上海星光廠商業(yè)地產(chǎn)改造項(xiàng)目規(guī)劃及定位建議63p-xxxx年(編輯修改稿)
2025-10-25 01:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)從2003年起出現(xiàn)反彈。從2004年至2008年，辦公樓的投資開(kāi)發(fā)額再次出現(xiàn)連年快速遞增的走勢(shì)，上海辦公樓市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的投資開(kāi)發(fā)熱潮。,2.2辦公市場(chǎng)分析及定位,上海辦公物業(yè)市場(chǎng)概述,近幾年，上海辦公樓市場(chǎng)發(fā)展尤其迅速，無(wú)論租賃型寫字樓出租的租賃價(jià)格還是銷售型寫字樓的銷售價(jià)格都有大幅度的攀升，整體辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)一派繁榮景象。特別是在2009年后，盡管市場(chǎng)供應(yīng)已達(dá)到歷年最高水平，跨國(guó)公司在上海的迅速擴(kuò)張使得上海寫字樓市場(chǎng)需求仍持續(xù)保持旺盛。 現(xiàn)階段，上海辦公樓市場(chǎng)上絕大多數(shù)辦公樓仍以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)外銷售的辦公樓比例相對(duì)較低。初步估算，上海辦公樓租與售的比例在5：1左右。隨著租金回報(bào)率的不斷提高，一些企業(yè)開(kāi)始在滿足自用的前提下通過(guò)購(gòu)買方式對(duì)辦公樓進(jìn)行中長(zhǎng)期投資。至此，上海辦公樓經(jīng)營(yíng)模式向租售二元結(jié)構(gòu)演化。,2.2辦公市場(chǎng)分析及定位,外高橋周邊區(qū)域銷售型寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn),0609年周邊區(qū)域銷售型寫字樓售價(jià)走勢(shì)對(duì)比圖,0609年周邊區(qū)域銷售型寫字樓供求比走勢(shì)對(duì)比圖,外高橋區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)水平低于全市平均水平，且呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)。 陸家嘴板塊與五角場(chǎng)板塊售價(jià)近年來(lái)穩(wěn)步上漲，寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)好于外高橋區(qū)域。 從供求上看，外高橋區(qū)域供求比呈拉大的趨勢(shì)較為明顯，市場(chǎng)存量加大，去化風(fēng)險(xiǎn)增加。 陸家嘴板塊連年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的市場(chǎng)表現(xiàn)，五角場(chǎng)板塊的供求狀況較為平穩(wěn)，金橋板塊的供求關(guān)系也表現(xiàn)出了供大于求的局面。,2.2辦公市場(chǎng)分析及定位,分區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷?分區(qū)域?qū)懽謽亲饨?外高橋區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚降陀谌衅骄?，且增長(zhǎng)緩慢。 金橋區(qū)域租金和售價(jià)近年來(lái)穩(wěn)步上漲，入駐率達(dá)到全市平均水平，寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)好于外高橋區(qū)域。 張江區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)較晚，品質(zhì)較高，近幾年進(jìn)入高速發(fā)展期，每年新增供應(yīng)較高，入駐率較高。 五角場(chǎng)區(qū)域入駐率也在逐年上升，租金水平和銷售均價(jià)也在逐年快速上漲，近年來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)良好。,外高橋周邊區(qū)域租賃型寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn),2.2辦公市場(chǎng)分析及定位,外高橋周邊區(qū)域?qū)懽謽强驮幢容^,外高橋和金橋區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)的客源結(jié)構(gòu)較為類似，與張江區(qū)域的客源結(jié)構(gòu)有較大的差異，五角場(chǎng)區(qū)域的客源結(jié)構(gòu)則與其他區(qū)域有明顯的不同。,2.2辦公市場(chǎng)分析及定位,分區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)總結(jié),外高橋區(qū)域?qū)懽謽强罩酶哌_(dá)60%，租金水平也較低； 由于外高橋區(qū)域多為倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)或者企業(yè)相關(guān)部門，對(duì)寫字樓需求度較低，造成了該區(qū)域整體市場(chǎng)表現(xiàn)較差； 鑒于外高橋區(qū)域目前的市場(chǎng)表現(xiàn)，以及金橋區(qū)域未來(lái)供應(yīng)的威脅，不建議增設(shè)大量寫字樓類物業(yè)。,2.2辦公市場(chǎng)分析及定位,外高橋?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展緩慢，2002年以來(lái)沒(méi)有建成運(yùn)營(yíng)的新增供應(yīng)，新建寫字樓項(xiàng)目也應(yīng)多種原因，處于停工或者閑置狀態(tài)； 外高橋?qū)懽謽侨胱÷氏鄬?duì)較低，年平均入住率只有40%左右，與近年來(lái)上海寫字樓的市場(chǎng)表現(xiàn)明顯不同； 外高橋區(qū)域企業(yè)多為倉(cāng)儲(chǔ)物流、加工制造，對(duì)寫字樓的需求較小，或者在倉(cāng)儲(chǔ)、廠房等物業(yè)內(nèi)解決辦公物業(yè)，另外，一部分貿(mào)易類企業(yè)對(duì)寫字樓有一定需求，但是需求面積均較小。,外高橋區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)低于全市水平，現(xiàn)有寫字樓的實(shí)際入住率僅為40%,2.2辦公市場(chǎng)分析及定位,辦公市場(chǎng)的定位小結(jié),從地段來(lái)看,從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看,從區(qū)域供求來(lái)看,從區(qū)域租賃市場(chǎng)來(lái)看,城市遠(yuǎn)郊，交通配套局限,產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀不滿足辦公物業(yè)發(fā)展需求,嚴(yán)重供大于求,空置率高，租金低,,規(guī)劃建議： 不具備發(fā)展辦公的可行性，建議辦公性質(zhì)物業(yè)不做設(shè)置,定位： 低能級(jí)產(chǎn)業(yè)源旁的 新型辦公區(qū),2.2辦公市場(chǎng)分析及定位,2.3酒店/公寓市場(chǎng)分析及定位,公寓類物業(yè)的常規(guī)操作方法,服務(wù)、高品質(zhì)、高租金、高售價(jià)、高端客源,小面積、低總價(jià)、過(guò)渡性自住需求,“真”酒店式公寓,概念化酒店式公寓,2.3酒店/公寓市場(chǎng)分析及定位,公寓類物業(yè)的常規(guī)操作方法,產(chǎn)權(quán)式酒店,“真“酒店式 公寓,概念化酒店式 公寓,服務(wù)型高端酒店式公寓,自住型白領(lǐng)小戶型公寓,浦東高星級(jí)酒店主要集中在陸家嘴； 外高橋目前僅有1家高星級(jí)酒店； 臨近外高橋區(qū)域的張江與金橋分別有一家和2家高星級(jí)酒店，總體數(shù)量仍然較少； 五角場(chǎng)區(qū)域目前高星級(jí)酒店供應(yīng)僅2家，但隨著其城市副中心地位的實(shí)現(xiàn)，其未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)空間很大。,2.3酒店/公寓市場(chǎng)分析及定位,高星級(jí)酒店市場(chǎng)供應(yīng)分析,五星級(jí)酒店平均入住率總體好于四星級(jí)酒店； 近兩年四五星級(jí)酒店入住率略呈下降趨勢(shì)，此趨勢(shì)與近四五星級(jí)酒店大量供應(yīng)有一定關(guān)系； 高星級(jí)酒店房?jī)r(jià)呈明顯的季節(jié)性波動(dòng)，但整
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