【文章內(nèi)容簡介】 潤率低于社會平均利潤率，那么這個(gè)行業(yè)的資源將自由流向高利潤的行業(yè)或被掠奪。早些時(shí)間，論壇上多引導(dǎo)物業(yè)公司從事多種經(jīng)營，通過其他行業(yè)的經(jīng)營成果來扶持本行業(yè)的發(fā)展，從中就可看出物業(yè)管理行業(yè)的利潤如何了。(3)業(yè)主對物業(yè)管理的觀念有待改進(jìn)。由于我國長期的住宅消費(fèi)模式是福利型的，使業(yè)主們還不大習(xí)慣物業(yè)管理有償服務(wù)的觀念，如今讓他們“花錢住房子”，就容易產(chǎn)生對物業(yè)管理的過分要求，憧憬著少收費(fèi)，多辦事，辦好事，唯美主義思想較為嚴(yán)重。物業(yè)管理行業(yè)處于市場經(jīng)濟(jì)中自然脫離不了等價(jià)交換、有償服務(wù)的準(zhǔn)則，“天下沒有免費(fèi)的午餐”。香港物業(yè)管理的協(xié)議定價(jià)方式滲透了有償服務(wù)的方式，南京推行的等級收費(fèi)方式也昭示著一分錢一分貨的市場準(zhǔn)則。另外個(gè)別業(yè)主的道德水平也阻礙物業(yè)管理市場的規(guī)范發(fā)展，亂丟垃圾、亂停車、不繳費(fèi)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，似乎這些“特權(quán)”就是他的本事。道德水平是維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的不可缺少的要件，道德水平的低下直接增加了物業(yè)管理的成本，最終影響到物管的質(zhì)量。個(gè)別業(yè)主對家庭小圈圈很看重，裝修等富麗堂皇，而對社區(qū)環(huán)境卻漠不關(guān)心，難怪有外賓大為感嘆小家與大家的反差。(4)物業(yè)管理行業(yè)的人力資源匱乏。物業(yè)管理較低的行業(yè)利潤率、瑣碎的日常工作，不能吸引相對優(yōu)秀的人才投身到物業(yè)管理行業(yè)，人才的流失也十分嚴(yán)重，更多的人將物業(yè)管理公司當(dāng)作了工作的跳板。二、物業(yè)管理應(yīng)加強(qiáng)的幾個(gè)方面良好的物業(yè)管理是房產(chǎn)保值增值的關(guān)鍵。一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)不僅要運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)對房屋建筑和附屬設(shè)施、場地以及物業(yè)區(qū)域、衛(wèi)生、綠化、保衛(wèi)等實(shí)施專業(yè)化管理和維護(hù)服務(wù)，還要創(chuàng)造良好的社區(qū)文化，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)質(zhì)、舒適的居住環(huán)境。作為政府部門要制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，完善政策措施，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面。在鞏固新建住宅小區(qū)物業(yè)管理成效的同時(shí)，應(yīng)有計(jì)劃地對舊住宅進(jìn)行整治、改造、出新。要加強(qiáng)法制建設(shè)。明確各方的權(quán)、責(zé)、利，在市場準(zhǔn)人、行業(yè)規(guī)范、權(quán)利與義務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、糾紛處理、法律責(zé)任等建立約束規(guī)范機(jī)制，形成對物業(yè)公司、業(yè)主、開發(fā)商一個(gè)有效的約束。政府應(yīng)著力培育符合市場要求的有利于等價(jià)交換的社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系，同時(shí)要造就一個(gè)合格的高質(zhì)量的業(yè)主委員會，內(nèi)它來具體主張物業(yè)管理市場消費(fèi)者的權(quán)利。在小區(qū)的規(guī)劃時(shí)，要做到統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)、增加小區(qū)的規(guī)模，促進(jìn)物管的規(guī)模效益。