【文章內(nèi)容簡介】 收費標準，大興區(qū)為每平方米8元3 防洪工程維護管理費 2822 根據(jù)《北京市征收防洪工程建設(shè)維護管理費暫行規(guī)定》4 超轉(zhuǎn)安置費 90 每畝30 0元5128征地相關(guān)稅費計算總計 北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 13 經(jīng)過計算，孫村組團居住區(qū)土地一級開發(fā)項目在征地過程中所需要繳納的征地相關(guān)稅費共 約 5128萬元。 三、 勞動力安置 方案 根據(jù) 238 號文，被征地農(nóng)民可以采用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置、異地移民安置等途徑。 結(jié)合本項目的實際情況，并與孫村組團所在黃村鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府進行初步協(xié)商，確定委托由各村集體經(jīng)濟組織負責對本村勞動力進行安置。征地單位向各村集體經(jīng)濟組織支付每畝 20 萬元的征地補償費中，包含了支付給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會的 土地補償費，用于農(nóng)村村民生產(chǎn)生活。 四、 征地補償費用支付方案 征地補償費 將 在整體開發(fā)開始之前與孫村、薄村、西磁各莊村、邢各莊村 各村村民委員會 達成書面協(xié)議，將按協(xié)議商定的進度支付相關(guān)征地補 償費。 北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 14 第三章 拆遷成本 一、 適用政策說明 ◇《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 ； ◇《中華人民共和國土地管理法》 ； ◇《城市房屋拆遷管理條 例》（國務院令第 305號）； ◇《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（ GB/T502911999）； ◇《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 87 號）； ◇《關(guān)于印發(fā) 北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定 的通知》（京國土房管拆字 [2021]1147 號）； ◇《關(guān)于發(fā)布 北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準 的通知》（京國土房管拆 [2021]808號）； ◇《關(guān)于修改并重新印發(fā) 北京市 城市房屋拆遷管理辦法 實施意見的通知》（京國土房管拆 [2021]777號）； ◇《關(guān)于印發(fā) 北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標準 的通知》（京國土房管拆 [2021]646號）； ◇《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》北京市人民政府 124 號令 ； ◇ 《 大興區(qū)孫村組團集體土地住宅房屋拆遷實施辦法》 ； ◇ 《大興區(qū)孫村組團集體土地非住宅房屋拆遷實施辦法》 。 北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 15 二、 拆遷房屋面積 依據(jù)最新的該地 區(qū) 1： 2021 地形圖對 本項目實施范圍 內(nèi)的 房屋拆遷量做出初步統(tǒng)計如下： ? 居住區(qū) 規(guī)劃紅線范圍內(nèi)房屋面積約 萬 平方米，其中住宅約 平方米，非住宅約 平方米 。此外， 大棚約 平方米。 ? 南六環(huán)綠化帶內(nèi)房屋面積約 平方米，其中住宅約 平方米，非住宅約 平方米。 ? 南中軸綠化帶內(nèi)房屋面積約 平方米，其中住宅約 方米，非住宅約 平方米。 ? 產(chǎn)業(yè)區(qū)的東磁各莊村、西磁各莊村、候村范圍內(nèi)房屋面積約 118186平方米，以住宅為主。 為統(tǒng)一拆遷補償政策，使拆遷工作協(xié)調(diào)一致。本項目市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所涉及的拆遷補償費用與紅線內(nèi)的拆遷補償費用一并計算。 三、 村民住 宅 拆遷 補償方案 根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》北京市人民政 府 124號令第十三條 規(guī)定： 宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地 。 經(jīng)過大興區(qū)黃村鎮(zhèn)政府同意，本項目 決定對村民住宅拆遷 采取 房屋安置和貨幣補償 的方式。 北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 16 具體實施方案為： 首先根據(jù)評估機構(gòu)對被拆遷房屋的市場評估價格，確定補償款金額。然后 ，由拆遷人在項目用地范圍內(nèi)建設(shè)回遷房供被拆遷人選購 。 (一 ) 居住區(qū)及其代征綠化帶 住宅 拆遷費用 根據(jù)前文統(tǒng)計 的拆遷量 ， 居住區(qū)及其代征綠化帶 共需拆遷住宅約為 46930 平方米， 按照《 大 興區(qū)孫村組團集體土地住宅房屋拆遷實施辦法 》進行估算， 所發(fā)生的拆遷補償費用估算如下表所示： 序號 項目 數(shù)量 金額（萬元）1 房屋重置成新價 46930 500 元/平方米 23462 宅基地區(qū)位補償價 62573 1600 元/平方米 100123 租房補貼費 313 600 元/戶月 1134 提前搬家獎勵費 313 2021 元/戶 635 工程配合獎 313 8000 元/戶 2506 拆除清運費 46930 25 元/平方米 1177 拆遷評估費 12901 16項之和 % 1558 拆遷服務及管理費 12901 16項之和 % 155合計 2815 元/平方米 13211宅基地房屋拆遷補償費用（居住區(qū)及綠化帶）參數(shù) 根據(jù)上表的計算可得，居住區(qū)及其代征綠化帶的住宅拆遷補償費用總共約為 13211 萬元，折合每平方米拆遷補償 費用 為 2815元。 (二 ) 產(chǎn)業(yè)區(qū)三個村落的 住宅 拆遷費用 根據(jù)當?shù)卣囊蠹捌洚a(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展的需要，本項目還需要代拆產(chǎn)業(yè)區(qū)的三個村落，其拆遷費用計入土地一級開發(fā)總成本 根據(jù)前文統(tǒng)計的拆遷量，產(chǎn)業(yè)區(qū)三個村落共需拆遷住宅約為北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 17 118186 平方米，按照《 大興區(qū)孫村組團集體土地住宅房屋拆遷實施辦法 》進行估算，所發(fā)生的拆遷補償費用估算如下表所示： 序號 項目 數(shù)量 金額（萬元）1 房屋重置成新價 118186 500 元/平方米 59092 宅基地區(qū)位補償價 157581 1600 元/平方米 252133 租房補貼費 788 600 元/戶月 2844 提前搬家獎勵費 788 2021 元/戶 1585 工程配合獎 788 8000 元/戶 6306 拆除清運費 118186 25 元/平方米 2957 拆遷評估費 32489 16項之和 % 3908 拆遷服務及管理費 32489 16項之和 % 390合計 2815 元/平方米 33269宅基地房屋拆遷補償費用（產(chǎn)業(yè)區(qū)三個村落）參數(shù) 根據(jù) 上表的計算 可得， 產(chǎn)業(yè)區(qū)三個村落的 住宅拆遷 補償 費 用 總共約為 33269 萬元，折合每平方米拆遷補償 費用 為 2815元。 (三 ) 住宅拆遷補償總費用 根據(jù)前文的計算可得，本項目住宅拆遷補償費 用總共約為 46480萬元，折合每平方米拆遷補償 費用 為 2815元。 四、 回遷房建設(shè)方案 (一 ) 回遷房建設(shè)的選址及規(guī)劃意見 經(jīng)初步協(xié)商，回遷房選址于孫村組團居住區(qū) 西北角 A－ 02 和 A－ 04地塊，地塊四至范圍為：東至規(guī)劃縱三路，北至規(guī)劃橫一路，南至規(guī)劃橫三路，西至規(guī)劃縱一路。 北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 18 該地塊具體位置如下圖所 示： 回遷房建設(shè)選址示意圖 根據(jù)控規(guī)，回遷房用地的用地面積為 （ 畝），建筑規(guī)模為 萬平方米 ，可以滿足孫村組團居住區(qū)拆遷安置的需要。 具體經(jīng)濟指標如下表所示： 序號 項 目1 規(guī)劃用地面積 萬平方米 建設(shè)用地面積 萬平方米 集中綠地面積 萬平方米2 容積率3 規(guī)劃總建筑面積 萬平方米 規(guī)劃地上建筑面積 萬平方米基本回遷安置用房 萬平方米 銷售均價 2550 元 / 平方米超標回遷安置用房 萬平方米 銷售均價 2980 元 / 平方米居住配套用房 萬平方米 3%商品住宅 萬平方米 銷售均價 4000 元 / 平方米 規(guī)劃地下建筑面積 萬平方米其中含地下車庫及人防 回遷房項目基本規(guī)劃指標數(shù)量 備注 北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 19 由上表可以看出，回遷房項目規(guī)劃總建 筑面積約為 ，其中地上建筑為 ，地下建筑（含地下車庫及人防）為 萬平方米。 地上建筑主要有 四 個部分構(gòu)成： 第一部分，基本回遷安置用房 為 萬 平方米，這將可以滿足現(xiàn)有住宅拆遷數(shù)量以 及 10%的 額外優(yōu)惠購房面積的需求。按照拆遷實施辦法，這 部分回遷房銷售均價 為 2550 元 /平方米。 第二部分，超標回遷安置用房為 萬平方米 。根據(jù)拆遷實施辦法規(guī)定， 20 平方米以內(nèi)的套內(nèi)不可分額面積，被拆遷人可以以 2980元/平方米的價格購買。超標回遷安置用房將可以滿足這部分的需求。 第三部分，居住配套用房為 萬平方米，主要用于建設(shè) 托幼、郵局、儲蓄所 等小區(qū)配套設(shè)施。 第四部分，還將剩余有 （ 4000元 /平方米）出售，以滿足被拆遷人改善 居住條件的需要。 (二 ) 回遷房的建設(shè)投資 測 算 按照上述規(guī)劃指標，對回遷房的建設(shè)成本進行 測 算，如下表 所示： 北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 20 序號 項目總投資（萬元）計算備注單方成本(元/ 平方米)一、 前期工程費 44 6 16 .96（一） 項目可行性研究 11 0 7（二） 規(guī)劃設(shè)計費 19 1 12 9（三） 勘探費 79 .07 3 0（四） 環(huán)境、交通評估費 65 .89 0二、 基礎(chǔ)設(shè)施費 90 92 .48 34 0(一） 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 42 16 .80 160 16 0（二） 紅線內(nèi)市政 31 62 .60 120 12 0（三） 室外工程及其他 17 13 .08 65 65 .00三、 建安工程費 47 96 0 18 20 .00(一） 住宅 39 53 0 1500 15 00 .00（二） 地下車庫及人防 84 33 .60 2021 32 0四、 其他工程費 66 2 25 .21（一） 工程監(jiān)理費 主體 47 6 0% 18 .20（二） 工程監(jiān)理費 市政 48 .76 0% 5（三） 集中綠地 13 0 100 6集中綠地占地比率 35%58 16 6 22 07 .17五、 不可預見費 11 63 .40 % 44 .14六、 各種稅費 11 63 .40 44 .14（一） 開發(fā)管理費 11 63 .40 0% 44 .14（二） 其它應計成本 0 0 0間接費用合計 23 26 .79 88 .29建設(shè)成本合計 60 49 5 22 95 .45出讓金 34 26 .15 130 13 0總成本合計(含出讓金） 63 92 0 24 25 .45 13 0元/ 平方米建設(shè)成本 + 出讓金五＋六 + 七直接費用 + 間接費用直接費用合計 一 + 二 + 三 + 四一 四項的 1 2 .5 %0. 6 2 .5 %地下建安 2021 元 / 平方米0. 6 2 .5 %住宅建安15 00 元/平方米經(jīng)驗值 或 0. 2%估計回遷房建設(shè)成本測算表備注 北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 21 根據(jù)上表的計算，在回遷房用地的土地成本由孫村組團居住區(qū)經(jīng)營性用地分攤的基礎(chǔ)上，根據(jù)回遷房選址的規(guī)劃條件，初步估算回遷房的開發(fā)建設(shè)成本為 2425元／平方米。 以回遷房的開發(fā)建設(shè)成本和拆遷實施辦法所規(guī)定的回遷房銷售價格作為依據(jù)，可以對回遷房項目的損益情況進行 初步測算 ，具體過程如下表所示： 序號 項目金額（萬元）1 回遷房建設(shè)總成本 2425 元/平方米 2 回遷房銷售收入 基本回遷安置用房 2550 元/平方米 超標回遷安置用房 2980 元/平方米 商品房 4000 元/平方米 3 回遷房銷售費用 營業(yè)稅及附加 商品房銷售代理費 4 回遷房項目損益 4482盈利回遷房項目損益表參數(shù)%% 根據(jù)上表的計算，按照現(xiàn)有規(guī)劃條件，回遷房項目約盈 利 4482萬元。這部分盈利將用于抵減居住區(qū)經(jīng)營性用地的土地成本。 (三 ) 回遷房建設(shè)的周期 根據(jù)各村 落拆遷的進度及本項目土地一級開發(fā)進度合理安排回遷房建設(shè)的周期，初步定于 2021 年上半年開工，于 2021 年上半年完成全部回遷房的建設(shè)。 北京市大興區(qū)孫村組團居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案 22 (四 ) 回遷房施工單位的選擇 回遷房的建設(shè)將嚴格按照國家及北京市相關(guān)政策法規(guī)進行公開的招投標來選擇施工單位，并聘請有資質(zhì)的工程監(jiān)理單位嚴格控制回遷房的建設(shè)質(zhì)量和建設(shè)進度。 (五 ) 回遷房的物業(yè)管理方案 根據(jù)北京市關(guān) 于 物業(yè)管理收費標準的 相關(guān) 規(guī)定， 結(jié)合當?shù)卮迕駥嶋H情況，初步確定回遷房 每建筑平米每月的物業(yè)管理費不高于 ，該筆費用擬由各村集體經(jīng)濟組織負責為村民交納。 五、 非住宅拆遷補償方案 根據(jù)《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標準》 （ 1999） 656 號 以及《北京市房 屋重置成新價評估技術(shù)標準》（京國土房管拆 [2021]808 號）等政策文件的相關(guān)規(guī)定， 對于利用村內(nèi)集體土地從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的單位及個人，拆遷人對其所使用土地的地上物進行一次性補償，其中包括 房屋及地上物附屬物結(jié)合成新的補償價格、停產(chǎn)停業(yè)綜合補償費、搬遷補助費 。 (一 ) 房屋及地上物附屬物結(jié)合成新的補償價格 房屋重置成新價格的確定：采用分部件按條件計分，以成新折扣方法計算房屋總分，再按規(guī)定分值計算房屋的現(xiàn)價。房屋的組成部件包括屋面、屋架、 頂棚、 墻身、門窗、地面、