【正文】 要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標(biāo)文件，并實(shí)施投標(biāo)的登記，投標(biāo)人在登記時(shí)必須繳納投標(biāo)保證金，并提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。競(jìng)買人通過審查后，得到印有編號(hào)的競(jìng)買標(biāo)志牌，拍賣會(huì)在拍賣公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人，且報(bào)價(jià)不低于掛牌底價(jià)，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，報(bào)價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人。同時(shí)考慮到采礦用地的取得和使用要以取得探礦權(quán)或采礦權(quán)為前提條件，因此明確，工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。出售拍賣文件：按拍賣公告規(guī)定時(shí)間出售拍賣文件，并組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘。招標(biāo)出讓制訂工作方案：制訂招標(biāo)前期工作方案報(bào)中心領(lǐng)導(dǎo)和局領(lǐng)導(dǎo)審定。開標(biāo)：出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘。同時(shí),對(duì)需要現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，并與競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書，繳納定金和傭金。通過一系列法律規(guī)定的制定實(shí)施，到90年代初，我國(guó)對(duì)城鎮(zhèn)土地使用制度完成了改革，建立起土地有償，有限期，可依法進(jìn)行土地交易的有償使用制度。政府通過招拍掛的方式推出地塊，以城市中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和城市土地利用規(guī)劃為基礎(chǔ)，制定詳盡、科學(xué)的土地出讓計(jì)劃。首先，政府要運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，提供與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的土地供應(yīng)量，對(duì)于每年土地市場(chǎng)的各類土地供給、征用數(shù)量進(jìn)行總體規(guī)劃，并建立相應(yīng)的土地儲(chǔ)備制度，避免土地市場(chǎng)中的投機(jī)行為，保證市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)，由于采取招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓，開發(fā)商可以從市場(chǎng)上通過競(jìng)爭(zhēng)拿到“熟地”直接開發(fā)，縮短了開發(fā)周期，簡(jiǎn)化了開發(fā)程序和環(huán)節(jié)，從而降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。土地招拍掛的供應(yīng)方式，有利于土地的合理利用和總體規(guī)劃。加入WTO后，在土地市場(chǎng)管理方面，政府的職責(zé)是使市場(chǎng)能夠穩(wěn)定、公開、公平，而且能夠安全運(yùn)行，進(jìn)而優(yōu)化投資環(huán)境，并以此來(lái)吸引投資。一方面，由于中國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行以政府為主導(dǎo)的土地協(xié)議出讓制度，各級(jí)地方政府習(xí)慣于通過行政指令的方式對(duì)土地資源進(jìn)行配置，在新的土地出讓制度下舊有的思維觀念難以轉(zhuǎn)變，在追求地方經(jīng)濟(jì)短期利益的目標(biāo)下，通過行政手段盲目干預(yù)土地市場(chǎng)的情況時(shí)有發(fā)生；另一方面，少數(shù)政府官員通過手中的權(quán)力尋租腐敗，少數(shù)不法房地產(chǎn)商通過行賄公關(guān)等不正當(dāng)手段低價(jià)獲得土地、牟取超額利潤(rùn)，少數(shù)政府官員和不法房地產(chǎn)商的勾結(jié)，導(dǎo)致土地招拍掛出讓中假招標(biāo)、假掛牌、打招呼、批條子的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)成本的升高，一方面可能導(dǎo)致中低價(jià)位的住宅的減少，使普通居民難以承受高昂的房?jī)r(jià)，甚至導(dǎo)致人才的流失，社會(huì)的不安定；另一方面，高昂開發(fā)成本容易形成泡沫經(jīng)濟(jì)，從長(zhǎng)期來(lái)看不利于外界資本的流入，不利于城市的健康發(fā)展。政府對(duì)土地的長(zhǎng)期計(jì)劃的完善也是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅價(jià)格穩(wěn)定的重要手段，通過合理的土地供應(yīng)量，透明的土地供應(yīng)信息，防止在信息不對(duì)稱情況下投機(jī)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作行為，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展。（二）掛牌交易、拍賣和招標(biāo)三種交易方式的比較： 交易方式 類別 掛牌交易 拍賣 不公開 拍賣委員會(huì)招標(biāo) 不公開 招標(biāo)委員會(huì) 底價(jià)是否公公開開底價(jià)由誰(shuí)確委托人定是否設(shè)立獨(dú)立于委托人不需要 的集體決策組織 報(bào)價(jià)方式 報(bào)價(jià)次數(shù)設(shè)立拍賣委員會(huì) 設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)交易中心電腦報(bào)價(jià)終端報(bào)舉牌價(jià) 可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià) ≥2人填寫投標(biāo)書 一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì) ≥2人 