【文章內(nèi)容簡介】 務(wù)好，把服務(wù)工作放在第一位，這是周主任在給我們作介紹時反復(fù)強(qiáng)調(diào)的問題。說明了當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司，在服務(wù)理念方面已全面轉(zhuǎn)變并適應(yīng)，內(nèi)地物業(yè)公司尚須進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，真正從行動上確立“業(yè)主是上帝”的服務(wù)理念。另外，我們還了解到深圳市政府作了明確的規(guī)定，對兩次供水的小區(qū)，物業(yè)管理費提升20%，以補(bǔ)貼物業(yè)管理企業(yè)，無錫對這一可行性措施應(yīng)予以考慮，以減少物業(yè)管理企業(yè)的虧損面，真正把物業(yè)管理企業(yè)推向市場。接下來的幾天內(nèi)，我們一行四人在中海物業(yè)管理有限公司市場部鞠主任的陪同下，參觀考察了該公司全權(quán)托管的中海華庭及世界貿(mào)易廣場。唯一感到不同的就是，物業(yè)管理費更高了，，寫字樓為10元/月?m2，但市場部鞠主任介紹物業(yè)管理費的收繳率基本是100%，這一方面說明了，物業(yè)管理公司的服務(wù)已確實到位了，讓所有的業(yè)主感到物有所值；另一方面說明了，當(dāng)?shù)貥I(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識已成熟，真正確立了物業(yè)管理的消費理念。隨后我們又考察了珠海及廣州的部分小區(qū)，雖然沒深圳那么完善，但已基本接近，給我們的總體感覺就是：這些地方的物業(yè)管理比我們地區(qū)發(fā)展快，各項服務(wù)工作已走上了規(guī)范化的軌道。為期一周的考察不僅對我們物業(yè)管理人大有啟發(fā)，而且對業(yè)主及物業(yè)管理行政主管部門也有著深遠(yuǎn)的意義，總的概括有如下幾個方面：一、物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量過硬，充分體現(xiàn)了人性化的管理。保安遇見業(yè)主面帶微笑；物業(yè)公司充分考慮業(yè)主的方便，在地面的臺階轉(zhuǎn)接處設(shè)置明顯標(biāo)識；內(nèi)地物業(yè)管理公司難道在這些不需花費成本，又能討好業(yè)主的問題上都做不到嗎？顯然不是，只是尚未真正確立服務(wù)的理念。2002年7月份，%的企業(yè)處于虧損狀態(tài)，主要原因還是物業(yè)管理費收繳率低，收繳率低一部分原因得歸結(jié)于物業(yè)管理本身的服務(wù)不到位，隨著市場的變化（目前，很多外地知名物業(yè)管理公司已大幅度地進(jìn)駐無錫，如深圳萬科、中海等），無錫物業(yè)管理企業(yè)如再不徹底轉(zhuǎn)變觀念那只能等待市場的淘汰。二、業(yè)主已形成了物業(yè)管理的消費意識。在考察期間我們感到出乎意料的是，不管是大廈還是住宅小區(qū)，無論是中航物業(yè)還是中海物業(yè)，在如此高的物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)下，收繳率竟然能達(dá)到100%。這說明了當(dāng)?shù)貥I(yè)主已形成了物業(yè)管理的消費意識，對物業(yè)管理的認(rèn)識已日趨全面、成熟。我們期待無錫的業(yè)主能盡快成熟，這一方面得依賴于物業(yè)公司本身服務(wù)的規(guī)范化，另一方面得靠新聞媒體的客觀公正的宣傳。三、政府對物業(yè)管理的重視程度高，物業(yè)管理相應(yīng)的政策法規(guī)完善。在深圳我們了解到，當(dāng)?shù)卣贫撕芏辔飿I(yè)管理方面的政策。如：制定了普通公寓（多層）—；對兩次供水的小區(qū)明文規(guī)定物業(yè)管理費可提升20%。這些政策的制定對無錫地區(qū)來說，目前可能偏高了，但我們是否可以制定類似的政策來促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展，使物業(yè)管理盡早走上規(guī)范化、良性發(fā)展的軌道。