【文章內(nèi)容簡介】 合同》。從而滿足《擔(dān)保法》司法解釋第85條關(guān)于金錢質(zhì)押要求，成立金錢的動產(chǎn)質(zhì)押，確保質(zhì)押效力。另外，隨著我國金錢動產(chǎn)質(zhì)押的發(fā)展，人民銀行應(yīng)當(dāng)改革賬戶管理，為當(dāng)事人提供設(shè)定包括特戶、保證金在內(nèi)的資金特定化形式的方便。風(fēng)險最小化的建議雙方風(fēng)險最小的最好辦法還是雙方都有防范法律意識，采用有效措施完善與各方當(dāng)事人之間的合同，使風(fēng)險完全掌控在自身的視野范圍內(nèi)，進(jìn)而將風(fēng)險降至最小化。完全避免風(fēng)險或者置之不理的態(tài)度都是不正確的。同時，最高人民法院也有必要對金錢動產(chǎn)質(zhì)押的設(shè)定方式做更進(jìn)一步的解釋，對目前各商業(yè)銀行普遍采用的保證金質(zhì)押方式予以認(rèn)可并規(guī)范其操作形式。只有相關(guān)法律法規(guī)完善了，分清了雙方各自的權(quán)利和義務(wù)，才能更好地解決這類爭執(zhí)糾紛。第三篇：按揭貸款保證金按揭貸款保證金 按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發(fā)商收取 的錢，并承擔(dān)按揭貸款的連帶保證責(zé)任，直至房產(chǎn)證辦理出來并完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金退回開發(fā)商。何為按揭貸款保證金 銀行按揭貸款保證金擔(dān)保在銀行界普遍存在。通常的做法是銀行與房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)商）簽訂《個人購房貸款項(xiàng)目合作協(xié)議》以及《個人購房 擔(dān)保借款合同》，并在合同上約定，銀行為開發(fā)商開發(fā)樓盤的購房人發(fā)放住房按 揭貸款，而開發(fā)商在銀行開立保證金專戶，并按著發(fā)放貸款余額的一定比例存入 保證金，為銀行的按揭貸款提供擔(dān)保。當(dāng)購房借款人取得房地產(chǎn)證，并辦妥以銀 行為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)后，銀行將保證金賬戶中的對應(yīng)保證金退還給開發(fā) 商。在此期間內(nèi)，若購房借款人未按合同約定按期還本付息的，由開發(fā)商代為償 還，銀行有權(quán)直接從保證金賬戶中扣劃相關(guān)款項(xiàng)。按揭貸款保證金的意義 按揭貸款保證金擔(dān)保為銀行的按揭貸款提供了第二還款來源，對于維護(hù)銀行 的資金安全具有重要意義。按揭貸款的背景 90 年代初，中國引進(jìn)了“按揭”。一時間，房地產(chǎn)開發(fā)蔚然成風(fēng)，商品房銷 售火爆，許多普通老百姓因此圓了住房夢。就在房地產(chǎn)市場一片欣欣向榮的同時，“按揭”風(fēng)險所帶來的種種負(fù)面效應(yīng)也接踵而至，受此影響的，包括購房人，包 括貸款銀行，當(dāng)然，也包括房地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)?！鞍唇摇苯档土速彿块T檻，從而在一定程序上刺激了房屋需求量的進(jìn)發(fā)，開 發(fā)商受益匪淺。但是不可否認(rèn)的是，開發(fā)商也潛移默化地被“按揭”風(fēng)險所影響，風(fēng)險來源于市場，來源于購房人，也來源于貸款銀行。開發(fā)商在按揭貸款中的風(fēng)險 “按揭”猶如一把雙刃劍，雖然為開發(fā)商回流資金提供了一臂之力，但是其 中的風(fēng)險也已經(jīng)點(diǎn)點(diǎn)滴滴滲透于開發(fā)商的房屋銷售過程中。在購房人沒有取得房 屋所有權(quán)證之前，因?yàn)楦鞣N復(fù)雜的情況，銀行隨時可能要求開發(fā)商提供連帶保證 責(zé)任，因而引發(fā)的各方風(fēng)險也會接踵 而至。