競(jìng)買（投）≥1人人數(shù)在交易中心、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布、在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，公告發(fā)布地一般在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商并在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深點(diǎn) 發(fā)布報(bào)》刊登 圳商報(bào)》刊登 公告期限 不少于30日公告發(fā)布方 由委托方發(fā)布（三）招標(biāo)、拍賣委員會(huì)的組成與職責(zé)組成：以招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，委托人應(yīng)設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)或拍賣委員會(huì)，招標(biāo)委員會(huì)或拍賣委員會(huì)由5人以上單數(shù)組成，委托人選派1名工作人員作為招標(biāo)委員會(huì)或拍賣委員會(huì)主任，其余人員從土地交易市場(chǎng)專家?guī)熘须S機(jī)抽出確定。拍賣，即通過發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。4．制定完善的土地供應(yīng)計(jì)劃，定期發(fā)布土地供應(yīng)信息 在新的土地出讓機(jī)制下，政府應(yīng)加緊前期土地儲(chǔ)備與整理的力度，定期向市場(chǎng)公開未來(lái)的土地供應(yīng)計(jì)劃。上海在土地的拍賣中進(jìn)行最高限價(jià)并提出完善招投標(biāo)的管理機(jī)制，以防止土地價(jià)格的非理性上漲，這對(duì)中國(guó)其他城市也有重要的借鑒意義。（二）對(duì)完善招拍掛市場(chǎng)的建議。這也是世界貿(mào)易組織(WTO)原則的要求。對(duì)外地開發(fā)商來(lái)說，由于可計(jì)算成本，有了平等進(jìn)入的機(jī)會(huì)，進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)就相對(duì)比較容易，為跨地域經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)商提供了機(jī)會(huì)，這必將促使全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化。(三)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于房產(chǎn)開發(fā)商綜合實(shí)力的提高，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整合。通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使土地的真實(shí)價(jià)格得到體現(xiàn)，從源頭上有效的遏制以往采取行政手段配置土地資源中政府官員出現(xiàn)的腐敗尋租等現(xiàn)象。另一方面由于中國(guó)土地市場(chǎng)的長(zhǎng)期不完善,產(chǎn)權(quán)不清晰,長(zhǎng)期未曾引入市場(chǎng)機(jī)制,各地在招拍掛出讓土地的實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn)了各種問題,對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地的招拍掛制度研究 招拍掛制度(一)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于規(guī)范土地市場(chǎng)，公平競(jìng)爭(zhēng)。1988年4月12日，七屆人大一次會(huì)議通過的憲法修正案規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。揭牌：在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止日次日，按照掛牌文件規(guī)定確定是否成交,并確定競(jìng)得人。編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。審查投標(biāo)資格：根據(jù)招標(biāo)文件要求，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人的開發(fā)資質(zhì)、誠(chéng)信記錄等進(jìn)行審查，符合規(guī)定條件的，應(yīng)通知其參加投標(biāo)活動(dòng)。公布成交結(jié)果：拍賣活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將拍賣出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布，并退還競(jìng)買保證金。編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制和印刷拍賣文件。6招拍掛范圍編輯國(guó)土資源部11號(hào)令明確了商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等四類經(jīng)營(yíng)性用地和同一土地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓。政府土地主管部門編制掛牌文件，競(jìng)買人在規(guī)定日期前提出競(jìng)買申請(qǐng)，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競(jìng)買申請(qǐng)書。土地拍賣拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。土地的交易的公開投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操作又有其差異性，針對(duì)不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。十一、相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)、配合機(jī)制還須進(jìn)一步完善。土地出讓后，土地使用人是否真正的履行出讓合同，按政府部門預(yù)期的規(guī)劃和進(jìn)度進(jìn)行開發(fā)，還是有意囤積土地、抬高地價(jià)，進(jìn)行另一種形式的炒買炒賣，使守法開發(fā)商要么買進(jìn)高價(jià)地，要么無(wú)地開發(fā)，從而擾亂了正常的土地市場(chǎng)秩序。一、指定經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)、拍賣的具體方法和程序，制定掛牌交易的類型用地、做法及遵守規(guī)則事項(xiàng)等，讓所有流程規(guī)范化、制度化，減少人的主觀差異和自由裁量?？