【文章內(nèi)容簡介】 即所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化概念,這是產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)詈诵?、最基礎(chǔ)的理念。產(chǎn)權(quán)式商鋪是國際流行的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式,最早出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代的歐美發(fā)達(dá)國家,近年才開始出現(xiàn)在國內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的,將業(yè)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營,商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。據(jù)資料統(tǒng)計(jì),國際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商鋪為發(fā)展方向。售后返租(又稱售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。三、MALL業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)營模式探析自二十世紀(jì)末起我國許多大中城市興起了超大型購物中心（MALL）建設(shè)熱潮，文章在介紹超大型購物中心這一新型業(yè)態(tài)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，探討該業(yè)態(tài)的開發(fā)經(jīng)營模式，并探求MALL在當(dāng)前發(fā)展中所面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。四、什么叫房地產(chǎn)信托？房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，有些還以投資者身份參與對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。五、什么叫投資回報(bào)率？怎樣計(jì)算？如何計(jì)算投資回報(bào)率一個(gè)計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：計(jì)算購入再出租的投資回報(bào)率＝月租金12個(gè)月首付款銀行存款利率貸款銀行貸款利率/售價(jià)計(jì)算購入再售出的投資回報(bào)率＝(售出價(jià)購入價(jià))/購入價(jià)〈備注：無貸款情況〉六、什么叫委托代理租賃？ 房屋租賃代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同的經(jīng)營活動(dòng)。???從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)須與指定銀行簽訂租金代收、代付委托協(xié)議并按協(xié)議約定在該銀行開設(shè)賬戶、交納租賃代理保證金。租賃代理保證金的金額不得低于60萬元。???房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)必須通過指定銀行代收、代付租金。七、商鋪定價(jià)要參照哪些因素？在北京，開發(fā)商對(duì)住宅底商定價(jià)的時(shí)候，主要參考住宅價(jià)格，一般來說，商鋪價(jià)格是住宅價(jià)格的兩倍。但在許多二、三級(jí)城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營、柳州等，當(dāng)?shù)氐纳啼亙r(jià)格基本是住宅價(jià)格的5－10倍，甚至更高。以柳州為例，當(dāng)?shù)氐乃白≌N售價(jià)格每平方米不到3000元，一般商品房價(jià)格每平方米2000元出頭，但商鋪的價(jià)格基本在每平方米3萬元，有些甚至達(dá)到5萬多元。那么，商鋪的價(jià)格到底由哪些因素決定，其定價(jià)的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，開發(fā)商在土地成本基礎(chǔ)上加上開發(fā)成本、相關(guān)的稅金以及利潤就得出銷售價(jià)格，但實(shí)際情況并非如此簡單。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對(duì)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性、管理、稅收、價(jià)值變化等許多因素有自己的考量標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們就需要從以下幾個(gè)大的方面探討影響或決定商鋪價(jià)格的主要因素。