這些方面尚待相關(guān)部門去進(jìn)一步深入的探討，以制定適合無錫當(dāng)?shù)丨h(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)。南方的考察對我們感觸頗深，我們覺得要進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作，在以下幾方面需加大力度。加大宣傳力度，轉(zhuǎn)變?nèi)罕娪^念，創(chuàng)造良好的物業(yè)管理的發(fā)展環(huán)境。各新聞媒體要站在公正的立場上，以正確的輿論導(dǎo)向引導(dǎo)社會和群眾，充分認(rèn)識物業(yè)管理在市場經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生和發(fā)展的必然性，廣泛宣傳業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府各主管部門、社會基層組織在物業(yè)管理發(fā)展中的地位和作用，使群眾對物業(yè)管理的客觀性、必然性、規(guī)律性有全面的了解，使全社會都理解和支持物業(yè)管理，形成物業(yè)管理發(fā)展的良好社會環(huán)境。各級黨委、政府要把物業(yè)管理工作列入重要議事日程，作為城市管理的重點工作抓緊抓好。物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分。推行物業(yè)管理是人民群眾改善生活環(huán)境的需要，是加快城市化進(jìn)程、實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的需要，也是實現(xiàn)房地產(chǎn)保值增值的需要；推行物業(yè)管理可以提供大量就業(yè)崗位，緩解就業(yè)壓力，促進(jìn)社會穩(wěn)定，其本身也是一個重要的經(jīng)濟(jì)增長點。規(guī)范化的物業(yè)管理不僅有利于改善城市容貌，而且有利于社會主義精神文明建設(shè)，是逐步改革城市經(jīng)營管理方式的重要措施。各城市黨委、政府應(yīng)站在城市管理體制改革和進(jìn)一步加快城市化進(jìn)程的高度，充分認(rèn)識物業(yè)管理工作的重要地位和作用，把物業(yè)管理工作列入重要議事日程，根據(jù)各自具體情況，制定切實可行的工作方案，明確目標(biāo)并層層分解，使其真正抓出成效。采取適當(dāng)有效的方式抓好綜合整治，為推進(jìn)物業(yè)管理創(chuàng)造條件。各級政府要加大扶持力度。物業(yè)管理行業(yè)是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，同其他新興行業(yè)一樣，在其起步發(fā)展階段，需要政府部門給予多方面的政策扶持。一是政府在稅收政策上要給予優(yōu)惠。物業(yè)管理目前在我國定位為微利行業(yè)，實際運行中由于多方面原因更多的是在虧損經(jīng)營。即便如此，物業(yè)管理企業(yè)也要按規(guī)定上交營業(yè)稅，使企業(yè)更加入不敷出。在這方面，需要政府在政策上予以支持，使其盡可能多地享受到第三產(chǎn)業(yè)在稅收上的減免政策。同時工商、財政、物價、公安、消防以及水、電、暖等相關(guān)部門也要從促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展的大局出發(fā)，創(chuàng)造寬松的發(fā)展空間。二是要建立健全物業(yè)管理行業(yè)管理機(jī)構(gòu)。深圳市在總結(jié)物業(yè)管理二十年的發(fā)展經(jīng)驗時就指出：健全、務(wù)實、高效的行政管理機(jī)構(gòu)是推動行業(yè)發(fā)展的重要因素之一。加快立法，健全法制。通過這次考察，我們發(fā)現(xiàn)，深圳在物業(yè)管理方面的法規(guī)已進(jìn)一步細(xì)化，—，對兩次供水的小區(qū)明文規(guī)定物業(yè)管理費可提升20%。