【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)上崗證，相關(guān)管理工作經(jīng)驗 2年以上，酒店及 SOHO 公寓管轄區(qū)域經(jīng)驗的優(yōu)先 保安部 監(jiān)控員 2 人 負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)情況進(jìn)行 24小時監(jiān)控， 幷 協(xié)助處理突發(fā)事件 高中以上學(xué)歷，做事認(rèn)真負(fù)責(zé)，有監(jiān)控室工作相關(guān)經(jīng)驗，有上崗證者優(yōu)先 項目經(jīng)理 1 人 保潔部 保潔 5 人 行政專業(yè)（兼） 客戶服務(wù)中心 項目助理 2 人 保安部 監(jiān)控員 2 人 保安 14 人 工程部 維修工 4 人 保安員 14 人 全面負(fù)責(zé)整個小區(qū)的安保工作，來訪登記及巡邏任務(wù) 高中以上學(xué)歷，身高 1 米 7 以上，至少 2 年保安經(jīng)驗，退伍軍人優(yōu)先 工程部 維修員 4 人 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，以及其他相關(guān)維修任務(wù) 高中以上學(xué)歷，有高低壓電工證， 2 年以上電工經(jīng)驗 保潔部 保潔員 4 人 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境 及衛(wèi)生的維護(hù)以及綠化養(yǎng)護(hù)工作 高中學(xué)歷，能吃苦耐勞，會使 用各種保潔工具 人員培訓(xùn)： 1. 根據(jù)不同層次、不同時期、不同崗位、不同目的制定以下四類培訓(xùn)計劃： 入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)、在職輪訓(xùn)、管理培訓(xùn)。 2. 培訓(xùn)目標(biāo)： 使員工在上述培訓(xùn)完成后：新員工培訓(xùn)率 100%；培訓(xùn)合格率 100%；管理人員持證上崗率 100%；特殊工種人員持證上崗率 100%；員工年度培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn)合格率 100%。 3. 言行規(guī)范： 員工工作中言行舉止的行為規(guī)范在《員工手冊》中明確規(guī)定： 養(yǎng)成文明、禮貌用語的良好習(xí)慣，主動向住戶和來訪 者問好，做到態(tài)度和藹、彬彬有禮，來客告辭應(yīng)起身相送。來電要在第一時間接聽，態(tài)度要熱情耐心，語言要規(guī)范友好，禁止用“喂，說 話，要哪里，找誰”等生硬失禮的言辭，及時處理業(yè)主的求助和投訴事宜。 與住戶或來訪者交談時使用普通話，聲音清楚，用詞準(zhǔn)確，言簡意賅，不講與工作無關(guān)的話，不講與住戶無關(guān)的話，不講有損物業(yè)服務(wù)中心形象的話。 4. 儀容儀表： 員工工作中儀容儀表的行為規(guī)范在《員工手冊》中明確規(guī)定： 將就服飾儀表，著裝整潔大方，精神狀態(tài)飽滿，上班時間一律著公司統(tǒng)一配發(fā)的制服，佩戴工作證，嚴(yán)禁穿私人衣服上崗，嚴(yán) 禁穿拖鞋上崗，嚴(yán)禁無證上崗。儀容舉止文雅有禮，力爭給住戶留下良好的第一印象 ,嚴(yán)禁不雅觀、不禮貌的舉止和行為。 辦公室內(nèi)禁止吸煙，禁止大聲喧嘩，辦公時間禁止哼唱歌曲，吃東西，聊天，隨意串崗。注意個人衛(wèi)生，男士不留長發(fā)嗎，女士應(yīng)化淡妝，禁止蓄須，留長指甲。嚴(yán)禁與住戶發(fā)生爭吵或打罵行為，對待違章、無禮行為要男新，容忍。 5. 公眾形象： 公眾形象是由企業(yè)精神、經(jīng)營理念、發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的企業(yè)文化，是公司的重要無形資產(chǎn)。蘇州市金和物業(yè)管理有限公司一直以來倡導(dǎo)依法管理，以人為本、業(yè)主至上、服務(wù)一流的服務(wù)宗旨和團(tuán)結(jié) 務(wù)實，敬業(yè)創(chuàng)新的企業(yè)精神來塑造和倡導(dǎo)這種文化。目的就是要使員工在價值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識，調(diào)動員工積極性，形成團(tuán)結(jié)合力。 五、 物業(yè)管理預(yù)算 物業(yè)管理開支分類預(yù)算表 序號 支出項目名稱 月支出 年支出 備注 1 員工薪金 620xx元 744000 2 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi) 3 綠化租用、管理費(fèi) 4 物業(yè)管理清潔費(fèi) 5 物業(yè)管理辦公費(fèi) 6 公共區(qū)域保險費(fèi) 7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 8 公共水電費(fèi) 9 管理公司合理利潤 10 法定稅金 11 每月管理費(fèi)支出合計 （元 /平方米） 二、物業(yè)管理處開支明細(xì)預(yù)算 一 管理處員工薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 項目助理 3 維修工 4 保潔員 5 保安員 6 監(jiān)控管理員 二 物業(yè)管理辦公費(fèi) 1 辦公低耗品 2 辦公交通費(fèi) 3 節(jié)日布置費(fèi) 4 辦公電話費(fèi) 5 辦公水電費(fèi) 三 公共設(shè)備維護(hù)費(fèi) 1 消防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 2 電器設(shè)備維護(hù)費(fèi) 3 技防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 4 給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi) 5 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費(fèi) 1 衛(wèi)生紙等耗材 2 清潔劑類費(fèi)用 3 