【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 張違約金是否超過訴訟時(shí)效問題。本案雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房預(yù)售(預(yù)購)合同》約定，泛華公司應(yīng)在1999年 8月31日將竣工并驗(yàn)收合格的房屋移交給中保人壽重慶分公司。泛華公司上訴提出，根據(jù)泛華公司與中國(guó)人壽重慶分公司的往來函件，雙方已對(duì)交房時(shí)間達(dá)成了新的約定，泛華公司不存在違約行為。經(jīng)審查，中國(guó)人壽重慶分公司分別于2003年 10月28日及2004年4月13日，向泛華公司發(fā)出兩份函件，名稱為《關(guān)于催交我司購買的辦公用房的公函》。其中2004年4月13日函件的郵政送達(dá)回執(zhí)單據(jù)上載明泛華公司拒收。該函件內(nèi)容為中國(guó)人壽重慶分公司基于函發(fā)之日，泛華公司仍未完成工程竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收和環(huán)境配套設(shè)施的整治工作的現(xiàn)狀，為避免損失繼續(xù)擴(kuò)大而要求泛華公司盡快依約交付竣工驗(yàn)收合格房屋的催告。未見雙方于此函件中對(duì)房屋交付期限存有明確具體的合意變更，且于此之外泛華公司亦沒有再提供其他形式的證據(jù)證明其主張的本案雙方當(dāng)事人就訟爭(zhēng)房屋交付時(shí)間存在協(xié)商一致的變更，因此，泛華公司的上述主張與事實(shí)不符，不予支持。泛華公司上訴亦提出，本案訟爭(zhēng)房屋于1999年8月竣工并經(jīng)結(jié)構(gòu)驗(yàn)收合格，已具備依約交付的條件及人壽(集團(tuán))公司提出變更設(shè)計(jì)的要求是導(dǎo)致泛華公司未能按照約定時(shí)間交付房屋的根本原因兩項(xiàng)主張，作為其不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯理由。經(jīng)查，自本案訴訟伊始，泛華公司一直未能就訟爭(zhēng)房屋已通過竣工驗(yàn)收合格及人壽(集團(tuán))公司于合同履行過程中存在不符合合同約定的設(shè)計(jì)變更提供有效證據(jù)。對(duì)此，泛華公司主張系由其前任法定代表人隱匿工程資料導(dǎo)致其舉證不能所致。泛華公司法定代表人的變更屬于其公司內(nèi)部人員的調(diào)整變化，在公司依法存續(xù)期間，法定代表人的更迭不構(gòu)成影響公司民事責(zé)任承擔(dān)的法定抗辯理由，故泛華公司該項(xiàng)上訴主張亦不能成立。按照雙方當(dāng)事人在《商品房預(yù)售(預(yù)購)合同》中的約定，泛華公司如違反約定的期限延遲移交房屋，應(yīng)向人壽(集團(tuán))公司繳納違約金，違約金每日按房?jī)r(jià)款的 0．2‰累加計(jì)算。泛華公司上訴提出人壽(集團(tuán))公司從未催促泛華公司交付房屋，其關(guān)于違約金的主張已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，不應(yīng)支持。結(jié)合本案查明事實(shí)分析，人壽(集團(tuán))公司購買泛華大廈的目的系為解決辦公用房之需，因泛華公司一直未能交付訟爭(zhēng)房屋，人壽(集團(tuán))公司至今仍于他處租賃房屋辦公。于此情形下，依泛華公司的上訴主張人壽(集團(tuán))公司于房屋交付期限屆至后長(zhǎng)期不主張權(quán)利，既不符合本案《商品房預(yù)售(預(yù)購)合同》的訂立目的，亦有違常理。且泛華公司于上訴請(qǐng)求中一方面主張，根據(jù)相互往來函件，雙方已對(duì)交房期限達(dá)成了新的變更，另一方面又認(rèn)為雙方對(duì)交房事宜從來沒有協(xié)商過，人壽(集團(tuán))公司從未催促過泛華公司交付房屋。該兩項(xiàng)上訴主張，前后表述矛盾，本院不予采信。2004年4月14日，中國(guó)人壽重慶分公司向泛華公司發(fā)出《關(guān)于催交我司購買的辦公用房的公函》的函件，要求泛華公司于 2004年6月底前交付竣工驗(yàn)收合格的房屋，對(duì)此泛華公司予以拒收，此時(shí)應(yīng)視為權(quán)利人主張權(quán)利而義務(wù)人拒絕履行義務(wù)，權(quán)利人始知其權(quán)利遭到侵害，訴訟時(shí)效應(yīng)從此發(fā)生爭(zhēng)議之日起計(jì)算。故泛華公司關(guān)于本案違約金債權(quán)已經(jīng)超過訴訟時(shí)效的上訴主張，與事實(shí)不符亦無法律依據(jù)，不予支持。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。泛華公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。如逾期不履行本判決確定之金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。