【文章內(nèi)容簡介】 廣場的開業(yè)、銀貿(mào)商廈的存在及三峽廣場的修建，沙坪壩區(qū)的商業(yè)人流方向仍然沒有根本的變化，僅略向三峽廣場偏移而已。但沙重百前的步行街入口廣場，仍是相當大的人流匯聚點。 金沙國際位于沙重百的正對面，是在老沙百司的原址上修建的，是沙坪壩區(qū)的絕對核心商業(yè)地段。在 96 年以前， 40 多年的時間里沙坪壩百貨公司（沙百司）是區(qū) 內(nèi)唯一的大型商家，沙百司在沙坪壩區(qū)居民中的美譽度非常之高，因此老沙坪壩區(qū)的人對這塊地有著非常深厚的感情。本項目與工行、建行沙坪壩區(qū)分理處一墻之隔，旁邊是重慶大飯店、嘉多利大酒樓等，下面的臨街鋪面是一排銀行超市。因此從地域地段來分析，三峽廣場建成后，盡管沙坪壩區(qū)的商業(yè)人流方向會有改變，但本項目位置與沙重百相互聯(lián)系，因此仍是沙坪壩區(qū)商業(yè)的絕對核心位置。 沙坪壩區(qū)中心商圈重心分析 三峽廣場修建以后，北京華聯(lián)即將入駐華宇廣場，連同新世紀百貨、銀貿(mào)商廈、華夏銀座一起將與包括現(xiàn)在的沙重百、明日百貨、立洋百貨、以及 本項目爭做誰是沙坪壩區(qū)核心商業(yè)的絕對核心位置。在這場爭奪中，本項目所在區(qū)域優(yōu)勢非常明顯，這是由于本項目所在區(qū)域經(jīng)過很多年的積累，在老百姓的心理已經(jīng)形成了一種潛在的思維定勢。這從沙重百這幾年的銷售額可以得到印證。 五、沙坪壩區(qū)中心商圈商業(yè)布局趨勢分析與商業(yè)前景判斷 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 目前在沙坪壩區(qū)中心商業(yè)區(qū)域已經(jīng)布點的商業(yè)企業(yè)有沙重百、上海明日廣場、立洋百貨、新世紀百貨、好又多超市、欣陽百貨、山城平價超市、協(xié)亨通訊、賽博數(shù)碼廣場等；餐飲業(yè)中的快餐有麥當勞、肯德基、德克士、鄉(xiāng)村雞及中餐的陶然居、維也納等；火鍋的德莊、麥香園等名店 入住。進入沙坪壩區(qū)的銀行有工行、建行、中行、農(nóng)行、招行、興業(yè)銀行、浦東發(fā)展銀行、光大銀行、重慶市商業(yè)銀行、華夏銀行等。即將進入沙坪壩區(qū)的商業(yè)企業(yè)有北京華聯(lián)、南亞家具廣場等。 目前進入的商家與即將進入的商家，除好又多與欣陽百貨、家樂福、南亞家具廣場不是分布在步行街與三峽廣場附近外，其余全在該區(qū)域內(nèi)。而它們又以兩個組團的形式分布在兩大塊中。其中麥當勞、肯德基、沙重百、明日百貨和立洋百貨集中在雙巷子街的上面部分，而新世紀百貨、賽博數(shù)碼廣場及即將開業(yè)的北京華聯(lián)集中在三峽廣場附近區(qū)域。其余的好又多分布在沙正街，家樂福 分布在漢渝路，南亞家具廣場分布在小新街。 從以上的事例可以看出，沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局已經(jīng)基本完成，其商業(yè)格局也已經(jīng)基本固定，即是以三峽廣場與華宇廣場為核心的沙坪壩區(qū)商業(yè)新中心與以沙重百、明日百貨、麥當勞、肯德基為中心的老的商業(yè)中心的兩大組團式商業(yè)格局。 入住與即將入住沙坪壩區(qū)的商業(yè)均為知名的大型商業(yè)企業(yè)，其經(jīng)營業(yè)態(tài)種類完善、齊備，從超市到服飾、數(shù)碼、通訊、家電等行業(yè)均有名店設(shè)置在這里。在沙坪壩區(qū)主城區(qū)只剩最后三塊有一定規(guī)模的商業(yè)用地。而這三塊用地以本項目的位置為最好，也可以這樣說，本項目是沙坪壩區(qū)最后一個在商 業(yè)核心地段的用地。在今后的若干年內(nèi)，沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局將不會發(fā)生比較大的企業(yè) ()，大量的管理資料下載 變化。除非商業(yè)企業(yè)之間的洗牌發(fā)生，否則沙坪壩區(qū)將沿襲現(xiàn)行體系，最多在其中再補充一定的新鮮物業(yè)種類。 去年新世紀百貨超市店入住沙坪壩區(qū)，今年好又多進入沙坪壩區(qū)，沙坪壩區(qū)商業(yè)企業(yè)之間的營業(yè)額不降反升，這說明沙坪壩區(qū)的消費潛力并未被真正挖掘出來，商業(yè)企業(yè)尚還有真正的營銷空間可供開拓。只要各項目之間定位不重疊，沙坪壩區(qū)完全有能力消化掉更多的商品。因此沙坪壩區(qū)商業(yè)前景與預(yù)期商業(yè)前景是非常樂觀的。 