【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 入 （萬(wàn)元） 71, 110, 101, 166, 142, 196, 170, 117, 1,078, 酒店經(jīng)營(yíng)收入 （萬(wàn)元） 2, 4, 4, 4, 4, 19, 自有資金 （萬(wàn)元） 回收流動(dòng)資金 （萬(wàn)元） 工程墊資 （萬(wàn)元） 付現(xiàn)成本 （萬(wàn)元） 243, 28, 66, 56, 59, 48, 68, 50, 27, 647, 土地費(fèi)用 （萬(wàn)元） 229, 229, 建設(shè)投資 （萬(wàn)元） 10, 20, 56, 46, 45, 35, 52, 36, 17, 321, 銷(xiāo)售費(fèi)用 （萬(wàn)元） 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 13, 管理費(fèi)用 （萬(wàn)元） 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 16, 酒店經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 （萬(wàn)元） 酒店?duì)I業(yè)稅金及附加 （萬(wàn)元） 房屋銷(xiāo)售稅金及附加 （萬(wàn)元） 4, 6, 5, 9, 8, 11, 9, 6, 60, 經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)量 （萬(wàn)元） 243, 43, 44, 45, 109, 98, 132, 124, 95, 450, 利息支付 （萬(wàn)元） 17, 16, 15, 14, 9, 4, 77, 稅前凈利潤(rùn) （萬(wàn)元） 24, 37, 34, 57, 49, 68, 59, 41, 373, 企業(yè)所得稅 （萬(wàn)元） 8, 12, 11, 18, 16, 22, 19, 13, 123, 稅后利潤(rùn) （萬(wàn)元） 16, 25, 23, 38, 33, 45, 39, 27, 249, 本年度現(xiàn)金凈流量 （萬(wàn)元） 243, 17, 15, 18, 76, 72, 106, 105, 81, 累計(jì)現(xiàn)金凈流量 （萬(wàn)元） 243, 225, 209, 191, 115, 42, 63, 168, 249, 由上表我們可以得出該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期 =71+，即 2021年 9月份（財(cái)務(wù)保守估算） 北京金隅股份杭州下沙項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 附表二： 動(dòng)態(tài)投資效益分析 表 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021年后賓館 45 年收益 合計(jì) 現(xiàn)金流入 （萬(wàn)元） 71, 110, 101, 168, 146, 200, 175, 122, 42, 1,140, 現(xiàn)金流出 （萬(wàn)元） 243, 54, 95, 83, 92, 74, 94, 70, 40, 18, 866, 其中：付現(xiàn)成本 （萬(wàn)元） 243, 28, 66, 56, 59, 48, 68, 50, 27, 11, 658, 企業(yè)所得稅 （萬(wàn)元） 8, 12, 11, 18, 16, 22, 19, 13, 7, 130, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （萬(wàn)元） 17, 16, 15, 14, 9, 4, 77, 現(xiàn)金凈流量 （萬(wàn)元） 243, 17, 15, 18, 76, 72, 106, 105, 81, 24, 273, 貼現(xiàn)率 （ %） 現(xiàn)值系數(shù) p=1/(1+i)n 凈現(xiàn)值 (PV) （萬(wàn)元） 243, 16, 13, 14, 52, 45, 60, 53, 37, 11, 60, 累計(jì)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） 243, 226, 213, 199, 147, 102, 42, 11, 49, 60, 凈現(xiàn)值率 （ %） 內(nèi)部收益率 (IRR) （ %） 動(dòng)態(tài)回收期 (年 ) 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 （ %） 投資利潤(rùn)率 （ %） 北京金隅股份杭州下沙項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 附表三： 分年度銷(xiāo)售收入預(yù)估 表 項(xiàng)目 類(lèi)型 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 合計(jì) 銷(xiāo)售 面積 (萬(wàn)㎡ ) 住宅 0 商業(yè) 0 0 辦公 0 0 合計(jì) 0 銷(xiāo)售 金額 （萬(wàn)元） 住宅 0 商業(yè) 0 0 辦公 0 0 合計(jì) 0 110664 北京金隅股份杭州下沙項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 第一部分 市場(chǎng)研究 篇 北京金隅股份杭州下沙項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 一、發(fā)展環(huán)境及杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析 1. 杭州市宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析 城市概況及發(fā)展規(guī)劃 ① 杭州概況 杭州 是 浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心 、長(zhǎng)江三角洲的重要中心城市 以及全國(guó) 15 個(gè)副省級(jí)城市之一。