南京江寧武夷綠洲產(chǎn)品報告(編輯修改稿)
2025-08-27 11:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，占整體供應(yīng)面積的 46%，聯(lián)排銷售率約 %，去化情況最好。但考慮到聯(lián)排別墅市場供應(yīng)量大，因此適當(dāng)減少聯(lián)排比例，優(yōu)化結(jié)構(gòu)能降低風(fēng)險。 20xx 各類別墅供應(yīng)量及去化量參考圖3 .65 .0 29 .6 41 5 .368%46%34%82%024681012141618雙拼 疊拼 獨立 聯(lián)排（萬）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%供應(yīng)量去化量疊加別墅： 低總價市場接納度好，將聯(lián)排別墅改為疊加別墅，更適合本案特點。 項目競爭樓盤 萊茵東郡二期以疊加別墅為主，根據(jù)調(diào)查銷售情況較好，成交率約 80%，說明項目所在區(qū)域的疊加別墅還是有一定市場，疊加別墅單價低，總價也降低，市場接納度較好。 用最具競爭力的產(chǎn)品方案贏得市場 1）、產(chǎn)品優(yōu)化組合方案 “產(chǎn)品要立足于市場，讓市場來決定產(chǎn) 品的形態(tài)”。本產(chǎn)品規(guī)劃的指導(dǎo)思想為：根據(jù)市場喜好和未來競爭風(fēng)險，建議高容積率和低容積率產(chǎn)品要適當(dāng)向中間產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，即減少高層、獨立別墅體量，相應(yīng)增加多層和疊加別墅，有效規(guī)避市場風(fēng)險。 本案產(chǎn)品類型主要有多層、小高層、高層、還有部分別墅產(chǎn)品，類型較多，在未開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)中，多層越占總體量的 36%，小高層體量約 28%，高層 21%，另外還有 14%的別墅產(chǎn)品，高層體量明顯偏高， 46 幢獨立別墅也有一定的銷售壓力，產(chǎn)品組合結(jié)構(gòu)不符合市場行情，根據(jù)市場分析研究，勢必增加后期銷售風(fēng)險。結(jié)合市場分析，我們認為產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)化組合是很必要的，為了保證總開發(fā)面積和開發(fā)商經(jīng)營收入，對優(yōu)化前后方案做了如下詳細對比： 面積（萬㎡） 成本（元 /㎡） 價格（元 /㎡） 總成本（萬元） 總收入（萬元） 利潤（萬元） 原方案 多層 1800 2800 27000 420xx 15000 高 層 小 高 層 多 層 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 獨立別墅 疊加別墅 小高層 2300 2900 27140 34220 7080 高層 3000 3000 27000 27000 0 聯(lián)排 3000 4500 11100 16650 5550 獨立 3000 7000 7800 18200 10400 合計 100040 138070 38030 建議方案 多層 1800 2800 34020 52920 18900 小高層 2300 2900 29900 37700 7800 高層 3000 3000 9600 9600 0 疊加 3000 4000 120xx 16000 4000 雙拼 3000 6000 9000 18000 9000 合計 94520 134220 39700 注： 本估算綜合了二期以后所有產(chǎn)品。 本估算未考慮土地成本。 本測算為我司估算，具體方案需貴司提供詳細總平圖及數(shù)據(jù)才能計算。 高層體量減少，為了保證容積率，增加了多層和小高層比例；獨立別墅取消，改為雙拼別墅，而原來的聯(lián)排改為疊加別墅，正好能彌補部分建筑面積。高層及小高層戶型以中小戶型為主。調(diào)整后方案不僅保證了容積率不變，還使開發(fā)商的經(jīng)營收入增加，優(yōu)化了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，降低市場風(fēng)險。 2）、產(chǎn)品開發(fā)進 程建議 確定了產(chǎn)品組合后，就是對各類產(chǎn)品入市時機的規(guī)劃。根據(jù)上述市場分析，對開發(fā)進程作如下建議： ? 多層最早進入市場，但要始終貫穿整個銷售過程以活躍市場，特別是在銷售 70%左右后要注意保留房源，用于引爆后期銷售。 ? 小高層在消費者對此種物業(yè)有較高的接納度，同時市場上已經(jīng)開始集中推出時進入。 ? 根據(jù)小高層銷售情況分析，在小高層銷售后期推出高層。 ? 考慮到別墅銷售周期長，因此建議別墅規(guī)劃方案敲定后即可推廣銷售。 3）、產(chǎn)品開發(fā)組合原則 根據(jù)本項目的開發(fā)順序擬定產(chǎn)品銷售順序 根據(jù)戶型大小的配比原則確定開盤產(chǎn) 品組合 根據(jù)可推房源總量擬定產(chǎn)品推案數(shù)量組合 根據(jù)區(qū)域市場物業(yè)供應(yīng)類型確定產(chǎn)品組合 二）、疊加別墅創(chuàng)意提示 “疊加式花園洋房” 我司建議將沁蘭苑的聯(lián)排別墅改為疊加式花園洋房，不是別墅，卻擁有庭院、陽光、綠地、私密的別墅生活與品質(zhì)；不是普通洋房，卻享有優(yōu)美的景觀及鄰里，溫情，開放的社區(qū)氛圍。 在景觀最好的地方，建最多的房子，最好的房子及最大的戶型，較高的品質(zhì)，較高的性價比， 必將成為新江寧城市中心上層中產(chǎn)的選擇。 建筑設(shè)計布局 平均四至五層，南北兩個入口，第一、二層為平層，三、四層是復(fù)式單位。采用南退 臺，獨有的臺階式建筑造型，使立面非常豐富；巧妙的退臺式設(shè)計、戶戶擁有花園或露臺以及采光充分，實現(xiàn)全面無暗室設(shè)計。 將別墅的理念運用到多層住宅中，采用層層退臺的技術(shù)手段，打破了多層洋房產(chǎn)品不能夠每戶均有寬敞的花園或露臺的問題，實現(xiàn)了每戶都有自家的情景花園和景觀露臺，使產(chǎn)品具有了聯(lián)排別墅之大多數(shù)特性。退臺式的設(shè)計，大面積的面磚，富是藝術(shù)感的豐富層次和變化，使它更接近于 townhous 的建筑模式。 細節(jié)部分提升 非凡入戶空間 一層單獨入戶門，通過私家庭院步入室內(nèi)。二、三、四樓直跑式樓梯，兼顧便利，減少公攤。二 層入戶門位于房間南面，三、四層入戶門可布置在北面。富于變化的入戶方式，成為便利、獨立的過渡空間，從社區(qū)到家庭，同樣可以在這里進行個性的藝術(shù)創(chuàng)造。四層空中閣樓和空中花園的結(jié)合，更加情趣百變，既可設(shè)
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