【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 路 交叉口東 200 米，北 距 漢冶鐵游園 游覽區(qū) 480 米 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 自有資金為 5047 萬元， 陽光小區(qū) 項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3086人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 3 集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā) “世家 小區(qū) 。 ”世家 小區(qū) 是南陽市第一個(gè)以世家文化和宅門文化為背景的主題文化社區(qū)，在中國歷史上 ， “世家 ”曾經(jīng)作為一種獨(dú)特的文化現(xiàn)象，代表著知識(shí)、財(cái)富、名望、德行以及地位等，世家強(qiáng)調(diào)的是淵源的久長和大氣，強(qiáng)調(diào)的是家族興旺，強(qiáng)調(diào)的是宅院的肅然和厚重，強(qiáng)調(diào)的是建筑的特質(zhì)和品貌，世家，意味著昌盛、財(cái)富、傳承、永續(xù) 。 世家 集團(tuán)總投資近 200 萬元建設(shè)的 世家 主大門，莊重、豪邁，彰顯了業(yè)主的身份和地位。 世家 的建筑文化不僅吸納了皇家的高貴品質(zhì)，又兼容了濃厚的民間色彩，是兩者的結(jié)合，富麗堂皇且不失高雅，雍容大氣而不失小節(jié)。 世家 通過各種人文景觀把古典文化融入到了現(xiàn)代居住模式的概念中，精工打造了理想建筑和當(dāng)代紳士生活，樹 立了品牌形象，打響了知名度。 主要建設(shè)條件 1） 供水 在 宛城 區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 2) 雨水、污水排放 建設(shè)東 路與 工農(nóng) 路 現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 3) 供電 擬采用雙路供電，一路從 建設(shè)東 路 的 開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由 工農(nóng) 路 配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000 千伏安。 4) 供氣 已由 建設(shè)東 路 引入了 煤 氣高壓線，已建成了 煤 氣高中壓調(diào)壓站。通過 煤 氣中壓管向區(qū)內(nèi)送 氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由河南省 世家 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到 “三通一平 ”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 5) 電信 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門的程控交 換機(jī)，擬由 宛城 區(qū)電話局從 831 開設(shè)下屬分局解決。 項(xiàng)目投入總資金及效益情況 本項(xiàng)目投入自有資金 5047 萬元，貸款 萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入世家小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 4 總資金 萬元。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為 萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 萬元、所得稅 萬元、 土地增值稅 萬元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤為 萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 見下表： 表 11 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) Technical and economic indexes 問題與建議 考慮到 世家小區(qū) 建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查 ，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一 ，在建 設(shè)的 過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策， 而且 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降 低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住戶 數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 地下車庫面積 平方米 4820 停車位 個(gè) 240 大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 5 2 住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)和營銷戰(zhàn)略 市場(chǎng)調(diào)查 目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種拐點(diǎn)論的說法，特別是從去年 10 月份開始，全國各級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展遇到了前所未有的困難，成 交量大規(guī)模萎縮，在河南市場(chǎng)，鄭州、洛陽、開封三地的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出。與此同時(shí)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)和價(jià)格即將大規(guī)?；芈涞纳鐣?huì)輿論全面出現(xiàn)，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)成交量大量萎縮的一個(gè)重要原因，大量的購房客戶持幣觀望。但是截至到 2021 年 2 月初的情況來看，雖然房地產(chǎn)的成交量有所下降，但是我們可以清晰地看到房價(jià)并沒有實(shí)質(zhì)性的降低，整體房價(jià)還在繼續(xù)上揚(yáng)，只是房價(jià)的上漲速度有所放慢。因此所謂的拐點(diǎn)論目前并沒有得到市場(chǎng)的驗(yàn)證。同時(shí)，雖然房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)輿論所講的房價(jià)大規(guī)模降價(jià)的事實(shí)，但是我們也清晰地看到迫于輿論的壓力 ，房地產(chǎn)的成交量確實(shí)受到了很大的影響，這勢(shì)必要引起我們的注意，因?yàn)檫@些輿論會(huì)直接影響到本地市場(chǎng)的房地產(chǎn)消化速度。 據(jù) 2021年 南陽 市 房指數(shù)報(bào)告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為 /m2,住宅平均價(jià)格為 元 /m2， 從市場(chǎng)形態(tài)來看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。 目前 南陽 市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的 4%,住宅面積在101120 的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的 5%,161180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。從 以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看 ,80m2120m2 的住宅面積目前是 南陽市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力 ,市場(chǎng)接受程度最高。 