【正文】 年 =2700 元 （ 3） 家政收費(fèi)： 1000 元 /月 12=120xx 元 （ 4） 其他收入（如等優(yōu)惠收入）： 10000 元 合計(jì)： 42700 元 有效毛收入 ：公式 =1－ 2＋ 3 535120－ 160536＋ 119260=493844 元（第一年） 535120－ 80268＋ 42700=497552 元（第二年及以后） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用： （ 1）人員工資及福利： 序號(hào) 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 合計(jì) 1 經(jīng)理 1 2200 2200 2 財(cái)務(wù)部 2 1600 3200 3 物管員 1 1000 1000 4 保 潔員 2 600 1200 5 保安員 8 800 6400 6 綠化工 1 800 800 7 水電工 1 1200 1200 合計(jì)： 16000 元 /月 1920xx 元 /年 福利： 1920xx 20%=38400 元 /年 合計(jì)： 230400 元 /年 （ 2）辦公費(fèi)用： 20xx 元 /月 業(yè)主在裝修前向公司申請(qǐng)登記時(shí)，需如實(shí)填寫(xiě)裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及加豪物業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書(shū)上簽字蓋章。 7． 接管小組按《設(shè)備移交清單》，對(duì)各類(lèi)設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書(shū)面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。 （ 2）、設(shè)備閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 (2) 家居清潔服務(wù) 包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。 實(shí)現(xiàn)“ free”模式需要必備兩條件：一是以“一切皆善，善待一切”的價(jià)值觀，“ free”更多的通過(guò)顧客自我情操演繹千變的精彩生活，二是具有開(kāi)放的建筑風(fēng)格，舒適的交流空間。 室外管溝皆采用集中排水措施，將雨（滲）水引入統(tǒng)一的排水網(wǎng)絡(luò)，保證管溝內(nèi)無(wú)積水、維護(hù)方便。 教育文化：有武漢大學(xué)、武漢理工大學(xué)、華中師范大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)、湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院、武大附中、馬房山中學(xué)、武珞路中學(xué)、街道口中學(xué)、湖北省圖書(shū)出版城等眾多教育文化機(jī)構(gòu)； 醫(yī)療：附近有陸軍總醫(yī)院、省婦幼保健醫(yī)院、中建三局醫(yī)院等大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)； 金融：中國(guó)工商銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)銀行、中 國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行等 40余家金融機(jī)構(gòu)便利生活； 購(gòu)物：群光廣場(chǎng)、亞貿(mào)廣場(chǎng)、武商量販、中百倉(cāng)儲(chǔ)、中商平價(jià)、工貿(mào)家電等大中小賣(mài)場(chǎng)滿(mǎn)足了日常購(gòu)物所需； 餐飲：餐飲業(yè)在該區(qū)域較為集中，有楚灶王、盧大師酒店、九龍大酒店、青蓮酒家、醉江月酒樓、老味道、小藍(lán)鯨酒店等； 休閑：上島咖啡、秀玉紅茶坊、抱云天茶藝館、土大力韓國(guó)料理、第三空間、麥先生外語(yǔ)俱樂(lè)部、紅旗飄飄歌城、小香港歌城、洪山電影院、花卉市場(chǎng)、滾軸溜冰城、四季恒溫游泳館等休閑娛樂(lè)設(shè)施俱全； 交通：有 72 59 50 56 72 等公交線路經(jīng)過(guò)，另有巴士 通過(guò)，距離武昌火車(chē)站約 10 分鐘路程。南湖新城的規(guī)劃目標(biāo)，是建立起一個(gè)全新的 “都市村莊 ”。長(zhǎng) 261 米、寬 米的大橋飛越南湖，串起東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南湖農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園。 3) 給水量： 4) 由自城市自來(lái)水管網(wǎng)接入給水的管徑為 DN300（ Q＝ 400 立方米／時(shí)）一根 (2) 消防給水 : 1) 室外消防用水：商業(yè)區(qū)采用室內(nèi)消防栓式供室外消防用水。 2530 歲的青年人也占到一定比例，這部分人經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，但對(duì)自由時(shí)尚的生活方式非常向往。 社區(qū)將無(wú)“禁止踐踏草地”的標(biāo)識(shí)牌，開(kāi)辟可直接接觸的綠地，拉近人與自然的距離，供客戶(hù)享受青草芬香和陽(yáng)光沐浴。 （ 2）、房屋零修及時(shí)率達(dá)到 95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修，房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成，零修合格率達(dá) 98%以上。 （ 2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。 12． 接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 九、 社區(qū)人員配置方案 (一 ) 管理處工作人員崗位任職要求 人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。獅山美廬的物業(yè)管理工作進(jìn)行的，比如物業(yè)管理用房則未產(chǎn)生房屋租賃費(fèi)用，倘若由其他物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，需由加豪地產(chǎn)向物業(yè)公司收取房屋租賃費(fèi)用，估計(jì)約 30000 元 /年。個(gè) 30 個(gè) 12 月 =54000 元 /年 合計(jì)： 535120 元 /年 空置或物管費(fèi)損失： （如未售出，未交房，其他原因收不到物管費(fèi)的情況）總共估計(jì)約30%。 注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。 （ 2）、無(wú)重大火 災(zāi)、刑事和交通事故。 消防系統(tǒng) （ 1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議； 施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的建議并督促整改； 參與單項(xiàng)工程的甲乙方 交接驗(yàn)收； 參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收； 行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問(wèn)題的整改、督促； 接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢(xún)； 供業(yè)主入住前的上門(mén)服務(wù)。 (二 ) 客戶(hù)特點(diǎn)： 1． 中青年人； 2． 受過(guò)高等教育； 3． 身處在受人羨慕的行業(yè)中； 4． 有較高的收入； 5． 得到較高的社會(huì)肯定評(píng)價(jià)； 6． 追求生活品質(zhì)。市政雨水排放與小區(qū)雨水分別獨(dú)立排放。這里人氣的逐漸興旺加快了區(qū)域的規(guī)劃和建設(shè)，如今的珞南片區(qū)已經(jīng)成為了洪山區(qū)新的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心。 武漢市加豪物業(yè)管理有限公司 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況及分析 一 . 項(xiàng)目概況 二 . 顧客群特點(diǎn)及需求分析 第二章 物業(yè)公司管理方案建議 三 . 物業(yè)管理服務(wù)模式 四 . 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 五 . 前期物業(yè)接管 六 . 入伙 七 . 物業(yè)裝修與管理 八 . 物業(yè)檔案的建立 九 . 物業(yè)人員配置方案 第三章 物業(yè)公司財(cái)務(wù)分析 十 . 財(cái)務(wù)分析方案 第四章 物業(yè)公司建議 第一章 項(xiàng)目概況及分析 一、 項(xiàng)目概況 南湖優(yōu)美的南湖景區(qū)生態(tài)系統(tǒng)、蔥郁的獅子山景觀，云集的眾多高校，厚重的人文氣息，以及日益成熟的城市配套資源使區(qū)域的居民生活更加便利。 2) 雨水排放