【文章內(nèi)容簡介】 增加投入,提高土地的經(jīng)濟(jì)供給能力,來解決土地資源的短缺問題。(1).地租地價(jià)理論。地租和地價(jià)理論揭示了土地集約利 用的內(nèi)在機(jī)制。馬克思在其地租地價(jià)理論中提出級(jí)差地租的概念,并指出級(jí)差地租II是由于對(duì)土地的集約經(jīng)營而產(chǎn)生的。阿朗素在其城市地租理論中建立了土地集約利用和土地價(jià)格之間的簡單一致性模型,并指出競價(jià)過程是將土地分配給多個(gè)競爭者的一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的方法。土地集約利用實(shí)質(zhì)就是合理地配置有限的土地資源,力求獲得最大的地租收入,而市場(chǎng)機(jī)制則是土地資源配置的根本基礎(chǔ)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,地租地價(jià)是土地市場(chǎng)運(yùn)行的指示器,能夠反映土地供求狀態(tài),收益水平的高低以及土地是否合理利用。土地資源的市場(chǎng)配置就是借助價(jià)格標(biāo)桿的強(qiáng)力調(diào)控,來引導(dǎo)土地資源在各部門、各區(qū)域間的最有效分配,從而實(shí)現(xiàn)整體最優(yōu)。(2).區(qū)位理論。區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng) 濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)、自然等其他事物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。杜能在其區(qū)位論研究中,最先將區(qū)位與土地利用方式和集約程度聯(lián)系在一起。他認(rèn)為農(nóng)業(yè)土地利用的合理集約度應(yīng)按土地區(qū)位地租的高低即距離市場(chǎng)遠(yuǎn)近進(jìn)行配置。此原理為后來的工業(yè)區(qū)位論、城市區(qū)位論、市場(chǎng)區(qū)位論等研究區(qū)位土地集約利用的分布規(guī)律打下了基礎(chǔ)。區(qū)位理論研究的現(xiàn)實(shí)意義就是為土地資源的配置提供了另一種方式,即宏觀政府調(diào)控機(jī)制,依據(jù)區(qū)位理論中區(qū)位土地集約利用的分布規(guī)律,在編制土地利用規(guī)劃時(shí)可以對(duì)城市各種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地類型進(jìn)行合理地空間配置,優(yōu)化城市布局和用地結(jié)構(gòu),以達(dá)到城市土地集約利用的目標(biāo)。最直接研究土地合理集約度的經(jīng)典理論是土地報(bào)酬遞減理論。土地報(bào)酬遞減規(guī)律是指在一定的技術(shù)水平下,對(duì)單位土地連續(xù)追加投入勞動(dòng)、技術(shù)、資本等生產(chǎn)要素,追加的投入越多,獲得的報(bào)酬就會(huì)隨著增加,當(dāng)追加的投入量超過一定的界限時(shí),追加投入部分所獲得的增加報(bào)酬就會(huì)逐步減少,從而使得土地總報(bào)酬的增加也會(huì)呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)。英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾認(rèn)為,土地報(bào)酬遞減規(guī)律所闡述的就是土地的合理投入問題,研究的是土地的合理集約度。土地集約利用就是指在土地上增加投入,以獲得土地上的最高報(bào)酬。由于土地利用報(bào)酬遞減規(guī)律的作用,土地利用集約度的提高是有限的。理論上,當(dāng)對(duì)土地連續(xù)投入資本和勞動(dòng)力達(dá)到經(jīng)濟(jì)上的報(bào)酬遞減點(diǎn),即邊際收益等于邊際產(chǎn)出時(shí),經(jīng)營者將不會(huì)追加投入,這一臨界點(diǎn)就是土地利用的集約邊界。因而在土地利用過程中,可以依據(jù)“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”,在一定社會(huì)生產(chǎn)力水平下,通過科學(xué)手段測(cè)定最佳的投入點(diǎn),即土地利用的合理集約度。標(biāo) 可持續(xù)發(fā)展理論的基本內(nèi)涵包括:①可持續(xù)發(fā)展思想強(qiáng)調(diào)以發(fā)展為中心,沒有發(fā)展就不存在可持續(xù)發(fā)展。②可持續(xù)發(fā)展要求“協(xié)調(diào)”。通過協(xié)調(diào)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、資源和環(huán)境之間的相互作用,使各種要素都維持良好的狀態(tài),以達(dá)到最佳的綜合效益。③可持續(xù)發(fā)展要受到自然界物質(zhì)基礎(chǔ)的限制。人類的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展不能超越資源與環(huán)境的承載能力。④可持續(xù)發(fā)展追求的是公平性發(fā)展,關(guān)鍵問題在于資源的分配,資源的分配在時(shí)間和空間上都應(yīng)體現(xiàn)出一種公平關(guān)系和合理性。