【文章內(nèi)容簡介】 、有償?shù)脑瓌t，既不能阻礙國家建設，又不能傷害集體和農(nóng)民的利益。拆遷安置補償協(xié)議由拆遷人與被拆遷房屋所有人協(xié)商簽訂。被拆遷人應當在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或者其他合法證件，到公告指定的地點與拆遷人辦理房屋拆遷補償安置手續(xù)。確定補償安置方案區(qū)、縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補償?shù)怯浨闆r，擬訂征地補償、安置方案。并且對征地補償、安置方案進行公告，修改、確定、審批。其一般操作過程如下：征地補償、安置方案的公告→征地補償、安置方案公告的實施→征地補償、安置方案的意見→征地補償、安置方案的確定→征地補償、安置方案的審批要求→征地補償、安置費用的管理、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議、市政府下文征地區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議通過后，市政府下達具有國家強制性的征地批文。征地事由、征地范圍、征地的審批權(quán)限、審批程序、實施征地的主體、實施征地程序等都由法律具體規(guī)定。、交納各項稅費繳納耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、糧差費等各項稅費。各項稅費由區(qū)局開單，銀行收費，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財政局（耕地占用稅）、菜田建設費（市蔬菜辦）、征地管理費（區(qū)國土局）、糧差費（市糧食局）。、辦理批地文件、批地圖、辦理凍結(jié)戶口、調(diào)查戶口核實勞動力拆遷范圍和拆遷方案確定后，區(qū)、縣國土房管局通過公安機關(guān)辦理戶口凍結(jié)手續(xù)。拆遷人持《建設用地規(guī)劃許可證》向國土房管局提出戶口凍結(jié)申請，調(diào)查戶口核實勞動力，國土房管局確定拆遷范圍。、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 到市國土局核農(nóng)轉(zhuǎn)非指標，然后由村收取戶口本，最后到派出所、公安局、勞動局等辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非及勞動力安置手續(xù)，辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工手續(xù)，落實需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置途徑、安置工作。根據(jù)《土地管理條例》，國家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。每次轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的人數(shù)，按照被征用的耕地面積除以征地時該單位的人均耕地面積計算。被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。地上物作價補償工作拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。區(qū)、縣國土房管局應當依照征地補償、安置方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。根據(jù)《 城市房屋拆遷管理條例》，實行作價補償?shù)?，作價補償?shù)慕痤~可以按所拆房屋面積的重置價格結(jié)合成新，乘以130％結(jié)算。、征地結(jié)案、申請《建設用地批準書》辦理“核減耕地通知書”及征用土地結(jié)案函，房地產(chǎn)開發(fā)公司需提供： “三表”原件 耕地占用稅、菜田建設費、征地管理費、糧差費等繳交證明或收據(jù) 農(nóng)轉(zhuǎn)非辦結(jié)證明原件 征地補償協(xié)議（復印件）征地補償款付清證明（由村出）用地單位辦理建設用地批準書時，應向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 辦理《建設用地批準書》的申請。市政府批準征(占)地的批文?！督ㄔO用地規(guī)劃許可征》附件和附圖。與《建設用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份。釘樁坐標成果通知單。工程進度計劃。計劃任務結(jié)轉(zhuǎn)單，但當年批準征(占)地的免交。1委托進行拆遷工作當房地產(chǎn)開發(fā)公司采用委托拆遷形式時，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代辦費，由委托代辦單位具體實施拆遷。、辦理拆遷申請根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，拆遷人應當持以下文件向當?shù)胤课莶疬w行政主管部門申領(lǐng)拆遷許可證： 拆遷申請書；建設項目批準文件和資金證明； 規(guī)劃部門選址意見或者規(guī)劃批準文件； 建設用地批準文件附圖；拆遷計劃和方案（包括對被拆遷人安置地點、補償形式、臨時安置補助、搬遷過 渡期限和搬遷方式等）。1審批、領(lǐng)取拆遷許可證市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30 日內(nèi)，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，任何單位和個人需拆遷房屋，必須持國家規(guī)定的批準文件、拆遷計劃和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經(jīng)批準并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可拆遷。、簽訂房屋拆遷責任書房屋拆遷責任書是拆遷人實施拆遷時需簽署的書面文件。拆遷人在領(lǐng)取房屋拆遷許可證時，與被拆除房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局簽訂責任書。、辦理拆遷公告與通知 根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，建設單位的房屋拆遷申請被批準后，由當?shù)胤课莶疬w行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發(fā)出《房屋拆遷通知書》，并通知各有關(guān)行政主管部門協(xié)助；同時，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門應當將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。