【文章內容簡介】 定本辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。第三條本辦法所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地等。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得法人資格，具有相應資質，從事物業(yè)服務的企業(yè)。第四條市住房城鄉(xiāng)建設部門負責對全市物業(yè)管理活動進 行指導和監(jiān)督。各縣（市）區(qū)、國家、省級開發(fā)（度假）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門對轄區(qū)內物業(yè)管理活動進行監(jiān)督和管理。發(fā)改、公安、規(guī)劃、城市管理綜合執(zhí)法、民政、工商等行政管理部門應當按照職責共同做好相關工作。街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會同縣級住房城鄉(xiāng)建設部門，組織和指導本轄區(qū)內的業(yè)主依法設立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展活動，依法履行職責。第五條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應加強內部建設，配合住房城鄉(xiāng)建設部門做好物業(yè)管理工作及矛盾糾紛的協(xié)調和處理，促進物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和諧發(fā)展。第六條由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立縣（市）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門、公安機關、民政、司法、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表、物業(yè)服務企業(yè)等相關單位參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調解決物業(yè)管理中的矛盾糾紛。第二章物業(yè)管理區(qū)域 第一節(jié) 區(qū)域劃分及調整第七條分期建設或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設的新建項目，其附屬設施設備獨立使用、能夠分割的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；其附屬設施設備共同使用、不可分割的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域。第八條新建建設項目的前期物業(yè)管理區(qū)域范圍確定后，開發(fā)建設單位應當向縣（市）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門進行物業(yè)管理區(qū)域備案，并在物業(yè)管理區(qū)域進行公告。第九條對物業(yè)管理區(qū)域劃定有異議或確需調整物業(yè)管理區(qū)域的，由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會同縣（市）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設及民政部門，參照本辦法物業(yè)管理區(qū)域劃分規(guī)定，結合當?shù)厣鐓^(qū)布局，擬定調整方案，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意后按相關規(guī)定進行確定。物業(yè)管理區(qū)域調整后，街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（市）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設及民政部門應在其物業(yè)管理區(qū)域內公告。第二節(jié) 附屬設施設備配置第十條新建建設項目的開發(fā)建設單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務用房：（一）不小于地上建筑面積的千分之三，并且地上面積不得少于50%；（二）具備水、電等基本使用功能。物業(yè)服務用房包括物業(yè)服務企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會不得擅自改變其用途。第十一條住房城鄉(xiāng)建設部門應當配合其他有關部門加強對電梯等物業(yè)重要附屬設施設備的監(jiān)督管理，逐步建立質量、安全、日常維護誠信監(jiān)管機制。第十二條新建住宅小區(qū)內專有部分的水、電、氣等應當設置一戶一表計量裝置、共有部分設置獨立計量裝置；安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設施設備的配置應當符合國家有關規(guī)定并滿足物業(yè)使用的基本條件。第三節(jié) 新建建設項目交付和保修第十三條新建建設項目竣工驗收合格辦理備案手續(xù)后，方可交付使用。第十四條新建建設項目交付使用后 30日內，開發(fā)建設單位應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）業(yè)主名冊；（五）物業(yè)管理必須的其他資料。前期物業(yè)服務企業(yè)在服務合同終止時，應當將上述資料移交給新確定的物業(yè)服務企業(yè)；未確定新物業(yè)服務企業(yè)的，移交給屬地社區(qū)居委會代為管理。第十五條開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)及其它承擔物業(yè)管理相關資料保管義務的單位及其工作人員，應當盡職盡責，防止資料遺失，不得擅自泄露。第十六條市住房城鄉(xiāng)建設部門應當建立健全新建建設項目的質量保修相關監(jiān)管機制，督促開發(fā)建設單位履行物業(yè)質量保修義務。第三章業(yè)主大會與業(yè)主委員會 第一節(jié) 業(yè)主大會設立第十七條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域內，專有部分交付建筑面積達到建筑物總面積50%以上的，可召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第十八條符合成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，由該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主總人數(shù)20%以上的業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請。符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在收到業(yè)主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組由業(yè)主和街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、派出所、開發(fā)建設單位派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔任。第十九條籌備組履行下列職責：（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點和內容；（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）確認業(yè)主身份和核計業(yè)主人數(shù)、專有部分面積；（四）確定業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；（五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員候選人；（六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會管理第二十條業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權，按照國家有關規(guī)定行使。業(yè)主有拒付物業(yè)服務費、不繳存專項維修資金等行為的，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則可對其物業(yè)管理投票權行使予以約束。第二十一條業(yè)主委員會委員應當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；（二）索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬；（三）承接本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務，從事物業(yè)服務經(jīng)營活動，或者推薦他人到該企業(yè)工作；（四）委員的近親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務企業(yè)中任職；（五）違反物業(yè)服務合同拒不繳納物業(yè)服務費用，或利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費；（六）擅自泄露業(yè)主信息；（七）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。