加強(qiáng)物業(yè)管理的宣傳，正確引導(dǎo)人們對物管的認(rèn)識。在物業(yè)管理不成熟的市場條件下，媒體更應(yīng)該扶持，不能一棒子打死，要多份關(guān)愛。要制定出合理的物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，我國的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一陣“禁止亂收費(fèi)”的潮流影響下，已偏離了市場規(guī)律。據(jù)介紹，物業(yè)管理水平較高的深圳市，它的高級住宅物業(yè)費(fèi)在4．55元／平方米，是一般中等城市的67倍。試想低下的收費(fèi)能創(chuàng)造出一個(gè)高品質(zhì)的小區(qū)嗎? 作為物業(yè)公司，要走規(guī)范化、規(guī)?；?jīng)營之路。物業(yè)管理服務(wù)有形性的缺乏決定了物業(yè)管理企業(yè)品牌和內(nèi)在品質(zhì)的重要性。要實(shí)施品牌戰(zhàn)略，以品質(zhì)取勝。要做好“服務(wù)者”的角色定位，樹立服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理服務(wù)工作不能僅停留在淺層的修修補(bǔ)補(bǔ)上，而要不斷挖掘深度，加強(qiáng)創(chuàng)新工作，減少物業(yè)管理的營運(yùn)成本。如一卡制，業(yè)主在社區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有費(fèi)用(包括水、電、閉路、物業(yè)費(fèi)等)，都通過一卡來解決。通過購買充值卡來買水、買電消費(fèi)，這也是一種催繳方式的突破。作者：黃椿 來源：《中國房地信息》淺析我國物業(yè)管理發(fā)展的新趨勢20010829目前，物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題。全國除萬科、中海、金地等少數(shù)物業(yè)企業(yè)管房面積超過600萬平方米外，物業(yè)管理企業(yè)平均管房面積偏低。要改變物業(yè)管理這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，形成“航空母艦”，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的整體實(shí)力，走集團(tuán)化發(fā)展道路，就必須組建一批實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營，具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)化發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平。我國的物業(yè)管理已進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點(diǎn)突出表現(xiàn)為管理水平和服務(wù)質(zhì)量。滿足人們對生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境及質(zhì)量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建成物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，使集團(tuán)成員企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。集團(tuán)化發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，與原單獨(dú)的物業(yè)管理企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量強(qiáng)，可以通過集團(tuán)的整體實(shí)力，在市場競爭中奪得更多的物業(yè)管理項(xiàng)目，進(jìn)而改變單獨(dú)物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項(xiàng)目的狀況，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。集團(tuán)化發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局。