梢源蟠筇岣咧行⌒推髽I(yè)發(fā)展商參與競(jìng)爭(zhēng)。而內(nèi)地拍賣地的周邊成交價(jià)不準(zhǔn)確，只能從項(xiàng)目的售價(jià)來(lái)判斷。四、市場(chǎng)的政策透明度不夠。美國(guó)的招拍掛，價(jià)格因素是最后一個(gè)，而我們唯一以價(jià)格去進(jìn)行招拍掛，把別人最壞的東西吸收過來(lái)，如此處理，大家所看到預(yù)期變化的時(shí)候，既是房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的時(shí)候，這樣的直接受害者既不會(huì)是政府，亦不會(huì)是土地的競(jìng)得人開發(fā)商，而是最終的消費(fèi)者。2002年11月25日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》以《土地拍賣：泡沫溢出亟待立法》，指出招標(biāo)拍賣掛牌制度可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫，需要規(guī)范。綜合實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商會(huì)獲得獲取較大的機(jī)會(huì)而得到逐步發(fā)展，沒有實(shí)力的開發(fā)商在一次次競(jìng)爭(zhēng)中落敗，將逐漸淡出市場(chǎng)，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新洗牌?！罢信膾臁钡耐恋毓?yīng)方式，有利于土地的合理利用和整體規(guī)劃。經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營(yíng)城市土地、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營(yíng)城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢(shì)，讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。其含義是指經(jīng)營(yíng)性用地必須通過上述方式出讓土地?！兑庖姟芬?，積極發(fā)揮招拍掛在市場(chǎng)配置土地資源中的作用，完善商品住房用地預(yù)申請(qǐng)制度、土地交易平臺(tái)、土地出讓合同，積極探索招拍掛出讓方式創(chuàng)新，保持地價(jià)平穩(wěn)合理調(diào)整。在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，報(bào)價(jià)最高者為競(jìng)得人。參加的竟買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。投標(biāo)人在按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將標(biāo)書密封投入指定標(biāo)箱。統(tǒng)稱為招拍掛制度。確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，投標(biāo)、競(jìng)買保證金，應(yīng)當(dāng)實(shí)行集體決策?！薄墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第四條“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。用地單位在公示期限內(nèi)報(bào)名，并繳納20%的保證金；第七步：競(jìng)標(biāo)；第八步：摘牌；第九步：摘牌后，國(guó)土局與項(xiàng)目單位簽訂成交確認(rèn)書；第十步：項(xiàng)目單位分別到外經(jīng)局（發(fā)改局）、環(huán)保局、安監(jiān)局出具項(xiàng)目正式批文、環(huán)評(píng)報(bào)告、安評(píng)報(bào)告；第十一步：國(guó)土局根據(jù)批文及報(bào)告與項(xiàng)目單位簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；第十二步：在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。中紀(jì)委、監(jiān)察部、國(guó)土資源部多次下發(fā)文件，要求對(duì)利用職權(quán)違反規(guī)定干預(yù)和插手經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓的領(lǐng)導(dǎo)干部進(jìn)行嚴(yán)肅處理。對(duì)假招拍掛，必須打假。有些地方打著招商引資的旗號(hào)搞假招拍掛，嚴(yán)重?fù)p害了政府形象，帶來(lái)的后果是惡化了當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，致使客商對(duì)當(dāng)?shù)卣バ湃?。其他開發(fā)商覺得無(wú)利可圖，便自動(dòng)退出競(jìng)爭(zhēng)。明暗兩筆賬，也是假招拍掛的招數(shù)。有的干脆設(shè)置超高競(jìng)買保證金，明擺著“看人下菜碟”，地落誰(shuí)家明眼人一目了然。但是，有些地方土地出讓明著不敢搞協(xié)議出讓，招拍掛的形式該走的都走了，但在實(shí)際操作中，鉆法律、制度的空子，違反規(guī)定變著法子玩假招拍掛的事，并不鮮見。有的故意制造所謂的“問題說明”，在出讓文件中寫著出讓宗地或地上建筑物未完成拆遷，或是規(guī)劃條件有限制，或地塊周邊劃界不明等。雖然金中盛公司以2780萬(wàn)元競(jìng)得土地，但集美區(qū)政府卻將超出的880萬(wàn)元返還給了公司。據(jù)披露，朱吉生曾多次與開發(fā)商串通一氣，拿出讓土地價(jià)格信息作交易，造成開發(fā)商之間信息不平等。據(jù)部治理商業(yè)賄賂領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室透露，截至今年4月24日，國(guó)土資源部共接到商業(yè)賄賂舉報(bào)線索43件，涉及土地出讓的有9件，這其中就有假招拍掛的身影。據(jù)部有關(guān)人士介紹，《規(guī)范》將從政策依據(jù)、供地方式、地價(jià)評(píng)估、發(fā)布出讓公告、資格審查、簽定合同到交付土地和資料歸檔等各個(gè)環(huán)節(jié)，都給予嚴(yán)格統(tǒng)一的規(guī)范，目的就在于堵塞漏洞。 31”大限以來(lái)的出讓土地逐項(xiàng)登記，重點(diǎn)檢查是否存在違反經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)定的行為。各地級(jí)市實(shí)行土地集中統(tǒng)一管理，壟