【文章內(nèi)容簡介】 管所(房管站)轉(zhuǎn)軌組建的；二是由房地產(chǎn)開發(fā)商為解決售后服務(wù)而自行組建的；三是由大型企事業(yè)單位在機構(gòu)改革中逐步推向社會的后勤科室轉(zhuǎn)變而來的；四是從事專業(yè)物業(yè)管理工作的公司。物業(yè)管理水平已難以適應(yīng)現(xiàn)實的需要，前進中的絆腳石主要有以下幾個方面：(1)小區(qū)的規(guī)模不大，直接影響到物業(yè)管理的規(guī)模效益和品牌效應(yīng)的形成，而規(guī)模效益的形成是物業(yè)管理健康發(fā)展的最基本條件。我國住宅供應(yīng)雙軌制導(dǎo)致了自管公房的大量存在，其公有住宅的使用管理，充其量只能是企事業(yè)單位后勤的一部分，根本不可能建立物業(yè)管理市場。住宅商品化程度無法提高，物業(yè)管理市場化就沒辦法實現(xiàn)，更談何規(guī)范效益了。另外，不少城市的小區(qū)規(guī)模小，有的小區(qū)充其量只能算是組團，小規(guī)模的住宅群不利于物業(yè)管理規(guī)模效益的實現(xiàn)。(2)物業(yè)管理行業(yè)利潤低，任何行業(yè)的生存與發(fā)展，都必須以一定的產(chǎn)業(yè)利潤作為存在的條件，如果一個行業(yè)的利潤率低于社會平均利潤率，那么這個行業(yè)的資源將自由流向高利潤的行業(yè)或被掠奪。早些時間，論壇上多引導(dǎo)物業(yè)公司從事多種經(jīng)營，通過其他行業(yè)的經(jīng)營成果來扶持本行業(yè)的發(fā)展，從中就可看出物業(yè)管理行業(yè)的利潤如何了。(3)業(yè)主對物業(yè)管理的觀念有待改進。由于我國長期的住宅消費模式是福利型的，使業(yè)主們還不大習(xí)慣物業(yè)管理有償服務(wù)的觀念，如今讓他們“花錢住房子”，就容易產(chǎn)生對物業(yè)管理的過分要求，憧憬著少收費，多辦事，辦好事，唯美主義思想較為嚴(yán)重。物業(yè)管理行業(yè)處于市場經(jīng)濟中自然脫離不了等價交換、有償服務(wù)的準(zhǔn)則，“天下沒有免費的午餐”。香港物業(yè)管理的協(xié)議定價方式滲透了有償服務(wù)的方式，南京推行的等級收費方式也昭示著一分錢一分貨的市場準(zhǔn)則。另外個別業(yè)主的道德水平也阻礙物業(yè)管理市場的規(guī)范發(fā)展，亂丟垃圾、亂停車、不繳費等現(xiàn)象時有發(fā)生，似乎這些“特權(quán)”就是他的本事。道德水平是維護市場經(jīng)濟良性發(fā)展的不可缺少的要件，道德水平的低下直接增加了物業(yè)管理的成本，最終影響到物管的質(zhì)量。個別業(yè)主對家庭小圈圈很看重，裝修等富麗堂皇，而對社區(qū)環(huán)境卻漠不關(guān)心，難怪有外賓大為感嘆小家與大家的反差。(4)物業(yè)管理行業(yè)的人力資源匱乏。物業(yè)管理較低的行業(yè)利潤率、瑣碎的日常工作，不能吸引相對優(yōu)秀的人才投身到物業(yè)管理行業(yè)，人才的流失也十分嚴(yán)重，更多的人將物業(yè)管理公司當(dāng)作了工作的跳板。二、物業(yè)管理應(yīng)加強的幾個方面良好的物業(yè)管理是房產(chǎn)保值增值的關(guān)鍵。一個物業(yè)管理企業(yè)不僅要運用現(xiàn)代化管理科學(xué)和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)對房屋建筑和附屬設(shè)施、場地以及物業(yè)區(qū)域、衛(wèi)生、綠化、保衛(wèi)等實施專業(yè)化管理和維護服務(wù)，還要創(chuàng)造良好的社區(qū)文化，為業(yè)主創(chuàng)造一個優(yōu)質(zhì)、舒適的居住環(huán)境。作為政府部門要制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，完善政策措施，擴大物業(yè)管理覆蓋面。在鞏固新建住宅小區(qū)物業(yè)管理成效的同時，應(yīng)有計劃地對舊住宅進行整治、改造、出新。要加強法制建設(shè)。明確各方的權(quán)、責(zé)、利，在市場準(zhǔn)人、行業(yè)規(guī)范、權(quán)利與義務(wù)、收費標(biāo)準(zhǔn)、糾紛處理、法律責(zé)任等建立約束規(guī)范機制，形成對物業(yè)公司、業(yè)主、開發(fā)商一個有效的約束。政府應(yīng)著力培育符合市場要求的有利于等價交換的社會經(jīng)濟關(guān)系，同時要造就一個合格的高質(zhì)量的業(yè)主委員會，內(nèi)它來具體主張物業(yè)管理市場消費者的權(quán)利。