人才資源是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的關(guān)鍵。物業(yè)管理是集房屋管修、設(shè)備設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安保衛(wèi)消防管理及公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)于一身的管理。它要求從事物業(yè)管理的人員，不僅要有較高的文化素質(zhì)、思想素質(zhì)和敬業(yè)精神，而且要有專業(yè)技能。目前，物業(yè)管理企業(yè)中人才缺乏的現(xiàn)象較為普遍。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，可以通過對集團(tuán)成員企業(yè)人力資源進(jìn)行重新的組織和調(diào)整，將分散的人才資源實(shí)行優(yōu)化組合，集中人才優(yōu)勢，使企業(yè)人才形成最佳結(jié)合。集團(tuán)化發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)?，F(xiàn)在許多物管企業(yè)僅局限于物業(yè)管理，難以向其他經(jīng)營領(lǐng)域拓展。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，可以在重點(diǎn)搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，據(jù)自身的優(yōu)勢，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，組建若干分公司。通過多種經(jīng)營，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的不足，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。集團(tuán)化發(fā)展有利于參與市場競爭，在競爭中求生存、求發(fā)展。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，占領(lǐng)市場是每個(gè)企業(yè)追求的目標(biāo)。我國石油、汽車等行業(yè)組建企業(yè)集團(tuán)的實(shí)踐就是很好的證明，物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，只有組建企業(yè)集團(tuán)，才能克服企業(yè)單槍匹馬、孤軍奮戰(zhàn)的局面，使企業(yè)在資金、人才、技術(shù)、裝備、管理、服務(wù)上都具有競爭力，形成真正的“航空母艦”，在競爭中立于不敗之地。集團(tuán)化發(fā)展有利于走出國門，進(jìn)入國際市場。從目前來看，我國的物業(yè)管理企業(yè)尚沒有打進(jìn)國際市場，一是我國的物業(yè)管理還處于起步階段，物業(yè)管理服務(wù)的水平不高，難以進(jìn)入；二是國際物業(yè)市場競爭激烈，單個(gè)企業(yè)孤軍奮戰(zhàn)、勢單力薄缺乏競爭力。只有將物業(yè)骨干企業(yè)組成企業(yè)集團(tuán)，發(fā)揮整體優(yōu)勢，用“聯(lián)合艦隊(duì)”打入國際市場。隨著我國加入世貿(mào)組織日期的臨近，我們更應(yīng)從思想上、組織上、人才上做好準(zhǔn)備。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)做好以下工作：一是要搞好可行性研究，防止盲目性；二是要遵循自愿的原則，防止行政化傾向；三是要保持適度的發(fā)展規(guī)模，防止盲目擴(kuò)大；四是要保持適度的經(jīng)營領(lǐng)域，防止過分追求經(jīng)營多樣化；五要規(guī)范化運(yùn)作，防止簡單化草率組合；六是要強(qiáng)化內(nèi)部管理，防止忽視自身建設(shè)。只有這樣，組建起來的物業(yè)企業(yè)集團(tuán)才能適應(yīng)物業(yè)管理新形勢、新情況、新任務(wù)的要求，擔(dān)負(fù)起時(shí)代賦予的歷史使命。