【文章內(nèi)容簡介】 8 二、項(xiàng)目概況 （一） 項(xiàng)目 名稱： 稱 XXX 廣場項(xiàng)目 （二） 項(xiàng)目地址： 位于蘭州市城關(guān)區(qū)雁灘，項(xiàng)目地塊位于蘭州市南北主干道天水北路東側(cè)，南至雁灘路，北至規(guī)劃路，西至天水北路，東至規(guī)劃路。 （三） 總 用 地面積： 萬 平方米。 （四） 總建筑面積： 萬 平方米 ，其中地上建筑面積 萬平方米，地下建筑面積萬 平方米。 （五） 建設(shè)內(nèi)容： 大型購物 中心，寫字樓、五星級酒店、室外步行街、底商、超高層住宅等。 （六） 投資與收益概況 ： 該項(xiàng)目投資總額為 310, 萬元； 該項(xiàng)目開發(fā)的室外步行街、底商、寫字樓用于銷售，百貨、綜合樓、娛樂樓、超市、室內(nèi)步行街、名店坊、地下停車位部分將采用租賃的方式經(jīng)營。經(jīng)測算，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 121。 指 標(biāo) 值 指 標(biāo) 值 銷 售 部 分 指 標(biāo) 投資利潤率 % 全部投資 （稅前） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 投資利稅率 % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 資本金凈利潤 率 % 投資回收期 2 年 11 個(gè)月 全部投資 （稅后） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 自有資金 （稅后） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 投資回收期 4 年 3 個(gè)月 償 債 指 標(biāo) 年 份 1 2 3 利息備付率 償債備付率 表 121 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 三、開發(fā)商概況 大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司成立于 1988 年 ， 1992 年改制為股份制企業(yè)，是東北首批股份制試點(diǎn)企業(yè)之一。經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，萬達(dá)集團(tuán)已成為以商業(yè)地 9 產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱的大型企業(yè)集團(tuán)?？傎Y產(chǎn)達(dá)到1000 億元，年銷售額 600 億元，年納稅超過 50 億元。 商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集團(tuán)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，在全國首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體，成為中國商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)。萬達(dá)集團(tuán)目前持有收租物業(yè)面積 700 萬平方米，是亞洲排名第一的不動產(chǎn)商。計(jì)劃到 20xx 年開業(yè) 80 個(gè)萬達(dá)廣場，持有收租物業(yè)面積 1200 萬平方米，年租金總收入超過 80億元，規(guī)模排名全球前四。 文化產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，也是萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。萬達(dá)集團(tuán)連續(xù)多年成為全國文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資最多的企業(yè)，形成了包括影視基地、影視制作、電影院線在內(nèi)的完整影視文化產(chǎn)業(yè)鏈。萬達(dá)院線是中國排名第一的院線，目標(biāo)到 20xx年建成 70 家以上多廳影城，銀幕總數(shù)超過 600 塊，占有全國 30%的市場份額，到 20xx 年超過 1200 塊銀幕，占據(jù)全國 50%左右的市場份額，成為全球排名前五的院線。 連鎖百貨是萬達(dá)集團(tuán)的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一，其旗下品 牌萬千百貨，目前已在北京、上海、南京、成都等地開業(yè) 11 家百貨店， 20xx 年將開業(yè) 15 家店。計(jì)劃到 20xx 年開業(yè) 65 家店，營業(yè)面積 200 萬平方米，年銷售額 120 億元，成為中國一流的連鎖百貨企業(yè)。 大連萬達(dá)集團(tuán)在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、壯大自身實(shí)力的同時(shí)，也為社會公益事業(yè)做出了巨大貢獻(xiàn)，連續(xù)多年贊助大連國際服裝節(jié)，先后捐資興建高等院校、小學(xué)、幼兒園以及城市綠化建設(shè)，是大連市教育基金會、大連市社會治安基金會和大連市扶貧基金會的發(fā)起單位。該集團(tuán)公司自成立以來，累計(jì)為公益事業(yè)捐資超過15 億元人民幣，是中國民營企業(yè)中捐贈款最多的 企業(yè)，樹立了良好的企業(yè)公民形象。 XXX 廣場投資有限公司隸屬于大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成立于 20xx 年 9 月， 20xx 年 12 月整體變更為股份有限公司，注冊資本 36 億元人民幣，是大連萬達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營的唯一業(yè)務(wù)平臺。