【文章內(nèi)容簡介】 、二審案件和已經(jīng)作出生效裁判依法再審的案件，不適用本意見。本意見施行后，法律、法規(guī)、司法解釋有新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。浙江高院出臺審理物業(yè)糾紛案件指導(dǎo)意見新聞發(fā)布會發(fā)言稿浙江省高級人民法院民一庭庭長 許惠春（2011年10月27日）新聞媒體界的各位記者、朋友：大家好！為指導(dǎo)全省法院依法妥善審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，我院在長時間、大規(guī)模專題調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用法律若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》），并于今天正式發(fā)布施行?，F(xiàn)在，我向各位介紹一下《意見》的有關(guān)情況和主要內(nèi)容。一、制訂出臺《意見》的背景近些年來，伴隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，物業(yè)服務(wù)作為一種新興產(chǎn)業(yè)，在改善業(yè)主生活環(huán)境、提高城市生活品質(zhì)和促進(jìn)社會管理水平等方面都起到了不可替代的作用，已經(jīng)成為廣大市民日常生活中不可或缺的組成部分。同時，與之相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛也呈快速上升趨勢。據(jù)不完全統(tǒng)計，我省法院2007年受理一審物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件1161件，2008年受理3107件，2009年受理5355件，2010年受理數(shù)則在6000件以上，四年間增幅達(dá)417%；而今年前三季度受理數(shù)已超過5000件，同比有增無減。由于物業(yè)服務(wù)合同糾紛往往涉及眾多業(yè)主的切身利益，處理不當(dāng)極易導(dǎo)致矛盾激化，甚至可能引發(fā)群體性事件，從而影響社會和諧穩(wěn)定。近年來小區(qū)業(yè)主毆打保安或保安打傷業(yè)主、業(yè)主駕車封堵小區(qū)大門或道路、業(yè)主大規(guī)模集體上訪或投訴的事件經(jīng)常見諸媒體，引起社會各界的高度關(guān)注，也反映出當(dāng)前物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域中存在許多亟待規(guī)范的問題。與此同時，雖然現(xiàn)有法律、法規(guī)和司法解釋已作了不少規(guī)定，但仍然不足以解決現(xiàn)實生活和審判實踐中出現(xiàn)的新情況、新問題，而廣大業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及社會各界都強烈希望能盡可能減少和避免發(fā)生糾紛，期望人民法院能依法妥善處理好糾紛；各地法院也面臨著較大的審判壓力，迫切要求上級法院對有關(guān)疑難問題予以規(guī)范統(tǒng)一和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。為回應(yīng)社會各界和下級法院的關(guān)注和期盼，促進(jìn)此類糾紛解決、社會管理創(chuàng)新、和諧社會建設(shè)，我院民一庭從去年上半年開始，就成立了專門課題組，通過實地走訪、查閱案卷、召開座談會等，全面了解、基本掌握了當(dāng)前我省物業(yè)服務(wù)合同糾紛的主要情況，特別是存在的問題。同時，在形成6萬余字調(diào)研報告的基礎(chǔ)上，起草了《意見》稿，對目前物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中的主要熱點、難點問題提出指導(dǎo)性意見；并經(jīng)多方征求意見，多次修改。二、通過媒體向社會公眾公開征求意見的情況在制定《意見》過程中，我們除了在三級法院內(nèi)部征求修改意見外，還多次征求物業(yè)服務(wù)雙方代表、專家學(xué)者、主管部門等方面的意見。特別是為了更廣泛地聽取社會各界意見，今年9月13日，我院通過報紙和網(wǎng)絡(luò)媒體向社會公眾公開征求意見，引起了高度關(guān)注和熱烈反響，具體體現(xiàn)在： 一是媒體報道及時廣泛。