【文章內(nèi)容簡介】 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大興區(qū)為每平方米8元3 防洪工程維護(hù)管理費(fèi) 2822 根據(jù)《北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》4 超轉(zhuǎn)安置費(fèi) 90 每畝30 0元5128征地相關(guān)稅費(fèi)計算總計 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 13 經(jīng)過計算，孫村組團(tuán)居住區(qū)土地一級開發(fā)項目在征地過程中所需要繳納的征地相關(guān)稅費(fèi)共 約 5128萬元。 三、 勞動力安置 方案 根據(jù) 238 號文，被征地農(nóng)民可以采用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置、異地移民安置等途徑。 結(jié)合本項目的實(shí)際情況，并與孫村組團(tuán)所在黃村鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府進(jìn)行初步協(xié)商，確定委托由各村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)對本村勞動力進(jìn)行安置。征地單位向各村集體經(jīng)濟(jì)組織支付每畝 20 萬元的征地補(bǔ)償費(fèi)中，包含了支付給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會的 土地補(bǔ)償費(fèi)，用于農(nóng)村村民生產(chǎn)生活。 四、 征地補(bǔ)償費(fèi)用支付方案 征地補(bǔ)償費(fèi) 將 在整體開發(fā)開始之前與孫村、薄村、西磁各莊村、邢各莊村 各村村民委員會 達(dá)成書面協(xié)議，將按協(xié)議商定的進(jìn)度支付相關(guān)征地補(bǔ) 償費(fèi)。 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 14 第三章 拆遷成本 一、 適用政策說明 ◇《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 ； ◇《中華人民共和國土地管理法》 ； ◇《城市房屋拆遷管理條 例》（國務(wù)院令第 305號）； ◇《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（ GB/T502911999）； ◇《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 87 號）； ◇《關(guān)于印發(fā) 北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定 的通知》（京國土房管拆字 [2021]1147 號）； ◇《關(guān)于發(fā)布 北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（京國土房管拆 [2021]808號）； ◇《關(guān)于修改并重新印發(fā) 北京市 城市房屋拆遷管理辦法 實(shí)施意見的通知》（京國土房管拆 [2021]777號）； ◇《關(guān)于印發(fā) 北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（京國土房管拆 [2021]646號）； ◇《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》北京市人民政府 124 號令 ； ◇ 《 大興區(qū)孫村組團(tuán)集體土地住宅房屋拆遷實(shí)施辦法》 ； ◇ 《大興區(qū)孫村組團(tuán)集體土地非住宅房屋拆遷實(shí)施辦法》 。 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 15 二、 拆遷房屋面積 依據(jù)最新的該地 區(qū) 1： 2021 地形圖對 本項目實(shí)施范圍 內(nèi)的 房屋拆遷量做出初步統(tǒng)計如下： ? 居住區(qū) 規(guī)劃紅線范圍內(nèi)房屋面積約 萬 平方米，其中住宅約 平方米，非住宅約 平方米 。此外， 大棚約 平方米。 ? 南六環(huán)綠化帶內(nèi)房屋面積約 平方米，其中住宅約 平方米，非住宅約 平方米。 ? 南中軸綠化帶內(nèi)房屋面積約 平方米，其中住宅約 方米，非住宅約 平方米。 ? 產(chǎn)業(yè)區(qū)的東磁各莊村、西磁各莊村、候村范圍內(nèi)房屋面積約 118186平方米，以住宅為主。 