南湖板塊補(bǔ)充調(diào)查報(bào)告及都市桃源開發(fā)策略建議(編輯修改稿)
2024-08-27 11:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，虹頂花園的廳寬已經(jīng)突破 ； 1 整個(gè)南湖花園在銷項(xiàng)目的尾盤主色調(diào)依然偏黃偏亮，但后來者虹頂花園是第一個(gè)采用外墻磚的非別墅項(xiàng)目，而且色調(diào)偏暗； 1 盡管整個(gè)南湖板塊的整體環(huán)境優(yōu)勢(shì)并不明顯，但中央花園在該板塊內(nèi)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)依然很明顯，其他項(xiàng)目在環(huán)境上大多缺乏很強(qiáng)的個(gè)性特征和視覺感染力； 1 碧云天和虹頂花園都在不同程度上采取了賣環(huán)境策略，但碧云天的環(huán)境目前已成形，數(shù)成熟社區(qū)，而虹頂花園的有很多概念成分， 130 棵種在 100畝地上，森林的感覺有點(diǎn)過渡夸大。 1 在項(xiàng)目配套上，大型項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)很明顯，而虹頂花園的會(huì)所，從營造標(biāo)志性建筑和提升項(xiàng)目檔次上來說，還是有一 定效果。 四、 板塊在銷項(xiàng)目營銷推廣特點(diǎn)描述 目名稱 營銷特點(diǎn) 中央花園之碧云天 虹頂花園 新世紀(jì)寶安花園 新大地 成功花園 加州花園 華錦花園 2 期 目前銷售性質(zhì) 6 層現(xiàn)房基本售罄；小高層和 7 層現(xiàn)房在售 現(xiàn)房銷售 期房銷售 在銷小高層框架已到10 層左右 多層期房銷售 多層準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 多層和小高層均現(xiàn)房銷售 少量現(xiàn)房尾盤銷售 價(jià)格區(qū)間 小高層 1880－ 2550； 7 層 2100－ 2650 1700－ 1800 1590 －1800 小高層 1830－ 2050 多層 1780 1180－ 1450 1800－ 2460 1420－ 1690 均價(jià) 小高層 2100 多層 2300 1750 1780 小高層 1900 多層 1750 1350 左右 2200 折扣 一次付款 96 96 折 按揭支持 7 成 20 年 7 成 30 年 7 成 30 年 銷售率 其去年推出的 4 棟多層已賣完， 4 棟小高層銷售率在 40％左右； 6 棟 7 層建得最早，銷售較差 銷售員號(hào)稱 85％，估計(jì)銷售率 65％左右 前兩期已售罄，小高層 銷 控 表 顯 示 約40％，銷售不佳，第四期多層 10％左右 銷售比較差，中心花園處的 3－6 樓也沒有售出 銷售部搬遷，未知 95％ 賣場(chǎng)特點(diǎn) 設(shè)在紅色會(huì)所內(nèi)；當(dāng)天有一定客流量 賣場(chǎng)設(shè)置在玻璃會(huì)所內(nèi)，臨街會(huì)所造型有一定的標(biāo)志性；當(dāng)天客流量尚可 設(shè)置在其經(jīng)典花園內(nèi)，當(dāng)天客流量不多 賣場(chǎng)設(shè)置臨街商鋪內(nèi)，當(dāng)天銷售員只有 2名，賣場(chǎng)客流少 入口簡(jiǎn)易售樓部，工地廣告牌東倒西歪，破爛不堪 ,有客戶電話咨詢 設(shè)在臨街物業(yè)內(nèi)， 主打廣告語 小高層，南湖生活的新高度 南湖“森林浴”；“森”活美景；家有森林，才是新生活 尊榮世家 大地永恒，溫馨無限；房好，價(jià)廉 坐享生活意趣，領(lǐng)略華錦風(fēng)情，新一代經(jīng)濟(jì)適用房 ——可持續(xù)發(fā)展 熱銷戶型 非本次調(diào)查重點(diǎn)， 未深入調(diào)查 消費(fèi)主體 促銷活動(dòng) 從上表的比較可分析出如下共性： 