【文章內(nèi)容簡介】 地招標拍賣制度提出意見?！吨袊ㄔO(shè)報》則在《交鋒土地新政策》指出北京的國企地產(chǎn)公司、部分上市公司也和上海一樣，對國土資源部頒布的國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌的制度，持反對態(tài)度。2002年11月25日，《中國經(jīng)濟時報》以《土地拍賣：泡沫溢出亟待立法》，指出招標拍賣掛牌制度可能引發(fā)經(jīng)濟泡沫，需要規(guī)范。2004年11月25日，《中國經(jīng)濟時報》以《協(xié)議批租十大渠道開發(fā)商自述土地交易內(nèi)幕》，指出當前炒賣土地、牟取暴利的現(xiàn)象非常普遍。按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商具有相應(yīng)的資質(zhì)就可以申請地皮，但實際操作卻是另外一回事。2004年6月7日和11月8日，《經(jīng)濟參考報》則以《“中國第一拍”陳少湘談土地拍賣槌起槌落“戲”份多》和《拍賣業(yè)“潛規(guī)則”游戲損他利己》，以及2004年5月29日，人民網(wǎng)以《由“一槌拍飛兩億”談土地拍賣中的“程序正義”》，從理論上和實踐上揭示拍賣業(yè)“導演”拍賣中的種種黑幕和手法以及原因。房地產(chǎn)業(yè)作為特殊的行業(yè)，任何一項制度的出臺，都會引起社會的普遍關(guān)注?？陀^上，任何事物都有兩面性，尤其是一個新政策，在與市場的磨合中會出現(xiàn)這樣那樣的不足。作為正在摸索的中國來說，自然可以理解。一、評價標準過于單一。美國的招拍掛，價格因素是最后一個，而我們唯一以價格去進行招拍掛，把別人最壞的東西吸收過來，如此處理，大家所看到預期變化的時候，既是房地產(chǎn)價格暴漲的時候，這樣的直接受害者既不會是政府，亦不會是土地的競得人開發(fā)商，而是最終的消費者。二、評價過程和標準模糊，致使招投標流程不動。因缺乏嚴格的評標程序和標準，招標出讓工作在一些地方很不規(guī)范，遭到過多的人為因素干擾。前些日子，筆者在網(wǎng)上竟然看到河南某地的一塊國有土地開價低于協(xié)議時的意向價。當然，我不是說拍賣價一定要高于意向價才能說明該制度的公正，關(guān)鍵是中標企業(yè)就是原來信誓旦旦要求協(xié)議出讓的企業(yè)，其內(nèi)幕自然只有當?shù)氐恼偾宄贿^了。三、為了使土地供應(yīng)過程更為公開、公正、公平，政府還需要進一步完善和優(yōu)化土地招投標流程，指定嚴格的評標程序和標準，防止人為因素干擾；招標拍賣掛牌后仍然存在政府暗箱操作，市場房地產(chǎn)不公平交易問題沒有解決。首先是由于土地供給雙軌制陷阱的存在，仍然在引致權(quán)勢階層利用權(quán)利在市場低價獲取劃撥和協(xié)議用地后然后倒賣，從而獲取巨額土地利潤。其次是由于招標拍賣掛牌仍然可以被暗箱操作，從而引致政府利用陽光制度將不公正的交易“導演”為公正的交易。四、市場的政策透明度不夠。在中國香港地區(qū)，政府對土地的供應(yīng)計劃每半年公布兩次，有時也會一次性將計劃全部公布，香港回歸后，為了增加土地售賣的供應(yīng)量，用以平衡樓價，曾一次性公布過幾年的賣地計劃，這樣做一方面可以保證讓更多的人了解土地供應(yīng)情況，另一方面也有利于開發(fā)商在選擇土地時合理安排資金。當守法開發(fā)商亟需要用地時，“壟斷腐敗者”就是不供地；而當與“壟斷腐敗者”有勾結(jié)的“不法商人”需要用地時，則是有求必應(yīng)。一旦出現(xiàn)這種腐敗，就不僅僅只是涉及到國有土地資產(chǎn)的流失，甚至已直接傷害到守法的開發(fā)商和普通購房者的利益了，其代價是人們對宣揚所謂公平、公正制度的質(zhì)疑和政府信用深層次的危機。五、信息宣傳不夠。由于土地規(guī)劃的透明度不夠，從而宣傳力度也不夠。在香港地區(qū)，買地會受到港人的普遍關(guān)注。在拍地前，代理會通過傳媒預測買地結(jié)果，例如土地成交價、建筑成本及利息等，再將周邊同類物業(yè)的成交價作為參考，根據(jù)市場走勢，從而預測出多種成交價，在拍賣前制造不少輿論。而內(nèi)地拍賣地的周邊成交價不準確，只能從項目的售價來判斷。比如土地價是3000元/平方米，建成后的總成本在6000元/平方米以上。但是周圍的項目售價僅在5000元/平方米左右，市場價格透明度不高。六、銀行金融支持力度存在不足。在香港買地，一般要求投地方在一個月內(nèi)全數(shù)支付所有地價款，開發(fā)商在投地前也已安排好土地使用權(quán)及建筑等項貸款。在內(nèi)地，由于金融機構(gòu)的風險防范能力較差，開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)前幾乎不可能從金融機構(gòu)獲得資金上的支持，因而他們的資金基本等于自籌資金，出讓金的分期分付，在內(nèi)地就見怪不怪了。