為統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償政策，使拆遷工作協(xié)調(diào)一致。本項目市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所涉及的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用與紅線內(nèi)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用一并計算。 三、 村民住 宅 拆遷 補(bǔ)償方案 根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》北京市人民政 府 124號令第十三條 規(guī)定： 宅基地上的房屋拆遷，可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地 。 經(jīng)過大興區(qū)黃村鎮(zhèn)政府同意，本項目 決定對村民住宅拆遷 采取 房屋安置和貨幣補(bǔ)償 的方式。 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 16 具體實(shí)施方案為： 首先根據(jù)評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋的市場評估價格，確定補(bǔ)償款金額。然后 ，由拆遷人在項目用地范圍內(nèi)建設(shè)回遷房供被拆遷人選購 。 (一 ) 居住區(qū)及其代征綠化帶 住宅 拆遷費(fèi)用 根據(jù)前文統(tǒng)計 的拆遷量 ， 居住區(qū)及其代征綠化帶 共需拆遷住宅約為 46930 平方米， 按照《 大 興區(qū)孫村組團(tuán)集體土地住宅房屋拆遷實(shí)施辦法 》進(jìn)行估算， 所發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算如下表所示： 序號 項目 數(shù)量 金額（萬元）1 房屋重置成新價 46930 500 元/平方米 23462 宅基地區(qū)位補(bǔ)償價 62573 1600 元/平方米 100123 租房補(bǔ)貼費(fèi) 313 600 元/戶月 1134 提前搬家獎勵費(fèi) 313 2021 元/戶 635 工程配合獎 313 8000 元/戶 2506 拆除清運(yùn)費(fèi) 46930 25 元/平方米 1177 拆遷評估費(fèi) 12901 16項之和 % 1558 拆遷服務(wù)及管理費(fèi) 12901 16項之和 % 155合計 2815 元/平方米 13211宅基地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用（居住區(qū)及綠化帶）參數(shù) 根據(jù)上表的計算可得，居住區(qū)及其代征綠化帶的住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)用總共約為 13211 萬元，折合每平方米拆遷補(bǔ)償 費(fèi)用 為 2815元。 (二 ) 產(chǎn)業(yè)區(qū)三個村落的 住宅 拆遷費(fèi)用 根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊蠹捌洚a(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展的需要，本項目還需要代拆產(chǎn)業(yè)區(qū)的三個村落，其拆遷費(fèi)用計入土地一級開發(fā)總成本 根據(jù)前文統(tǒng)計的拆遷量，產(chǎn)業(yè)區(qū)三個村落共需拆遷住宅約為北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 17 118186 平方米，按照《 大興區(qū)孫村組團(tuán)集體土地住宅房屋拆遷實(shí)施辦法 》進(jìn)行估算，所發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用估算如下表所示： 序號 項目 數(shù)量 金額（萬元）1 房屋重置成新價 118186 500 元/平方米 59092 宅基地區(qū)位補(bǔ)償價 157581 1600 元/平方米 252133 租房補(bǔ)貼費(fèi) 788 600 元/戶月 2844 提前搬家獎勵費(fèi) 788 2021 元/戶 1585 工程配合獎 788 8000 元/戶 6306 拆除清運(yùn)費(fèi) 118186 25 元/平方米 2957 拆遷評估費(fèi) 32489 16項之和 % 3908 拆遷服務(wù)及管理費(fèi) 32489 16項之和 % 390合計 2815 元/平方米 33269宅基地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用（產(chǎn)業(yè)區(qū)三個村落）參數(shù) 根據(jù) 上表的計算 可得， 產(chǎn)業(yè)區(qū)三個村落的 住宅拆遷 補(bǔ)償 費(fèi) 用 總共約為 33269 萬元，折合每平方米拆遷補(bǔ)償 費(fèi)用 為 2815元。 (三 ) 住宅拆遷補(bǔ)償總費(fèi)用 根據(jù)前文的計算可得，本項目住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi) 用總共約為 46480萬元，折合每平方米拆遷補(bǔ)償 費(fèi)用 為 2815元。 四、 回遷房建設(shè)方案 (一 ) 回遷房建設(shè)的選址及規(guī)劃意見 經(jīng)初步協(xié)商，回遷房選址于孫村組團(tuán)居住區(qū) 西北角 A－ 02 和 A－ 04地塊，地塊四至范圍為：東至規(guī)劃縱三路，北至規(guī)劃橫一路，南至規(guī)劃橫三路，西至規(guī)劃縱一路。 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 18 該地塊具體位置如下圖所 示： 回遷房建設(shè)選址示意圖 根據(jù)控規(guī)，回遷房用地的用地面積為 （ 畝），建筑規(guī)模為 萬平方米 ，可以滿足孫村組團(tuán)居住區(qū)拆遷安置的需要。 具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示： 序號 項 目1 規(guī)劃用地面積 萬平方米 建設(shè)用地面積 萬平方米 集中綠地面積 萬平方米2 容積率3 規(guī)劃總建筑面積 萬平方米 規(guī)劃地上建筑面積 萬平方米基本回遷安置用房 萬平方米 銷售均價 2550 元 / 平方米超標(biāo)回遷安置用房 萬平方米 銷售均價 2980 元 / 平方米居住配套用房 萬平方米 3%商品住宅 萬平方米 銷售均價 4000 元 / 平方米 規(guī)劃地下建筑面積 萬平方米其中含地下車庫及人防 回遷房項目基本規(guī)劃指標(biāo)數(shù)量 備注 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 19 由上表可以看出，回遷房項目規(guī)劃總建 筑面積約為 ，其中地上建筑為 ，地下建筑（含地下車庫及人防）為 萬平方米。 地上建筑主要有 四 個部分構(gòu)成： 第一部分，基本回遷安置用房 為 萬 平方米，這將可以滿足現(xiàn)有住宅拆遷數(shù)量以 及 10%的 額外優(yōu)惠購房面積的需求。按照拆遷實(shí)施辦法，這 部分回遷房銷售均價 為 2550 元 /平方米。 第二部分，超標(biāo)回遷安置用房為 萬平方米 。根據(jù)拆遷實(shí)施辦法規(guī)定， 20 平方米以內(nèi)的套內(nèi)不可分額面積，被拆遷人可以以 2980元/平方米的價格購買。超標(biāo)回遷安置用房將可以滿足這部分的需求。 第三部分，居住配套用房為 萬平方米，主要用于建設(shè) 托幼、郵局、儲蓄所 等小區(qū)配套設(shè)施。 第四部分，還將剩余有 （ 4000元 /平方米）出售，以滿足被拆遷人改善 居住條件的需要。 (二 ) 回遷房的建設(shè)投資 測 算 按照上述規(guī)劃指標(biāo)，對回遷房的建設(shè)成本進(jìn)行 測 算，如下表 所示： 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 20 序號 項目總投資（萬元）計算備注單方成本(元/ 平方米)一、 前期工程費(fèi) 44 6 16 .96（一） 項目可行性研究 11 0 7（二） 規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 19 1 12 9（三） 勘探費(fèi) 79 .07 3 0（四） 環(huán)境、交通評估費(fèi) 65 .89 0二、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 90 92 .48 34 0(一） 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 42 16 .80 160 16 0（二） 紅線內(nèi)市政 31 62 .60 120 12 0（三） 室外工程及其他 17 13 .08 65 65 .00三、 建安工程費(fèi) 47 96 0 18 20 .00(一） 住宅 39 53 0 1500 15 00 .00（二） 地下車庫及人防 84 33 .60 2021 32 0四、 其他工程費(fèi) 66 2 25 .21（一） 工程監(jiān)理費(fèi) 主體 47 6 0% 18 .20（二） 工程監(jiān)理費(fèi) 市政 48 .76 