來源：中國房地產(chǎn)報(bào)第三篇：物業(yè)管理偉峰〃物業(yè)物業(yè)維修計(jì)劃管理一、2014年物業(yè)維修工作總結(jié)（扼要）（一）、2014年物業(yè)維修計(jì)劃合計(jì)59項(xiàng)，在6月25日對計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行了半年維修工作小結(jié)和調(diào)整。并新增諸如國際后墻飾面大修、天臺整體面層大修、地下室踢腳線粉飾維修、電梯大修、4—23層空調(diào)機(jī)臺護(hù)欄防腐維修等項(xiàng)目；諸如總部豪宅頂層所有陽臺防水翻修、更換下水井蓋、弱電井蓋、道路灑水箅子、監(jiān)控室地板維修、別墅院墻砼柱；地梁飾面維修等項(xiàng)目諸如：東第供水系統(tǒng)改造、地下樓梯間及通道粉飾層維修、消防聯(lián)動系統(tǒng)整改與完善、13樓開閉所電路改造等項(xiàng)目共計(jì)23項(xiàng)；加原計(jì)劃59項(xiàng)，合計(jì)為82項(xiàng)。截止2014年底共完成63項(xiàng)，尚有諸如國際幕墻維修、地庫出口玻璃維修、配電間加門、衛(wèi)生間門大修等項(xiàng)目、總部別墅天溝維修、水系防水翻修、25樓窗臺倒坡墻滲漏維修、圍墻鐵藝維修與防腐維修等項(xiàng)目；東第5頂層管道井增設(shè)井門、屋面女兒墻涂料層維修、園區(qū)道路維修、北門崗?fù)じ脑斓软?xiàng)目共計(jì)19項(xiàng)，轉(zhuǎn)入2015年物業(yè)維修計(jì)劃。%、%，另外完成計(jì)劃外項(xiàng)目諸如國際監(jiān)控室防靜電地板更新、監(jiān)視屏更新、閥門、電流表更新、總部院門防腐維修、別墅3個(gè)露臺防水翻修，生活用水水箱大修；東第新發(fā)生的內(nèi)墻面開裂維修、1樓1單元、3單元供熱管道斷裂維修、10樓入口大門框外側(cè)防寒維修、11樓負(fù)一層新增霍曼門等計(jì)劃外項(xiàng)目共計(jì)15項(xiàng)。（二）、2014年物業(yè)維修計(jì)劃的完成和管理較2013年有較大進(jìn)步，主要有以下幾方面：偉峰〃物業(yè)各管理處的負(fù)責(zé)人對物業(yè)維修項(xiàng)目的計(jì)劃管理、過程控制，事后控制和總結(jié)有較大進(jìn)步。（舉例：計(jì)劃的完整性，維修工作的主動性，過程控制的嚴(yán)密性等，尤其國際維修、東第5基礎(chǔ)防寒維修）我們管理人員對物業(yè)維修所學(xué)及專業(yè)技術(shù)知識、常識的學(xué)習(xí)和掌握有較大進(jìn)步，因而能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題并能夠較準(zhǔn)確進(jìn)行分析、判斷和制定可行性強(qiáng)的維修程序、方法、對策。因此維修質(zhì)量、進(jìn)度的控制好于去年。物業(yè)維修計(jì)劃編制和總結(jié)形式的創(chuàng)新特別值得總結(jié)和發(fā)揚(yáng)。這種圖片加文字說明的維修計(jì)劃和總結(jié)形式讓人耳目一新，直觀性，對比性、準(zhǔn)確性感知性特強(qiáng)，我今日在此為此舉創(chuàng)新再次叫好、稱贊。并望繼續(xù)發(fā)揮和完善。與地產(chǎn)與專業(yè)施工單位或廠家的協(xié)調(diào)工作做得好，使維修工作順利開展，尤其東第，總部協(xié)調(diào)能力有長足和進(jìn)步。（三）、存在的問題和不足 2014年物業(yè)維修項(xiàng)目19項(xiàng)未完成，%，這個(gè)數(shù)據(jù)我們應(yīng)引起重視、反思，并從自身查找原因。與施工單位、廠家的協(xié)調(diào)工作仍有缺憾和未攻下的堡壘。致使維修項(xiàng)目未如期完成，榮海窗廠，使我們無奈，但遠(yuǎn)大、涂料施工隊(duì)、真石漆施工隊(duì)、鐵藝施工隊(duì)、石材施工隊(duì)未完成的維修項(xiàng)目就占了11項(xiàng)，為未完成項(xiàng)的58%，若協(xié)調(diào)工作再進(jìn)一步努力，項(xiàng)目完成率定會提高。與地產(chǎn)協(xié)調(diào)維修時(shí)機(jī)未掌握好而導(dǎo)致了有些項(xiàng)目未按我們的計(jì)劃完成。時(shí)機(jī)未掌握好的原因是因?yàn)閷Φ禺a(chǎn)施工季節(jié)的忙閑規(guī)律，技術(shù)間歇規(guī)律了解不夠。地產(chǎn)和地產(chǎn)指派負(fù)責(zé)維修人的原因。