在9月13日當(dāng)晚及次日，法制日報、浙江法制報、錢江晚報、今日早報、青年時報、都市快報、每日商報、杭州日報、浙江廣播電臺浙江之聲、法制網(wǎng)、浙江在線、浙江法治在線、浙江法院網(wǎng)等媒體迅速進(jìn)行了刊載；人民網(wǎng)、新華網(wǎng)、中新網(wǎng)、網(wǎng)易網(wǎng)、搜狐網(wǎng)、新浪網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)、中國日報網(wǎng)、中國法律信息網(wǎng)、光明網(wǎng)、中國證券網(wǎng)、新民網(wǎng)、新藍(lán)網(wǎng)、浙江新聞網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)媒體也對有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了轉(zhuǎn)載；不少媒體結(jié)合法條和實例，進(jìn)行了詳細(xì)解讀。從而達(dá)到了媒體信息的短時間、大面積覆蓋，為我們快速、有效地征集公眾意見提供了很好平臺，同時也宣傳了物業(yè)服務(wù)合同方面的法律知識。二是參與者眾多、代表性強。在短短的一周多的時間里，我們收到了近100位（個）公民和單位以不同形式提出的近500條反饋意見、修改建議。參與者具有廣泛代表性，其中既有廣大業(yè)主（包括群體）、業(yè)主委員會成員（大多是主任），也有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有專家律師、行業(yè)管理協(xié)會（浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，溫州市物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會）、政府主管部門工作人員，以及關(guān)心物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展、物業(yè)服務(wù)糾紛處理的諸多人士。特別令人感動的是：家住杭州市上城區(qū)城南家園已80歲高齡的陶老伯，和家住杭州市華星路嘉綠苑已75歲高齡的吳老，因為不會電腦打字，就一筆一劃、工工整整地寫了很詳細(xì)的反饋意見，并對我們工作提出了很好的改進(jìn)建議。杭州新聞廣播電臺《老繆說物業(yè)》專欄節(jié)目還將收集到的聽眾意見提供給我們。三是參與形式多樣、內(nèi)容集中、質(zhì)量較高。反饋意見既有來信來函、電子郵件，也有打來電話，還有專程直接來我院當(dāng)面反映，有的還采用多種方式、多次反映。反饋意見主要集中在業(yè)委會訴訟主體資格及物業(yè)服務(wù)費的核減等問題上，這也是征求意見稿的主要內(nèi)容、焦點問題。對此，大家不僅僅提出修改意見方案，還提出了具體實例根據(jù)和法律政策依據(jù)，進(jìn)行詳細(xì)闡述、論證，就像一篇篇小論文，具有相當(dāng)?shù)乃痉ɡ碚摵蛯崉?wù)水平。四是參與成效好，不少意見建議被吸收采納。盡管針對征求意見稿的內(nèi)容甚至同一問題，大家的觀點不盡相同，有的甚至針鋒相對，我們難以全部吸收、采納，但其中不乏真知灼見，我們經(jīng)過認(rèn)真研討后，在修改過程中將此部分或全部吸收采納。如征求意見稿中的重要內(nèi)容、也是公眾最為關(guān)注的焦點問題，即關(guān)于“因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵而是否可以核減物業(yè)服務(wù)費”問題，絕大多數(shù)人士對此持反對意見，認(rèn)為這會助長少數(shù)業(yè)主的“耍賴”欠費行為，不利于大多數(shù)交費業(yè)主權(quán)益和小區(qū)整體利益，也不利于物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展；同時，我們考慮到司法實踐中掌握“如何具體核減”的尺度也很困難，所以，最終刪除了這部分內(nèi)容。另外，對業(yè)主委員會訴訟地位、業(yè)主大會授權(quán)方式等等，我們也在吸收了許多合理意見后作了一定程度的調(diào)整、修改?？傊@次向社會公眾公開征求意見，效果之好，出乎意料，使已經(jīng)十易其稿的《意見》稿更為成熟，更加合法合情合理，更符合實際情況，更具有現(xiàn)實可行性。所以，我們決定今天出臺《意見》以指導(dǎo)審判實踐?？梢哉f，包括新聞媒體、記者朋友在內(nèi)的社會公眾都是這個《意見》的作者。