上海星光廠商業(yè)地產(chǎn)改造項目規(guī)劃及定位建議63p-xxxx年(編輯修改稿)
2024-10-25 01:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 市場從2003年起出現(xiàn)反彈。從2004年至2008年，辦公樓的投資開發(fā)額再次出現(xiàn)連年快速遞增的走勢，上海辦公樓市場進入新一輪的投資開發(fā)熱潮。,2.2辦公市場分析及定位,上海辦公物業(yè)市場概述,近幾年，上海辦公樓市場發(fā)展尤其迅速，無論租賃型寫字樓出租的租賃價格還是銷售型寫字樓的銷售價格都有大幅度的攀升，整體辦公樓市場呈現(xiàn)一派繁榮景象。特別是在2009年后，盡管市場供應已達到歷年最高水平，跨國公司在上海的迅速擴張使得上海寫字樓市場需求仍持續(xù)保持旺盛。 現(xiàn)階段，上海辦公樓市場上絕大多數(shù)辦公樓仍以出租為主要經(jīng)營方式，對外銷售的辦公樓比例相對較低。初步估算，上海辦公樓租與售的比例在5：1左右。隨著租金回報率的不斷提高，一些企業(yè)開始在滿足自用的前提下通過購買方式對辦公樓進行中長期投資。至此，上海辦公樓經(jīng)營模式向租售二元結(jié)構(gòu)演化。,2.2辦公市場分析及定位,外高橋周邊區(qū)域銷售型寫字樓市場表現(xiàn),0609年周邊區(qū)域銷售型寫字樓售價走勢對比圖,0609年周邊區(qū)域銷售型寫字樓供求比走勢對比圖,外高橋區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r水平低于全市平均水平，且呈現(xiàn)遞減趨勢。 陸家嘴板塊與五角場板塊售價近年來穩(wěn)步上漲，寫字樓市場表現(xiàn)好于外高橋區(qū)域。 從供求上看，外高橋區(qū)域供求比呈拉大的趨勢較為明顯，市場存量加大，去化風險增加。 陸家嘴板塊連年呈現(xiàn)供不應求的市場表現(xiàn)，五角場板塊的供求狀況較為平穩(wěn)，金橋板塊的供求關系也表現(xiàn)出了供大于求的局面。,2.2辦公市場分析及定位,分區(qū)域?qū)懽謽侨胱÷?分區(qū)域?qū)懽謽亲饨?外高橋區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚降陀谌衅骄?，且增長緩慢。 金橋區(qū)域租金和售價近年來穩(wěn)步上漲，入駐率達到全市平均水平，寫字樓市場表現(xiàn)好于外高橋區(qū)域。 張江區(qū)域?qū)懽謽枪^晚，品質(zhì)較高，近幾年進入高速發(fā)展期，每年新增供應較高，入駐率較高。 五角場區(qū)域入駐率也在逐年上升，租金水平和銷售均價也在逐年快速上漲，近年來市場表現(xiàn)良好。,外高橋周邊區(qū)域租賃型寫字樓市場表現(xiàn),2.2辦公市場分析及定位,外高橋周邊區(qū)域?qū)懽謽强驮幢容^,外高橋和金橋區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)的客源結(jié)構(gòu)較為類似，與張江區(qū)域的客源結(jié)構(gòu)有較大的差異，五角場區(qū)域的客源結(jié)構(gòu)則與其他區(qū)域有明顯的不同。,2.2辦公市場分析及定位,分區(qū)域?qū)懽謽鞘袌隹偨Y(jié),外高橋區(qū)域?qū)懽謽强罩酶哌_60%，租金水平也較低； 由于外高橋區(qū)域多為倉儲物流行業(yè)或者企業(yè)相關部門，對寫字樓需求度較低，造成了該區(qū)域整體市場表現(xiàn)較差； 鑒于外高橋區(qū)域目前的市場表現(xiàn)，以及金橋區(qū)域未來供應的威脅，不建議增設大量寫字樓類物業(yè)。,2.2辦公市場分析及定位,外高橋?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展緩慢，2002年以來沒有建成運營的新增供應，新建寫字樓項目也應多種原因，處于停工或者閑置狀態(tài)； 外高橋?qū)懽謽侨胱÷氏鄬^低，年平均入住率只有40%左右，與近年來上海寫字樓的市場表現(xiàn)明顯不同； 外高橋區(qū)域企業(yè)多為倉儲物流、加工制造，對寫字樓的需求較小，或者在倉儲、廠房等物業(yè)內(nèi)解決辦公物業(yè)，另外，一部分貿(mào)易類企業(yè)對寫字樓有一定需求，但是需求面積均較小。,外高橋區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陀谌兴剑F(xiàn)有寫字樓的實際入住率僅為40%,2.2辦公市場分析及定位,辦公市場的定位小結(jié),從地段來看,從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看,從區(qū)域供求來看,從區(qū)域租賃市場來看,城市遠郊，交通配套局限,產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀不滿足辦公物業(yè)發(fā)展需求,嚴重供大于求,空置率高，租金低,,規(guī)劃建議： 不具備發(fā)展辦公的可行性，建議辦公性質(zhì)物業(yè)不做設置,定位： 低能級產(chǎn)業(yè)源旁的 新型辦公區(qū),2.2辦公市場分析及定位,2.3酒店/公寓市場分析及定位,公寓類物業(yè)的常規(guī)操作方法,服務、高品質(zhì)、高租金、高售價、高端客源,小面積、低總價、過渡性自住需求,“真”酒店式公寓,概念化酒店式公寓,2.3酒店/公寓市場分析及定位,公寓類物業(yè)的常規(guī)操作方法,產(chǎn)權式酒店,“真“酒店式 公寓,概念化酒店式 公寓,服務型高端酒店式公寓,自住型白領小戶型公寓,浦東高星級酒店主要集中在陸家嘴； 外高橋目前僅有1家高星級酒店； 臨近外高橋區(qū)域的張江與金橋分別有一家和2家高星級酒店，總體數(shù)量仍然較少； 五角場區(qū)域目前高星級酒店供應僅2家，但隨著其城市副中心地位的實現(xiàn)，其未來的市場供應空間很大。,2.3酒店/公寓市場分析及定位,高星級酒店市場供應分析,五星級酒店平均入住率總體好于四星級酒店； 近兩年四五星級酒店入住率略呈下降趨勢，此趨勢與近四五星級酒店大量供應有一定關系； 高星級酒店房價呈明顯的季節(jié)性波動，但整
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