在小區(qū)的規(guī)劃時，要做到統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)、增加小區(qū)的規(guī)模，促進物管的規(guī)模效益。加強物業(yè)管理的宣傳，正確引導(dǎo)人們對物管的認(rèn)識。在物業(yè)管理不成熟的市場條件下，媒體更應(yīng)該扶持，不能一棒子打死，要多份關(guān)愛。要制定出合理的物業(yè)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，我國的物管收費標(biāo)準(zhǔn)在一陣“禁止亂收費”的潮流影響下，已偏離了市場規(guī)律。據(jù)介紹，物業(yè)管理水平較高的深圳市，它的高級住宅物業(yè)費在4．55元／平方米，是一般中等城市的67倍。試想低下的收費能創(chuàng)造出一個高品質(zhì)的小區(qū)嗎? 作為物業(yè)公司，要走規(guī)范化、規(guī)?；?jīng)營之路。物業(yè)管理服務(wù)有形性的缺乏決定了物業(yè)管理企業(yè)品牌和內(nèi)在品質(zhì)的重要性。要實施品牌戰(zhàn)略，以品質(zhì)取勝。要做好“服務(wù)者”的角色定位，樹立服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理服務(wù)工作不能僅停留在淺層的修修補補上，而要不斷挖掘深度，加強創(chuàng)新工作，減少物業(yè)管理的營運成本。如一卡制，業(yè)主在社區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有費用(包括水、電、閉路、物業(yè)費等)，都通過一卡來解決。通過購買充值卡來買水、買電消費，這也是一種催繳方式的突破。作者：黃椿 來源：《中國房地信息》淺析我國物業(yè)管理發(fā)展的新趨勢20010829目前，物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差，虧損嚴(yán)重等問題。全國除萬科、中海、金地等少數(shù)物業(yè)企業(yè)管房面積超過600萬平方米外，物業(yè)管理企業(yè)平均管房面積偏低。要改變物業(yè)管理這種小兵團分散作戰(zhàn)的局面，形成“航空母艦”，發(fā)揮團隊的整體實力，走集團化發(fā)展道路，就必須組建一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強、一業(yè)為主、多種經(jīng)營，具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團。集團化發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平。我國的物業(yè)管理已進入了快速發(fā)展時期，隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現(xiàn)為管理水平和服務(wù)質(zhì)量。滿足人們對生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境及質(zhì)量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建成物業(yè)企業(yè)集團，使集團成員企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實現(xiàn)優(yōu)勢互補。集團化發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟效益差的局面，實現(xiàn)規(guī)模效益。組建物業(yè)企業(yè)集團，與原單獨的物業(yè)管理企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量強，可以通過集團的整體實力，在市場競爭中奪得更多的物業(yè)管理項目，進而改變單獨物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項目的狀況，實現(xiàn)規(guī)模效益。集團化發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局。人才資源是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的關(guān)鍵。物業(yè)管理是集房屋管修、設(shè)備設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安保衛(wèi)消防管理及公共服務(wù)、專項服務(wù)、特約服務(wù)于一身的管理。