【正文】 正的土地市場，才能真正的引入競爭機制。通過市場競爭，使土地的真實價格得到體現(xiàn)，從源頭上有效的遏制以往采取行政手段配置土地資源中政府官員出現(xiàn)的腐敗尋租等現(xiàn)象。土地招拍掛制度并不是簡單的土地交易手段，政府必須進行一系列相關(guān)工作以保證土地出讓的科學(xué)性，土地交易市場的完善性，在此過程中政府對土地的管理能力必然大大提高。首先，政府要運用宏觀調(diào)控手段，提供與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的土地供應(yīng)量，對于每年土地市場的各類土地供給、征用數(shù)量進行總體規(guī)劃，并建立相應(yīng)的土地儲備制度，避免土地市場中的投機行為，保證市場的健康發(fā)展。制定和公布土地出讓計劃是完善城市土地供應(yīng)的基礎(chǔ)，將有助于提高城市土地管理的科學(xué)性，促進城市土地市場的規(guī)范和完善。其次，政府在招標(biāo)出讓前必須對土地進行前期規(guī)劃和開發(fā)，逐步推進“熟地”招標(biāo)出讓，并要制定一系列的出讓計劃、招標(biāo)程序和管理制度。政府要真正實現(xiàn)調(diào)控市場的能力，就必須對擬出讓土地進行詳細的分析規(guī)劃，確定最佳的土地利用方式，針對土地特點靈活選擇招標(biāo)辦法和方式以提高工作效率，降低工作成本等。最后，要體現(xiàn)土地的使用價值，政府必須對土地進行正確的評估，采用合理的評標(biāo)辦法，公正地評出中標(biāo)單位。通過以上行為政府對城市土地的綜合運用管理能必將大大加強。(三)實施土地招拍掛制度，有利于房產(chǎn)開發(fā)商綜合實力的提高，促進房地產(chǎn)企業(yè)的整合。土地通過招標(biāo)、拍賣和掛牌等方式進行出讓，不但有利于市場的競爭性，消除行業(yè)的壟斷性，而且還使那些沒有足夠?qū)嵙?，只靠尋租等不正?dāng)方式拿到“一手地”的開發(fā)商逐漸淡出市場，使那些有實力、有競爭力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。同時，由于采取招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓，開發(fā)商可以從市場上通過競爭拿到“熟地”直接開發(fā)，縮短了開發(fā)周期，簡化了開發(fā)程序和環(huán)節(jié)，從而降低了開發(fā)風(fēng)險。招標(biāo)拍賣掛牌出讓取消的只是過去少數(shù)開發(fā)商通過不正當(dāng)手段獲得的“超額利潤”，而由于市場的的規(guī)范，開發(fā)商的合理利潤可以得到更好的保證。新制度提高了市場準入門檻，房地產(chǎn)業(yè)將進入資本實力和品牌競爭的時代。沒有實力的、靠關(guān)系運作項目的公司將逐步被淘汰出局。能夠進行專業(yè)化、規(guī)?；a(chǎn)、把土地價值發(fā)揮最大化的房地產(chǎn)開發(fā)商將成為市場的主流，促進了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，真正通過的市場的力量對房地產(chǎn)商進行整合。同時，實行招拍掛的土地交易方式有利于打破房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地域限制。對外地開發(fā)商來說，由于可計算成本，有了平等進入的機會，進入目標(biāo)城市市場就相對比較容易，為跨地域經(jīng)營的房地產(chǎn)商提供了機會，這必將促使全國房地產(chǎn)市場的規(guī)范化。(四)實施土地招拍掛制度，促進房地分離，有利于提高土地開發(fā)效率。土地招拍掛的供應(yīng)方式，有利于土地的合理利用和總體規(guī)劃。由于政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再行招標(biāo)，動拆遷問題已妥善解決、土地的開發(fā)工作基本完成、周邊的市政建設(shè)逐步完善、水電煤等市政配套都有計劃地分配到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求有計劃地做好設(shè)計圖紙并得到許可后就可順利開工了，大大縮短了房產(chǎn)開發(fā)周期，有效控制了開發(fā)成本。因此，土地利用的高效率成為必然。(五)實施土地招拍掛制度，有利于優(yōu)化投資環(huán)境，吸引外資。我國的土地供應(yīng)從劃撥、協(xié)議出讓到公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的轉(zhuǎn)變，透明化程度越來越高，這是我國城市土地使用制度進步的一種表現(xiàn)，也是大勢所趨。這標(biāo)志著我們在土地市場上正在逐步與國外發(fā)達國家接軌。這也是世界貿(mào)易組織(WTO)原則的要求。WTO的非歧視原則、公平原則和透明度原則等要求土地行政管理保證國民待遇普遍實現(xiàn)，保證市場公平競爭，保證統(tǒng)一、公開、公正地實施各項法律、法規(guī)、行政規(guī)章、司法判決等。加入WTO后，在土地市場管理方面，政府的職責(zé)是使市場能夠穩(wěn)定、公開、公平，而且能夠安全運行，進而優(yōu)化投資環(huán)境，并以此來吸引投資。