雖然，—，（10標(biāo)準(zhǔn)折合成每平方米的價格）的收費標(biāo)準(zhǔn)，這對無錫這樣一個經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市，這樣的收費標(biāo)準(zhǔn)合理嗎？另外，對兩次供水的小區(qū)，政府無任何的補(bǔ)貼，這對本身微利甚至虧損的物業(yè)管理企業(yè)更是雪上加霜。這些都有待政府相關(guān)部門去進(jìn)一步考慮，以盡快出臺相應(yīng)的政策法規(guī)來扶持物業(yè)管理的各項工作，為物業(yè)管理行業(yè)提供良好的規(guī)范化的發(fā)展空間。附考察物業(yè)概況： 【航苑大廈】總建筑面積13萬m2，其中包括1幢高層寫字樓、8幢多層住宅；托管公司：深圳中航物業(yè)管理有限公司；物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：大廈：，多層住宅：?！局泻ＨA庭】，其中包括寫字樓和小高層住宅；托管公司：深圳中海物業(yè)管理有限公司；物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓：，小高層住宅：。【世界貿(mào)易廣場】，大廈集辦公、商業(yè)、住宅于一體；托管公司：深圳中海物業(yè)管理有限公司；物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓：10元/月?m2，商住樓9元/月?m2，住宅4元/月?m2。無錫市金佳物業(yè)管理中心第二物業(yè)管理課題調(diào)研組二oo三年十一月十八日金色交響小區(qū)物業(yè)管理項目調(diào)查分析報告報告人：張銀平（200911008214）唐統(tǒng)全（）趙 標(biāo)（）指導(dǎo)教師：鄧曉盈報告形成時間：2012年5月20日 分工：（趙標(biāo)和唐統(tǒng)全負(fù)責(zé)物業(yè)基本情況部分調(diào)查并撰寫相應(yīng)部分報告，張銀平調(diào)查并撰物業(yè)管理公司及本項目物業(yè)服務(wù)部分，其余工作共同完成）目錄項目基本情況、項目坐落區(qū)域和地段 、項目規(guī)模、項目類型及戶型 、規(guī)劃限制條件 、建筑風(fēng)格和色彩、項目調(diào)查時點交易掛牌總價和單價 、項目建設(shè)、設(shè)計、施工單位、項目建設(shè)開工、竣工、開盤、入住時間 、項目配套、業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況配圖：項目區(qū)域位置圖、項目平面效果圖、主力戶型圖、項目大門（或大堂入口）圖、項目現(xiàn)狀圖等。物業(yè)管理公司介紹 、公司名稱 、組織機(jī)構(gòu) 、性質(zhì) 、成立時間 、資質(zhì)等級、管理服務(wù)項目類型和總數(shù) 、獲得的各種榮譽(yù)等針對本項目的管理服務(wù)分析 、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費時間、針對本項目所制定的制度名稱 、管理服務(wù)內(nèi)容及實施部門 、管理服務(wù)內(nèi)容落實情況 、管理服務(wù)效果評價和建議配：到項目現(xiàn)場拍攝的項目各公共部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀圖調(diào)研分析體會、張銀平的調(diào)研體會 、唐統(tǒng)全的調(diào)研體會 、趙標(biāo)的調(diào)研體會項目基本情況、項目坐落區(qū)域和地段：金色交響家園屬昆明市盤龍區(qū)青云辦事處管轄,位于世博板塊，世博吉鑫園 后沿東三環(huán)前行約3公里虹橋立交西北方向，位于東三環(huán)與人民路延長線交匯處，項目總投資為139000萬元。、項目規(guī)模、項目占地:本項目占地530余畝。、建筑面積:609039平方米。、項目總幢數(shù):分五個組團(tuán)，共98幢，分別為：春鶯組團(tuán)共22幢，夏意組團(tuán)共27幢，花語組團(tuán)共15幢，水韻組團(tuán)共18 幢，秋戀組團(tuán)共16幢。、總單元數(shù)：724單元； 、項目總戶數(shù)：4303戶； 、居住戶數(shù)：3522戶。