以協(xié)議方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)時,出讓金低于國家規(guī)定的最低價的,合同效力的認(rèn)定(編輯修改稿)
2024-10-21 06:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 繼續(xù)有效。但是，如果無效部分與有效部分有牽連關(guān)系，確認(rèn)部分內(nèi)容無效將影響有效部分的效力，或者從行為的目的、交易的習(xí)慣以及根據(jù)誠實信用和公平原則，決定剩余的有效部分對于當(dāng)事人已無意義或已不公平合理，則合同應(yīng)被全部確認(rèn)為無效。四是合同部分無效需在除去無效的部分行為后，當(dāng)事人將履行剩余部分行為的情況下，才發(fā)生部分無效，即部分無效不導(dǎo)致合同整體無效，如果部分無效將導(dǎo)致整個合同履行不公平，當(dāng)事人也不愿意繼續(xù)履行的，這種情況下應(yīng)宣告合同全部無效?！就悊栴}】行政管理部門同意受讓人緩交甚至免交出讓金的，能否以受讓人未交清土地出讓金為由認(rèn)定其轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)合同無效？按照《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，必須按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，否則不得轉(zhuǎn)讓。但在實踐中，行政管理部門往往同意受讓人緩交甚至免交出讓金，因此，行政管理部門同意緩交或者免交出讓金的，則不應(yīng)以受讓人未交清土地出讓金為由認(rèn)定其轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的合同無效。行政管理部門雖然沒有明確同意緩交，但其行為可以視為默認(rèn)的，比如在沒有交清土地出讓金的情況下，行政管理部門給開發(fā)商辦理了國有土地使用權(quán)證書或者預(yù)售許可證的，也不應(yīng)以受讓人未交清土地出讓金為由認(rèn)定轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的合同無效。開發(fā)商要求購房者支付國有土地使用權(quán)出讓金的條款其效力如何認(rèn)定？審判實踐中，有的開發(fā)商在商品房購房合同的附屬條款中與購房人簽訂“土地出讓使用金沒有計入房價內(nèi)，由購房者支付”的條款，此類條款的效力究竟如何判斷？我們認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)由開發(fā)商支付，是開發(fā)商經(jīng)營房地產(chǎn)的成本支出。購房者購買了商品房所有權(quán)，該商品房所占用的土地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)移給購房人。讓購房者自己承擔(dān)土地使用權(quán)出讓金，意味著開發(fā)商的義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給了購房者，這等于該條款不當(dāng)?shù)丶又亓速彿空叩呢?fù)擔(dān)，造成不必要的費用支出。因此，凡是開發(fā)商要求購房者自己支付國有土地使用權(quán)出讓金的，該條款應(yīng)認(rèn)定為無效。【法條索引】《中華人民共和國合同法》第五十六條無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十三條 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)
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