0% 5（三） 集中綠地 13 0 100 6集中綠地占地比率 35%58 16 6 22 07 .17五、 不可預(yù)見費(fèi) 11 63 .40 % 44 .14六、 各種稅費(fèi) 11 63 .40 44 .14（一） 開發(fā)管理費(fèi) 11 63 .40 0% 44 .14（二） 其它應(yīng)計成本 0 0 0間接費(fèi)用合計 23 26 .79 88 .29建設(shè)成本合計 60 49 5 22 95 .45出讓金 34 26 .15 130 13 0總成本合計(含出讓金） 63 92 0 24 25 .45 13 0元/ 平方米建設(shè)成本 + 出讓金五＋六 + 七直接費(fèi)用 + 間接費(fèi)用直接費(fèi)用合計 一 + 二 + 三 + 四一 四項的 1 2 .5 %0. 6 2 .5 %地下建安 2021 元 / 平方米0. 6 2 .5 %住宅建安15 00 元/平方米經(jīng)驗值 或 0. 2%估計回遷房建設(shè)成本測算表備注 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 21 根據(jù)上表的計算，在回遷房用地的土地成本由孫村組團(tuán)居住區(qū)經(jīng)營性用地分?jǐn)偟幕A(chǔ)上，根據(jù)回遷房選址的規(guī)劃條件，初步估算回遷房的開發(fā)建設(shè)成本為 2425元／平方米。 以回遷房的開發(fā)建設(shè)成本和拆遷實(shí)施辦法所規(guī)定的回遷房銷售價格作為依據(jù)，可以對回遷房項目的損益情況進(jìn)行 初步測算 ，具體過程如下表所示： 序號 項目金額（萬元）1 回遷房建設(shè)總成本 2425 元/平方米 2 回遷房銷售收入 基本回遷安置用房 2550 元/平方米 超標(biāo)回遷安置用房 2980 元/平方米 商品房 4000 元/平方米 3 回遷房銷售費(fèi)用 營業(yè)稅及附加 商品房銷售代理費(fèi) 4 回遷房項目損益 4482盈利回遷房項目損益表參數(shù)%% 根據(jù)上表的計算，按照現(xiàn)有規(guī)劃條件，回遷房項目約盈 利 4482萬元。這部分盈利將用于抵減居住區(qū)經(jīng)營性用地的土地成本。 (三 ) 回遷房建設(shè)的周期 根據(jù)各村 落拆遷的進(jìn)度及本項目土地一級開發(fā)進(jìn)度合理安排回遷房建設(shè)的周期，初步定于 2021 年上半年開工，于 2021 年上半年完成全部回遷房的建設(shè)。 北京市大興區(qū)孫村組團(tuán)居住區(qū)項目土地一級開發(fā)實(shí)施方案 22 (四 ) 回遷房施工單位的選擇 回遷房的建設(shè)將嚴(yán)格按照國家及北京市相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行公開的招投標(biāo)來選擇施工單位，并聘請有資質(zhì)的工程監(jiān)理單位嚴(yán)格控制回遷房的建設(shè)質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度。 (五 ) 回遷房的物業(yè)管理方案 根據(jù)北京市關(guān) 于 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 相關(guān) 規(guī)定， 結(jié)合當(dāng)?shù)卮迕駥?shí)際情況，初步確定回遷房 每建筑平米每月的物業(yè)管理費(fèi)不高于 ，該筆費(fèi)用擬由各村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)為村民交納。 五、 非住宅拆遷補(bǔ)償方案 根據(jù)《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》 （ 1999） 656 號 以及《北京市房 屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（京國土房管拆 [2021]808 號）等政策文件的相關(guān)規(guī)定， 對于利用村內(nèi)集體土地從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的單位及個人，拆遷人對其所使用土地的地上物進(jìn)行一次性補(bǔ)償，其中包括 房屋及地上物附屬物結(jié)合成新的補(bǔ)償價格、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi) 。 (一 ) 房屋及地上物附屬物結(jié)合成新的補(bǔ)償價格 房屋重置成新價格的確定：采用分部件按條件計分，以成新折扣方法計算房屋總分，再按規(guī)定分值計算房屋的現(xiàn)價。房屋的組成部件包括屋面、屋架、 頂棚、 墻身、門窗、地面、