連帶保證責(zé)任風(fēng)險 開發(fā)商在“按揭”中最大的風(fēng)險 就在于承擔(dān)連帶保證責(zé)任。該風(fēng)險也 可謂一切風(fēng)險之源頭，一切風(fēng)險也皆 因之而生。所謂“連帶保證責(zé)任”，就是作 為被保證人的購房人，一旦不履行還 款義務(wù)，無論是惡意，還是善意，此 時，作為受益人的銀行可以要求購房人承擔(dān)還款義務(wù)，不僅包括本金，還包括利息、逾期利息、違約金，并承擔(dān)違約 責(zé)任，也可以要求開發(fā)商履行還款義務(wù)及違約責(zé)任。體現(xiàn)在訴訟中，銀行可以起 訴購房人和開發(fā)商，也可以單獨(dú)起訴開發(fā)商?；刭忥L(fēng)險 同樣是購房人逾期還款的違約行為，回購義務(wù)要求開發(fā)商按照《商品房買賣 合同》約定的價款從購房人手中購買房屋，此時，開發(fā)商要出兩筆錢，一筆是購 房人的首付款，一筆是按揭銀行的貸款本金以及利息等?？梢钥闯?，回購的結(jié)果使得房屋交易行為回溯到?jīng)]有交易之前，按揭銀行收 回了貸款，購房人喪失了房屋，開發(fā)商痛苦的要從口袋里往外掏錢。追償風(fēng)險 開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任和回購責(zé)任的結(jié)果是開發(fā)商代購房人承擔(dān)了應(yīng)向按 揭銀行承擔(dān)的付款責(zé)任。因此，開發(fā)商有權(quán)在承擔(dān)責(zé)任之后，向購房人追償，彌 補(bǔ)自己的損失。開發(fā)商追償所能采取的方式有兩種，其一，開發(fā)商要求購房人賠償開發(fā)商承 擔(dān)保證責(zé)任或回購責(zé)任的損失；其二，開發(fā)商解除商品房買賣合同，收回房屋。而這兩種方式均無保證措施，完全依賴法院判決和購房人的配合。開發(fā)商按揭風(fēng)險產(chǎn)生的原因購房人的原因(1)購房人未獲得貸款 購房人在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時，能否獲得按揭貸款銀行的借 款還是未知數(shù)。一旦購房人簽訂了《商品房買賣合同》，但卻沒有獲得貸款，而 購房人又無力一次性付款時，通常都要求解除《商品房買賣合同》，對開發(fā)商而 言，喪失了一次資金回流的機(jī)會，也因此浪費(fèi)了時間成本。(2)購房人不能按期償還貸款 購房人由于個 人原因無力償還借 款，或者惡意違約，不按期還 款，是開 發(fā)商承擔(dān)連帶保證 責(zé)任的直接導(dǎo)火 索。按揭貸款銀行 在無法追索購房人 違約責(zé)任的情況 下，會欣然要求開 發(fā)商承擔(dān)連帶保證 責(zé)任，或者回購房 屋。即便是按揭銀 行可以追究購房人 的違約責(zé)任，但是 比較而言，直接追 究開發(fā)商的連帶保證責(zé)任，并很方便的從保證金帳戶中扣取購房人所欠借款和違約金，對按揭銀行 而言有更大的吸引力，也更能保障銀行的利益。(3)購房人拖延辦理房產(chǎn)證 開發(fā)商的保證責(zé)任期限截止于購房人取得房屋所有權(quán)證，辦理完畢房屋抵押 登記手續(xù)。因此，購房人能夠取得房屋所有權(quán)證是開發(fā)商解除擔(dān)保責(zé)任的關(guān)鍵。但是，購房人何時能夠取得房屋所有權(quán)證，取決于開發(fā)商，購房人，政府房 屋管理部門等多方的因素。開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證辦理遲延，可能會導(dǎo)致購房人取得 房產(chǎn)證的時間拖延；購房人可能由于不愿意繳納契稅和公共維修基金而拖延辦理 房屋所有權(quán)證，或者看到房屋價格跌落想退房，在主觀上抗拒辦理房屋所有權(quán)證； 政府部門效率低下也會導(dǎo)致房產(chǎn)證辦理的拖延，這些因素都在無形之