第26期(住房金融與個(gè)人信貸業(yè)務(wù)參考)湖南省分行對(duì)個(gè)人住房貸款抵押手續(xù)不完善風(fēng)險(xiǎn)成因的分析及應(yīng)對(duì)措施建議(編輯修改稿)
2024-10-28 20:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 款抵押手續(xù)的對(duì)策與建議 個(gè)人住房貸款采取以所購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行抵押的方式發(fā)放貸款，貸款風(fēng)險(xiǎn)基本能被抵押物完全覆蓋，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。但是，由于在辦理房產(chǎn)抵押過(guò)程中，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)備案轉(zhuǎn)換他項(xiàng)權(quán)證存在的諸多問(wèn)題，導(dǎo)致各行個(gè)人按揭貸款所涉及的現(xiàn)房抵押落實(shí)比例普遍偏低?？傂邢嚓P(guān)文件制度規(guī)定，發(fā)放個(gè)人住房貸款兩年以上的樓盤(pán)項(xiàng)目，要求開(kāi)發(fā)商必須辦妥屋備案登記轉(zhuǎn)換為他項(xiàng)權(quán)證、落實(shí) — 6 — 和完善個(gè)人住房貸款抵押手續(xù)。由于個(gè)人住房按揭貸款操作上大部分是期房預(yù)抵押登記，在產(chǎn)權(quán)證辦妥之前，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供階段性履約擔(dān)保，同時(shí)，預(yù)存一定比例（約5%10%）的保證金作為擔(dān)保，待房屋產(chǎn)權(quán)完成備案換他項(xiàng)后，才能解除階段性擔(dān)保，防止開(kāi)發(fā)商因?qū)嵙Σ蛔慊蛸Y金鏈斷裂，或因其他原因喪失擔(dān)保能力，無(wú)法正常履行擔(dān)保責(zé)任，將使銀行貸款資金面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，特別是當(dāng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)時(shí)，不僅給銀行，也會(huì)給社會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的不良輿情影響。由于上述問(wèn)題的存在，如果抵押登記不能及時(shí)辦理，將使本應(yīng)分散至單個(gè)借款人的風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)時(shí)間集中于第三方保證人，致使銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法得到緩釋，銀行信貸資金存在較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，必須引起高度重視。為了進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款管理，加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范，建議采取以下積極措施。（一）要提高認(rèn)識(shí)，切實(shí)加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加強(qiáng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的管理，組織力量對(duì)已發(fā)放住房按揭貸款的抵押物落實(shí)情況進(jìn)行集中清理，把備案換他項(xiàng)工作作為日常工作來(lái)抓。各行個(gè)貸中心應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)個(gè)人住房按揭貸款期轉(zhuǎn)現(xiàn)的抵押登記落實(shí)工作，落實(shí)責(zé)任制。對(duì)于樓盤(pán)在辦理期轉(zhuǎn)現(xiàn)過(guò)程中要有計(jì)劃、分批、有步驟的進(jìn)行。對(duì)已發(fā)放貸款的樓盤(pán)要按照項(xiàng)目逐筆梳理辦理他項(xiàng)權(quán)證情況，認(rèn)真測(cè)算樓盤(pán)應(yīng)保有保證金余額，逐筆逐戶足額扣收按揭貸款保證金，落實(shí)專人對(duì)項(xiàng)目實(shí)行專項(xiàng)管理，定期深入現(xiàn)場(chǎng)考察，及時(shí)掌握開(kāi)發(fā)進(jìn)度，督促其及時(shí)辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證。對(duì)因開(kāi)發(fā)商自身原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)證長(zhǎng)期未辦理完成的，應(yīng)— 7 — 采取相關(guān)處罰措施，責(zé)成其盡快整改。對(duì)于2007年前發(fā)放貸款的老樓盤(pán)到期未辦期轉(zhuǎn)現(xiàn)的，要逐戶清理，積極與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，與房地產(chǎn)部門聯(lián)系，逐戶了解樓盤(pán)辦證的進(jìn)度和狀態(tài)，做到心中有數(shù)。對(duì)歷史遺留問(wèn)題要積極探討，開(kāi)拓新思路，尋求解決辦法。針對(duì)重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，可考慮組織資源，借助房地局內(nèi)部代理公司外包辦理，主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)隱患。（二）要加強(qiáng)內(nèi)部管理，堅(jiān)持合規(guī)經(jīng)營(yíng)，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。嚴(yán)格按照人行和銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定要求，做好三查：貸前調(diào)查、貸中審查和貸后檢查。貸前調(diào)查是做好個(gè)貸工作的重中之重，貸中審查和貸后檢查是落實(shí)抵押登記、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂合作協(xié)議時(shí)應(yīng)明確雙方辦理樓盤(pán)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間和期限，明確雙方責(zé)任和權(quán)利。落實(shí)保證金制度，加大貸后檢查力度，對(duì)期轉(zhuǎn)現(xiàn)定期檢查和通報(bào)，并把期轉(zhuǎn)現(xiàn)工作的執(zhí)行落實(shí)與積分管理掛鉤。對(duì)做得好的支行給予正激勵(lì)，對(duì)執(zhí)行不力、落實(shí)不到位的行給予負(fù)積分，徹底扭轉(zhuǎn)期轉(zhuǎn)現(xiàn)工作的被動(dòng)局面。（三）要建立住房貸款跟蹤管理制度，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。強(qiáng)化按揭貸款項(xiàng)目貸后追蹤，加強(qiáng)對(duì)住房按揭貸款抵押物落實(shí)的跟蹤監(jiān)督作用。對(duì)已簽按揭貸款合作協(xié)議并已放貸款的項(xiàng)目要進(jìn)行貸后跟蹤，及時(shí)掌握期房貸款的發(fā)放、樓盤(pán)竣工交付使用及質(zhì)量情況，督促開(kāi)發(fā)商按時(shí)辦理抵押。對(duì)有開(kāi)發(fā)貸款的樓盤(pán)項(xiàng)目，應(yīng)加強(qiáng)公私聯(lián)動(dòng)，定期(按月)互通項(xiàng)目進(jìn)度和開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)狀況。各行要進(jìn)一步完善與房地局等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)接口，加強(qiáng)對(duì)包括縣支行房地產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。個(gè)貸部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)合作項(xiàng)目的跟蹤 — 8 — 監(jiān)控，要加強(qiáng)對(duì)按揭樓盤(pán)回訪制度，
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