【文章內(nèi)容簡介】 定本辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。第三條本辦法所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地等。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。第四條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)對(duì)全市物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn) 行指導(dǎo)和監(jiān)督。各縣（市）區(qū)、國家、省級(jí)開發(fā)（度假）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理。發(fā)改、公安、規(guī)劃、城市管理綜合執(zhí)法、民政、工商等行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)共同做好相關(guān)工作。街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會(huì)同縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門，組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展活動(dòng)，依法履行職責(zé)。第五條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門做好物業(yè)管理工作及矛盾糾紛的協(xié)調(diào)和處理，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和諧發(fā)展。第六條由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立縣（市）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、公安機(jī)關(guān)、民政、司法、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的矛盾糾紛。第二章物業(yè)管理區(qū)域 第一節(jié) 區(qū)域劃分及調(diào)整第七條分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位共同開發(fā)建設(shè)的新建項(xiàng)目，其附屬設(shè)施設(shè)備獨(dú)立使用、能夠分割的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；其附屬設(shè)施設(shè)備共同使用、不可分割的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。第八條新建建設(shè)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理區(qū)域范圍確定后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向縣（市）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域備案，并在物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公告。第九條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃定有異議或確需調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會(huì)同縣（市）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)及民政部門，參照本辦法物業(yè)管理區(qū)域劃分規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)布局，擬定調(diào)整方案，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行確定。物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（市）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)及民政部門應(yīng)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二節(jié) 附屬設(shè)施設(shè)備配置第十條新建建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：（一）不小于地上建筑面積的千分之三，并且地上面積不得少于50%；（二）具備水、電等基本使用功能。物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)不得擅自改變其用途。第十一條住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)配合其他有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)電梯等物業(yè)重要附屬設(shè)施設(shè)備的監(jiān)督管理，逐步建立質(zhì)量、安全、日常維護(hù)誠信監(jiān)管機(jī)制。第十二條新建住宅小區(qū)內(nèi)專有部分的水、電、氣等應(yīng)當(dāng)設(shè)置一戶一表計(jì)量裝置、共有部分設(shè)置獨(dú)立計(jì)量裝置；安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定并滿足物業(yè)使用的基本條件。第三節(jié) 新建建設(shè)項(xiàng)目交付和保修第十三條新建建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格辦理備案手續(xù)后，方可交付使用。第十四條新建建設(shè)項(xiàng)目交付使用后 30日內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）業(yè)主名冊(cè)；（五）物業(yè)管理必須的其他資料。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)將上述資料移交給新確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；未確定新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，移交給屬地社區(qū)居委會(huì)代為管理。第十五條開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其它承擔(dān)物業(yè)管理相關(guān)資料保管義務(wù)的單位及其工作人員，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，防止資料遺失，不得擅自泄露。第十六條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立健全新建建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量保修相關(guān)監(jiān)管機(jī)制，督促開發(fā)建設(shè)單位履行物業(yè)質(zhì)量保修義務(wù)。第三章業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)設(shè)立第十七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，專有部分交付建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的，可召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。第十八條符合成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)。符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。籌備組由業(yè)主和街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、派出所、開發(fā)建設(shè)單位派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。第十九條籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（三）確認(rèn)業(yè)主身份和核計(jì)業(yè)主人數(shù)、專有部分面積；（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件和選舉辦法；（五）組織產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人；（六）完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。第二節(jié)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)管理第二十條業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，按照國家有關(guān)規(guī)定行使。業(yè)主有拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不繳存專項(xiàng)維修資金等行為的，管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可對(duì)其物業(yè)管理投票權(quán)行使予以約束。第二十一條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；（二）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；（三）承接本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)，從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)，或者推薦他人到該企業(yè)工作；（四）委員的近親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職；（五）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，或利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（六）擅自泄露業(yè)主信息；（七）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。第二十二條業(yè)主委員會(huì)委員不認(rèn)真履行職責(zé)的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可按照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》或業(yè)主大會(huì)相關(guān)規(guī)約終止其委員資格。第二十三條 20%以上業(yè)主提議罷免業(yè)主委員會(huì)成員的，街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到申請(qǐng)后10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)書面通知業(yè)主委員會(huì)在30日內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)是否罷免做出表決決定。