第二十二條業(yè)主委員會委員不認真履行職責的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》或業(yè)主大會相關規(guī)約終止其委員資格。第二十三條 20%以上業(yè)主提議罷免業(yè)主委員會成員的，街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到申請后10日內，應當書面通知業(yè)主委員會在30日內召開業(yè)主大會，對是否罷免做出表決決定。業(yè)主委員會未按規(guī)定時限組織召開的，可由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開。第四章物業(yè)使用與維護 第一節(jié) 物業(yè)使用管理第二十四條業(yè)主、使用人在物業(yè)管理區(qū)域內，禁止下列危及建筑物安全或者損害他人合法權益的行為：（一）改變房屋承重結構；（二）違法搭建建筑物、構筑物；（三）侵占、處分業(yè)主共有部位或將業(yè)主共有部位改作他用；（四）違反管理規(guī)約，利用共有部分進行經(jīng)營；（五）堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質的物品或者超負重的物品；（六）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動；（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；（八）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；（九）違反裝飾裝修相關法律法規(guī)的行為；（十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為第二十五條業(yè)主、使用人應當按照不動產(chǎn)登記簿載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變其使用性質。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，并依法經(jīng)相關行政管理部門批準。第二節(jié) 車庫（位）使用管理第二十六條新建建設項目內機動車、非機動車停放庫（位）的配置，不得低于規(guī)劃行政主管部門制定的最低比例標準，鼓勵開發(fā)建設單位投資新建建設物業(yè)管理區(qū)域內機動車、非機動車停放庫（位）。第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放機動車、非機動車的庫（位）應當以出售、附贈或者出租等方式首先滿足業(yè)主的需要。在優(yōu)先滿足業(yè)主需要的前提下有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人。第二十八條開發(fā)建設單位自持的機動車庫（位），自物業(yè)項目竣工驗收合格交付使用滿兩年仍閑置且小區(qū)業(yè)主確有停車需求的，開發(fā)建設單位應將不低于閑置機動車庫（位）總數(shù)二分之一的車庫（位）有償提供給小區(qū)業(yè)主使用。第二十九條利用物業(yè)共有部分設置機動車、非機動車停放庫（位）的，其停放庫（位）的設置、管理及收取費用的使用等事項應當經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。由物業(yè)服務企業(yè)進行管理和收費的，收取的費用應單獨列賬和核算。除去物業(yè)服務成本后的剩余費用，歸該物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主共同所有。第三十條物業(yè)管理區(qū)域內停車庫（位）嚴重不足、停車存在較大困難的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可召開業(yè)主大會。經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)政府相關部門批準后，可在物業(yè)管理區(qū)域內增建車庫（位）。第三節(jié) 物業(yè)維修養(yǎng)護第三十一條物業(yè)出現(xiàn)應當維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者其他責任人應當及時履行維修養(yǎng)護義務。專有部分保修期滿后的維修責任，由業(yè)主自行承擔，有約定的，從其約定。共有部分保修期滿后的維修責任，由相關業(yè)主按專有部分面積比例共同承擔。發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，費用由相關責任人承擔。第三十二條維修資金的繳存、保管、使用、分攤、續(xù)籌等管理工作，按照國家、省、市相關管理規(guī)定執(zhí)行。第三十三條開發(fā)建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。保修期滿后，物業(yè)專有部位、專有設備的維修養(yǎng)護由業(yè)主自行負責。業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)對專有部位、專有設備進行維修養(yǎng)護的，維修養(yǎng)護費用由雙方約定。第三十四條保修期滿后，物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用，按國家、省、市維修資金管理相關規(guī)定列支。未繳存維修資金，發(fā)生維修相關費用的，由維修所涉及的業(yè)主按照各自房屋的建筑面積分攤。第三十五條物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，加強對特種設備的管理，履行相應的義務，承擔相應的責任。第三十六條因維修物業(yè)、設置公用管線等需要，必須進入專有部分的，業(yè)主、使用人不得拒絕。供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政等專業(yè)單位進入物業(yè)管理區(qū)域提供服務的，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當予以配合。第五章物業(yè)管理服務 第一節(jié)前期物業(yè)管理服務第三十七條新建建設項目在辦理項目竣工驗收手續(xù)前，開發(fā)建設單位應當依法通過招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主、業(yè)主大會通過招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，參照前期物業(yè)管理招投標管理的相關規(guī)定執(zhí)行。第三十八條新建建設項目交付使用時，開發(fā)建設單位應當向物業(yè)買受人明示以下內容：（一）招標選聘的物業(yè)服務企業(yè)；（二）前期物業(yè)服務合同；（三）臨時管理規(guī)約；（四）物業(yè)管理區(qū)域備案資料。第二節(jié) 物業(yè)管理服務第三十九條物業(yè)服務企業(yè)承接新建建設項目時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內共有部分及其相應的檔案進行查驗，發(fā)現(xiàn)共有部分存在質量問題的，應當書面告知開發(fā)建設單位，并辦理確認手續(xù)。開發(fā)建設單位應當對承接查驗中確認的問題及時整改。第四十條物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：（一）按照物業(yè)服務合同開展物業(yè)服務，向業(yè)主、使用人收取物業(yè)服務費用；（二）根據(jù)相關規(guī)定選聘專業(yè)企業(yè)承擔部分專項物業(yè)服務；（三）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時處理業(yè)主的投訴并反饋；（四）將重點管理措施提交業(yè)主大會表決或交業(yè)主委員會確認；（五）列席業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務；（六）協(xié)助有關部門做好安全防范工作；（七）物業(yè)服務合同終止后，及時移交有關資料、資產(chǎn)；（八）對物業(yè)管理區(qū)域內的違法違規(guī)或可能危及他人、設施安全的行為，應當及時勸阻、制止；拒不聽從勸阻的，應當立即向屬地相關行政主管部門報告；（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。第四十一條物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：（一）違反有關規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員；（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人；（三）擅自改變公共建筑和公共設施用途，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營；（四）物業(yè)服務合同終止后，拒絕移交相關資料、資產(chǎn)或退出物業(yè)管理區(qū)域；（五）（六）擅自泄露業(yè)主信息；（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第四十二條物業(yè)服務合同應當約定履約保證金，作為物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人履行合同的保證。具體的管理規(guī)定由市住房城鄉(xiāng)建