【文章內(nèi)容簡介】 第十三條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合下列條件之一：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始投入使用。開發(fā)項目無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當納稅人開始辦理開發(fā)項目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)項目開始投入使用。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。第十五條 稅務機關(guān)應對清算項目實行分類管理：（一）符合本規(guī)程第十二條情形的，納稅人應在滿足清算條件之日起90日內(nèi)向主管稅務機關(guān)提出清算申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件1），辦理清算手續(xù)。（二）符合本規(guī)程第十三條情形的，由主管稅務機關(guān)確定是否進行清算。確定需要進行清算的，主管稅務機關(guān)應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件2）送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務機關(guān)，辦理清算手續(xù)。第十六條 納稅人應以滿足應清算條件之日起90日內(nèi)或者接到主管稅務機關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間（以下簡稱清算截止日），并將清算截止日明確告知主管稅務機關(guān)。第十七條 納稅人進行清算時，應填報《土地增值稅清算報告》（以下簡稱清算報告，標準格式見附件3）。納稅人委托稅務中介機構(gòu)進行清算的，稅務中介機構(gòu)應按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的有關(guān)規(guī)定完成鑒證，并出具《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱鑒證報告，標準格式見附件4）。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。第十八條 納稅人在辦理清算申請手續(xù)時，應按要求報送有關(guān)資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：（一）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。（二）國有土地使用權(quán)證書。（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（四）房地產(chǎn)項目的預算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。（五）能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。（七）清算項目的工程竣工驗收報告。（八）清算項目的銷售許可證。（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。（十）《鑒證報告》或《清算報告》。（十一）《土地增值稅納稅申報表（二）》。（十二）稅務機關(guān)要求報送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。第十九條 主管稅務機關(guān)應認真核對納稅人提供的資料，嚴格按照《鑒證報告》《清算報告》的標準格式進行審核。納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關(guān)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件6）轉(zhuǎn)入審核程序。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)涉稅事項情況不清楚的，應退回修改；資料不完整的，應開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》（見附件7），通知納稅人補全清算資料。納稅人在限期內(nèi)補全資料的，予以受理；逾期未能補齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的書面說明及相關(guān)證明材料，可以受理；不能補齊資料且無正當理由的，稅務機關(guān)可進行核定征收或移交稅務稽查部門處理。納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務機關(guān)應將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。第四章 清算審核管理 第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。稅務機關(guān)清算審核以案頭審核為主，必要時進行實地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。第二十一條 清算審核實行主管稅務機關(guān)、區(qū)（分）局兩級審核管理制度。各區(qū)（分）局可成立清算審核領(lǐng)導小組和審核小組，開展清算審核工作。第二十二條 主管稅務機關(guān)審核中發(fā)現(xiàn)疑點、未采信或部分未采信《鑒證報告》《清算報告》的，應填寫《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》要求納稅人限期進行說明。待納稅人說明情況、重新補充證明資料后繼續(xù)審核。第二十三條 主管稅務機關(guān)應在清算受理之日起90日內(nèi)完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應稅務機關(guān)要求說明情況、補充資料的時間。第二十四條 主管稅務機關(guān)完成審核后，應向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》（見附件8）。第二十五條 納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。第二十六條 經(jīng)稅務機關(guān)審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務局相關(guān)文件規(guī)定的程序辦理。第二十七條 主管稅務機關(guān)負責土地增值稅清算存檔工作，并按照北京市地方稅務局、北京市檔案局有關(guān)文件規(guī)定，在清算工作中形成的資料應與原保存的該項目稅務資料合并立卷存檔。對于成片開發(fā)分期清算土地增值稅的項目，應在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢后再進行歸檔。第二十八條 稅務機關(guān)可聘請稅務、會計、工程造價、房地產(chǎn)估價等中介機構(gòu)提供清算相關(guān)咨詢、評估等服務。第五章 清算審核內(nèi)容第二十九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務機關(guān)應根據(jù)納稅人報送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅明細表和其他類型房地產(chǎn)明細表、商品房預售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認方式如下：（一）土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（二）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（三）對于納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低的，稅務機關(guān)應要求納稅人提供書面說明。若成交價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關(guān)參照本條第二款規(guī)定的方法或房地產(chǎn)評估價值確定。（四）納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。第三十一條 扣除項目金額的計算分攤：（一）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計算分攤；：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤； ：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本費用； 。（二）屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關(guān)確認的其他合理方法分攤。（三）同一清算單位發(fā)生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨簽訂合同并獨立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。（四）同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費可按占地面積法計算分攤。（五）同一清算單位中部分轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項目成本,無法按照建筑面積法分攤計算的，可按照占地面積法或稅務機關(guān)確認的其他合理方法進行分攤。第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：（一）經(jīng)濟業(yè)務應當是真實發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)程所稱合法有效憑證，一般是指：，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構(gòu)的確認證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務機關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。、國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。（三）納稅人的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（四）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等罰沒性質(zhì)款項，不允許扣除。第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應符合下列規(guī)定：（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準予扣除。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。（二）土地征用及拆遷補償費：，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）納稅人委托其他單位進行規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。【注：所謂“符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求”是指委托單位必須具備相關(guān)資質(zhì)資格，與驗收報告上簽署單位一致，與增值稅下“第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務總局有關(guān)規(guī)定