【文章內容簡介】 為企業(yè)，經營應是最基本的行為，提供優(yōu)質的管理和服務應是物業(yè)管理企業(yè)展開經營創(chuàng)收的一條途徑。物業(yè)管理企業(yè)要搞好經營創(chuàng)收，了解市場、把握市場是前題，找到經營創(chuàng)收的切入點是關鍵。充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運用先進的經營管理方法，充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)在管理、信息、物業(yè)條件以及最貼近業(yè)主使用人的行業(yè)優(yōu)勢，牢固樹立雙贏的經營理念，依法經營，廣開經營渠道，獲取合法的利潤，實現社會效益、環(huán)境效益與經濟效益并重的良性發(fā)展才是最終目的。建議在條件允許的情況下，可以嘗試打造物業(yè)公司自己的020智慧社區(qū)平臺，物業(yè)公司充分利用自身優(yōu)勢資源與周邊商家結合，把物業(yè)企業(yè)打造成囊括物業(yè)增值服務、社區(qū)電商、社區(qū)周邊服務的智慧社區(qū)營運商，打造物業(yè)自己的APP。此乃我本人根據行業(yè)的特點的一些思考，僅供參考，不對的地方，敬請批評指正。龍建 2015年8月22日第三篇：物業(yè)管理企業(yè)化經營物業(yè)管理企業(yè)化經營試論國有企業(yè)后勤部門的轉型戰(zhàn)略山西晉城煤業(yè)集團行政處王慧芳內容摘要：國有企業(yè)后勤大而全、福利式的管理方式加重了企業(yè)負擔，從主體分離，向自主經營、自負盈虧的物業(yè)管理公司轉型，是國有企業(yè)后勤部門改革的必然結果。關鍵詞：國有企業(yè)企業(yè)化經營后勤轉型物業(yè)管理如何使國有企業(yè)擺脫長期虧損局面，一直是國家各級政府以致每個國民這些年來一直思考和關注的重點問題，也是一個難點問題。雖然國有企業(yè)三年脫困階段性目標已經實現，但是困繞國有企業(yè)的所有者缺位和企業(yè)辦社會的問題仍然存在。建立現代企業(yè)制度的國企改制過程并沒有觸及企業(yè)辦社會問題。本文試對國有企業(yè)辦社會的后勤部門轉型問題進行剖析，并提出了解決的途徑。國有企業(yè)后勤部門的現狀 機構設置和職責范圍以晉煤集團公司行政處為例，它是集團公司的一個機關處室，隨著集團公司的改革，它經歷了二級模擬法人和收支兩條線管理兩個階段。行政處現有職工429人，15個科室，職責范圍包括集團公司職工生活福利、物資的籌措、訂購、分發(fā)和管理，集團公司房改、住房公積金收繳、住房資金的管理和營運，職工住房貨幣補貼、住房的出售、管理、房屋產權登記和統(tǒng)計報表；集團公司機關幼兒園、招待所、膳食科、機關范圍內更新、大修、維修工程的計劃編制、施工管理，機關范圍內的供水、供電、供暖，辦公用品、低值易耗品的購置、發(fā)放、存車棚、澡塘、單身宿舍的后勤服務和管理，集團公司機關區(qū)的衛(wèi)生、綠化和市場管理。 管理模式現階段國有企業(yè)的后勤管理還停留在計劃經濟時期形成的初始管理模式當中，表現為供給制、福利制、大而全、封閉式的后勤保障方式。管理費用由集團公司支付，只向職工收取少量的水、電、采暖費用，集團公司每年支付的暗補就達4000萬元左右。這種管理方式已不能適應市場經濟的要求，它成為企業(yè)發(fā)展進程中的一個障礙，已到了非改革不可的時候。后勤部門從企業(yè)中分離是搞好國有企業(yè)的必然要求計劃經濟條件下，企業(yè)作為生產經營單位，既要承擔經濟職能，又要承擔包括職工吃、住、醫(yī)療、幼托、養(yǎng)老等責任在內的社會職能。企業(yè)辦社會使企業(yè)的大量資產沉淀為非經營性資產，加重了企業(yè)流動資金緊張的局面，且分散了經營者的很多精力。導致企業(yè)效益和效率很差，活力嚴重不足。社會主義市場經濟條件下，企業(yè)是經濟活動的主體，它以利潤最大化為目標，是社會經濟發(fā)展和運行的微觀基礎。國有企業(yè)由于所有者缺位，缺乏足夠的逐利動機和行為，企業(yè)辦社會的負擔過重，同時由于企業(yè)產權關系不清導致企業(yè)資金軟約束，職工福利和經營者收入往往成為企業(yè)日常行為的目標，企業(yè)辦社會的支出比改革前明顯增多，而且1常常與企業(yè)經營實績相脫離。而非國有經濟特別是私營經濟的快速增長，得益于松散的政策環(huán)境，更得益于他們自身產權清晰、權責明確、逐利動機強的特點。與國有企業(yè)相比，他們在私用商品生產供給領域有很強的比較優(yōu)勢，更能適應市場經濟條件下的激烈競爭；他們低投入高產出的生產方式，對社會平均生產率的影響是深刻的。他們在與國有企業(yè)的競爭中取勝是必然的。