七、中介服務(wù)配套跟不上。香港的土地拍賣文件是給建筑師的，因為他們是專業(yè)人士，能做出專業(yè)分析，如對買地限制及環(huán)境做出評估，然而，將做出的多個方案連同預算向發(fā)展商推薦?？梢源蟠筇岣咧行⌒推髽I(yè)發(fā)展商參與競爭。而內(nèi)地設(shè)計院的市場化程度不高，根本沒有把注意力集中到這方面。八、規(guī)范政府競爭制度不足。在市場經(jīng)濟條件下推行發(fā)展經(jīng)濟優(yōu)先的政策，由于缺乏規(guī)范政府之間有序競爭的制度配套，因而在加劇地方政府之間無序競爭的同時，引致地方保護主義的招商引資政策同招標拍賣掛牌制度的沖突，造成地方政府需要低地價、零地價、負地價的內(nèi)生動力。在上下級信息不對稱性和指標純經(jīng)濟性條件下上級政績考核下級，由于缺乏規(guī)范地方政府發(fā)展思維的科學發(fā)展觀配套，因而在激勵地方政府做大GDP的同時，引致出于短期政績的地方優(yōu)惠政策排斥招標拍賣掛牌制度，造成地方政府形成在招標拍賣掛牌中弄虛作假的機制，從而影響其有限理性發(fā)生理性偏離，并最終造成土地使用者在政府壟斷市場的土地交易活動中背離等價交換原則。可見，相對于協(xié)議出讓時的腐敗，如果沒有有效的風險防范機制，招標拍賣掛牌制度可能為政府壟斷市場所用，其后果要么為政府財政需求盲目推動價格上漲，要么為政府招商引資暗箱操作壓低價格，從而異化為政府提高“效率”或維護“公正”的機會主義擋箭牌?！皦艛嗌獭笔降母瘮∽匀皇歉蟮母瘮。瑤砦：ψ匀粫?。4完善編輯為了使土地“招拍掛”工作更適應(yīng)社會發(fā)展的需要，一些不適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的制約因素必須進一步給予完善和改進，才能確保房地產(chǎn)市場的健康和穩(wěn)定。一、指定經(jīng)營房地產(chǎn)項目招標、拍賣的具體方法和程序，制定掛牌交易的類型用地、做法及遵守規(guī)則事項等，讓所有流程規(guī)范化、制度化，減少人的主觀差異和自由裁量。為了使土地供應(yīng)過程更加公開、公平、公正，政府還需要進一步完善和優(yōu)化土地招投標過程，制定嚴格的評標程序和標準，防止人為因素干擾；我們可以設(shè)想最最理想的土地出讓制度如同一臺“土地出讓機器”，政府將土地使用權(quán)申請人人申請條件、資信等各種情況輸入系統(tǒng)，該系統(tǒng)就會選出出讓地塊最合適的競得人，它不會因不同操作人、不同的社會環(huán)境而得出差異性的結(jié)果，使土地出讓方式真正的走上規(guī)范化的發(fā)展軌道。二、摒棄急功近利的想法，要把投資者的資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)驗、房產(chǎn)業(yè)績、市場聲譽、信用度、開發(fā)計劃、土地利用力等作為一項重要指標，提高它的權(quán)重，而不是把價格作為土地競得的唯一或重要標準。三、鼓勵資金雄厚但沒有本地開發(fā)經(jīng)驗的外資企業(yè)與本地企業(yè)聯(lián)合投標。從發(fā)展本地經(jīng)濟并保護外來資金經(jīng)營安全的角度，將外來資金和本地的開發(fā)經(jīng)驗有機結(jié)合，可以作到各方共贏的良好局面。四、提高地產(chǎn)開發(fā)的社會開放度，鼓勵實力雄厚、有良好業(yè)績的開發(fā)商在政府管理下從事房地產(chǎn)開發(fā)，這比政府壟斷開發(fā)房地產(chǎn)的效率要高。五、大力提高土地市場的透明度、公平公正度，而且要把各級政府的宏觀管理職能與市場操作嚴格區(qū)分。六、要抑制土地投機和囤積居奇的行為，土地二級市場要加強管理。土地出讓后，土地使用人是否真正的履行出讓合同，按政府部門預期的規(guī)劃和進度進行開發(fā)，還是有意囤積土地、抬高地價，進行另一種形式的炒買炒賣，使守法開發(fā)商要么買進高價地，要么無地開發(fā)，從而擾亂了正常的土地市場秩序。七、讓專業(yè)機構(gòu)對土地進行合理估價后，參加競標的開發(fā)商以書面形式向政府投標，與估價最近的企業(yè)將獲得土地開發(fā)權(quán)。八、堅持以市場為導向，有計劃的供應(yīng)土地。以市場為導向制定科學、合理的供地政策，運用市場機制公開配置土地資源，有利于提高土地開發(fā)利用效率，促進土地資源的科學管理與利用，促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。九、在土地供應(yīng)模式上，要切實依法提高政府供地的市場化制度，使之能夠形成一種通過市場確定使用者，通過市場形成土地價格的市場配置機制，最大限度地實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值，促使土地市場更加健康、更規(guī)范地向前發(fā)展。