根據(jù)我國土地資源和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展的特點(diǎn),土地可持續(xù)利用就是科學(xué)合理地利用、開發(fā)、整治和保護(hù),實(shí)現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、資源環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展,不斷滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展的需要。土地集約利用即研究土地資源配置的合理性,其目的就是在不破壞生態(tài)平衡的前提下,挖潛存量土地,提高土地的相對(duì)供給能力,保持土地價(jià)值的耐久性和其自然利用性,為區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和土地資源可持續(xù)利用創(chuàng)造有利條件。四、制度創(chuàng)新。地方政府在土地市場(chǎng)中的主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)地位決定了其在制度創(chuàng)新中具有重要的主導(dǎo)作用，而地方政府樹立長遠(yuǎn)的、綜合的和可持續(xù)發(fā)展的觀念則更有利于促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。實(shí)際上自1984年我國農(nóng)村完成家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制改革后，地方政府作為制度創(chuàng)新的第一行動(dòng)集團(tuán)，在某些地區(qū)的制度創(chuàng)新中已經(jīng)發(fā)揮了有效的主導(dǎo) 作用，例如，先后實(shí)行的“兩田制”、“增人不增地、減人不減地和“股份合作制”，尤其是后兩種制度創(chuàng)新更是收到了明顯的制度創(chuàng)新績效。因此，地方政府在土地市場(chǎng)中轉(zhuǎn)變其發(fā)展觀念將成為今后經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，只有關(guān)注長遠(yuǎn)目標(biāo)和社會(huì)綜合效益的發(fā)展觀念才更適合時(shí)代的要求。2．搞好地區(qū)協(xié)調(diào)工作，加強(qiáng)中央政府的統(tǒng)一調(diào)控能力中央政府在逐步對(duì)地方政府放權(quán)讓利的同時(shí)，應(yīng)在宏觀角度加大統(tǒng)一調(diào)控力度，主要包括：淤中央政府需加強(qiáng)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和適度下放權(quán)力；于加強(qiáng)上下級(jí)政府之間的協(xié)調(diào)和聯(lián)系，包括處理好領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、宏觀與微觀、監(jiān)督與被監(jiān)督等關(guān)系，努力提高各級(jí)政府的行政效率；盂各級(jí)地方政府在促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展的過程中，還要注意地區(qū)間資源稟賦和社會(huì)人文等差異，綜合權(quán)衡，從地區(qū)差異的角度考慮協(xié)調(diào)發(fā)展的問題。3．建立政府官員考核制度與公眾參與機(jī)制。一是建立相應(yīng)的政府官員考核制度。政府應(yīng)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，為規(guī)范土地市場(chǎng)，建立相應(yīng)的政府官員考核制度是十分必要的。要改變過去 單純以經(jīng)濟(jì)增長的數(shù)量指標(biāo)為主的考評(píng)辦法，采用綜合的指標(biāo)如土地資源的利用效率、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展、失地農(nóng)民的就業(yè)生活保障等，以突出對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量方面的考評(píng)；同時(shí)應(yīng)建立短期和長期考評(píng)相結(jié)合的考核制度，以避免政府官員片面追求短期經(jīng)濟(jì)增長的短視行為。二是完善公眾參與機(jī)制，包括：有地方政府的政策支持和完善的組織架構(gòu)、不斷提高公眾的話語權(quán)、提高農(nóng)民的組織化程度，以使其有足夠能力與政府進(jìn)行談判，從而維護(hù)自身的權(quán)益。4．建立外在的第三方約束機(jī)構(gòu)。在土地市場(chǎng)或征地過程中，無論是政府、銀行、房地產(chǎn)商，還是社會(huì)公眾和農(nóng)民，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中有限理性的“經(jīng)濟(jì)人”，總是會(huì)從自身的經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)而產(chǎn)生不利于社會(huì)整體發(fā)展的行為偏差。因此，建立外在的第三方約束機(jī)構(gòu)，使之與土地參與者沒有任何利益關(guān)系，能夠保持公平公正性和監(jiān)督約束有效性。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，是由2013年11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實(shí)際，將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到國土資源部一個(gè)部門。