【正文】 在首開發(fā)時(shí)間上，按部就班： 從對(duì)手的推盤時(shí)間預(yù)測(cè)來(lái)看，我們的開發(fā)和推盤時(shí)間基本上能和對(duì)手形成時(shí)間差，從而避免“過(guò)渡”正面沖突所帶來(lái)的惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和促銷效果彼此抵消（消費(fèi)者的注意力和購(gòu)買力都是有限的）；從公司準(zhǔn)備工作的到位情況來(lái)說(shuō)，也不應(yīng)該為了搶進(jìn)度去縮短前期準(zhǔn)備工作時(shí)間，保證前期工作的質(zhì)量，才是縮短后期工程進(jìn)度的前提。 六、 報(bào)告權(quán)威性說(shuō)明 資料完整性說(shuō)明：由于本次調(diào)查屬本策劃小組第一次調(diào)查 ，存在經(jīng)驗(yàn)不足的遺憾，所以有些信息沒有收集到，但就資料總量來(lái)說(shuō)，足以保證本報(bào)告的完整性。 資料真實(shí)性說(shuō)明：對(duì)于各對(duì)手銷售效果情況、每期開發(fā)量情況、下一期開發(fā)量情況，很難取得真實(shí)資料，我們只能利用現(xiàn)有資料和科學(xué)方法進(jìn)行預(yù)測(cè)，本報(bào)告以“預(yù)估”加以標(biāo)記，特請(qǐng)決策者注意。 在分期時(shí)間間隔上，伺機(jī)而動(dòng)： 在整個(gè)南湖花園板塊，開發(fā)商基本上都是看前期產(chǎn)品的銷售進(jìn)度而決定何時(shí)推出下一期，對(duì)于南湖都市桃源 來(lái)說(shuō)，摸底自己在消費(fèi)者心里的份量為關(guān)鍵，因此，我們認(rèn)為，如果采取分期開發(fā)策略，第二期的開發(fā)應(yīng)該是銷售正式銷售進(jìn)行到第 3 個(gè)月（估計(jì)是 20xx 年 9 月）再重新分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的特點(diǎn)，確定合適的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。 在首開發(fā)量上，先少后多： 從對(duì)手推盤規(guī)律看來(lái)，對(duì)于我們的中規(guī)模項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，首推 3－ 5 萬(wàn)方是最佳選擇，一來(lái)可以形成一 個(gè)獨(dú)立的規(guī)劃組團(tuán)和生活空間，二來(lái)是市場(chǎng)能給予的“支持”也只有這么多。 五、 資料統(tǒng)計(jì)分析方法 本次調(diào)查的資料統(tǒng)計(jì)是根據(jù)調(diào)查員調(diào)查記錄和所收集資料加以整理的，采用分析方法力求全面客觀。 第二章 主要調(diào)查成果統(tǒng)計(jì)分析 一 、南湖花園板塊項(xiàng)目分類 同我們的第一次調(diào)查（ 20xx 年 12 月 3 日）相比，南湖花園板塊在售項(xiàng)目的“棋局”發(fā)生了新的變化，有些項(xiàng)目已經(jīng)售罄，有些項(xiàng)目進(jìn)入銷售尾期且有新的推盤動(dòng)向，有些項(xiàng)目第一次調(diào)查未開盤，本次調(diào)查已經(jīng)變成現(xiàn) 房，現(xiàn)將這種“變化”列表比較如下： 第一次調(diào)查便已經(jīng)售罄的項(xiàng)目 第一次調(diào)查準(zhǔn)現(xiàn)房在售，本次全部售罄的項(xiàng)目 第一次調(diào)查準(zhǔn)現(xiàn)房在售，本次調(diào)查少量尾盤在售的項(xiàng)目 第一次調(diào)查期房預(yù)售，本次調(diào)查現(xiàn)房在售的項(xiàng)目 第一次調(diào)查未開盤，本次調(diào)查在售的項(xiàng)目 本次在銷項(xiàng)目，估計(jì)明年會(huì)有新盤推出項(xiàng)目 兩次調(diào)查都沒有銷售，但估計(jì)會(huì)在明年會(huì)推盤的項(xiàng)目 祥和苑、溫馨苑、康樂苑、寧?kù)o苑，寶安花園、華錦 1 期、 松濤苑、頤和苑、新大地 1 期，江宏花園3 期，經(jīng)典花園 江南庭園 2 期，華錦 2 期 加州花園、成功花園 1 期 新世紀(jì)寶安家園、虹頂花園，新 大地博雅苑、子期園， 華錦花園 3 期、碧云天 3 期，虹頂花園 