房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位階段“7對(duì)眼睛”工作流程(編輯修改稿)
2025-08-27 02:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 健康養(yǎng)老 老人 3 代 富貴之家 富貴之家 1 富貴之家 2 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí) 其中，單一產(chǎn)品容積率指設(shè)計(jì)根據(jù)當(dāng)?shù)厝照盏纫?guī)范，假設(shè)項(xiàng)目整體只做一種產(chǎn)品的最飽和凈建設(shè)用地容積率； 產(chǎn)品類型指依照容積率劃分的產(chǎn)品，如聯(lián)排、情花、小高層；戶型類型指三室兩廳、一室一廳等戶型類別，此欄數(shù)據(jù)在參考競(jìng)品相應(yīng)信息的基礎(chǔ)上，由設(shè)計(jì)部門提供。 ? 需注意的問題： 當(dāng)本項(xiàng)目用地附近區(qū)域競(jìng)品稀缺，且競(jìng)品所在區(qū)域與本項(xiàng)目區(qū)域有較大差異性的時(shí)候，需用對(duì)競(jìng)品的客戶需求價(jià)值因子進(jìn)行修正，其中應(yīng)重點(diǎn)考慮價(jià)格、產(chǎn)品類型，以避免客戶定位偏差。 有可能出現(xiàn)某一類細(xì)分客戶對(duì)應(yīng)多 種產(chǎn)品類型；以及幾類客戶選擇同一種產(chǎn)品類型的情況，請(qǐng)?jiān)谏媳碇羞M(jìn)行拆分和說明。 ⑺項(xiàng)目成本分析 ? 負(fù)責(zé)部門或崗位：成本部、財(cái)務(wù)部 ? 完成時(shí)間：項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)之前 ? 具體內(nèi)容：（下表為初步的成果表格，最終表格需由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門提供） 表格中的細(xì)分客戶、對(duì)應(yīng)產(chǎn)品容積率、建筑類型等由上一步工作得出，售價(jià)需要市場(chǎng)部門提供。 單一產(chǎn)品成本假設(shè)法 細(xì)分客戶 A B C D E 對(duì)應(yīng)產(chǎn)品的容積率 建筑類型 土地及固定配套費(fèi)用（總值暫視為不隨建筑面積變化） 成本構(gòu)成 土地費(fèi)用 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 園林設(shè)施費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 建筑安裝費(fèi)用（隨建筑類型與建筑面積變化） 主體建筑費(fèi) 配套安裝費(fèi) 單方成本 市場(chǎng)售價(jià) 財(cái)務(wù)指標(biāo) 單方凈利潤(rùn) 凈利潤(rùn) IRR 通過對(duì)各類產(chǎn)品的市場(chǎng)售價(jià)、財(cái)務(wù)指標(biāo)的比較，排除不理想的細(xì)分客戶與相應(yīng)的產(chǎn)品類型（如成本高于市場(chǎng)可接收的售價(jià)；總體凈利潤(rùn)過低等）；即回答“在認(rèn)可我們項(xiàng)目位置的各類細(xì)分客戶中，哪一些是對(duì)我們有價(jià)值的” ，進(jìn)而再次修正上一步驟的表格，如下。 本項(xiàng)目客戶產(chǎn)品對(duì)照表 產(chǎn)品類型 戶型類型 戶型面積 戶型均價(jià) 戶型總價(jià) 單一產(chǎn)品容積率 社會(huì)新銳 青年之家 青年持家 望子成龍 小太陽(yáng) 后小太陽(yáng) 三代孩子 健康養(yǎng)老 老人 3 代 富貴之家 富貴之家 1 富貴之家 2 經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí) ⑻項(xiàng)目產(chǎn)品配比分析 ? 負(fù)責(zé)部門或崗位：成本部、財(cái)
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