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正文內(nèi)容

我國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告(編輯修改稿)

2024-10-21 11:06 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 得稅政策分為幾類情況:普通住宅按照房屋成交價的1%計征;非普通住宅按照房屋成交價的2%計征;但自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅。細則出臺前的短期內(nèi),由于個稅按此差額征收,短期內(nèi)會加速二手房的交易,爭取搭上政策的末班車,二手房交易將進入暫時的高峰期。租房:每年過年前后都是房屋租賃的淡季,并且由于諸暨教育局新政的實施,進一步導致了房租租賃的減少,年后的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的為主。四、第一季度諸暨房地產(chǎn)市場總結(jié)20xx年1月,隨著春節(jié)的逐漸臨近,大部分房企放慢了營銷推案節(jié)奏,新增供應(yīng)量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑,然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情,盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落,但同比卻出現(xiàn)了增長。3月1日國五條細則出臺之后, 二手房交易進入暫時的高峰期, 諸暨3月份二手房市場交易火爆。一手房市場對“國五條”反應(yīng)稍顯遲鈍,新政對于我市一手房市場的影響,可能會在未來一段時間里逐步顯現(xiàn)。我市存量雖仍處在一個相對高位,但經(jīng)過20xx年的去庫存消化,存量水平已有明顯的下降,從消化周期來看,隨著庫存的減少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短??傮w看來,20xx年諸暨房地產(chǎn)市場可謂取得了開門紅。至于這波行情能延續(xù)到什么時候,我們認為,如果短期內(nèi)整個房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當前的平穩(wěn)格局,那么市場需求繼續(xù)溫和釋放應(yīng)是基本上確定的。房地產(chǎn)市場調(diào)查報告2瀘州市是四川南部一個中等規(guī)模的城市,一個時期以來,瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展,房地產(chǎn)在經(jīng)濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場形勢,可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點。一、瀘州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀(一)城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善,但仍有較大需求據(jù)統(tǒng)計,20xx年,全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米,住房成套率由1992年的37.4%增加到了的65%。但總的說來,居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。19,城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶。據(jù)有關(guān)資料顯示,全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國相比低一倍左右?,F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實和潛在需求巨大。(二)住房制度改革全面推進,住房社會化、商品化的條件基本成熟截止20xx年6月,全市公有住房272萬平方米。住房租售價格比進一步協(xié)調(diào),%,%,均達到了國家和省政府提出的10-15%的要求。(三)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長,商品住宅價格平穩(wěn)上升,為1992年的10.23倍,%,,%。92年至20xx年,(含拆遷安置用房),產(chǎn)銷保持平衡。至20xx年7月,且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。92年以來,全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢,沒有出現(xiàn)大幅波動。目前普通商品住宅價格為800-1500元/平方米,近十年間增幅為300-800元/平方米,與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。(四)土地供應(yīng)進一步規(guī)范,招商引資工作獲得進展以往,房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用,或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定,加大了對土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要,加強了房地產(chǎn)招商引資工作,已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項目,并相繼實施,為房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化增添了外來因素。二、房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題(一)房地產(chǎn)市場導向不夠明確,商品房開發(fā)成本偏高如過去對土地一級市場實際上未壟斷,土地與規(guī)劃銜接差,招投標機制不健全。在小區(qū)建設(shè)、有形市場建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃,到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區(qū),單個市場的規(guī)模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視,相繼出臺了有關(guān)政策,加大了調(diào)控引導力度,逐步形成有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的大環(huán)境。瀘州市商品房售價與相鄰地區(qū)相比并不高,主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入的水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高,與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場的管理不夠嚴格,開發(fā)商和有的單位炒買炒賣,提高了用地成本。(二)房地產(chǎn)融資規(guī)模小,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù),全市金融機構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例為32.45%。因無置業(yè)擔保公司承擔風險,銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少,我市目前引進的十余個外地投資項目,已投入資金不足3億元。主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實力不強、信譽差,尚未形成集約化、規(guī)?;?jīng)營。