一個企業(yè)要能夠生存、發(fā)展、壯大，并不斷地趨于成熟，它就必須依據外部環(huán)境及內部條件的變化而適時調整其目標與結構，使其不斷地適應變化，適時而有效地進行組織創(chuàng)新。把后勤這一塊從企業(yè)中剝離出去，成為自主經營、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束的法人實體，走向市場，實現企業(yè)化經營，是減輕國有企業(yè)負擔，搞好國有企業(yè)的必然要求。企業(yè)化經營國有企業(yè)后勤部門的轉型戰(zhàn)略 后勤服務部門應盡早與主業(yè)分離，向物業(yè)管理公司和房地產開發(fā)公司轉型，實行企業(yè)化經營，成為自主經營，自負盈虧獨立實體。，成為獨立的法人單位，收取的物業(yè)管理費是其主要利潤來源。這是后勤部門轉型的主要方向，既是人多的客觀要求，也是業(yè)務熟的優(yōu)勢所在。物業(yè)管理公司作為具有法人資格的經濟實體，應進行獨立核算、自主經營、自負盈虧、自我發(fā)展，應因地制宜、因勢利導地采用靈活的方法進行多種經營活動。，作為獨立的法人單位經營和開發(fā)集團公司范圍內的經濟適用住房和商品房，包括征地、規(guī)劃、基礎設施建設、房屋建設，房屋交易中介，及轉讓房地產開發(fā)項目，銷售、出租商品房等?？梢苑至饕徊糠秩藛T。 物業(yè)管理公司要作好早期介入和接管工作早期介入階段為物業(yè)方案設計、施工準備階段。物業(yè)管理公司早期介人以后可以進行以下操作：，提出有關樓宇結構布局和功能方面的改良建議；；。物業(yè)管理公司早期介入，從物業(yè)管理的角度對設計方案提出意見和建議。在施工過程中，物業(yè)管理人員要積極參與施工監(jiān)理工作，對房屋的主體結構和機電設備、供水供電系統(tǒng)等進行技術質量監(jiān)督。并向設計部門提供物業(yè)設計方案的咨詢意見。 要做好物業(yè)管理的基礎管理工作物業(yè)管理的主要對象是住宅小區(qū)、寫字樓、商業(yè)樓宇、賓館、標準化工業(yè)廠房、倉庫等。它的內容相當廣泛，服務項目呈多元化、全方位的態(tài)勢。，確保物業(yè)的正常運行，為業(yè)主和租戶提供基本的使用保證。，向業(yè)主和租戶提供生活和辦公的安全保障。、綠化工作，營造一個優(yōu)美宜人的環(huán)境。，防止車輛丟失。，為用戶的長遠利益作早期的籌劃。，避免由于自然災害給業(yè)主造成巨大的財產損失。，保證物業(yè)管理工作健康順利進行。，為業(yè)主和租戶提供盡可能全面的服務。 搞好社區(qū)管理，創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化，為建立友好融洽的新型人際關系而盡心盡力。 建立物業(yè)檔案，隨時掌握產權變動情況，維護物業(yè)的完善及統(tǒng)一管理。、建立健全物業(yè)管理的服務體系物業(yè)管理的服務可分為三大類：物業(yè)管理公共服務是為全體業(yè)主和租戶提供的經常性服務，是所有住戶都可以享受的，貫穿于物業(yè)管理的始終。物業(yè)管理的公共服務包括清潔衛(wèi)生服務，治安保衛(wèi)服務，維護居住區(qū)環(huán)境服務，代繳水、電、暖費等。物業(yè)管理專項服務是為某些住戶群體提供的服務。物業(yè)管理特約服務是為滿足住戶特別需要而提供的個別服務，如代管房屋，預約定期上門清掃室內衛(wèi)生，收洗衣物等，代請保姆，照看病人，代接送小孩上下學、入托，代辦各類商務以及住戶委托的其他服務項目。該類服務的委托范圍十分廣泛，收費標準以成本加勞務費結算，體現“你出錢圖方便，我出力得報酬”的思路。 拓寬物業(yè)管理的經營內容隨著市場經濟的發(fā)展，經營性的物業(yè)管理將成為物業(yè)管理的主流，它是物業(yè)管理適應市場要求而必須具備的功能。盡管具體條件不同，各物業(yè)管理公司經營項目不一，但通常物業(yè)管理公司 要有其基本的經營項目：物業(yè)租賃，物業(yè)信托經營，物業(yè)中介，房屋和附屬設施維修及改建工程施工，室內裝潢設計及工程施工，家電、車輛及各類生活用品的維修服務，附屬性的餐飲、商務、健身、娛樂、交通、旅游等經營活動。 解決好物業(yè)管理收費難的工作物業(yè)管理收費的內涵：物業(yè)管理收費是指物業(yè)管理公司因提供管理及服務向業(yè)主或使用人收取的報酬。其內容包括對物業(yè)的管理和為產權人或使用人提供服務所發(fā)生的費用。物業(yè)管理公司管理服務費的高低直接與管理服務對象、內容及其業(yè)務量有關。解決物業(yè)管理收費難問題，推進物業(yè)管理收費制度改革，要處理好以下幾方面的關系： 物業(yè)管理