縣級以上地方人民政府在組織有關(guān)部門論證后，應當將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60 日。1辦理戶口凍結(jié) 1暫停辦理相關(guān)事項房屋征收部門在應 “房屋拆遷公告”時一并通知暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷范圍內(nèi)的單位和個人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進行下列活動：房屋及其附屬物的新建、擴建、改建、裝修； 改變房屋和土地用途； 租賃房屋。1確定拆遷安置方案確定拆遷方案：拆遷人按照拆遷方案的各項內(nèi)容，制作拆遷預分方案表，確定拆遷方案。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報經(jīng)區(qū)、縣國土房管局審批后，報市國土房管 局備案。、簽訂拆遷補償書面協(xié)議房屋拆遷補償安置書面協(xié)議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須 經(jīng)雙方當事人簽名蓋章后才具有法律效力。拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內(nèi)容有：拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限； 安置用房面積、標準和地點；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限； 搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；搬遷補助費和臨時安置補助費或停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā)放標準和支付方式； 違約責任和爭議解決的方式； 當事人約定的其他條款。、召開拆遷動員會，進行拆遷安置拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國土房管局主持，召開拆遷動員會議。拆遷人進行被拆遷人的搬遷、周轉(zhuǎn)，進行拆遷安置。拆遷安置完成后，原房屋作價拆除，做到場平地凈。、發(fā)放運作拆遷補償款發(fā)放運作拆遷補償款一般程序：開立資金專戶→出具存款證明→資金使用監(jiān)督→開具領(lǐng)款憑證→支取補償款項2拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理拆遷人及其委托的拆除單位在進行房屋拆遷施工的同時必須嚴格按照標準落實揚塵治理措施。2移交拆遷檔案資料拆遷人應當在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個月內(nèi)向區(qū)、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。2房屋拆遷糾紛的裁決拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。2強制拆遷二、征用劃撥土地拆遷安置 國有土地使用權(quán)劃撥用地申請用地單位辦理劃撥用地申請時，應向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設用地申請書，填寫《市城鎮(zhèn)建設用地批準書申請審批表》，計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復和項目可行性研究報告批復，中央單位的建設項目還需提交市建委的《規(guī)劃設計項目計劃通知書》，屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復及危改責任書，屬于經(jīng)濟適用住房項目需提交經(jīng)濟適用住房立項批復。規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設計方案通知 書》及附圖，建設用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）；建設項目資金來源證明；建設單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質(zhì)批準證書。主管部門現(xiàn)場勘察交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設用地批準書申請審批表》返回行政主管部門。勘察：用地單位帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。、劃撥用地申請的審核、報批根據(jù)《土地管理條例》，國有土地使用權(quán)劃撥應當堅持以項目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃。國有土地使用權(quán)劃撥用于非農(nóng)業(yè)建設的： 縣級（含縣級市）人民政府１公頃以下，地級市人民政府２公頃以下。超過限額的，報省人民政府批準。行政主管部門進行劃撥用地申請的審查時，用地單位須提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設用地申請書，填寫《市城鎮(zhèn)建設用地批準書申請審批表》； 計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復和項目可行性研究報告批復，中央單位的建設項目還需提交市建委的《規(guī)劃設計項目計劃通知書》； 屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復及危改責任書； 屬于經(jīng)濟適用住房項目需提交經(jīng)濟適用住房立項批復；規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖、《審定設計方案通知 書》及附圖；建設用地范圍內(nèi)有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的需提交有關(guān)用地協(xié)議； 與《建設用地規(guī)劃許可證》附圖相同比例尺的地形圖3 份（藍圖）； 建設項目資金來源證明；建設單位的工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)開發(fā)資質(zhì)批準證書。取得劃撥用地批準劃撥用地申請的批準：行政主管部門代人民政府擬文批復同意用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設用地批準書》及撥地紅線圖。