【文章內(nèi)容簡介】 3) 對未來的預(yù)期4) 政府政策的變化二、房地產(chǎn)市場的供給供給曲線是一條由左向右上方傾斜的曲線。供給數(shù)量與價格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價格的關(guān)系相反，為正相關(guān)關(guān)系。除價格外，影響市場供給數(shù)量的其他主要因素包括：1) 房地產(chǎn)開發(fā)成本2) 政府政策的變化3) 對未來的預(yù)期第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括：總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。二、房地產(chǎn)市場細(xì)分從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，可按以下標(biāo)注對房地產(chǎn)市場進行細(xì)分：1) 地域范圍2) 房地產(chǎn)用途3) 存量增量：通常將房產(chǎn)市場分為三級市場：l 一級市場：土地使用權(quán)出讓市場l 二級市場：土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場l 三級市場：存量房地產(chǎn)交易市場4) 按交易形式劃分：房地產(chǎn)的交易形式包括房地產(chǎn)的買賣、租賃和抵押。5) 按目標(biāo)市場劃分三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)狀況的指標(biāo)包括：供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和交易指標(biāo)。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性市場供給的特點：供給缺乏彈性；非同質(zhì)性；高壟斷性。市場需求的特點：防范性、多樣性、融資市場交易的特點市場價格特點二、房地產(chǎn)市場的功能房地產(chǎn)市場的功能可以分為以下幾個方面:1) 配置存量房地產(chǎn)資源和利益2) 顯示房地產(chǎn)市場需求變化3) 指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化4) 指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃5) 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 三、房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)通常包括：1) 實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展2) 使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用3) 保證為各類生產(chǎn)、生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g4) 引導(dǎo)新建項目位置的選擇5) 滿足特殊群體的需求宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括：土地供應(yīng)、金融、住房、稅收、價格政策等。第五節(jié) 房地產(chǎn)是市場分析房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容包括：1) 宏觀因素分析2) 市場供求分析3) 相關(guān)因素分析第六節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理計劃一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念物業(yè)管理計劃包括：年度計劃、中期計劃和長期計劃二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析房地產(chǎn)市場分析鄰里分析物業(yè)現(xiàn)狀分析業(yè)主目標(biāo)三、構(gòu)造物業(yè)管理方案物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)通1) 建筑物管理計劃2) 租賃計劃3) 財務(wù)收支計劃4) 物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主溝通的模式和頻率主要取決于業(yè)主的態(tài)度。最常用的溝通手段是：1) 定期的年度或計劃表現(xiàn)報告2) 定期的管理會議3) 通過電話通信或現(xiàn)場會議等形式時的定期私人接觸四、物業(yè)管理計劃中的預(yù)算技術(shù)在物業(yè)管理中經(jīng)常用到預(yù)算形式主要有三種：年度運營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。第六章 租賃管理第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃及其特征通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。房屋租賃是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房租租賃和含義有以下兩點：1) 出租人必須是所有權(quán)人2) 出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動,也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。房租租賃的特點：1) 房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)2) 房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋3) 房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系4) 房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止5) 租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人二、物業(yè)租賃的分類按房屋租賃期限約定模式不同，可分為定期租賃、自動延續(xù)租賃和意愿租賃。1) 定期租賃是物業(yè)中最常見的租賃形式，定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權(quán)益的歸屬形式不變。2) 自動延期租賃有稱周期性租賃，除非租約一方提出要終止合約，否則將自動續(xù)約。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。3) 意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業(yè)使用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。預(yù)定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動終止。物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售物業(yè)。三、物業(yè)租賃管理模式物業(yè)租賃管理模式分為：1) 包租轉(zhuǎn)租模式2) 出租代理模式3) 委托管理模式四、房屋租賃的行政管理房租租賃登記備案的一般程序1) 申請2) 審查3) 頒證有以下情形之一的房屋不得出租：1) 未依法取得《房屋所有權(quán)證》的2) 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的3) 共有房屋未取得共有人同意的4) 權(quán)屬有爭議的5) 屬于違章建筑的6) 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的7) 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的8) 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的9) 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他形式。第二節(jié) 租賃管理與租賃方案一、租賃管理的概念與內(nèi)容租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中和租約期滿時共三個階段。二、租賃方案與策略租賃方案與策略主要涉及到以下內(nèi)容1) 確定可出租的面積和租賃方式2) 編制租賃經(jīng)營預(yù)算3) 定位目標(biāo)市場4) 確定租金方案5) 明確吸引租戶的策略六、租賃管理的市場營銷市場營銷從四個方面推廣物業(yè)1) 價格優(yōu)勢2) 物業(yè)本身的素質(zhì)3) 良好的聲譽4) 經(jīng)濟實用第三節(jié) 房屋租賃合同一、房屋租賃合同的概念和法律特征房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。房屋租賃合同的法律特征1) 房屋租賃合同是雙務(wù)合同2) 房租租賃合同是有償合同3) 房租租賃合同是諾成合同：所謂諾成合同是指當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同。而雖然當(dāng)事人表示一致，但還須交付標(biāo)的物，合同才能成立的，稱為實踐合同。4) 房屋租賃合同是要式合同5) 房屋租賃合同是繼續(xù)性合同二、房屋租賃合同的基本條款房屋租賃合同的基本條款包括：1) 當(dāng)事人姓名或者名稱及住所2) 房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況3) 租賃用途4) 租賃期限5) 租金及支付方式6) 房屋的修繕責(zé)任7) 轉(zhuǎn)租的約定8) 變更和解除合同的條件9) 租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)第四節(jié) 租戶關(guān)系管理一、客戶關(guān)系管理理論簡介1. 客戶關(guān)系管理（Customer Relationship Management,CRM），是一種通過圍繞客戶細(xì)分來組織企業(yè)，鼓勵滿足客戶需要的行為，并通過加強客戶與供應(yīng)商之間的聯(lián)系等手段，來提高盈利、收入和客戶滿意度的遍及整個企業(yè)的商業(yè)策略。2. “以產(chǎn)品為中心”的市場銷售策略，圍繞Product（產(chǎn)品）、Price（價格）、 place（渠道）， promotion（促銷）——“4Ｐ”進行營銷管理。3. “以客戶為中心”：Customer（客戶）、 Cost（成本）、 Channel（渠道）、 Convenience（方便性）。4. CRM是一種管理理念。第七章 成本管理第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類一、物業(yè)管理中的成本成本是指全部生產(chǎn)費用，既企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的、以貨幣形式表現(xiàn)出來的各種物化勞動和活勞動的耗費。物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所支出的各種生產(chǎn)費用的總和，就是這些物業(yè)管理成本。一定時期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接物業(yè)成本，成為物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本。（直接成本）物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為組織和管理物業(yè)管理服務(wù)活動會發(fā)生管理費用，為籌措經(jīng)營管理資金會發(fā)生財務(wù)費用，這些費用又稱為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理費用。營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用?！段飿I(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》規(guī)定1) 物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)