全市開發(fā)企業(yè)86家,市區(qū)72家,平均注冊資金僅有700余萬元,無一家一級資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立,產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營信譽不高,企業(yè)發(fā)展缺乏活力。(三)房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批,一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè),住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié),職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚,不能及時用于購置新房、維修補貼,加上住房補貼未到位,一定程度上削弱了個人買房支付能力。三、未來房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預測市人口預計達到480萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口將達到120萬人,比目前增加50萬人左右,絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來中,對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。經(jīng)濟發(fā)展和市民收入水平的提高,實際購買力將不斷增強,住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元,人均住房消費為709元,人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量,是可以實現(xiàn)的。不同消費群體對不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析,高收入者對高檔住宅的需求,中值收入者對中檔住宅的需求,以及低收入者對普通經(jīng)濟適用房的需求,三者之間的比例關(guān)系大體分別為20%,40%和40%。四、發(fā)展房地產(chǎn)市場的對策措施一要加大政策動力,制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境,提升房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位,把它作為新的經(jīng)濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求,增強發(fā)展的內(nèi)在動力,實現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準方向,根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略,集中力量重點突破。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié),因此,必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場建設(shè)體系化,結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略,對市場開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃,合理布局,圍繞產(chǎn)業(yè)特征進行配置。具體應(yīng)制定和實施以下政策:采取積極的金融信貸政策,刺激住房消費;新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃,做到使房地產(chǎn)開發(fā)實施有重點、有規(guī)劃;引導企業(yè)重組,實行集約化經(jīng)營。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實力不強、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房,除國家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外,都可上市交易;發(fā)展和規(guī)范中介機構(gòu),搞活流通;加強物業(yè)管理。結(jié)束語通過對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論:瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?,市場前景廣闊,采取適當?shù)恼叽胧?,抓住當前時機,對加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,使之成為新的經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。房地產(chǎn)市場調(diào)查報告31.西安房地產(chǎn)市場總體情況.2006年西安市房地產(chǎn)市場在2005年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢,市場形勢良好,商品房市場表現(xiàn)活躍,投資量、施工面積、竣工面積、銷售面積等指標快速增長,市場成交活躍,空置量持續(xù)減少。這一方面是因為20xx年是國家現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標的起步之年,也是實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和十五計劃的開局之年,隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進,宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好,居民收入的穩(wěn)步增長,使西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期,尤其是商服房銷售的高速增長,說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持;20xx年來伴隨著國家金融政策的調(diào)控,開發(fā)商資金構(gòu)成情況也處于進一步調(diào)整過程。從資金來源上看:20xx年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)中開發(fā)商自有資金及預售資金比例進一步擴大。%,%,%;%。 隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進,宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好,居民收入的穩(wěn)步增長,西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期,尤其是商品房銷售的高速增長,說明了西安市房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡;另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè),繼續(xù)采用優(yōu)惠政策,優(yōu)化市場環(huán)境,進一步激活房地產(chǎn)市場,今年準備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場,培育品牌,轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能,力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間,說明了西安的房地產(chǎn)市場將告別成長期,邁進成熟期,走向規(guī)范,使開發(fā)商的投資行為趨于市場化,消費者的購房行為更加理性,政府充當?shù)慕巧呓?jīng)濟性。 