公司的主營業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營管理，核心產(chǎn)品是以“萬達(dá)廣場”命名的萬達(dá)城市綜合體。 截至 20xx 年底，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司已經(jīng)在全國 21 個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的 32 個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了 37 個(gè)萬達(dá)廣場，其中已開業(yè) 13 個(gè)萬達(dá) 10 廣場，正在運(yùn)營 7 家五星級 或超五星級酒店，公司計(jì)劃在 20xx 年新開業(yè) 15 個(gè)萬達(dá)廣場，新運(yùn)營 7 家五星級或超五星級酒店。作為率先實(shí)現(xiàn)全國布局的大型商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營商，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)居于絕對領(lǐng)先地位，是中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。 四、編制依據(jù)與研究范圍 （一）編制依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有： 1．國家發(fā)改委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》； 2．國家建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》； 3．工 程建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)及設(shè)計(jì)規(guī)范； 4．開發(fā)商提供的其他有關(guān)材料。 （二） 研究范圍 本可行性研究報(bào)告的研究范圍包括： 總論 項(xiàng)目市場分析 建設(shè)條件分析 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 投資估算與資金籌措 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算 財(cái)務(wù)效益分析 不確定性分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 結(jié)論等 在此基礎(chǔ)上，考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。 11 第二部分 項(xiàng)目市場分析 一、宏觀市場分析 （一）整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 20xx 年前三季度，面對復(fù)雜多變的國內(nèi)外環(huán) 境和各種重大挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)向好勢頭進(jìn)一步鞏固，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 20xx年前三季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值近 萬億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長 %，比上年同期加快 個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長較快，投資結(jié)構(gòu)有所改善。全社會固定資產(chǎn)投資近 萬億元，同比增長 %。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬億元，增長 %。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 萬元，同比增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %。 從前三季度的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù) 可以看出，當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展，經(jīng)濟(jì)向好的勢頭進(jìn)一步鞏固。從實(shí)體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)和投資、消費(fèi)、出口三大需求的表現(xiàn)來看，三季度中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象?；趯?shí)體經(jīng)濟(jì)的較好表現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)重要先行指標(biāo)制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù) (PMI)在一度連續(xù)下滑后，最近兩個(gè)月都在攀升，三季度企業(yè)家信心和企業(yè)景氣指數(shù)也都出現(xiàn)上揚(yáng)，這預(yù)示著未來經(jīng)濟(jì)的較好表現(xiàn)。 （二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 20xx 年前三季度，全國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)銷同旺，投資額同比增長 %，銷售面積和銷售額分別同比增長 %和 %，其中寫字樓銷售增長 27%，商業(yè)經(jīng)營性用房增長 %，表現(xiàn)在銷售額方面寫字樓與商業(yè)經(jīng)營性用房增量遠(yuǎn)大于商品住宅增量，達(dá)到 和 %。