【文章內(nèi)容簡介】 遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照上述規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照規(guī)定計算扣除。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款：① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三房簽訂變更協(xié)議或者補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；② 受讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或者補充合同時，土地價款總額不變；③ 項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體，下同）、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司時，項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，屬于上述“項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有”。一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款（包括向其他單位或個人支付的拆遷補償費用）的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。（二）簡易計稅方法小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目以及一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。（三）視同銷售下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)： ，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；。(四）納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生視同銷售行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：。組成計稅價格的公式為： 組成計稅價格=成本(1+成本利潤率)成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。五、進項稅額根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件１《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》、附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）及《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于收費公路通行費增值稅抵扣有關(guān)問題的通知》（財稅〔2016〕86 號）中關(guān)于進項稅額的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人購買的貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)，可按規(guī)定憑合法有效的增值稅扣稅憑證抵扣進項稅額。（一）準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。、橋、閘通行費，暫憑取得的通行費發(fā)票（不含財政票據(jù)，下同）上注明的收費金額按照下列公式計算可抵扣的進項稅額：高速公路通行費可抵扣進項稅額=高速公路通行費發(fā)票上注明的金額247。（1+3%）3% 一級公路、二級公路、橋、閘通行費可抵扣進項稅額=一級公路、二級公路、橋、閘通行費發(fā)票上注明的金額247。（1+5%）5% ，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。【注意】根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）第十條的規(guī)定：“自2017年7月1日起，增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的增值稅專用發(fā)票和機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)認證或登錄增值稅發(fā)票選擇確認平臺進行確認，并在規(guī)定的納稅申報期內(nèi)，向主管國稅機關(guān)申報抵扣進項稅額。增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的海關(guān)進口增值稅專用繳款書，應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)向主管國稅機關(guān)報送《海關(guān)完稅憑證抵扣清單》，申請稽核比對。（二）不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。（1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照《營改增試點實施辦法》所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動產(chǎn)。（2）非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。（3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。（4）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。（5）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。（6）購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。（7）納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣（8）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。上述第（4）點、第（5）點所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。上述第（2）點、第（3）點、第（4）點、第（5）點所稱非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。，應(yīng)當按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：（1）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務(wù)資料的。（2）應(yīng)當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。=當期無法劃分的全部進項稅額*（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模/房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）（三）進項稅發(fā)票的認證抵扣。納稅人取得增值稅發(fā)票扣稅憑證（含增值稅專用發(fā)票、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）可以通過前臺掃描認證、自助掃描認證、增值稅發(fā)票選擇確認平臺勾選確認三種方式進行抵扣，其中發(fā)票掃描認證為全市通辦業(yè)務(wù)，為減少納稅人前往辦稅服務(wù)廳排隊等候的時間，建議使用增值稅發(fā)票選擇確認平臺查詢、選擇用于申報抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息。納稅人取得海關(guān)進口增值稅專用繳款書可通過申報系統(tǒng)上傳海關(guān)繳款書相關(guān)信息，待稽核比對通過后方可在稽核結(jié)果的當月申報期內(nèi)申報抵扣。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于按照納稅信用等級對增值稅發(fā)票使用實行分類管理有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第71號）的規(guī)定，目前取消增值稅發(fā)票認證的納稅人范圍已由納稅信用A級、B級的增值稅一般納稅人擴大到納稅信用C級的增值稅一般納稅人。（1）在發(fā)票勾選時，請關(guān)注界面上的當前稅款所屬期，納稅人勾選的發(fā)票將屬于當前的所屬期。（2）確認勾選的操作期為當期已申報結(jié)束或征期結(jié)束后（以兩者中較先發(fā)生者為開始時間）至下期申報當天或征期結(jié)束當天（以兩者中較先發(fā)生者為終止時間）。勾選操作窗口期的規(guī)定不同于原掃描認證的窗口期，如納稅人于2017年3月1日進行勾選認證的增值稅專用發(fā)票可于2017年2月所屬期申報抵扣，但同日掃描認證的增值稅專用發(fā)票只可于2017年3月所屬期申報抵扣。六、預繳稅款（包括一般納稅人以及小規(guī)模納稅人），采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。：應(yīng)預繳稅款=預收款/（1+稅率或者征收率）*3% 一般納稅人適用一般計稅方法計稅的按照11%稅率計算；一般納稅人適用簡易計稅方法計稅的以小規(guī)模納稅人，按照5%征收率計算。預繳稅款時應(yīng)填報《增值稅預繳稅款表》?！狙a充】不動產(chǎn)經(jīng)營租賃的預繳：，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目與其機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發(fā)的與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照3%預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。七、納稅義務(wù)發(fā)生時間、出租不動產(chǎn)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。，納稅人義務(wù)發(fā)生時間為交付房產(chǎn)的當天。先開具符合規(guī)定的適用稅率的增值稅發(fā)票的，為開具發(fā)票當天。八、納稅申報，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。，以當期銷售額和5%征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。九、發(fā)票開具，自行開具增值稅發(fā)票。，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。，不得開具增值稅專用發(fā)票。，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票“貨物和應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。，在收到預售款時可以開具不征稅的增值稅普通發(fā)票（該發(fā)票不需做納稅申報），開具內(nèi)容為“預收購房款”，選擇商品和服務(wù)稅收分類編碼“602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”。，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具不征稅的增值稅普通發(fā)票，開具增值稅發(fā)票時應(yīng)選擇商品和服務(wù)稅收分類編碼“603 已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。對此部分款項一般納稅人不得開具增值稅專用發(fā)票，小規(guī)模納稅人不得申請代開增值稅專用發(fā)票。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）第七條的規(guī)定，納稅人2016年5月1日前發(fā)生的營業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù)，需要補開發(fā)票的，可于2017年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)。十、試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅。，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。第四篇：湖北國稅局營改增問題解答湖北國稅局營改增問題解答第一部分 綜合問題一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。對于混合銷售，按以下方法確定如何計稅：（1）該銷售行為必須是一項行為，這是與兼營行為相區(qū)別的標志。（2）按企業(yè)經(jīng)營的主業(yè)確定。若企業(yè)在賬務(wù)上已經(jīng)分開核算，以企業(yè)核算為準。、銷售額的確定及發(fā)票開具問題（1）金融商品轉(zhuǎn)讓。銷售額=賣出價買入價不得開具增值稅專用發(fā)票（以下簡稱專票），可以開具增值稅普通發(fā)票（以下簡稱普票）。（2）經(jīng)紀代理服務(wù)銷售額=取得的全部價款和價外費用向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費作為差額扣除的部分（即向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費），不得開具專票，可以開具普票。其余部分可以開具專票。其他各行業(yè)發(fā)生的代為收取的符合規(guī)定條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費，以及以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項，不計入價外費用范疇。（3）融資租賃業(yè)務(wù)銷售額=取得的全部價款和價外費用