劃撥用地申請的備案：區(qū)、縣國土房管局核發(fā)《城鎮(zhèn)建設用地批準書》后15 日內(nèi)，應將區(qū)、縣政府劃撥城鎮(zhèn)建設用地批復、《城鎮(zhèn)建設用地批準書附件》及撥地紅線圖各一份，報送市國土房管局備案。辦理劃撥用地批準手續(xù)時，用地單位需準備以下各項文件、資料：交納稅費證明； 區(qū)、縣政府劃撥建設用地批復；市城鎮(zhèn)建設用地批準書及附件、撥地紅線圖。第三章 相關(guān)稅費、地價款（土地出讓金）地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+土地增值收益，其中土地取得費包括征地費即三項補償費（土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費）；各類稅費（耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、以及地級城市收取的新菜地開發(fā)建設基金）；新增建設用地有償使用。根據(jù)《土地管理條例》，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起10日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應當在90 日內(nèi)付清。逾期未付清出讓金的，從逾期之日起每日加收未付部分１‰的違約金，逾期達90 日仍未付清的，土地行政主管部門有權(quán)解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附著物，并可以請求賠償。、土地使用費這里土地有償使用費主要指的是新增建設用地土地有償使用費。根據(jù)國家財政部、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于天調(diào)整新增建設用地土地有償使用費用政策等問題的通知》。、外商投資企業(yè)土地使用費財政部指出外商投資企業(yè)繳納的場地使用費或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進行財務處理，同時應當依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。外商投資企業(yè)依法批準使用土地的，須與國土和房屋管理部門簽定用地合同，合同中確定應納費額。、防洪工程建設維護管理費防洪工程建設維護管理費按照以下各項標準收?。簩φ饔猛恋?、土地使用權(quán)出讓的單位和個人，以建設用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標準征收。對在劃撥國有土地上進行項目建設的單位和個人，以建設用地批準書確定的土地面積，按每平方米20 元的標準征收。對使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標準征收。土地閑置費按照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》(國土資源部第5 號)和《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的知》(國辦發(fā)〔2006〕37 號)有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，加快處置利用閑置土地。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收。、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費 城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》標準收取。經(jīng)省人民政府批準，經(jīng)濟落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標準可適當降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。、地價評估費根據(jù)國家計委國家土地局《關(guān)于土地價格評估收費標準的通知》（計價格〔1994〕2017 號）規(guī)定，一般宗地評估采取差額定率累進計費，按一般宗地地價評估收費標準”執(zhí)行。一般宗地評估收費標準為最高限標準。出讓土地預訂金根據(jù)《土地管理條例》，受讓人應從土地使用權(quán)出讓合同生效之日起10 天內(nèi)繳納地價款總額10％作為定金，其余的在90 天內(nèi)付清，所付定金可抵充地價款。征地管理費、土地補償費和安置補助費土地補償費+安置補助費=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體所有土地，均根據(jù)《 省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準表》標準收取。、青苗及樹木補償費在 省范圍內(nèi)依法征收農(nóng)民集體所有土地涉及青苗及地上附著物補償?shù)模础墩鞯厍嗝缂暗厣细街镅a償標準》執(zhí)行。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補償標準由市、縣土地行政主管部門實施征地時按照實際情況與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。《征地青苗及地上附著物補償標準》中的青苗不包括花卉、景觀苗木、名貴樹木、特大樹木等特殊苗木。涉及特殊苗木補償?shù)模瑧杏邢嚓P(guān)資質(zhì)的估價機構(gòu)評估確定其補償標準，取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價方式確定其補償標準。1地上物補償費 根據(jù)《征地青苗及地上附著物補償標準》規(guī)定，地上附著物的補償標準由各市、縣政府按照各類建筑物、構(gòu)筑物的市場重置價格制定并公布實施。涉及補償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設施的，應委托有相關(guān)資質(zhì)的估價機構(gòu)評估確定其補償標準。、新菜田開發(fā)建設基金新菜地開發(fā)建設基金是指國家征用城市郊區(qū)菜地時，有用地單位支付的，用于開發(fā)新菜地費用。1耕地占用稅國有農(nóng)場（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標準執(zhí)行。、耕地開墾費 區(qū)域因素修正系數(shù)：其中在集體土地征用時拆遷安置各項費用：房屋拆遷補償費貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。、搬