它要求從事物業(yè)管理的人員，不僅要有較高的文化素質(zhì)、思想素質(zhì)和敬業(yè)精神，而且要有專業(yè)技能。目前，物業(yè)管理企業(yè)中人才缺乏的現(xiàn)象較為普遍。組建物業(yè)企業(yè)集團，可以通過對集團成員企業(yè)人力資源進行重新的組織和調(diào)整，將分散的人才資源實行優(yōu)化組合，集中人才優(yōu)勢，使企業(yè)人才形成最佳結(jié)合。集團化發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領(lǐng)域，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)?，F(xiàn)在許多物管企業(yè)僅局限于物業(yè)管理，難以向其他經(jīng)營領(lǐng)域拓展。組建物業(yè)企業(yè)集團，可以在重點搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時，據(jù)自身的優(yōu)勢，擴大經(jīng)營范圍，組建若干分公司。通過多種經(jīng)營，壯大企業(yè)的經(jīng)濟實力，彌補物業(yè)管理服務(wù)收費的不足，進而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。集團化發(fā)展有利于參與市場競爭，在競爭中求生存、求發(fā)展。在市場經(jīng)濟條件下，占領(lǐng)市場是每個企業(yè)追求的目標(biāo)。我國石油、汽車等行業(yè)組建企業(yè)集團的實踐就是很好的證明，物業(yè)管理行業(yè)要實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，只有組建企業(yè)集團，才能克服企業(yè)單槍匹馬、孤軍奮戰(zhàn)的局面，使企業(yè)在資金、人才、技術(shù)、裝備、管理、服務(wù)上都具有競爭力，形成真正的“航空母艦”，在競爭中立于不敗之地。集團化發(fā)展有利于走出國門，進入國際市場。從目前來看，我國的物業(yè)管理企業(yè)尚沒有打進國際市場，一是我國的物業(yè)管理還處于起步階段，物業(yè)管理服務(wù)的水平不高，難以進入；二是國際物業(yè)市場競爭激烈，單個企業(yè)孤軍奮戰(zhàn)、勢單力薄缺乏競爭力。只有將物業(yè)骨干企業(yè)組成企業(yè)集團，發(fā)揮整體優(yōu)勢，用“聯(lián)合艦隊”打入國際市場。隨著我國加入世貿(mào)組織日期的臨近，我們更應(yīng)從思想上、組織上、人才上做好準(zhǔn)備。組建物業(yè)企業(yè)集團應(yīng)做好以下工作：一是要搞好可行性研究，防止盲目性；二是要遵循自愿的原則，防止行政化傾向；三是要保持適度的發(fā)展規(guī)模，防止盲目擴大；四是要保持適度的經(jīng)營領(lǐng)域，防止過分追求經(jīng)營多樣化；五要規(guī)范化運作，防止簡單化草率組合；六是要強化內(nèi)部管理，防止忽視自身建設(shè)。只有這樣，組建起來的物業(yè)企業(yè)集團才能適應(yīng)物業(yè)管理新形勢、新情況、新任務(wù)的要求，擔(dān)負(fù)起時代賦予的歷史使命。來源：中國房地產(chǎn)報第三篇：物業(yè)管理偉峰〃物業(yè)物業(yè)維修計劃管理一、2014年物業(yè)維修工作總結(jié)（扼要）（一）、2014年物業(yè)維修計劃合計59項，在6月25日對計劃執(zhí)行情況進行了半年維修工作小結(jié)和調(diào)整。并新增諸如國際后墻飾面大修、天臺整體面層大修、地下室踢腳線粉飾維修、電梯大修、4—23層空調(diào)機臺護欄防腐維修等項目；諸如總部豪宅頂層所有陽臺防水翻修、更換下水井蓋、弱電井蓋、道路灑水箅子、監(jiān)控室地板維修、別墅院墻砼柱；地梁飾面維修等項目諸如：東第供水系統(tǒng)改造、地下樓梯間及通道粉飾層維修、消防聯(lián)動系統(tǒng)整改與完善、13樓開閉所電路改造等項目共計23項；加原計劃59項，合計為82項。截止2014年底共完成63項，尚有諸如國際幕墻維修、地庫出口玻璃維修、配電間加門、衛(wèi)生間門大修等項目、總部別墅天溝維修、水系防水翻修、25樓窗臺倒坡墻滲漏維修、圍墻鐵藝維修與防腐維修等項目；東第5頂層管道井增設(shè)井門、屋面女兒墻涂料層維修、園區(qū)道路維修、北門崗?fù)じ脑斓软椖抗灿?9項，轉(zhuǎn)入2015年物業(yè)維修計劃。%、%，另外完成計劃外項目諸如國際監(jiān)控室防靜電地板更新、監(jiān)視屏更新、閥門、電流表更新、總部院門防腐維修、別墅3個露臺防水翻修，生活用水水箱大修；東第新發(fā)生的內(nèi)墻面開裂維修、1樓1單元、3單元供熱管道斷裂維修、10樓入口大門框外側(cè)防寒維修、11樓負(fù)一層新增霍曼門等計劃外項目共計15項。