實行土地招標(biāo)、拍賣，可以說是一項重大的“土地革命”，土地最直接的與資本結(jié)合而不是與關(guān)系結(jié)合，提高了效率，同時有利于境外資金的流入和國際化進程的加快，這對北京、上海等大城市發(fā)展城市經(jīng)濟，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成為高效的國際化大都市具有非常重大的意義。問題及解決（一）中國土地市場招拍掛出讓中存在的問題。根據(jù)國土資源部和監(jiān)察部對全國經(jīng)營性土地使用權(quán)招拍掛出讓的專項執(zhí)法檢查的結(jié)果顯示，經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓還有五個深層次的問題尚待解決。1．經(jīng)營性土地出讓制度還缺少具體的操作規(guī)范與之相配套；2．少數(shù)市縣仍以“招商引資”為名，先行立項、先行選址，定點確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價3．有的地方不按規(guī)定公開經(jīng)營性土地出讓信息或信息公開不及時、不充分；4．有的地方在經(jīng)營性土地出讓中存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或陪標(biāo)、串標(biāo)等問題； 、批條子等形式違規(guī)干預(yù)和插手經(jīng)營性土地出讓。以上五大類問題涉及招拍掛制度建設(shè)過程中政府職能、觀念的轉(zhuǎn)變，配套規(guī)范的制定等問題，針對以上五大類問題，提出完善招拍掛市場的幾點建議如下。（二）對完善招拍掛市場的建議。1．轉(zhuǎn)變政府職能，建立與健全監(jiān)督保證機制，確保交易的公正性 在上述五大類問題中，由于政府行政干預(yù)所導(dǎo)致的招拍掛制度的不完善問題是最嚴重的。一方面，由于中國長期實行以政府為主導(dǎo)的土地協(xié)議出讓制度，各級地方政府習(xí)慣于通過行政指令的方式對土地資源進行配置，在新的土地出讓制度下舊有的思維觀念難以轉(zhuǎn)變，在追求地方經(jīng)濟短期利益的目標(biāo)下，通過行政手段盲目干預(yù)土地市場的情況時有發(fā)生；另一方面，少數(shù)政府官員通過手中的權(quán)力尋租腐敗，少數(shù)不法房地產(chǎn)商通過行賄公關(guān)等不正當(dāng)手段低價獲得土地、牟取超額利潤，少數(shù)政府官員和不法房地產(chǎn)商的勾結(jié)，導(dǎo)致土地招拍掛出讓中假招標(biāo)、假掛牌、打招呼、批條子的現(xiàn)象時有發(fā)生。為了克服以上兩種情況，作為游戲規(guī)則的制定者和游戲的組織者的政府必須加強自身的監(jiān)管，在招標(biāo)、拍賣與掛牌交易的流程中加強透明與監(jiān)督的機制尤為重要。從宗地價格的評估到開發(fā)商資質(zhì)的審查以及后期的評標(biāo)開標(biāo)均應(yīng)設(shè)立監(jiān)察機制 對于每宗地的評選結(jié)果應(yīng)給予公布與新聞發(fā)布，絕不能讓私下協(xié)議的土地通過公開招標(biāo)與掛牌的形式達到成交的目的，從而引發(fā)新的錢權(quán)交易現(xiàn)象發(fā)生。中央，國土資源部已經(jīng)三令五申下要求在土地交易招拍掛過程中打擊非法暗箱操作，確保公平與公開。2．制定合理的標(biāo)底價格，防止地價上漲過快經(jīng)營性土地交易全部以招拍掛的形式進行出讓是否會引發(fā)土地價格的上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲的話題一直是新政策出臺后業(yè)內(nèi)開發(fā)商與政府官員爭論的焦點，因此在土地招拍掛交易的實施中注重控制對地價的大幅度波動是十分必要的。是在土地的拍賣交易中，政府一方面在取得較好的地價收益的同時，也需考慮對當(dāng)?shù)氐耐恋貎r格市場的穩(wěn)定作用。上海在土地的拍賣中進行最高限價并提出完善招投標(biāo)的管理機制，以防止土地價格的非理性上漲，這對中國其他城市也有重要的借鑒意義。在短期內(nèi)，城市土地拍賣的高價成交會增加政府的財政收入，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，但是在長期卻可能抬高當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)的成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本的升高，一方面可能導(dǎo)致中低價位的住宅的減少，使普通居民難以承受高昂的房價，甚至導(dǎo)致人才的流失，社會的不安定；另一方面，高昂開發(fā)成本容易形成泡沫經(jīng)濟，從長期來看不利于外界資本的流入，不利于城市的健康發(fā)展。在這種情況下，對進行公開招拍掛的宗地的標(biāo)底或者底價的制定就顯得尤為重要。應(yīng)該由政府土地管理部門根據(jù)土地評估結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定，科學(xué)地制定出讓的底價。因此在確保國家利益的前提下，合理地評估宗地的標(biāo)底價格是保證土地市場活躍及穩(wěn)定土地市場價格、防止土地價格的非理性上漲的重要的前期工作。3．選擇性地使用拍賣的交易方式土地拍賣是購買今后開發(fā)利用土地的權(quán)利，要考慮規(guī)劃、后期開發(fā)方案、及開發(fā)方案的實施等。