我國土地一級開發(fā)風(fēng)險及控制研究[1](編輯修改稿)
2025-07-17 06:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 畝均706萬元。三、土地一級開發(fā)的內(nèi)涵與運作方式（一）土地一級開發(fā)的內(nèi)涵所謂土地一級開發(fā)，是指政府委托市土地整理儲備中心(以下簡稱市土地儲備中心)及分中心，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。[3]概念很可能會讓大家誤認(rèn)為就是簡單的“七通一平”，不過“七通一平”應(yīng)該只能算是一個土地整理，離土地開發(fā)還有好幾個檔次的差距。（二）土地一級開發(fā)的運作方式1．政府主導(dǎo)按《憲法》和《土地管理法》對土地征用的規(guī)定，土地一級開發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣?。筆者認(rèn)為這個無可厚非，因為土地一級開發(fā)是個系統(tǒng)的開發(fā)過程，有時候完全可以理解為區(qū)域開發(fā)，它很大程度上決定了城市化進(jìn)程，就像現(xiàn)在開發(fā)區(qū)的建設(shè)。同時，土地一級開發(fā)涉及到政府的社會經(jīng)濟(jì)規(guī)劃及管理職能。依照現(xiàn)在各地通行的辦法，政府越來越多的把一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、空間的規(guī)劃和設(shè)計等相關(guān)職能都下放給了開發(fā)商，但是這些都是在政府的統(tǒng)一監(jiān)管之下的，否則會出現(xiàn)地方割據(jù)的現(xiàn)象。而且，在征地、拆遷方面，政府的主體地位不能丟。因為企業(yè)更過考慮到企業(yè)的利益最大化而忽略了被拆遷戶的利益。而政府作為民眾的代表,也作為土地資源所有者的代表,一定要保證土地開發(fā)過程中人民的利益。2．統(tǒng)一規(guī)劃在土地項目和房地產(chǎn)項目當(dāng)中,最重要的環(huán)節(jié)是品質(zhì)或品牌。而品質(zhì)和品牌的決定因素在專業(yè)上、在領(lǐng)域上、在系統(tǒng)上是規(guī)劃、是設(shè)計。每一個開發(fā)者、從業(yè)人員要理解和掌握城市總體規(guī)劃,要了解城市規(guī)劃的基本理論、基本原則、基本方法,特別要掌握項目規(guī)劃的原則、方法和體系,項目的控制性詳細(xì)規(guī)劃,修建性詳細(xì)規(guī)劃、項目的城市設(shè)計、項目的專項規(guī)劃,城市的功能、城市的形態(tài),城市的能源供應(yīng), 包括水、電、氣、熱,城市的信息化、數(shù)字化,城市的保護(hù)都是和規(guī)劃有關(guān)系,所以把規(guī)劃做到位是十分重要的。3．市場化運作政府要把剩下大量的技術(shù)、專業(yè)、業(yè)務(wù)、經(jīng)營這些事情原原本本放心地交給市場,通過交易、通過商業(yè)行為、通過買賣解決這些問題。市場化運作大概是要抓住六個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。一是前期的策劃和實施方案。二是規(guī)劃和設(shè)計。三是土地的征用拆遷補償。四是采購和招標(biāo)。五是投融資。六是建成以后這個項目如何經(jīng)營管理。使土地資源價值最大化則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擅長的。市場化運作方式可以發(fā)揮社會、企業(yè)的力量,代政府完成必要的土地儲備工作,克服政府在大量資金和人力上的投入困難,同時解決市場土地供給的壓力和信息的不對稱問題,增強了政府的土地供給和市場調(diào)節(jié)能力。[4]四、土地一級開發(fā)的風(fēng)險分析（一）一般風(fēng)險1．決策風(fēng)險分析房地產(chǎn)企業(yè)項目決策風(fēng)險是最大的可控制風(fēng)險。隨市場環(huán)境變化原有“拿地為王”，“先收錢再蓋房”的行情已一去不返。項目決策成為成敗的關(guān)鍵。其風(fēng)險主要包括三個方面：（1）前期決策風(fēng)險，指對開發(fā)的房地產(chǎn)項目前期調(diào)查不周，許多房地產(chǎn)項目決策草率，所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，后期運作中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計有較大偏差，如房型、面積、區(qū)位等；（2）項目運作風(fēng)險，如工程物資、材料等建材價格上漲，工程造價跟著上漲；如貨幣政策
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