二、物業(yè)維修計(jì)劃管理偉峰〃物業(yè)上述總結(jié)的目的不是要大家承擔(dān)過錯責(zé)任，而是要通過總結(jié)達(dá)到提高，根據(jù)上述存在的問題和不是，我覺得應(yīng)從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)和提高。（一）、物業(yè)維修計(jì)劃的編制計(jì)劃編制→計(jì)劃實(shí)施→過程控制→驗(yàn)收總結(jié)所謂物業(yè)維修計(jì)劃，即在物業(yè)維修工作實(shí)施行動以前，預(yù)先編制擬定的具體項(xiàng)目內(nèi)容和時(shí)間步驟。計(jì)劃是物業(yè)維修工作的第一程序，計(jì)劃編制和質(zhì)量直接關(guān)系到維修工作的效率和質(zhì)量，所以，計(jì)劃的編制是一項(xiàng)非常重要的工作，其作用為：控制單項(xiàng)或多項(xiàng)維修工程進(jìn)度；確定、指導(dǎo)維修施工順序、持續(xù)時(shí)間、搭接關(guān)系；是確定勞動力、資金、材料、計(jì)劃、編制依據(jù)。計(jì)劃的編制程序編制程序：維修項(xiàng)目調(diào)查與確定→編制維修計(jì)劃→報(bào)審→修定與計(jì)劃調(diào)整→物業(yè)維修計(jì)劃→維修計(jì)劃預(yù)算計(jì)劃評價(jià)要點(diǎn)：科學(xué)性、合理性、完整性、周密性、準(zhǔn)確性、可行性。計(jì)劃編制的相關(guān)要素： ①、統(tǒng)籌原理（略）②、系統(tǒng)原理：即總計(jì)劃、單項(xiàng)計(jì)劃、外維計(jì)劃、自維計(jì)劃、材料計(jì)劃、資金計(jì)劃等從大到小，從宏觀到微觀，從全局到局部逐層分解，以保證計(jì)劃控制目標(biāo)的落實(shí)。③、彈性原理：調(diào)查、分析、預(yù)測、影響計(jì)劃實(shí)施的相關(guān)因素的可能性和程度，在編制計(jì)劃時(shí)留有一定的余地，使計(jì)劃具有一定彈性，以便在計(jì)劃實(shí)施時(shí)，可以利用這些彈性，縮短有關(guān)時(shí)間或改變它們之間的搭接關(guān)系，使之達(dá)到計(jì)劃控制的預(yù)期目標(biāo)。偉峰〃物業(yè)④、信息反饋原理：計(jì)劃編制過程也是信息反饋過程，因此在編制計(jì)劃時(shí)要注意上下平行，內(nèi)外信息的反饋，并進(jìn)行認(rèn)真分析比較，以確保計(jì)劃的編制達(dá)到6項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)。鑒于物業(yè)維修計(jì)劃的特點(diǎn)、特性其它諸如網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃原理、S圖、橫道圖原理不述。（二）、物業(yè)維修計(jì)劃調(diào)整。計(jì)劃調(diào)整是計(jì)劃控制的重要環(huán)節(jié)，一般按以下程序和方法進(jìn)行調(diào)整：分析①、分析維修進(jìn)度計(jì)劃出現(xiàn)偏差的原因；②、分析產(chǎn)生偏差的項(xiàng)目是否為關(guān)鍵項(xiàng)目，若出現(xiàn)偏差的項(xiàng)目為影響正常使用和生活或安全的關(guān)鍵項(xiàng)目，則必須采取相應(yīng)的調(diào)整措施，如總部水箱、國際地板、東第消防系聯(lián)動系統(tǒng)整改；③、分析進(jìn)度偏差是否大于總時(shí)差，若維修工作進(jìn)度滯后偏差大于計(jì)劃的總時(shí)差，無論偏差大小，必將影響后續(xù)維修工作，則應(yīng)采取相應(yīng)的調(diào)整措施（國際大修例子）。計(jì)劃調(diào)整方法與措施綜上述分析后，維修進(jìn)度主控責(zé)任人應(yīng)調(diào)整產(chǎn)生進(jìn)度偏差的關(guān)鍵項(xiàng)目和偏差值的大小，按下列方法和措施調(diào)整計(jì)劃。①、改變某些工作間的邏輯關(guān)系，在工作之間的邏輯關(guān)系允許改變的條件下，采用改變關(guān)鍵線路和超過計(jì)劃工期的關(guān)鍵線路上的有關(guān)工作之間的邏輯關(guān)系達(dá)到趕縮工期的目的。（如：把依次進(jìn)行的流水作業(yè)法改成平行或立體交叉的作業(yè)法，或把可搭接的作業(yè)面分段作業(yè)等等）；（如東第