清潔毛巾、工具類 4 垃圾清運(yùn)袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清運(yùn)費(fèi) 7 水池清潔費(fèi) 8 “四害”消殺費(fèi) 9 清潔工具維修費(fèi) 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費(fèi) 1 外圍綠化租用費(fèi) 2 物業(yè)綠化水電費(fèi) 3 室內(nèi)綠化布置費(fèi) 六 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 1 電腦 2 復(fù)印機(jī) 3 打印機(jī) 4 傳真機(jī) 七 物業(yè)公用電費(fèi) 八 物業(yè)公共用水費(fèi) 九 物業(yè)管理開支費(fèi) 六、 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理 管理規(guī)章制度包括：公眾制度、崗位職責(zé)、管理維護(hù)運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)及制度、工作人員考核標(biāo)準(zhǔn)及制度：業(yè)主公約、業(yè)主手冊、安全管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定、保安巡邏制度、門衛(wèi)工作制度、儀容儀表規(guī)定、衛(wèi)生管理制度、房屋維修養(yǎng)護(hù)措施、設(shè)備安全運(yùn)行管理方案、供配電系統(tǒng)運(yùn)行管理方案、供配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定、消防系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定、公用配套設(shè)施管理規(guī)定 。 ? 管理規(guī)章制度 (一 )公眾制度 服務(wù)合約 ,業(yè)主公約 ,樓體使用及維護(hù)管理規(guī)定 ,裝修管理 ,治安消防車輛管理 ,公用設(shè)施管理等十余項 管理規(guī)章制度 (二 )崗位職責(zé) 各級各類人員職責(zé)共二十余項 物業(yè)管理的保障實施物業(yè)管理的準(zhǔn)則 (三 )管理運(yùn)作制度 包括各類制度、規(guī)范、方法共二十余項 (四 )員工考核制度 各級各類人員考核制度和考核表共近十項 檔案的建立與管理： 資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴(kuò)大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。 (1)分辨真?zhèn)巍? (2)分類排序。 (3)組編檔號。 (4)裝訂精美。 (1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。 (2)采用多種形式的文檔儲存方法 ,便于原始檔案的管理 (如 :采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法 )。 (3)建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。 (4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細(xì)致；如有破損，應(yīng)及時修補(bǔ)。 (5)檔案管理室必須達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。 ? 檔案管理 位移交檔案資料 1)產(chǎn)權(quán)資料： 4 類 2)技術(shù)資料： 17 類 19 項 (一 )檔案資料的分類簡索 3)物業(yè)資料： 4 類 建檔案資料 1)業(yè)戶資料： 2 類 7 項 2)日常管理資料 :17類 49項 (二 )檔案、資料的 管理辦法 檔案的建立與管理 1. 檔案資料收、發(fā)管理程序 A 重要資料須經(jīng)管理處主任驗收歸檔 收集整理歸檔利用 B 日常管理按程序文件規(guī)定歸檔 (三 )檔案資料 管理要求 任或指定人員 、防潮、防變質(zhì)等“三防”要求 七、 各項專業(yè)管理工作方案 公共設(shè)施設(shè)備管理 保證設(shè)備運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。 (1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。 (2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。 (3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要 求。 (4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員 24 小時值班。 (5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。 (6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。 (7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、 設(shè)備的各種問題。 (8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。 (9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水 蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。 (10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。 安全管理 (1)確保大廈內(nèi)無因 管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。 (2)維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進(jìn)入。 (3)有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。