二審案件受理費(fèi)430 960元，由泛華工程有限公司西南公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。審 判 長(zhǎng) 馮小光代理審判員 關(guān) 麗代理審判員 張穎新二00七年五月十四日書 記 員 虞文君fnl_89973文件提供： 北大法寶 Tel:0108268 9699第三篇：廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司與福建省實(shí)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房包銷合同糾紛案廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司與福建省實(shí)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房包銷合同糾紛案（2005年9月19日中華人民共和國(guó)最高人民法院民事判決書(2005)民一終字第51號(hào)）裁判摘要：當(dāng)事人簽訂的合同中，對(duì)某一具體事項(xiàng)使用了不同的詞語進(jìn)行表述，在發(fā)生糾紛后雙方當(dāng)事人對(duì)這些詞語的理解產(chǎn)生分歧的，人民法院在審判案件時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同全文、雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)往來的全過程，對(duì)當(dāng)事人訂立合同時(shí)的真實(shí)意思表示作出判斷，在此基礎(chǔ)上根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用的原則，對(duì)這些詞語加以解釋。不能簡(jiǎn)單、片面地強(qiáng)調(diào)詞語文義上存在的差別。上訴人（原審原告、原審反訴被告）：廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司，住所地福建省廈門市鷺江道海光大廈23樓。法定代表人：許騰輝，該公司董事長(zhǎng)。委托代理人：于寧杰，福建天澤廣業(yè)律師事務(wù)所律師。委托代理人：鄭水園，福建天衡聯(lián)合律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告、原審反訴原告）：福建省實(shí)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地福建省福州市鼓樓區(qū)東街33號(hào)武夷中心10層。法定代表人：李立明，該公司董事長(zhǎng)。委托代理人：吳妙華，福建君立律師事務(wù)所律師。委托代理人：張健，福建君立律師事務(wù)所北京分所律師。上訴人廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱東方公司）與上訴人福建省實(shí)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱實(shí)華公司）因商品房包銷合同糾紛一案，不服福建省高級(jí)人民法院（2004）閩民初字第59號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2005年7月28日公開開庭審理了本案。上訴人東方公司的委托代理人于寧杰、鄭水園，上訴人實(shí)華公司的委托代理人吳妙華、張健到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審法院經(jīng)審理查明：2003年8月，東方公司與實(shí)華公司簽訂了一份《房產(chǎn)包銷合同》，雙方約定：一、實(shí)華公司將其開發(fā)建設(shè)的“實(shí)華公寓”樓盤全部交由東方公司包銷，，車位224個(gè)。二、包銷權(quán)限：東方公司作為該物業(yè)的包銷商，全權(quán)負(fù)責(zé)該樓盤的銷售及銷售過程中的廣告實(shí)施及整個(gè)樓盤園林景觀、綠化的設(shè)計(jì)施工。三、包銷期限：自《商品房預(yù)售許可證》簽發(fā)之日起30個(gè)月內(nèi)，車位包銷期限為42個(gè)月。四、包銷保證金：東方公司應(yīng)向?qū)嵢A公司支付200萬元人民幣的包銷保證金。在本合同簽訂之日起五個(gè)工作日內(nèi)，支付第一期保證金100萬元，余下100萬元待《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日起一個(gè)月內(nèi)付清。逾期三個(gè)工作日未交足第二筆保證金，實(shí)華公司有權(quán)沒收第一筆保證金并終止合同。上述保證金在房屋銷售和交房后退還。五、包銷底價(jià)及包銷利潤(rùn)：住宅2600元／平方米，店面6000元／平方米，車位7萬元／個(gè)，合同銷售價(jià)超出上述底價(jià)的溢價(jià)部分，作為東方公司的包銷利潤(rùn)全部歸其所有。