同時，作為實踐我省法院“陽光司法”的新嘗試、新形式，這次向社會公眾公開征求意見，也使我們深深感受到，社會公眾、各界群眾的觀點、言辭或平和或激烈，都體現(xiàn)了對人民法院、司法工作的關(guān)心、關(guān)切、關(guān)愛，都能讓我們聽到群眾的真切心聲和現(xiàn)實需求，體驗到群眾對民生問題的真情實感，體會到群眾看待、解決問題的理性和智慧。這是我們在制定指導(dǎo)意見整個過程中的最大收獲。由于時間和精力有限，我們無法對所有參與的社會各界人士一一回復(fù)、致謝；在此，通過在座的新聞媒體、記者朋友，表達(dá)我們的衷心謝意！“民事、民事，人民大事”。今后我們開展民生課題調(diào)研、出臺涉及民生的指導(dǎo)意見，都將本著“為人民負(fù)責(zé)，請人民參與，由人民評議，讓人民滿意”原則，借鑒此次經(jīng)驗，繼續(xù)向社會公眾公開征求意見，以體現(xiàn)人民法院司法為民的宗旨和本質(zhì)，請社會各界、廣大群眾繼續(xù)給予支持。三、《意見》的主要內(nèi)容《意見》共二十三條，在遵循相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋規(guī)定的同時，總結(jié)提煉了我省各地法院審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件行之有效的做法經(jīng)驗，吸收了社會各界提出的寶貴意見，著重突出當(dāng)事人利益平衡、責(zé)權(quán)利統(tǒng)一的司法理念，以維護(hù)民眾安居樂業(yè)、社區(qū)和諧穩(wěn)定及物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展的基本秩序?，F(xiàn)將《意見》主要內(nèi)容說明如下：（一）關(guān)于業(yè)主委員會的被告主體資格問題這是本次《意見》稿起草中的難點問題，也是社會公眾十分關(guān)注、爭議很大的一個問題?，F(xiàn)有法律、法規(guī)、司法解釋雖然規(guī)定了業(yè)主委員會一定條件下可以成為物業(yè)服務(wù)合同糾紛的原告，也可以成為與業(yè)主“內(nèi)部”權(quán)益糾紛案件的被告，但對業(yè)主委員會是否具有物業(yè)服務(wù)合同糾紛的被告主體資格問題，卻沒有明確規(guī)定；導(dǎo)致對以業(yè)主委員會為被告的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，法院一般都是裁定不予受理或駁回起訴。這給當(dāng)事人維權(quán)、解決糾紛造成了諸多不便和不利。對此，《意見》明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，業(yè)主委員會既可以在一定條件下成為原告（第四條），也可以在一定條件下成為被告（第五條），即只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會因雙方所簽訂物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同權(quán)益的事項發(fā)生爭議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可以將業(yè)主委員會作為被告提起訴訟；即使業(yè)主委員會怠于應(yīng)訴，也將依法承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。這使業(yè)主委員會具有了較完整的訴訟主體資格。《意見》之所以規(guī)定業(yè)主委員會具有當(dāng)被告的訴訟資格，主要基于以下幾個理由：一是利于平衡雙方利益、便于解決物業(yè)糾紛。如果業(yè)主委員會只能當(dāng)原告而不能當(dāng)被告，顯然會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會之間權(quán)利義務(wù)失衡，也不利于維護(hù)小區(qū)正常的物業(yè)管理秩序。況且，物業(yè)小區(qū)內(nèi)涉及公共區(qū)域、公攤部位、公共設(shè)備、設(shè)施的權(quán)益，也難由單個業(yè)主來主張、抗辯；如果業(yè)主委員會不能當(dāng)被告，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能一個個起訴業(yè)主，勞命傷財，不符合訴訟經(jīng)濟(jì)的原則。而賦予業(yè)主委員會被告主體資格，顯然比單個或者部分業(yè)主分散行使抗辯權(quán)利力量更強、更為有效便利，有利于改善單個或者部分業(yè)主的弱勢地位，有利于簡化訴訟程序和節(jié)約訴訟資源。二是業(yè)主委員會具有一定的承擔(dān)民事責(zé)任的財產(chǎn)。