業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定時(shí)限組織召開的，可由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開。第四章物業(yè)使用與維護(hù) 第一節(jié) 物業(yè)使用管理第二十四條業(yè)主、使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止下列危及建筑物安全或者損害他人合法權(quán)益的行為：（一）改變房屋承重結(jié)構(gòu)；（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（三）侵占、處分業(yè)主共有部位或?qū)I(yè)主共有部位改作他用；（四）違反管理規(guī)約，利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營；（五）堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)的物品或者超負(fù)重的物品；（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)；（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；（八）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；（九）違反裝飾裝修相關(guān)法律法規(guī)的行為；（十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為第二十五條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變其使用性質(zhì)。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法經(jīng)相關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)。第二節(jié) 車庫（位）使用管理第二十六條新建建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停放庫（位）的配置，不得低于規(guī)劃行政主管部門制定的最低比例標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)單位投資新建建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停放庫（位）。第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的庫（位）應(yīng)當(dāng)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式首先滿足業(yè)主的需要。在優(yōu)先滿足業(yè)主需要的前提下有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個(gè)人。第二十八條開發(fā)建設(shè)單位自持的機(jī)動(dòng)車庫（位），自物業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付使用滿兩年仍閑置且小區(qū)業(yè)主確有停車需求的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將不低于閑置機(jī)動(dòng)車庫（位）總數(shù)二分之一的車庫（位）有償提供給小區(qū)業(yè)主使用。第二十九條利用物業(yè)共有部分設(shè)置機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停放庫（位）的，其停放庫（位）的設(shè)置、管理及收取費(fèi)用的使用等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理和收費(fèi)的，收取的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)列賬和核算。除去物業(yè)服務(wù)成本后的剩余費(fèi)用，歸該物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主共同所有。第三十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車庫（位）嚴(yán)重不足、停車存在較大困難的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可召開業(yè)主大會(huì)。經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)后，可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車庫（位）。第三節(jié) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)第三十一條物業(yè)出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者其他責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。專有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由業(yè)主自行承擔(dān)，有約定的，從其約定。共有部分保修期滿后的維修責(zé)任，由相關(guān)業(yè)主按專有部分面積比例共同承擔(dān)。發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)立即組織搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。第三十二條維修資金的繳存、保管、使用、分?jǐn)?、續(xù)籌等管理工作，按照國家、省、市相關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行。第三十三條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。保修期滿后，物業(yè)專有部位、專有設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)專有部位、專有設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由雙方約定。第三十四條保修期滿后，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，按國家、省、市維修資金管理相關(guān)規(guī)定列支。未繳存維修資金，發(fā)生維修相關(guān)費(fèi)用的，由維修所涉及的業(yè)主按照各自房屋的建筑面積分?jǐn)偂５谌鍡l物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，加強(qiáng)對(duì)特種設(shè)備的管理，履行相應(yīng)的義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第三十六條因維修物業(yè)、設(shè)置公用管線等需要，必須進(jìn)入專有部分的，業(yè)主、使用人不得拒絕。供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政等專業(yè)單位進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)予以配合。第五章物業(yè)管理服務(wù) 第一節(jié)前期物業(yè)管理服務(wù)第三十七條新建建設(shè)項(xiàng)目在辦理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收手續(xù)前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十八條新建建設(shè)項(xiàng)目交付使用時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示以下內(nèi)容：（一）招標(biāo)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（二）前期物業(yè)服務(wù)合同；（三）臨時(shí)管理規(guī)約；（四）物業(yè)管理區(qū)域備案資料。第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應(yīng)的檔案進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)共有部分存在質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位，并辦理確認(rèn)手續(xù)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)中確認(rèn)的問題及時(shí)整改。第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同開展物業(yè)服務(wù)，向業(yè)主、使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（二）根據(jù)相關(guān)規(guī)定選聘專業(yè)企業(yè)承擔(dān)部分專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)；（三）接受業(yè)主的監(jiān)督，及時(shí)處理業(yè)主的投訴并反饋；（四）將重點(diǎn)管理措施提交業(yè)主大會(huì)表決或交業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)；（五）列席業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)提出的咨詢，聽取意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；（六）協(xié)助有關(guān)部門做好安全防范工作；（七）物業(yè)服務(wù)合同終止后，及時(shí)移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；（八）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)或可能危及他人、設(shè)施安全的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；拒不聽從勸阻的，應(yīng)當(dāng)立即向?qū)俚叵嚓P(guān)行政主管部門報(bào)告；（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：（一）違反有關(guān)規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員；（二）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人；（三）擅自改變公共建筑和公共設(shè)施用途，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；（四）物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒絕移交相關(guān)資料、資產(chǎn)或退出物業(yè)管理區(qū)域；（五）（六）擅自泄露業(yè)主信息；（七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第四十二條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定履約保證金，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行合同的保證。具體的管理規(guī)定由市住房城鄉(xiāng)建