目前南湖板塊在銷項(xiàng)目（分期）大部分屬于現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，如果銷售順暢，估計(jì) 20xx 年年中都會(huì)逐漸進(jìn)入銷售尾期； 整個(gè)板塊的價(jià)格覆蓋區(qū)間 1180－ 2650 元，但多層均價(jià)集中于 1700－ 1800 元，小高層均價(jià)集中于 1900－ 2300 元； 隨著江宏花園的售罄和華錦的性質(zhì)轉(zhuǎn)型，南湖板塊目前的銷售呈現(xiàn)“中間熱，兩頭冷”的特點(diǎn)， 1750 元 /平米的價(jià)格線是目前市場(chǎng)接受得比較快的，高檔的碧云天大戶型、加州花園小高層和低檔成功花園均相對(duì)比較冷靜； 從某 種程度上，環(huán)境是提供差價(jià)支撐的重要因素，但中央花園對(duì)環(huán)境期望過高，也會(huì)走向難以被市場(chǎng)接受的極端； 在賣場(chǎng)設(shè)置上，有會(huì)所的均設(shè)在會(huì)所內(nèi)，大部分調(diào)查成員對(duì)虹頂花園的賣場(chǎng)記憶深刻； 在主打廣告語上，同萬科等品牌地產(chǎn)相比，似乎還難以體現(xiàn)專業(yè)素質(zhì)，大多缺乏個(gè)性和感染力。 五、 板塊在銷項(xiàng)目開發(fā)策略分析 項(xiàng)目名稱 中央花園之碧云天 虹頂花園 新世紀(jì)寶安花園 新大地 成功花園 加州花園 華錦花園 2期 首期開發(fā)介入地點(diǎn) 機(jī)場(chǎng)路和機(jī)場(chǎng)北路交匯處 靠機(jī)場(chǎng)路 機(jī)場(chǎng)路和機(jī)場(chǎng)三路交匯處 最 里角， 靠近主干道 規(guī)模小，屬寶安花園第 3 期，目前開發(fā)完畢 機(jī)場(chǎng)三路與機(jī)場(chǎng)路交匯處 功能分區(qū)特點(diǎn) 高層靠路邊，減少棟距；小高層和高檔房放在中央公園周邊，保證性價(jià)比 小高層靠邊；會(huì)所為門，入?yún)^(qū)見中心花園， 沿機(jī)場(chǎng)路和機(jī)場(chǎng)三路商業(yè)設(shè)施后為多層，大部分小高層居中，其他小高層和高層靠規(guī)劃中的南湖中央廣場(chǎng) 小高層靠邊，利用 1－ 2 層做商業(yè)或辦公設(shè)施 沒有整體規(guī)劃圖 從整個(gè)寶安花園看，有先磚混，后框架，先多層，后小高層的特征 建筑布局比較均勻，整體規(guī)劃對(duì)稱 分期地塊特點(diǎn) 先外圍，后中間，先環(huán)境，后建筑 先外邊，后里邊，先會(huì)所，后住宅 先沿街，后里邊 先差后好，有先吃西瓜皮，后吃西瓜的感覺 未知 先近后遠(yuǎn) 分期產(chǎn)品特點(diǎn) 先多層，后小高層；先磚混，后框架；先中檔，后高檔，高層 先多層，后小高層，寧可加大密度，而要減少小高層 先商業(yè)設(shè)施，后住宅，先多層，后高層 先多層，后小高層，再多層 未知 先磚混，后框架 產(chǎn)品設(shè)計(jì)變更 其二期的小高層原規(guī)劃為 8 棟 ,實(shí)際有兩棟改六層 目前暫無 銷售資料附圖和規(guī)劃圖比較，沒有繪商業(yè)界，多次也少了 1 棟，不知是設(shè)計(jì)更改，還是欺騙消費(fèi)者 未知 原外立面顏色為暗紅，比較俗，現(xiàn)改為淡黃 原外墻設(shè)計(jì)好像為白色調(diào)，而且使用大量落地窗，但現(xiàn)房主色調(diào)為黃色，且窗的感覺一般 學(xué)校似乎有所調(diào)整 分期供應(yīng)量 每期開發(fā)量控制在 5萬方左右， 先多后少，本期開發(fā)量 4 萬方左右 本期開發(fā)估計(jì)在 萬方 每期 2 萬方左右，有點(diǎn)細(xì)嚼慢咽的感覺，走一步，看一步 本期供應(yīng) 萬方
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