十、應(yīng)盡快完善土地集中統(tǒng)一儲備供需的相關(guān)法律、法規(guī)。我國各地政府普遍存在土地儲備的力度和范圍有限，政府在土地收購、儲備、出讓的過程中，周轉(zhuǎn)資金巨大，如果操作不規(guī)范，很容易引發(fā)新的腐敗問題。因此，建立相關(guān)的法律條款，規(guī)范運作行為十分必要。十一、相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)、配合機制還須進一步完善。實施土地“招拍掛”機制是一個綜合性的系統(tǒng)工程，在整個推進過程中，必須得到建設(shè)、規(guī)劃、房管、計劃、物價、財政等有關(guān)政府部門的支持和配合。只要其中一個部門工作滯后和脫節(jié)，整個工作都將被擱下，無法繼續(xù)完成。如規(guī)劃條件不能及時明確，或者涉及古樹名木，園林部門不配合等，土地就無法即使推出“招拍掛”。因此，對政府相關(guān)部門來說，如不改變觀念，仍按照以前的行政審批方法運作，就可能出現(xiàn)不必要的矛盾。因此為應(yīng)對現(xiàn)行的新規(guī)劃，政府必須在項目規(guī)劃、立項、資質(zhì)管理等方面建立相關(guān)的配合機制，從制度上完善這項經(jīng)營性工作的操作規(guī)范，以提高政府服務(wù)功能效率。5制度解讀編輯土地招拍掛制度 土地招拍掛制度[2]是國家土地資源出讓、買賣的招標、拍賣、掛牌制度的簡稱，具體是指國家在土地出讓或者買賣程序中的“招標”“拍賣”“掛牌”交易的政策或規(guī)定。該方式作為我國經(jīng)營性用地出讓的指定方式，對規(guī)范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展等方面都有著重要意義。土地的交易的公開投標、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操作又有其差異性，針對不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。土地招標招標出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。在招標出讓中土地主管部門要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標文件，并實施投標的登記，投標人在登記時必須繳納投標保證金，并提交營業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。投標人在按照招標文件的要求編制標書后，在規(guī)定的時間內(nèi)將標書密封投入指定標箱。經(jīng)由專家組成的評標委員會按照評標標準對企業(yè)提交后投標文件進行評審后，在規(guī)定的時間地點開標。在中標人確定后，招標人應(yīng)向中標人發(fā)出《中標通知書》，中標人則在《中標通知書》約定的時間，按照招標文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。公開招標的投標單位不能少于三家，如果少于三家則招標人應(yīng)當停止開標。在公開招標中投標企業(yè)投標的價格是重要的評標因素，但評標委員會為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無法到位，出現(xiàn)土地閑置浪費現(xiàn)象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗和實力也是評標委員們重點關(guān)注的要點。土地拍賣拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，競買人在竟買申請截止日期前提出競買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。競買人通過審查后，得到印有編號的競買標志牌，拍賣會在拍賣公告規(guī)定的時間、地點進行。參加的競買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。在拍賣中最終的成交價格必須高于拍賣方所制定的底價，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，競得人按照《拍賣成交書》規(guī)定的時間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。土地拍賣中最重要的原則是“價高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。土地掛牌掛牌出讓國有土地使