截至 2021年 末 ，杭州全市土地面積 16596 平方公里，人口，其中市區(qū)土地面積 3068平方公里，市區(qū)人口 ，共轄上城、下城、西湖、拱墅、江干、濱江、蕭山、余杭 八 城區(qū)。 蘊(yùn)藏著濃郁人文氣質(zhì)的杭州，國(guó)民生產(chǎn)總值一直居全國(guó)省會(huì)城市前列。絲綢、紡織、機(jī)械、電子、化學(xué)、 造紙、醫(yī)藥、輕工、食品等行業(yè)是杭州支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，杭州加快了改革開(kāi)放的步伐，已擁有“杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)”、“杭州高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)”、“杭州之江旅游度假區(qū)”和“蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)”等 4 個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，對(duì)外交往和對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作規(guī)模不斷擴(kuò)大。而自 2021年 開(kāi)始打造的“住在杭州、學(xué)在杭州、游在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州”也已成為城市的品牌 、杭州 的名片。 ② 杭州城市發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)杭州市委、市政府 2021年提出的《關(guān)于構(gòu)筑大都市、推進(jìn)城市化的實(shí)施意見(jiàn)》，杭州大都市包括 8城區(qū)和 5 縣 (市 )。杭州將通過(guò)實(shí)施 “ 城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)， 沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展 ” 戰(zhàn)略，優(yōu)化生產(chǎn)要素配置，重構(gòu)城市空間形態(tài)，形成以市區(qū)為核心、縣城為依托、中心鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，資源共享 、 功能互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域網(wǎng)絡(luò)化城市。規(guī)劃中杭州都市區(qū) 域 由 “一主三副、雙軸六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶” 組成?！耙恢魅薄奔粗鞒?—— 老城區(qū)，即下城、上城、西湖、拱墅、江干五區(qū) 和 副城 —— 江南（濱江及蕭山）、臨平、下沙城；“雙軸”即東西向以錢(qián)塘江為軸線(xiàn)的城市生態(tài)軸、南北向以主城— 江南城為軸線(xiàn)的城市發(fā)展軸；“六大組團(tuán)”即臨浦、瓜瀝、義蓬、塘棲、余杭、良渚組團(tuán)；“六條生態(tài)帶”即西湖 — 靈龍（靈山、龍塢） 、 徑山 — 西 溪 、 超山 — 半山、皋亭山 — 彭埠 、 石牛山 — 湘湖 、 青化山 — 航塢山 — 新街， 以及 東部沿江濕地等相間于中心 北京金隅股份杭州下沙項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 城區(qū)、外圍組團(tuán)之間設(shè)置的 6條生態(tài)隔離帶?？缃亟ㄔO(shè)新城，東擴(kuò)南下加快發(fā)展，西進(jìn)北上發(fā)展旅游，形成 “東動(dòng)西靜南新北秀中興” 的城市新格局，推動(dòng)杭州從“西湖時(shí)代”邁入“錢(qián)塘江時(shí)代”。 ? “東動(dòng)” —— 沿江建設(shè)錢(qián)江新城，江東和臨平工業(yè)區(qū)要建成現(xiàn)代化大型制造業(yè)基地，為構(gòu)筑大都市東部產(chǎn)業(yè)帶、發(fā)展新世紀(jì)杭州加工業(yè)提供充足空間，并帶動(dòng)義蓬組團(tuán)；下沙城要 建成 集教育科研、商務(wù)居住等功能的花園式生態(tài)型的現(xiàn)代化新城 。 ? “西靜” —— 城市西 部地區(qū)要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升綜合服務(wù)功能，建成城市旅游擴(kuò)展區(qū)和生態(tài)保護(hù)區(qū)，并輻射余杭組團(tuán)。 ? “南新” —— 江南城要接納主城的部分市級(jí)功能和人口，拓展城市發(fā)展空間，建成具有大都市新功能的城市副中心，并輻射瓜瀝和臨浦組團(tuán)。 ? “北秀” —— 要貫徹“積極保護(hù)”方針，妥善保護(hù)和利用好良渚文化遺址，良渚和塘棲組團(tuán)要增強(qiáng)休閑度假、旅游觀(guān)光和科教產(chǎn)業(yè)功能。 ? “中興” —— 即西湖核心景區(qū)要整合南線(xiàn)景區(qū)資源，改造北山路，實(shí)施“西湖西進(jìn)”，建設(shè)湖濱商業(yè)特色街區(qū)；運(yùn)河（杭州段）和市區(qū)河道要實(shí)施綜合整治和開(kāi)發(fā)。 北京金隅股份杭州下沙項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 城市經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況 ① 近年杭州市 GDP總量及增長(zhǎng)率 經(jīng)濟(jì)總量保持較快增長(zhǎng)。 2021年 ,全市生產(chǎn)總值 (GDP)達(dá)到 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 13％，連續(xù) 15年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。 