、項目類型及戶型、項目類型：普通住宅,商鋪,多層,花園洋房。、戶型分類：項目建設(shè)98棟住宅樓，分為d1標(biāo)、d1底、d1頂、d2 標(biāo)、d2底、d2頂、d3標(biāo)、d3躍、d4標(biāo)、d4底、d4頂 11種戶型。沿東三環(huán)的10棟獨立商鋪均為二至三層。另外還有1棟綜合樓。、主力戶型：已知的主力戶型為102平米的3室兩廳一廚2衛(wèi)和133平米4室兩廳一廚2衛(wèi)。、規(guī)劃限制條件 、容積率：。、綠化率：%。、建筑限高：24米（該小區(qū)處于巫家壩機(jī)場航空限高區(qū)）。、建筑風(fēng)格和色彩：建筑風(fēng)格是西班牙風(fēng)格，色彩各個組團(tuán)部同，分別 為：春鶯，棕黃色；夏意，棕色；花語，棕灰色； 水韻，棕紅色；秋戀，青灰色。、項目調(diào)查時點交易掛牌總價和單價 、總價:7470元/平米。、單價:62萬（夏意組團(tuán)，2房，坡地住宅）。、項目建設(shè)、設(shè)計、施工單位、建設(shè)單位：云南金沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。、設(shè)計單位：云南怡成建筑設(shè)計。、施工單位：此項目面大量廣，由很多施工單位分標(biāo)段建設(shè)，具體為： 昆明市晉寧建筑工程公司負(fù)責(zé)：“金色交響家園”二期配套校區(qū)工程一標(biāo)段；云南萬利金屬結(jié)構(gòu)工程有限公司負(fù)責(zé)：金色交響家園二期配套工程室內(nèi)網(wǎng)球場； 云南恒上鋼結(jié)構(gòu)有限公司負(fù)責(zé)：“金色交響家園”二期配套校區(qū)工程二標(biāo)段； 云南建工集團(tuán)第七建筑工程有限公司負(fù)責(zé)：金色交響社區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站、金色交響家園（一期）工程九標(biāo)段、金色交響家園（一）期工程七標(biāo)段； 瑞麗市宏程建筑工程有限公司負(fù)責(zé)：金色交響家園（一）期工程六標(biāo)段、金色交響家園（一）期工程十標(biāo)段、金色交響家園工程（四標(biāo)段）； 云南宏仁建筑工程有限公司負(fù)責(zé)：金色交響家園（一）期工程五標(biāo)段、金色交響家園（一期）十一標(biāo)段；云南思茅昌霖建設(shè)工程有限公司：金色交響家園工程（三標(biāo)段）；篇三：物業(yè)管理考察報告 物業(yè)管理考察報告（一）考察情況：荔灣分局副局長首先向我們介紹了荔灣區(qū)的物業(yè)管理情況，然后分別就物業(yè)管理宏觀方面和細(xì)節(jié)問題發(fā)表了自己的見解。物業(yè)管理科科長譚耀光曾任是廣州地名辦的編輯，知識面廣，具有很好的溝通能力，對物業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)更是爛熟于心，娓娓道來如同在講自己的經(jīng)歷一般，讓人肅然起敬。，視物業(yè)管理為民生工程，一切皆依法辦事；（1）我們?nèi)⒂^的那天上午，譚主任整在參加一個物業(yè)管理項目的招投標(biāo)活動，他們組織有100多名專家組成的評審團(tuán)參加評選，一切皆依法而行。（2）荔灣區(qū)的物業(yè)管理工作在廣州市算得上是優(yōu)秀單位，他們自己編輯出版了物業(yè)管理文件、法律法規(guī)、制度的匯編書籍，并且積極參加國家組織的物業(yè)管理方面的學(xué)習(xí)班、研討會等各項活動，管理工作與時俱進(jìn)，不斷學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、進(jìn)步。（3）開創(chuàng)全國先河，建立了中國第一個物業(yè)管理協(xié)會，會員包括各個階層的代表，通過這個組織聽取各方的真實意見，把握輿論的導(dǎo)向，占有言論主動權(quán)。，制定相應(yīng)的管理方法。（1）工租房的管理：廣州房管局并沒有把工房全部賣掉，現(xiàn)在仍然擁有大量的工租房。這部分小區(qū)房