六、雙方的權(quán)利義務(wù)：實(shí)華公司在東方公司售樓人員填定合同后，最終對(duì)售樓合同簽章確認(rèn)（合同樣本經(jīng)實(shí)華公司認(rèn)可后生效）；東方公司在《商品房預(yù)售許可證》下達(dá)之日起45天內(nèi)，景觀綠化投入量達(dá)20%，半年內(nèi)達(dá)40%，一年內(nèi)達(dá)80%，一年半內(nèi)投入量達(dá)100%。七、包銷業(yè)績(jī)確認(rèn)：購房人與實(shí)華公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，并付首期款（分期或按揭），分期付款的首期款不低于總房款的30%，按揭付款在銀行正式收件前，即確認(rèn)成交，計(jì)入東方公司業(yè)績(jī)，但東方公司不得就該部分溢價(jià)款主張權(quán)利。銀行正式收件后，則按本合同約定執(zhí)行。八、包銷進(jìn)度及期限：第一階段，東方公司在取得預(yù)售許可證后60天內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的20%的銷售業(yè)績(jī)。第二階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后180天內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的50%的銷售業(yè)績(jī)。第三階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后240天內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的60%的銷售業(yè)績(jī)。第四階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后15個(gè)月內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的70％的銷售業(yè)績(jī)。第五階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后18個(gè)月內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的85％的銷售業(yè)績(jī)。第六階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后24個(gè)月內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的95%的銷售業(yè)績(jī)。第七階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后30個(gè)月內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的100％的銷售業(yè)績(jī)。第八階段，車位自《商品房預(yù)售許可證》簽發(fā)之日起三年零六個(gè)月完成80%的銷售業(yè)績(jī)。九、違約事項(xiàng)：實(shí)華公司應(yīng)在2003年11月30日前辦妥該樓盤的《商品房預(yù)售許可證》，否則逾期三個(gè)月，實(shí)華公司應(yīng)雙倍返還東方公司已付保證金，東方公司有權(quán)終止合同，或繼續(xù)履約。合同簽訂后，東方公司于2003年7月23日向?qū)嵢A公司支付了第一筆包銷保證金100萬元，并委托他人進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)、綠化施工和廣告發(fā)布，投入費(fèi)用達(dá)603100元。實(shí)華公司分別于2004年2月12日、3月18日、5月11日分三批取得該樓盤19幢樓體的《商品房預(yù)售許可證》，東方公司對(duì)實(shí)華公司遲延辦理《商品房預(yù)售許可證》未提出異議，但對(duì)銷售業(yè)績(jī)計(jì)算起始日及其確定的開盤日期提出異議。2004年2月23日，實(shí)華公司與東方公司召開“實(shí)華?藍(lán)灣雅境”樓盤包銷等相關(guān)事宜協(xié)調(diào)會(huì)，并形成福建省實(shí)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“關(guān)于‘實(shí)華?藍(lán)灣雅境’樓盤包銷等相關(guān)事宜協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要”。該紀(jì)要第一條載明：實(shí)華公司分批向東方公司提供《商品房預(yù)售許可證》。實(shí)華公司根據(jù)“實(shí)華?藍(lán)灣雅境”項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況，分批申辦《商品房預(yù)售許可證》，并將分批所取得的《商品房預(yù)售許可證》提供給東方公司；實(shí)華公司以實(shí)際所取得預(yù)售樓盤幢數(shù)考核東方公司銷售業(yè)績(jī)。在此期間，東方公司與部分購房者簽訂了《商品房預(yù)