我國《民事訴訟法》第49條規(guī)定：“公民、法人和其它組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人?！倍鴺I(yè)主委員會不是“公民”，也不是“法人”，那么是否屬于“其它組織”，焦點在于其是否具備“一定的財產(chǎn)”。對此有兩種不同觀點：一種觀點認(rèn)為業(yè)主委員會沒有自己獨立的財產(chǎn)，公共維修基金以及公共部分的經(jīng)營收益雖體現(xiàn)為相對獨立的財產(chǎn)形式，但因其用途的特定性，很難成為業(yè)主委員會承擔(dān)民事責(zé)任的財產(chǎn)基礎(chǔ)；另一種觀點則認(rèn)為業(yè)主委員會有一定的財產(chǎn)，雖不一定享有獨立的所有權(quán)，但只要可以相對獨立支配該財產(chǎn)和經(jīng)費即可。我們認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第79條的規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有；但這些資金有著特定的使用目的，即為了業(yè)主的共同利益而使用，因此相對獨立于每個業(yè)主的個人財產(chǎn)并由業(yè)主委員會具體掌管和使用。此外，業(yè)主委員會還可以利用建筑物區(qū)域內(nèi)的公用部位或公用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行一些經(jīng)營活動，取得一定的財產(chǎn)收益。這些財產(chǎn)一般都會獨立存儲，作為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的活動經(jīng)費，或者用于維護(hù)業(yè)主公共利益的活動。因此，業(yè)主委員會有相對獨立的財產(chǎn)和一定的承擔(dān)民事責(zé)任的能力，可以視為“其它組織”，并在物業(yè)服務(wù)合同糾紛訴訟中當(dāng)被告。三是有事實根據(jù)和法律依據(jù)。《意見》稿在征求意見過程中，不少人士特別是業(yè)主委員會成員認(rèn)為，業(yè)主委員會無論當(dāng)原告還是被告，都必須取得業(yè)主大會授權(quán)，否則就應(yīng)該拒絕參加訴訟。但我們認(rèn)為：《意見》中所指的業(yè)主委員會都是依法成立的，它一般都是取得了業(yè)主大會或絕大多數(shù)業(yè)主的明確授權(quán)同意后，才作為合同的一方當(dāng)事人，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同的；如果后來雙方因合同履行等發(fā)生爭議，被對方以業(yè)主委員會為被告起訴，則屬于業(yè)主大會或絕大多數(shù)業(yè)主當(dāng)初給予業(yè)主委員會授權(quán)時應(yīng)當(dāng)預(yù)見的情形。而根據(jù)我國《合同法》合同相對性原理，作為合同的相對方，業(yè)主委員會也不存在任何可以豁免當(dāng)被告的理由。況且，如果業(yè)主委員會當(dāng)被告都必須重新經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，則既不符合生活常識，不便于操作，也容易成為少數(shù)業(yè)主委員會或業(yè)主不履行責(zé)任的一個借口，不利于業(yè)主與業(yè)主委員會之間相互監(jiān)督、勤勉工作。當(dāng)然，為了防止個別業(yè)主委員會可能存在的道德風(fēng)險并損害廣大業(yè)主權(quán)益，《意見》同時規(guī)定業(yè)主委員會無論是當(dāng)原告還是被告，如果在訴訟中承認(rèn)、放棄、變更訴訟請求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴，也就是實質(zhì)性處分訴訟權(quán)利、實體權(quán)利的，它作為業(yè)主的代表機構(gòu)，理應(yīng)聽取全體業(yè)主的意見，都必須經(jīng)過業(yè)主大會的明確授權(quán)（第八條）。（二)關(guān)于業(yè)主可否以個人名義提起訴訟問題針對物業(yè)服務(wù)合同糾紛，業(yè)主本人究竟是否有權(quán)提起訴訟，實踐中存在較大爭議。多數(shù)意見認(rèn)為：業(yè)主本人除了依照相關(guān)法律明確規(guī)定，以及就自己個人權(quán)益受到侵害的情形可以起訴之外，對于物業(yè)服務(wù)合同糾紛，其無權(quán)以個人名義起訴主張權(quán)利；因為簽訂物業(yè)服務(wù)合同的主體是業(yè)主委員會，根據(jù)合同相對性原理，業(yè)主委員會才是被告；況且，個體業(yè)主的意志、利益難以體現(xiàn)和代表全體業(yè)主的共同意志、利益。