購房者能承受多高的房價(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購房者對(duì)購房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 20 萬以下的占 33%,承受總價(jià)格在 2130萬之間的占 %承受總價(jià)格在 3140 萬的占 %承受總價(jià)格在 4150 萬的占 8%,承受總價(jià)格在 50 萬以上的占 4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示 ,南陽 市購房者所能承受的價(jià)格在 2030 萬之間，比例占到總量的 60%以上 ,可見是主要購買力的承受范 圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的 宛城 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2021 年第四季度 宛城區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)，比上季度上漲了 點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為 2021 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 宛城 區(qū)住宅價(jià)格指數(shù) ： 表 21 宛城區(qū)住宅價(jià)格 WanChengOu housing prices 世家小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 6 季度 宛城 區(qū)指數(shù) 2021 第一 季度 2021 第二 季度 2021 第三 季度 2021 第四 季度 2021 第一 季度 2021 年第一 季度 建設(shè)東路 路沿線樓盤銷售均價(jià)在 2200 元 /平方米左右，且銷售情況良好究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓 盤有充足的消費(fèi)群體 ——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者。 從市場(chǎng)現(xiàn)狀看， 建設(shè)東 路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前 南陽 市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2021 年上半年 南陽 完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長 %， 施工面積達(dá)到 萬平方米。 而 2021 年總投資額為 億元，同比增長 %。其中住宅投資 億元，同比增長 %，占總投資的75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 億元，占總投資的 %.從銷售投資比率來看， 09 年銷售額只占到投資額的 %， 10 年 預(yù)計(jì)將 上升到 60%，在 2021 年，全市銷預(yù)售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長 %；總銷售額為 億元，同比增長 %，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國家 對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。 價(jià)格預(yù)測(cè) 據(jù)調(diào)查，今年 南陽 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與 2021 年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) 南陽市房價(jià)繼續(xù)走高。今年 南陽 市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 南陽 市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致 南陽 市商品房價(jià)格 將 出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。今年市房價(jià)升幅在 10%左右，其中 經(jīng)濟(jì) 適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有 五 ： 1） 在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成 “扎堆 ”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。 2） 需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來看，有 %的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 7 款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。 3） 購買力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少 “持幣觀望 ”者的加入，銀行按揭到位，國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價(jià)上漲。 4） 住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。 5） 競(jìng)爭(zhēng)激烈， 對(duì)于南陽這樣規(guī)模的三線、甚至是四線城市來講，國家相關(guān)的房地產(chǎn)政策以及全國房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)對(duì)其發(fā)展影響并不是最重要的，影響南陽本地房地產(chǎn)發(fā)展最重要的因素是市場(chǎng)本身的供給、需求和價(jià) 格之間的關(guān)系。南陽商品房主要靠本地購買，自住為主，炒房、投資客戶總量稀少，而前兩年連續(xù)拉高的房價(jià)已 經(jīng) 使本地市場(chǎng)出現(xiàn)了購買力短期被透支的跡象。同時(shí)，盡管不能把所有的城市一概而論，但所謂的房價(jià)拐點(diǎn)說法，已經(jīng)波及并影響到本地市民的購買熱情。市民即便有購買意向，也是更愿意持幣觀望 要么期待政策方面的嚴(yán)格調(diào)控，要 么期待本地市場(chǎng)樓盤增多，從更激烈的房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中有所收獲。 競(jìng)爭(zhēng)力分析 從去年開始到現(xiàn)在，我市已開工銷售和將要立項(xiàng)、開工的房產(chǎn)項(xiàng)目的確增加了很多，2021 年投放量將會(huì)更大，市場(chǎng)上有 8—12 個(gè)項(xiàng)目在同 時(shí)銷售，總投放量 預(yù)計(jì) 將超過 70 萬平方米，這就造成了市場(chǎng)供應(yīng)充足 、消費(fèi)需求不足、 影響價(jià)格攀升 激烈競(jìng)爭(zhēng)不可避免。所以 09 年市場(chǎng)的需求增長速度要慢于房地產(chǎn)的投放量，這樣就造成了客戶的選擇范圍更廣，選擇條件更加苛刻。給我們銷售帶來很大的困難。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必影響房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度，緩慢的價(jià)格上漲也會(huì)使本來就不多的投資客戶轉(zhuǎn)向選擇其它的投資行為，造成結(jié)構(gòu)性的客戶群流失。 而周邊地段由于 南陽 近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為 此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 1） 該居民小區(qū)主要居住對(duì)象為周邊高校院所的知識(shí)分子以及其他知識(shí)層次較高，家世家小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 8 庭收 入較好的市民家庭。由于他們 ： 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對(duì)來說比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊 張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境。 對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大 . 2） 通貨膨脹的防護(hù)能力：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響 ，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。 3） 房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目推廣主題 1） 以本案的景觀和綠化、以及對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的注重，營造本案的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)和適宜居住的特點(diǎn)； 2） 以本案的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合適宜的價(jià)位，突出本案的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)； 3） 以突出小面積、大戶型這一先進(jìn)的戶型設(shè)計(jì)理念為特點(diǎn)，并凸顯其在降低單套總價(jià)、