2014年6月底，出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。從住房信息聯(lián)網(wǎng)上升到不動(dòng)產(chǎn)登記住房信息聯(lián)網(wǎng)一直阻力重重，住建部從2010年開始推進(jìn)。但在住建部2012年6月如期完成了40個(gè)主要城市的聯(lián)網(wǎng)目標(biāo)之后，聯(lián)網(wǎng)的擴(kuò)圍工作卻在一定程度上陷入停滯狀態(tài)。住房信息聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)難度其實(shí)已經(jīng)不大，一些地方或部門不愿意主動(dòng)配合完成聯(lián)網(wǎng)工作，是主要的阻力。事實(shí)上，在聯(lián)網(wǎng)工作擴(kuò)圍之初，住建部部長姜偉新就曾公開表示，擴(kuò)圍系統(tǒng)有相當(dāng)?shù)碾y度。擁有住房私有財(cái)產(chǎn)的業(yè)主，都不希望過分將這一財(cái)產(chǎn)進(jìn)行暴露。而地方政府，或出于利益考慮，或是行政上的惰性原因，都以不情愿的態(tài)度來應(yīng)對(duì)住房信息聯(lián)網(wǎng)的任務(wù)。房屋是一種比較復(fù)雜的資產(chǎn)，從住建部層面，已經(jīng)難以推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)，所以必須以一種新的思路來推進(jìn)這一工作，而新的思路不再局限于單一的房產(chǎn)登記，將土地、房屋、園林等統(tǒng)一納入考慮，并由一個(gè)部門全盤指揮，有利于破解各自為政下的無力推進(jìn)局面。國務(wù)院決定，由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地，房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。多個(gè)部門已經(jīng)強(qiáng)勢(shì)表態(tài)要推過不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)權(quán)登記三中全會(huì)的一系列決定里，對(duì)房地產(chǎn)部分著墨不多，政府層面對(duì)樓市的態(tài)度已經(jīng)十分明朗，中央更希望依靠市場(chǎng)機(jī)制來促進(jìn)樓市健康發(fā)展。但推進(jìn)房產(chǎn)稅是這一思路下的一個(gè)比較明確的表態(tài)。而推進(jìn)房產(chǎn)稅，前提是有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度出版的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》輔導(dǎo)讀本中，國家發(fā)改委主任徐紹史發(fā)表 《健全宏觀調(diào)控體系》一文。徐紹史表示，要加快推進(jìn)住房信息系統(tǒng)建設(shè)，盡快實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。推動(dòng)建立信用信息交換共享機(jī)制，逐步形成覆蓋全部信用主體、所有信用信息類別、全國所有區(qū)域的統(tǒng)一的信用信息共享平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)資源共享。從一系列的表態(tài)來看，推進(jìn)房產(chǎn)稅已經(jīng)是不容質(zhì)疑的決定，而且推進(jìn)速度也將加快。從短期看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍可能成為樓市調(diào)控政策切入點(diǎn)。當(dāng)前多個(gè)城市已制定并上報(bào)房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案。房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能最快在歲末年初擴(kuò)圍。由房產(chǎn)稅試點(diǎn)帶動(dòng)的房地產(chǎn)稅收制度改革，拉開房地產(chǎn)領(lǐng)域各項(xiàng)改革的序幕。能否平抑房價(jià)在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后。許多人從這一制度上讀出了“反腐”“控房價(jià)”等效果。SOHO中國董事長潘石屹在微博中表示：“這是好政策，如果實(shí)施，房價(jià)馬上會(huì)跌。統(tǒng)一可參考的信息，正是實(shí)行一系列樓市調(diào)控的基礎(chǔ)，只有當(dāng)各地部門間實(shí)現(xiàn)信息共同可參考的前提下，稅務(wù)部門才能有效地依據(jù)業(yè)主的房產(chǎn)數(shù)量開征稅收，也就是說，三中全會(huì)提出的推進(jìn)房產(chǎn)稅，其執(zhí)行的前提是擁有不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息。而，不動(dòng)產(chǎn)登記的具體操作思路已經(jīng)開始顯現(xiàn)，國務(wù)院提出，要建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，消除”信息孤島。另外，國務(wù)院提出推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)