從價(jià)格水平增幅看，在國家連續(xù)的政策干預(yù)下，房價(jià)在剛需市場和高品質(zhì)產(chǎn)品的合推下，雖無大幅上揚(yáng)的表現(xiàn)，但仍處在穩(wěn)步增長階段，尤其表現(xiàn)在二三線城市，寫字樓及商業(yè)經(jīng)營性用房更是表現(xiàn)為量價(jià)齊升的態(tài)勢。 12 （三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整狀況及趨勢分析 1．政策調(diào)整 20xx 年 1 月國務(wù)院出臺《促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》“國 11 條”，二套房貸首付不低于 40%的房貸政策明確提出；到保障性住房用地供應(yīng)量的保障 ，專項(xiàng)整治囤地炒地行為，進(jìn)一步抑制房價(jià)；“新國十條”《堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，以差別化住房信貸政策嚴(yán)格抑制房價(jià)，出臺了對首套自住房高于 90 平米以上的家庭，首付比例不得低于 30%，二套房首付比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率 倍的政策。 20xx 年 9 月 30 日，針對房地產(chǎn)市場疾步回暖，國家再出重拳堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲，要求各地立即研究制定貫徹落實(shí)“國十條”文件的實(shí)施細(xì)則。 —— 商業(yè)地產(chǎn)將迅猛發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)在我國相對來講，起步較晚，而經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長、城市化 的快速推進(jìn)，是商業(yè)地產(chǎn)存在并發(fā)展的推動力量。國家相關(guān)調(diào)控政策，主要是針對住宅市場，抑制房價(jià)過快增長，解決城市“夾心層”住房問題，商業(yè)地產(chǎn)依然蓬勃發(fā)展。 城市的迅速發(fā)展，誕生了新的高端的寫字樓、大型商業(yè)體（綜合性）、專業(yè)商業(yè)中心，一個(gè)城市發(fā)展程度的高低其商業(yè)水平是重要的評判標(biāo)準(zhǔn)之一。受 20xx年一系列調(diào)控政策影響，以濟(jì)南為代表的部分城市商品房住宅市場呈現(xiàn)冷清態(tài)勢，而未受到政策影響的商業(yè)地產(chǎn)卻一片旺銷跡象，對于與住宅相配套的底商部分成為消費(fèi)群體的購房目標(biāo)。 小結(jié)： 國家房地產(chǎn)調(diào)控政策劍指商品住宅市場，在商品住 宅投資受阻的現(xiàn)實(shí)狀況下，以寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)為主體的商務(wù)地產(chǎn)市場正在穩(wěn)步漸進(jìn)，將會有相當(dāng)一部分流動性資本在進(jìn)入住宅受限之余轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場，這為本項(xiàng)目帶來巨大的機(jī)遇。 二、區(qū)域市場分析 （一）區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 13 1．蘭州市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 圖 2211 蘭州市 20xx20xx 年 GDP 增量圖 蘭州市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，到 20xx 年，蘭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 12%，達(dá)到 990 億元，力爭突破 1000 億元。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 10． 6%，達(dá)到 30000 元；工業(yè)增加值年均增長 %，達(dá)到 460 億元；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長 14%，達(dá)到 490 億元；一般預(yù)算收入年均增長 13%，達(dá)到 51 億元；全社會商品零售總額年均增長 11%，達(dá)到 430 億元。三大產(chǎn)業(yè)增加比重調(diào)整到 ：： 41。依據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，蘭州市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況穩(wěn)步提升。 2．雁灘板塊整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 雁灘是蘭州城市的北大門，現(xiàn)有人口 萬余人，其中常住人口 10 萬余人，居住半年以上的外來人口 萬余人。雁灘由早期的黃河中的灘地轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆卟?、水果、家庭副業(yè) (養(yǎng)豬 )”經(jīng)濟(jì)體，再到“新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”的確立，目前，雁灘已發(fā)展為以雁灘家具市場、萬家國際家具及三森美居廣場、舊貨市場、西部絲綢商貿(mào)城、蘭州雁灘布料批發(fā)市場等為主的專業(yè)化市場。而區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)極大地推動了其板塊總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升了區(qū)域形象，進(jìn)一步加快城市化步伐。 