城市的綜合租金水平是影響商鋪定價(jià)的直接因素影響商鋪價(jià)格的定性指標(biāo)可能有很多，但是定量依據(jù)指標(biāo)只有一個(gè)，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時(shí)候，會(huì)首先調(diào)查項(xiàng)目周邊的租金水平，根據(jù)這個(gè)城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報(bào)基本水平）決定能支撐什么樣的銷售價(jià)格。該方法最適用于針對(duì)具體項(xiàng)目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購買商鋪的性價(jià)比是否合適。對(duì)任何一個(gè)城市而言，由于級(jí)差地租因素，城市中心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹂隙ㄊ怯胁罹嗟?，關(guān)鍵是差異大小的問題。對(duì)中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只有1－2個(gè)，導(dǎo)致商業(yè)區(qū)與其他區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價(jià)格非常高；對(duì)大城市來說，不僅有市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等，相對(duì)于小城市而言，其租金的差異不是特別大。因此我們可以說，開發(fā)項(xiàng)目所處位置的租金水平將直接決定項(xiàng)目本身的定價(jià)。城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度是影響城市總體商鋪價(jià)格的關(guān)鍵因素中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長、中國人民大學(xué)黃國雄教授有一個(gè)著名的論段：城市核心競爭力主要表現(xiàn)為生產(chǎn)力與流通力的乘數(shù)。即：競爭力＝生產(chǎn)力＋流通力。在生產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定的條件下，流通力成為決定因素。流通力小于1，不僅本地生產(chǎn)能力無法實(shí)現(xiàn)，而且內(nèi)外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競爭力。如果流通力大于1，不僅可以彌補(bǔ)本地生產(chǎn)能力的不足，而且通過促進(jìn)內(nèi)外交流、優(yōu)勢互補(bǔ)、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。比如新加坡之所以取得舉世矚目的經(jīng)濟(jì)成就，并不在于它的生產(chǎn)優(yōu)勢，而在于強(qiáng)大的流通力；我國的香港之所以成為國際大都市，被評(píng)為亞洲最佳商業(yè)城市，也是因?yàn)槠涞谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)。而流通力的發(fā)達(dá)程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，將直接影響當(dāng)?shù)厣啼佔(zhàn)饨鸷弯N售價(jià)格，浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么賣得快、價(jià)格高，就是因?yàn)楫?dāng)?shù)匾呀?jīng)形成的各種規(guī)模和市場，不僅影響到全國，而且輻射世界。即使在同一個(gè)城市不同區(qū)域，因?yàn)榱魍Φ牟町悾啼佔(zhàn)饨鸬牟町愐卜浅４?。如北京的雅寶路以吉利大廈、天涯大廈為代表其租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西單、王府井、國貿(mào)，因?yàn)樵搮^(qū)域是中國對(duì)前蘇聯(lián)、東歐國家貿(mào)易的窗口；而中關(guān)村已經(jīng)形成的電子市場其市場覆蓋華北、東北等市場，所以，小商鋪才能賣出14萬／ｍ2（套內(nèi)面積）的天價(jià)。所以，開發(fā)商在給商鋪定價(jià)的時(shí)候，還應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，即使同一個(gè)項(xiàng)目隔一條馬路，價(jià)格也許會(huì)差幾倍。所謂“一步三市”就是這個(gè)道理。