2期，新世紀(jì)寶安 2 期 南湖都市花園、江南庭院旁某項(xiàng)目 共 6 個(gè)（期） 共 4 個(gè)（期） 共 2 個(gè)（期） 共 2 個(gè)（期） 共 4 個(gè)（期） 共 4 個(gè)（期） 共 2 個(gè) (期 ) 從上表個(gè)項(xiàng)目的變化中，我們可以得出如下結(jié)論： 南湖花園板塊從當(dāng)初的整體規(guī)劃發(fā)展到今天，已變成一個(gè)項(xiàng)目密集的“大雜燴”； 10 多個(gè)（期）項(xiàng)目的全部入住或基本入住，使該板塊的生活氛圍和社區(qū)配套基本成熟，屬成熟大型社區(qū)； 8 個(gè)（期）在銷項(xiàng)目和明年 2－ 3 個(gè)新推項(xiàng)目將使本板塊的競(jìng)爭(zhēng)壓力高居不下； 在江宏花園 、華錦花園和成功花園等 3 個(gè)低檔低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中，江宏花園已經(jīng)售罄，華錦第三期已轉(zhuǎn)入商品房開發(fā)，成功花園除了價(jià)格以外，其他從產(chǎn)品到環(huán)境均處弱勢(shì)，所以經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)南湖板塊的低價(jià)沖擊力度將得到一定緩解，整個(gè)南湖板塊將進(jìn)入全面轉(zhuǎn)型與初步升級(jí)階段； 第一次調(diào)查和第二次調(diào)查的時(shí)間間距剛好一年，因此，從兩次調(diào)查在銷項(xiàng)目的變化情況可以初步估算出市場(chǎng)對(duì)南湖板塊的消化力大約在 30－ 35 萬(wàn)方之間。 三、 開發(fā)特色營(yíng)造 項(xiàng)目通路問(wèn)題： 根據(jù)南湖都市桃源目前的地塊特點(diǎn)，我們認(rèn)為：首先要解決出入通道建設(shè)問(wèn)題，包括機(jī)三路和洛梁路，這項(xiàng)工作已經(jīng)正在緊張實(shí)施；二是施工流與客流通路分開問(wèn)題，我們從其他項(xiàng)目的建設(shè)情況看來(lái)，施工對(duì)路面影響很大，不利于營(yíng)造好的銷售環(huán)境，好在我們的項(xiàng)目?jī)擅媾R主干道，因此可以選擇施工車輛從洛梁路進(jìn)，客流引導(dǎo)（ 導(dǎo)向牌）從機(jī)三路進(jìn)。 在首開發(fā)產(chǎn)品選擇上，先低后高： 客戶對(duì)多層的認(rèn)同決定了所有開發(fā)商的產(chǎn)品選擇，先建多層，還可以使我們營(yíng)造好的居家氛圍和環(huán)境，為小高層的銷售提供強(qiáng)有力的價(jià)格支撐。 四、 調(diào)查方法 本次調(diào)查針對(duì)在銷項(xiàng)目區(qū)內(nèi)進(jìn)行了考察，去各售樓部進(jìn)行了詳細(xì)咨詢，并利用因特網(wǎng)進(jìn)行了個(gè)案資料收集，對(duì)部分項(xiàng)目疑點(diǎn)后來(lái)又進(jìn)行了電話咨詢。 二、 板塊項(xiàng)目規(guī)劃布局總示意圖 見如 下南湖花園板塊項(xiàng)目規(guī)劃布局示意圖： 井岡山路 南湖路 巡司河路 機(jī)場(chǎng)路 機(jī)場(chǎng)北路 機(jī)場(chǎng)二路 機(jī)場(chǎng)三路 洛梁路 板塊現(xiàn)入口 溫馨苑 別墅區(qū) 寧?kù)o苑 江南庭院 未知項(xiàng)目 華錦花園 祥和苑 江宏花園 頤和苑 康樂苑 中央花園 其碧云天 新大地 經(jīng)典家園 加州花園 寶安花園 寶安花園 電信 虹頂花園 新世紀(jì) 寶安花園 變壓 都市桃源 新凱利 松濤苑 成功花園 現(xiàn)有路 在建或者待建路 已售罄項(xiàng)目 整體尾盤在售項(xiàng)目 分期在售，有新動(dòng)向 公用設(shè)施 本公司項(xiàng)目 有可能推盤未知項(xiàng)目 板塊現(xiàn)有入口 板塊在建新入口 在建新入口 車 站 運(yùn)動(dòng) 中 商 中北 制圖：周小靖 從上圖可以看出： 整個(gè)南湖花園板塊的開發(fā)基本上是從井 岡山路（板塊總?cè)肟谔帲┫蚰虾分饾u推進(jìn)； 目前在銷項(xiàng)目基本上在機(jī)場(chǎng)路兩邊； 在銷項(xiàng)目集中地帶也是整個(gè)板塊大型配套設(shè)施的密集地； 本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)目