少數(shù)意見則認(rèn)為：業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)的實際享有者和承擔(dān)者，是物業(yè)服務(wù)合同的實質(zhì)當(dāng)事人；如果不賦予業(yè)主訴權(quán)，不利于保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。我們認(rèn)為，一方面，物業(yè)服務(wù)合同糾紛原則上應(yīng)由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主提起訴訟。因為，業(yè)主委員會作為全體業(yè)主共同利益的代表和物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，它比單個業(yè)主更能夠統(tǒng)合不同業(yè)主的利益訴求，避免業(yè)主內(nèi)部因利益分歧而陷入混亂，也符合合同相對性原理，還可以有效節(jié)約訴訟成本。另一方面，實踐中也確實存在少數(shù)業(yè)主委員會對業(yè)主共同利益遭受侵害卻怠于起訴的情況，加上有些小區(qū)未依法成立業(yè)主委員會，如果不允許業(yè)主以自己的名義提起訴訟，則顯然不利于保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益?；谏鲜隹紤]，現(xiàn)《意見》既規(guī)定以業(yè)主委員會參加訴訟為原則（第四條第一款、第五條），不準(zhǔn)許在業(yè)主委員會已經(jīng)作為當(dāng)事人參加訴訟的情況下，業(yè)主又要求作為共同訴訟主體參加訴訟（第六條）；又規(guī)定未依法成立業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于提起訴訟的，如果部分業(yè)主經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)后，也可以自己名義提起訴訟（第四條第二款）。當(dāng)然，打官司就有可能贏也有可能輸。而不論是業(yè)主委員會還是經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主，參加有關(guān)訴訟的風(fēng)險后果包括敗訴的風(fēng)險后果，依法應(yīng)該由全體業(yè)主共同承擔(dān)。因為業(yè)主委員會一般都有一些相對獨立的可支配的財產(chǎn)，也為了便于實踐中操作，《意見》第九條規(guī)定了業(yè)主委員會敗訴時的財產(chǎn)責(zé)任承擔(dān)順序和范圍，即：可以業(yè)主大會賦予業(yè)主委員會自行管理的資金及其它合法收益來支付；前述財產(chǎn)不足以支付的，剩余部分則由業(yè)主按照專有部分占建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物總面積的比例分擔(dān)。至于物業(yè)管理用房、公共配套設(shè)施、專項維修資金等，是維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)正常運行的基礎(chǔ)，這些設(shè)施和資金一般不應(yīng)作為被執(zhí)行的對象。（三）關(guān)于業(yè)主大會授權(quán)的形式問題這也是社會公眾比較關(guān)心的問題。各界的基本共識是：既要嚴(yán)格授權(quán)程序以防個別業(yè)主委員會或業(yè)主濫用權(quán)利，也要科學(xué)設(shè)計，便于業(yè)主委員會及時有效地為廣大業(yè)主維權(quán)。現(xiàn)《意見》采納多數(shù)意見，在堅持法定實質(zhì)性條件即“業(yè)主大會授權(quán)的事項，必須經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”的同時（第二十條第一款），適當(dāng)放寬了業(yè)主大會授權(quán)的形式，即：可以專門召開一次或數(shù)次業(yè)主大會，對授權(quán)事項分別進(jìn)行授權(quán)或集中授權(quán)；也可以在制定的管理規(guī)約中進(jìn)行概括授權(quán)，而無需另行召開業(yè)主大會進(jìn)行專門授權(quán)；還可以隨時根據(jù)需要，以書面形式征求全體業(yè)主意見等（第二十條第二款）。總之，只要反映全體業(yè)主的共同意