未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢,產(chǎn)業(yè)成熟期的?D些特征將逐步涌現(xiàn),不再出現(xiàn)大起大落的局面,并保持一定的增長速西安宏觀經(jīng)濟大勢向好20xx年以來,西安國民經(jīng)濟繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長速度,上半年經(jīng)濟增長率達11.6,實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值343億元,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18.6億元,比去年同期增長3.4%,第二產(chǎn)業(yè)增加值149.5億元,同比增長15.5%,第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174.9億元,比去年同期增長9.3%。到6月底,全市完成固定資產(chǎn)投資60.74億元,同比增長30.31%。城市居民人均可支配收人3371元,比去年同期增長8.3%,城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額734.52億元,比年初增長8.69%。房地產(chǎn)市場開發(fā)供應(yīng)情況20xx年上半年,西安市商品房完成投資10.20億萬元,比去年同期增長20.73%。分物業(yè)來看,各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為:公寓別墅類為0.69%,商服房類為18.30%,%,%;比去年同期公寓別墅類下降86.04%,商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長117.67%、1.06%。20xx年上半年西安市商品房施工面積94.04萬平方米,比去年同期增長44.84%;商品房竣工面積73.37萬平方米,比去年同期增長68.40%;商品房新開工面積20.45萬平方米,比去年同期增長25.54%。從物業(yè)來看,公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類施工面積占商品房總施工面積的比例分別為:5.83%、9.73%、%、13.81%,比去年同期分別增長31.05%、71.99%、42.10%、49.57%;新開工面積公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為:0.99%、24.73%、59.46%、14.82%,比去年同期分別增長一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。從資金來源看,上半年自有資金32244萬元,占總投資額的31.61%;借貸資金48O19萬元,占總投資額的47.07%;預售資金21743萬元,占總投資額的21.32%。從所占比例與去年相比來看,自有資金所占比例上升明顯,預售資金也增長較快,借貸資金所占比例呈下降趨勢.市場銷售上半年,西安市商品房成交活躍,市場銷售繼續(xù)保持去年以來的高速增長態(tài)勢,銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長。16月商品房累計銷售面積達90.37萬平方米,比去年同期增長了52.98%。其中售給個人的79.60萬平方米,占商品房銷售總面積的88.08%,個人購房繼續(xù)呈上升趨勢,占商品房銷售的比例越來越高。上半年商品房銷售額30.28億元,比去年同期增長82.94%。20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會,為銷售旺季“推波助瀾”。9月份的商品房成交量并沒有令人失望,總共成交了670713平方米,是今年各月份銷售的最好成績,%,%。普通住宅依舊獨領(lǐng)風騷,%,%;商品用房較上期呈下降態(tài)勢,%,%;%,%;別墅有小量交易,%。從市場銷售情況來看,西安商品房銷售從20xx年以來的持續(xù)快速增長,加之其它相關(guān)指標也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長趨勢,說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實施,住房的有效需求增多,一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級市場全面開放,加快公房上市步伐,使住宅的一、二級市場能得到了較好的聯(lián)動,將會為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間,商品房銷售的快速增長也相應(yīng)地仍將會持續(xù)下去。房地產(chǎn)市場調(diào)查報告4一、城市居民目前住得怎樣從調(diào)查所涉及的范圍看,城市居民以居住樓房為主。由于房改不斷深入,%,超過半數(shù);%向房管所租用房屋;%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在4080平方米之間。二、多少都市人準備買房據(jù)調(diào)查,%,其中以經(jīng)濟適用房和商品房為主,預購面積在70140平方米之間。購房資金將主要來源于家庭儲蓄,政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。三、有了產(chǎn)權(quán)房,還買房嗎數(shù)據(jù)顯示,%的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán),住房面積在2080平方米不等,多為3或4口之家,其中以居住面積在5080平方米所占比例為最高,2050平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那么,是不是只有這一小部分的租房者才是房產(chǎn)預購對象呢?調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。調(diào)查顯示,在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中,%預計在五年內(nèi)購房,%預計明年購房,商品房及經(jīng)濟適用房仍占預購主導地位。調(diào)查顯示,無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購買80平方米以下的房子,屬一期置業(yè),為解決生活問題;而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子,屬二期置業(yè),為改善生活質(zhì)量。有產(chǎn)權(quán)房家庭計劃5年內(nèi)購房的比例遠遠高于計劃1年或2年內(nèi)購房的比例,尤其是對大面積住房的購買。另外,在商品房預購群體中,%,遠遠高于其他住房群體,預購面積以81100平方米的需求為最高,%;而在100150平方米的預購群體中,%,可見購房在這個群體中的市場潛力非常可觀。但是,他們的購買能力又怎樣呢?假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預購者為一總體,調(diào)查顯示,其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高,%;6000元以上的高薪家庭比例最小。從總體家庭月收入狀況來看,我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在100020xx元的比例最高,%;%;%;希望房價在6000元以上的不足1%。以上數(shù)據(jù)顯示,人口基數(shù)和迅猛
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