投資渠道是決定一個(gè)城市商鋪價(jià)格水平的重要因素我們?cè)谏綎|東營曾經(jīng)對(duì)商鋪投資人進(jìn)行定性訪談，當(dāng)?shù)赝顿Y人投資預(yù)期“只要回報(bào)比銀行利息高，我們就能接受”，意味著投資人的期望內(nèi)部收益率在4％－5％；而在北京，投資人普遍預(yù)期是在8－10年收回全部投資，期望的內(nèi)部收益率在10％－15％。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預(yù)期問題。在這里我們講的是資本化率，而不是內(nèi)部收益率（ＩＲＲ），雖然在某些時(shí)候他們可能表達(dá)了同一個(gè)意思，但有本質(zhì)的不同。內(nèi)部收益率（ＩＲＲ）是指將房地產(chǎn)投資未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)為現(xiàn)值作為初始投資所使用的貼現(xiàn)率，也就是指每年投入的一元錢獲得的利潤百分比。而資本化率是指物業(yè)購買價(jià)格和營業(yè)凈收入之間的比率，該值通過市場上的可比物業(yè)或市場數(shù)據(jù)資料來獲得。一個(gè)城市在商鋪的需求和供應(yīng)相對(duì)平衡的狀態(tài)下，資本化率是投資人購買商鋪期望的內(nèi)部收益率，他通過調(diào)查和比較同區(qū)域商鋪的租金收入或營業(yè)凈收入和購買商鋪價(jià)格比率，就可知道資本化率，并將此比率作為期望的投資內(nèi)部收益率。這幾年北京的商鋪投資市場涌入了大量的外地投資人，如建外ＳＯＨＯ五次拍賣中有4套被外地人買走；中關(guān)村科貿(mào)開盤溫州人提前10多個(gè)小時(shí)就開始排隊(duì)；銀科大廈01號(hào)商鋪更是被神秘山西買家以7500萬買走，創(chuàng)下中關(guān)村單筆商鋪成交的最高紀(jì)錄。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低，而北京商鋪投資的收益率比較高，這也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)中資本流動(dòng)性的原理。如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道比較單一也是一個(gè)很重要的因素。在北京等大城市，人們可以投資股票、期貨、郵幣卡以及古玩、字畫等，即使投資房地產(chǎn)還可以考慮公寓、寫字樓，但是在中國的許多中小城市還沒有形成這樣的市場，有些城市甚至沒有股票市場，至于投資古玩、字畫也需要到北京來進(jìn)行交易，何況投資該類市場專業(yè)知識(shí)要求更高，風(fēng)險(xiǎn)更大。即使要投資房地產(chǎn)，商鋪也是惟一的選擇，因?yàn)檫@樣的城市根本沒有寫字樓和公寓租賃市場。以呼和浩特為例，呼市現(xiàn)在沒有一個(gè)真正的公寓項(xiàng)目，惟一已經(jīng)面市銷售和租賃的3棟寫字樓中，50％是開發(fā)商頂債銷售出去的。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、惟一的投資品種，由于投資的人多、而投資項(xiàng)目少，這也是為什么許多二、三級(jí)城市商鋪銷售價(jià)格遠(yuǎn)高于北京的原因。除了上述因素以外，影響商鋪價(jià)格的因素還有很多，比如當(dāng)前國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政治的穩(wěn)定性、稅收政策的變化等等，但有一點(diǎn)可以肯定的是，住宅價(jià)格不是決定商鋪價(jià)格的影響因素，以住宅價(jià)格來衡量商鋪價(jià)格的做法是沒有任何理論基礎(chǔ)支撐的。第二篇：名詞名詞名詞（Noun,簡稱n.），是詞類的一種，屬于實(shí)詞，名詞表示人、事物、地點(diǎn)或抽象概念的名稱，名詞同時(shí)也分為專有名詞和普通名詞。名詞格的種類：英語名詞有三個(gè)格，即主格、賓格和所有格。其中個(gè)體名詞表示某類人或東西中的個(gè)體，如girl（女孩）等；集體名詞表示若干個(gè)個(gè)體組成的集合體，如audience（觀眾，聽眾）等；物質(zhì)名詞表示無法分為個(gè)體的實(shí)物，如water水等。抽象名詞表示動(dòng)作、狀態(tài)、品質(zhì)、感情等抽象概念，如work（工作），happiness幸福等。名詞根據(jù)其可數(shù)性，可分為可數(shù)名詞和不可數(shù)名詞。中文名 名詞 外文名 noun 簡 寫 表示具體的人，事物，地點(diǎn)，團(tuán)體或機(jī)構(gòu)的專有名稱(第一個(gè)字母要大寫)。例：China(中國)、Asia(亞洲)、Beijing(北京)、the People’s Republic Of China(中華人民共和國)。專有名詞如果含有名詞短語，則必須使用定冠詞the。