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正文內(nèi)容

律師土地招拍掛法律服務律師事務所招投標書(編輯修改稿)

2024-08-28 21:24 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 種因素影響合作合同效力的風險(l)、因缺乏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)導致合作合同無效的風險(2)、未取得土地使用權證影響合作合同效力的風險(3)、審批、許可與登記影響合作合同效力的風險土地使用權瑕疵風險如土地實際使用面積不足,比如需預留公共綠化地、規(guī)劃道路預留地等等,這就造成提供土地使用權一方投資縮水,同時還可能因為土地面積減少,導致項目開發(fā)面積縮小,利潤減少。合作開發(fā)資金分攤方案不明風險合作開發(fā)中的資金分攤方案不明風險主要包括投資約定不明、預算不足、投資不到位等情形。如果合同約定的不清晰,可能造成互相推諉,從而對合作項目進行造成影響。房地產(chǎn)合作開發(fā)利益約定不明分配的風險因一方印章使用不善,給另一方帶來不可估量的其他經(jīng)濟損失的法律風險;一方利用財務上便利,在財務上做技術處理轉(zhuǎn)移利潤、銷售款的風險;一方利用其關聯(lián)企業(yè)通過合同簽訂、簽證等方式轉(zhuǎn)移利潤、銷售款的風險;二房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中預防風險采取的防控措施實施盡職調(diào)查,謹慎選擇合作開發(fā)伙伴嚴格審查,及時補辦,出現(xiàn)問題并及時補辦相關手續(xù),力求做到萬無一失。訂立詳細完備的合作開發(fā)合同建立合作各方履行合作開發(fā)合同的運行機制,規(guī)范合作開發(fā)合同的履行。主要包括:設立聯(lián)合的管理機構,明確運行制度并加強內(nèi)部監(jiān)督和相互制約。設立共管的銀行賬戶、重要事項雙方指定人員會簽制度、項目進展的書面通報制度,通過書面形式明確各自的權利義務等。第三個問題、土地競買階段競買方式的利弊分析,及推薦的競買方式;土地競買階段貴公司參與競買的有利之處是:在土地收儲時貴公司可以選擇合適的補償方式,土地競得后所繳納的土地出讓金較少,土地取得的成本較低,競得土地登記在貴公司名下享有對土地的完整權利,可以自由選擇開發(fā)商。不利之處是:貴公司不熟悉土地變性的辦事規(guī)則、辦事程序及相應法律規(guī)定,缺少與相應管理部門的溝通,需要專業(yè)律師的幫助。委托房地產(chǎn)開發(fā)商參與土地競買的有利之處是:其熟悉相應的辦事規(guī)則和辦事程序,較容易與相應管理部門溝通;不利之處是:土地競得后登記在開發(fā)商名下,貴公司失去對該土地的控制權,容易受開發(fā)商的制約,一旦產(chǎn)生糾紛不容易保護自身權益和更換開發(fā)商。貴公司與房地產(chǎn)開發(fā)商組成聯(lián)合體競買的有利之處是發(fā)揮彼此長處,優(yōu)勢互補。不利之處是權利義務約定不明會產(chǎn)生糾紛。推薦的競買方式是貴公司與房地產(chǎn)開發(fā)商組成聯(lián)合體參加競買,這樣可以發(fā)揮彼此長處,優(yōu)勢互補,但應明確雙方的權利義務,避免糾紛產(chǎn)生。第四個問題、房地產(chǎn)開發(fā)階段與開發(fā)商不同合作方式的利弊分析,及推薦的合作方式。房地產(chǎn)開發(fā)有兩種合作方式即合伙型聯(lián)建和項目公司合作開發(fā)。兩種合作方式有不同的優(yōu)點和缺點,下面分別闡述:一、合伙型聯(lián)建,指聯(lián)建雙方依據(jù)聯(lián)建協(xié)議,一方出地、另一方提供資金,以協(xié)議方式進行房地產(chǎn)開發(fā)。合伙型聯(lián)建以聯(lián)建雙方名義或一方名義而另一方列名的方式辦理立項、規(guī)劃、報建等審批許可手續(xù)以及房屋建成后的房屋產(chǎn)權初始登記手續(xù)。其特點是:聯(lián)建各方依合同以雙方或一方的名義經(jīng)營,聯(lián)建各方共擔風險,對外承擔無限連帶責任,對內(nèi)則按聯(lián)建合伺約定承擔按份責任。合伙型聯(lián)建的優(yōu)點是:操作靈活,而且運行成本低廉,故常常被中小型開發(fā)項目所采用。合伙型聯(lián)建的缺點是:聯(lián)建合同難以對整個項目開發(fā)事項進行約定,故合作各方權利義務不易明確。合作方就開發(fā)項目“對外承擔無限責任,開發(fā)風險未阻斷。稅務處理難度大。合作開發(fā)企業(yè)如果不能準確劃分納稅依據(jù),就會面臨較大的納稅風險。在涉及成本計算時,合伙型聯(lián)建也比項目公司合作開發(fā)處理起來較為困難。二、項目公司合作開發(fā),是指由合資、合作各方專為完成開發(fā)、經(jīng)營合作項目,實現(xiàn)合資、合作目的而共同依法設立的,具體負責項目開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)法人。項目公司的經(jīng)營目的簡單明確,即完成房地產(chǎn)項目開發(fā),對于投資者而言,項目公司可以將開發(fā)風險阻斷,大大降低了投資風險。項目公司合作開發(fā)的優(yōu)點為:供地方可以“直接將土地使用權作價入股成項目公司,不用過戶,節(jié)省了稅費,只需辦理土地使用權變更登記手續(xù)。合作各方權利義務明確,法律風險相對較小。項目公司合作開發(fā)的缺點為:投資方需受申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的局限。申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的手續(xù)通常很繁雜,時間比較長,這樣就對項目的開發(fā)進度造成影響。第五個問題、競爭人在本項目每個階段的工作任務;律師代理土地出讓的主要工作任務(1)、土地儲備階段。協(xié)助煙草公司與土地部門簽訂土地收儲合同,確定合適的收儲價格,維護煙草公司利益。(2)、編制確定出讓方案階段。與國土資源部門、城市規(guī)劃等有關部門溝通,依據(jù)國有土地使用權出讓計劃、城市規(guī)劃等,擬定招標拍賣掛牌出讓方案。 (3)、地價評估,確定出讓底價(標底)階段。與土地部門及評估機構確定評估范圍及評估價格。(4)、編制國有土
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