（二）、2014年物業(yè)維修計劃的完成和管理較2013年有較大進步，主要有以下幾方面：偉峰〃物業(yè)各管理處的負(fù)責(zé)人對物業(yè)維修項目的計劃管理、過程控制，事后控制和總結(jié)有較大進步。（舉例：計劃的完整性，維修工作的主動性，過程控制的嚴(yán)密性等，尤其國際維修、東第5基礎(chǔ)防寒維修）我們管理人員對物業(yè)維修所學(xué)及專業(yè)技術(shù)知識、常識的學(xué)習(xí)和掌握有較大進步，因而能及時的發(fā)現(xiàn)問題并能夠較準(zhǔn)確進行分析、判斷和制定可行性強的維修程序、方法、對策。因此維修質(zhì)量、進度的控制好于去年。物業(yè)維修計劃編制和總結(jié)形式的創(chuàng)新特別值得總結(jié)和發(fā)揚。這種圖片加文字說明的維修計劃和總結(jié)形式讓人耳目一新，直觀性，對比性、準(zhǔn)確性感知性特強，我今日在此為此舉創(chuàng)新再次叫好、稱贊。并望繼續(xù)發(fā)揮和完善。與地產(chǎn)與專業(yè)施工單位或廠家的協(xié)調(diào)工作做得好，使維修工作順利開展，尤其東第，總部協(xié)調(diào)能力有長足和進步。（三）、存在的問題和不足 2014年物業(yè)維修項目19項未完成，%，這個數(shù)據(jù)我們應(yīng)引起重視、反思，并從自身查找原因。與施工單位、廠家的協(xié)調(diào)工作仍有缺憾和未攻下的堡壘。致使維修項目未如期完成，榮海窗廠，使我們無奈，但遠大、涂料施工隊、真石漆施工隊、鐵藝施工隊、石材施工隊未完成的維修項目就占了11項，為未完成項的58%，若協(xié)調(diào)工作再進一步努力，項目完成率定會提高。與地產(chǎn)協(xié)調(diào)維修時機未掌握好而導(dǎo)致了有些項目未按我們的計劃完成。時機未掌握好的原因是因為對地產(chǎn)施工季節(jié)的忙閑規(guī)律，技術(shù)間歇規(guī)律了解不夠。地產(chǎn)和地產(chǎn)指派負(fù)責(zé)維修人的原因。二、物業(yè)維修計劃管理偉峰〃物業(yè)上述總結(jié)的目的不是要大家承擔(dān)過錯責(zé)任，而是要通過總結(jié)達到提高，根據(jù)上述存在的問題和不是，我覺得應(yīng)從以下幾個方面加強和提高。（一）、物業(yè)維修計劃的編制計劃編制→計劃實施→過程控制→驗收總結(jié)所謂物業(yè)維修計劃，即在物業(yè)維修工作實施行動以前，預(yù)先編制擬定的具體項目內(nèi)容和時間步驟。計劃是物業(yè)維修工作的第一程序，計劃編制和質(zhì)量直接關(guān)系到維修工作的效率和質(zhì)量，所以，計劃的編制是一項非常重要的工作，其作用為：控制單項或多項維修工程進度；確定、指導(dǎo)維修施工順序、持續(xù)時間、搭接關(guān)系；是確定勞動力、資金、材料、計劃、編制依據(jù)。計劃的編制程序編制程序：維修項目調(diào)查與確定→編制維修計劃→報審→修定與計劃調(diào)整→物業(yè)維修計劃→維修計劃預(yù)算計劃評價要點：科學(xué)性、合理性、完整性、周密性、準(zhǔn)確性、可行性。計劃編制的相關(guān)要素： ①、統(tǒng)籌原理（略）②、系統(tǒng)原理：即總計劃、單項計劃、外維計劃、自維計劃、材料計劃、資金計劃等從大到小，從宏觀到微觀，從全局到局部逐層分解，以保證計劃控制目標(biāo)的落實。③、彈性原理：調(diào)查、分析、預(yù)測、影響計劃實施的相關(guān)因素的可能性和程度，在編制計劃時留有一定的余地，使計劃具有一定彈性，以便在計劃實施時，可以利用這些彈性，縮短有關(guān)時間或改變它們之間的搭接關(guān)系，使之達到計劃控制的預(yù)期目標(biāo)。偉峰〃物業(yè)④、信息反饋原理：計劃編制過程也是信息反饋過程，因此在編制計劃時要注意上下平行，內(nèi)外信息的反饋，并進行認(rèn)真分析比較，以確保計劃的編制達到6項評價指標(biāo)。鑒于物業(yè)維修計劃的特點、特性其它諸如網(wǎng)絡(luò)計劃原理、S圖、橫道圖原理不述。（二）、物業(yè)維修計劃調(diào)整。計劃調(diào)整是計劃控制的重要環(huán)節(jié)，一般按以下程序和方法進行調(diào)整：分析①、分析維修進度計劃出現(xiàn)偏差的原因；②、分析產(chǎn)生偏差的項目是否為關(guān)鍵項目，若出現(xiàn)偏差的項目為影響正常使用和生活或安全的關(guān)鍵項目，則必須采取相應(yīng)的調(diào)整措施，如總部水箱、國際地板、東第消防系聯(lián)動系統(tǒng)整改；③、分析進度偏差是否大于總時差，若維修工作進