如：the Great Wall(長城)。姓氏名如果采用復(fù)數(shù)的形式，則表示該姓氏一家人(復(fù)數(shù)含義)。如：the Greens(格林一家人)。表示某些人，某類事物，某種物質(zhì)或抽象概念的名稱。例如：teacher老師、tea茶、reform改革。普通名詞又可進(jìn)一步分為五類：(1)個(gè)體名詞(Individual Nouns)：表示單個(gè)的人和事物。如car(汽車)、room(房間)、fan(風(fēng)扇)、photo(照片)(2)集體名詞(Collective Nouns)：表示一群人或一些事物的名稱。如 people(人們)、family(家庭)、army(軍隊(duì))、government(政府)、group(集團(tuán))(3)復(fù)合名詞(Compound Nouns)：兩個(gè)或兩個(gè)以上名詞連在一起構(gòu)成的名詞。如passerby(過路人)、brotherinlaw(內(nèi)兄)(4)物質(zhì)名詞(Material Nouns)：表示物質(zhì)或不具備確定形狀和大小的個(gè)體的物質(zhì)。如 fire(火)、steel(鋼)、air(空氣)、water(水)、milk(牛奶)(5)抽象名詞(Abstract Nouns)：表示動(dòng)作，狀態(tài)，品質(zhì)或其他抽象概念。如 labor(勞動(dòng))、health(健康)、life(生活)、friendship(友情)、patience(耐力)按是否可數(shù)分類名詞又可分為可數(shù)名詞(Countable Nouns)和不可數(shù)名詞(Uncountable Nouns)不可數(shù)名詞是指不能以數(shù)目來計(jì)算，不可以分成個(gè)體的概念、狀態(tài)、品質(zhì)、感情或表示物質(zhì)材料的東西；它一般沒有復(fù)數(shù)形式，只有單數(shù)形式，它的前面不能用不定冠詞a / an。抽象名詞，物質(zhì)名詞和專有名詞一般是不可數(shù)名詞。如 milk(牛奶),bread(面包),coffee(咖啡)等?？蓴?shù)名詞是指能以數(shù)目來計(jì)算，可以分成個(gè)體的人或東西，因此它有復(fù)數(shù)形式。如cup(杯子)，cat(貓)等。第三篇：名詞一、名詞：教學(xué)目標(biāo)：名詞的概念名詞的分類教學(xué)重難點(diǎn)：可數(shù)名詞復(fù)數(shù)的構(gòu)成和不可數(shù)名詞 教學(xué)類型：復(fù)習(xí)課 教學(xué)手段：投影儀 教學(xué)過程名詞的概念：名詞是指表示人、事物、地點(diǎn)或抽象概念的名稱的詞。名詞的分類：專有名詞：China, Mike, English, the Great Wall…普通名詞：可數(shù)名詞(有單、復(fù)數(shù)之分, 在可數(shù)名詞單數(shù)之前要用a/an)table, life, tomato…不可數(shù)名詞（無復(fù)數(shù)形式）food, duty, news, knowledge…可數(shù)名詞復(fù)數(shù)的構(gòu)成：⑴一般情況是在名詞后加s ⑵以s, x, sh, ch結(jié)尾的加es ⑶以輔音字母+ y結(jié)尾的，要變y為i再加es，如：cityfamily –以元音字母(Aa ,Ee, Ii, Oo, Uu)+ y結(jié)尾的，加s, 如：boy⑷以f /fe 結(jié)尾的變f/fe為v再加es，如：halfselfshelfleafknifewifelife⑸以o結(jié)尾的，只有tomato和potato是加es，其余的都加s，如：photoradiokilozerozoo⑹特殊情況：manwomanpolicemanEnglishmanFrenchman但：Germanchildfoottooth⑺單、復(fù)同形：ChineseJapanesesheep⑻形式上是單數(shù)，實(shí)際上表復(fù)數(shù)概念：people，police 如：The people / police are working hard.⑼有兩種形式的：fish作“魚”時(shí)，可數(shù)，其復(fù)數(shù)是 fish或fishes作“魚肉”時(shí)，不可數(shù)。⑽復(fù)合名詞的復(fù)數(shù)形式：man playermen players，woman doctorwomendoctors，apple treeapple trees不可數(shù)名詞：無復(fù)數(shù)形式，不能與a /an或數(shù)詞連用，必須用a cup of… , a piece of …, a pair of… , some , much , so much , too much , little , a little , a lot of , lots of…等表數(shù)量。如：much work, a little money, two bags of rice…注：一條褲子