小結(jié)： 從近幾年國內(nèi)生產(chǎn)總值為標(biāo)志的數(shù)據(jù)看，蘭州市整體經(jīng)濟(jì)處在穩(wěn)步增長階段，尤其表現(xiàn)在近兩年增幅較快；在經(jīng)濟(jì)增長組成方面因政府著力對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，目前已經(jīng)發(fā)展成為以第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展為龍頭的活力經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)增長的表征，同樣在蘭州的板塊經(jīng)濟(jì)增長方面貢獻(xiàn)巨大，雁灘567638920預(yù)計(jì)額9900 200 400 600 800 1000億元20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 14 區(qū)域作為蘭州市最 早進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)模性開發(fā)和商貿(mào)行業(yè)發(fā)展的區(qū)域，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力充沛，不斷地吸引外來資金和高素質(zhì)人口，尤其是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)概念的提出，極大地提升了區(qū)域形象，目前雁灘區(qū)域已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)業(yè)帶動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商貿(mào)專業(yè)化市場發(fā)展帶動物流經(jīng)濟(jì)、區(qū)域規(guī)?；l(fā)展帶動消費(fèi)市場三維經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，本項(xiàng)目所在雁灘板塊必將延續(xù)其引領(lǐng)蘭州市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展的地位。 （二）區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 1．蘭州市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 蘭州市受地域特征限制，商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展受市政規(guī)劃影響較大，在城區(qū)主干道人流和商務(wù)集中區(qū)商業(yè)氛圍較弱，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度與區(qū)域商業(yè)活 躍程度及城市建設(shè)、住宅市場活躍度明顯趨同。 從市場起始看，以專業(yè)市場開發(fā)為主的雁灘片區(qū)是蘭州市商業(yè)地產(chǎn)興起區(qū)域，先后以雁灘家居市場、舊貨市場、日雜市場、古玩市場、瓷磚市場、燈具市場、三森美居等全方位細(xì)分專業(yè)市場開發(fā)，保有租賃開發(fā)是本區(qū)域主要開發(fā)模式，并且以此帶動的蘭州市最先的住宅片區(qū)式開發(fā)區(qū)，成為人居和商業(yè)共同發(fā)展的城中新城區(qū)。 從影響力來看，與蘭州市商業(yè)活躍區(qū)域發(fā)展類似，東城區(qū)東部市場區(qū)域成為蘭州市最早的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，目前已經(jīng)形成了以東部市場為核心，先后發(fā)展起東部品牌服裝城、西北品牌鞋城、新東部品牌服 裝城、新世紀(jì)商貿(mào)中心、開宸名品基地、錦繡鞋城、易都摩爾綜合商業(yè)區(qū)以及新近開發(fā)的萬商國際及東歐逸景，成為蘭州市輻射周邊區(qū)域商貿(mào)集散中心，租售結(jié)合的保有式開發(fā)模式是此片區(qū)市場的重大特點(diǎn)。 從商業(yè)市場活躍度看，蘭州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成了沿慶陽路因市政改造帶動的開發(fā)項(xiàng)目，在主城區(qū)范圍內(nèi)，沿城區(qū)主干兩側(cè)和城中改造區(qū)域興起的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，其開發(fā)模式基本為點(diǎn)狀開發(fā)為主，以符合沿路商業(yè)發(fā)展需要開發(fā)的以商業(yè)經(jīng)營和商務(wù)服務(wù)為一體的項(xiàng)目為主，輔以部分大型綜合商業(yè)開發(fā)搶占休閑中心區(qū)域和交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域，其開發(fā)受地塊固有的交通環(huán)境、商業(yè)構(gòu) 成、消費(fèi)層級限制較大，無法形成對蘭州市商業(yè)市場的帶動作用。 除上述開發(fā)現(xiàn)狀外，目前，蘭州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形成以偏于改造開發(fā)為主、住宅片區(qū)開發(fā)輔助開發(fā)為輔的開發(fā)模式，其經(jīng)營模式以出售為主，從片區(qū)分布可 15 用下圖表現(xiàn)： 圖 2241 蘭州市主要商圈分布圖 蘭州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展均以點(diǎn)式開發(fā)為主，少見片區(qū)式、綜合式的開發(fā)，其出售和租賃價(jià)格受經(jīng)營方式和消費(fèi)對象水平影響較大。 西關(guān)商圈和東部是目前蘭州市商業(yè)用房租售價(jià)格最高的區(qū)域，通過調(diào)研，商