二屆人民代表大會常務委員會公告《蘇州市城市房屋拆遷管理條例》已由蘇州市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議于2002年5月29日制定，并經江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議于2002年8月20日批準，現予公布，自2002年11月1日起施行。2002年8月26日蘇州市城市房屋拆遷管理條例第一章 總則第一條 為了加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本條例。第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。第三條 城市房屋拆遷必須按照城市規(guī)劃進行，有利于保護古城、古鎮(zhèn)和文物古跡，有利于改善生態(tài)環(huán)境。第四條 拆遷人應當依照法律、法規(guī)和本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置；被拆遷人應當在搬遷期限內完成