可見(jiàn)城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好。 圖 111：杭州市近年生產(chǎn)總值 05001000150020212500300035002021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %G D P （億元） 年增幅 數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州市統(tǒng)計(jì)局 ② 固定資產(chǎn)投資 五年來(lái)，杭州的固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)， 2021 年達(dá)到 億元。 2021 年增幅達(dá)到最高點(diǎn)，此后受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控影響，增幅明顯回落。 圖 112： 歷年杭州固定資產(chǎn)投資及增幅情況 02004006008001000120014002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %7 0 . 0 %固定資產(chǎn)投資（億元） 年增幅 數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州 市統(tǒng)計(jì)局 北京金隅股份杭州下沙項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 ③ 杭州市人口規(guī)模及增長(zhǎng)率 杭州全市人口穩(wěn)步增長(zhǎng)， 2021 年末，全市總?cè)丝谶_(dá) 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人，增長(zhǎng) ％。在戶(hù)籍人口中，農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。人口出生率為 ? ，死亡率為 ? ，自然增長(zhǎng)率為 ? 。 非農(nóng)業(yè)人口的比重從 2021年的 %上升至 2021年的 %。 可見(jiàn)杭州的城市化進(jìn)程持續(xù)加快，人口不斷增長(zhǎng)所帶來(lái)的住房需求，是推動(dòng)杭州房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的重要力量。 ④ 杭州市城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入及增長(zhǎng)分析 2021 年杭州市 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。上半年，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10376元，比去年同期增長(zhǎng) ％，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng) ％，實(shí)際增幅比去年同期提高 ，繼續(xù)保持著自 2021年開(kāi)始的每年 10%以上的增速。杭州居民收入的提高，意味著支付能力的加強(qiáng)，如能進(jìn)行合理的消費(fèi)引導(dǎo)，將非常有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 【總結(jié)】 ? 從經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，杭州市的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持健康發(fā)展的勢(shì)頭，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境比較健康。 ? GDP連續(xù) 15年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量名列全省之首，未來(lái)城市發(fā)展后勁十足、潛力巨大，城市競(jìng)爭(zhēng)力將有更大提 高。 2021年和 2021年兩次被福布斯評(píng)為大陸最佳商業(yè)城市。 ? 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看 杭州 以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)為強(qiáng)大支柱，其比重逐年增大，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展頗具活力。 ? 受宏觀(guān)調(diào)控影響，固定資產(chǎn)投資增幅回落，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，面臨著投資降溫，開(kāi)發(fā)受限的局面。然而整體市場(chǎng)需求旺盛，未來(lái)發(fā)展前景依然看好。 ? 人民富足 ， 生活條件優(yōu)越，收入不斷增長(zhǎng)。就整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域而言，杭州人民的購(gòu)買(mǎi)力處于中上游的水平，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效的購(gòu)買(mǎi)力支撐。 北京金隅股份杭州下沙項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 2. 杭州市房地產(chǎn)環(huán)境研究 杭州市房地產(chǎn)整體運(yùn)行情況 ① 杭州市 土地供應(yīng) 狀況 分析 由于杭州的土地市場(chǎng)一直采取不飽和供應(yīng)的政策，在 2021年之前公開(kāi)出讓的土地供應(yīng)量一般都在 100萬(wàn)平方米以下， 2021年是杭州市土地放量的第一年，也同時(shí)成為迄今為止供應(yīng)量最為充足的一年