與招標(biāo)、掛牌方式相比，拍賣更容易導(dǎo)致土地出讓價格的非理性上漲，所以在土地轉(zhuǎn)讓中應(yīng)謹慎地選擇性使用拍賣形式，在發(fā)展較為成熟的區(qū)域以及宗地面積較小的地塊，拍賣可以促進宗地的成交，但對于在新區(qū)特別是宗地面積較大的地塊，建議綜合考慮政府對于地區(qū)的發(fā)展計劃以及當(dāng)?shù)鼐用竦某惺苣芰?，更多地采用招投?biāo)的形式選擇有能力的開發(fā)商在政府開發(fā)計劃及價格指導(dǎo)下完成新區(qū)大規(guī)模的土地開發(fā)任務(wù)，在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的同時，當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∨c生活到了改善。4．制定完善的土地供應(yīng)計劃，定期發(fā)布土地供應(yīng)信息 在新的土地出讓機制下，政府應(yīng)加緊前期土地儲備與整理的力度，定期向市場公開未來的土地供應(yīng)計劃。投資者充分了解市場的信息后，對投資的計劃和力度進行調(diào)整，從而避免出現(xiàn)盲目高價競爭，防止出現(xiàn)在取得宗地開發(fā)權(quán)后無力實施或脫延開發(fā)計劃的被動局面，防止“爛尾樓”的出現(xiàn)。政府對土地的長期計劃的完善也是保證房地產(chǎn)市場住宅價格穩(wěn)定的重要手段，通過合理的土地供應(yīng)量，透明的土地供應(yīng)信息，防止在信息不對稱情況下投機商對房地產(chǎn)市場的炒作行為，確保房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展?？偨Y(jié)經(jīng)營性土地的招拍掛出讓方式的建立對于規(guī)范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展等方面有重要意義，但是由于中國土地市場土地供應(yīng)長期以來采用行政劃撥、協(xié)議出讓等方式，舊有管理理念在短時間內(nèi)轉(zhuǎn)變存在一定困難，以及招拍掛制度自身存在的種種不完善，真正建立以市場機制運行的城市土地市場還任重道遠。本文通過回顧城市經(jīng)營性土地出讓招拍掛制度的發(fā)展歷程，具體分析招拍掛出讓實際運作中存在的問題，并針對問題對招拍掛出讓方式的完善提出了幾點看法，以期對未來土地市場有所幫助。招拍掛出讓制度的完善是一個長期的動態(tài)的過程，必須根據(jù)土地市場的發(fā)展變化進行調(diào)整。相信在土地市場的各方共同努力下，招拍掛制度必將越來越規(guī)范完善，土地市場必將更加公平透明，進而保證整個宏觀經(jīng)濟的健康穩(wěn)步發(fā)展。（一）土地使用權(quán)交易可采用下列方式：掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件（含最低交易價）在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。拍賣，即通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)，即通過發(fā)布招標(biāo)公告，進行公開招標(biāo)，由投標(biāo)人進行投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定中標(biāo)人的行為。（二）掛牌交易、拍賣和招標(biāo)三種交易方式的比較： 交易方式 類別 掛牌交易 拍賣 不公開 拍賣委員會招標(biāo) 不公開 招標(biāo)委員會 底價是否公公開開底價由誰確委托人定是否設(shè)立獨立于委托人不需要 的集體決策組織 報價方式 報價次數(shù)設(shè)立拍賣委員會 設(shè)立招標(biāo)委員會交易中心電腦報價終端報舉牌價 可多次報價可多次報價 ≥2人填寫投標(biāo)書 一次報價機會 ≥2人 競買（投）≥1人人數(shù)在交易中心、互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布、在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，公告發(fā)布地一般在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)《深圳特區(qū)報》或《深圳商并在《深圳特區(qū)報》或《深點 發(fā)布報》刊登 圳商報》刊登 公告期限 不少于30日公告發(fā)布方 由委托方發(fā)布（三）招標(biāo)、拍賣委員會的組成與職責(zé)組成：以招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，委托人應(yīng)設(shè)立招標(biāo)委員會或拍賣委員會，招標(biāo)委員會或拍賣委員會由5人以上單數(shù)組成，委托人選派1名工作人員作為招標(biāo)委員會或拍賣委員會主任，其余人員從土地交易市場專家?guī)熘须S機抽出確定。招標(biāo)委員會主要職責(zé)：審定招標(biāo)最低中標(biāo)價，審查投標(biāo)人資格，主持開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)工作，確定中標(biāo)人并發(fā)出中標(biāo)確認書。拍賣委員會職責(zé)：審定拍賣最低成交價，審查競買人資格，指定拍賣主持人。