商場名稱 詳細地址 經(jīng)營面積 （平方米） 樓 層數(shù) （層） 單層經(jīng)營面積 （平方米） 業(yè)態(tài) 沙重百 三角碑轉(zhuǎn)盤旁 9072 7 1276 大型百貨（全市連鎖） 明日百貨 恒鑫大廈裙樓 8100 3 1700 大型百貨 沙百司 名人廣場旁 6800 5 1300 大型百貨 好又多超市 欣陽廣場 6000 1 6000 大型超市（全國連鎖） 欣陽百貨 欣陽廣場 9000 3 3000 大型百貨 家樂福 華夏銀座 5000 3 1700 大型超市（全國連鎖） 北京華聯(lián) 華宇廣場 40000 1 40000 大型百貨（全國連鎖） 金誠廣場 沙重百旁 7500 4 1870 服裝、服飾（分零經(jīng)營） 立洋百貨 立海大廈 12000 6 2000 大型百貨（全國連鎖） 國美商場 小龍坎 219 路車站旁 4071 3 1357 專營家電（全國連鎖） 山城超市 漢渝路 3000 左右 2 超市（全市連鎖） 新世紀百貨 融信大廈 12000 3 大型百貨、超市（全市連鎖） 南亞家具 沙龍廣場 約 萬 4 約 7000 家具、家居裝飾（全市連鎖） 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 第二部分 金沙國際項目商業(yè)特征 一、基本經(jīng)濟技術(shù)指標 項目概況 金沙國際位于沙坪壩區(qū)中心商業(yè)區(qū)，原沙百司舊址。由于前身是沙百司，在沙區(qū)居民中有較強的影響力和認可度。項目用地面積 3400 平方米，占地面積1887 平方米，總建筑面積 56085 平方米。其中：項目裙樓部分共 12 層，建筑面積 23345 平方米；地上部分共 8 層（共計 ㎡）、地下 4 層（共計 ㎡）。車位數(shù)量充足，合計 113 個。（★ 數(shù)據(jù)來源于項目測繪報告書） 地理位置 金沙國 際位于沙坪壩小新街 74 號，緊鄰三角碑主轉(zhuǎn)盤旁，座落在沙坪壩區(qū)商貿(mào)中心區(qū)內(nèi)，周邊商貿(mào)購物、經(jīng)濟金融、信息機構(gòu)、餐飲娛樂、商務(wù)辦公氛圍濃厚，是沙坪壩區(qū)核心的黃金口岸。 相關(guān)配置 金沙國際建筑規(guī)劃：負四層為設(shè)備用房，負二層負三層為車庫，負一層是可由街面直接進入的超市， 1 層至 8 層為商業(yè)用房。塔樓部分為精品商務(wù)公寓，將成為沙坪壩區(qū)寫字樓的又一代表性樓盤。 整棟大廈配有 5 臺高速垂直電梯， 1 至 8 層商業(yè)裙房每層配有兩部自動扶梯，專業(yè)物業(yè)管理公司提供高標準酒店式的物業(yè)管理服務(wù)。 項目商業(yè)部分基本技術(shù)經(jīng)濟指標 本項目 商業(yè)裙樓采用大開間全框架結(jié)構(gòu)，柱距均勻，為商業(yè)賣場提供經(jīng)濟靈活的布局。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 標準單層面積 負一層： 平方米（建筑外邊框面積，下同）； 平街層： 平方米（其中包含商業(yè)門面面積 平方米）； 2—— 7 層：共計 平方米，每層單層約為 2000 平方米。 第 8 層： 平方米 （★ 數(shù)據(jù)來源于項目測繪報告書） 層高 負一層： 米； 首 層： 5 米； 標準層： 米。 商業(yè)部分硬件設(shè)施配套 扶梯 從 1 層至 8 層，每層設(shè)有兩部自動扶梯，保證人流通行無阻。 車位 2 層與 3 層為車庫，面積在 5200 平方米左右，可泊車近 120 輛，能夠充分滿足大廈需要。 衛(wèi)生間 每層設(shè)男女衛(wèi)生間。 二、本項目商業(yè)特征之 SWOT 分析 優(yōu)勢 劣勢 3 2 地段成熟 1 地理位置優(yōu)勢突出， 7 6 項目建筑宏偉、布局合理。企業(yè) ()，大量的管理資料下載 裙樓建筑主體柱距均勻， 5 周邊銀行、郵局、餐飲、辦公、賓館等市政配套齊全 4 現(xiàn)階段裙樓主體已經(jīng)完成 項目工程進度較快， 14 13 不12 項目單層進深較大， 11 易于形成大型賣場氛圍 10 不 9 項目單層面積小， 8 為商業(yè)賣場提供了經(jīng)濟靈活的布局 形成大開間形式， 20 19 利于商業(yè)縱向空間感的營造 18 不 17 務(wù)于主樓部分， 16 且主要服 15 垂直電梯數(shù)量較少， 易于賣場內(nèi)人流引導(dǎo) 28 27 不 26 當會產(chǎn)生壓抑感， 25 修飾不 24 準層空高為 米， 23 標 22 準層消費壓力增大 21 使得標 平街層可營業(yè)面積最小， 利于賣場建設(shè) 機會點 威脅 32 31 有充分的消費購買能力 30 由院校學(xué)生消費人群， 29 周邊常住和流動人口眾多 35 34 靈活變化、有效組合的銷售策略將為項目優(yōu)質(zhì)的運作創(chuàng) 造良好的保障 33 屬于人氣的聚集地 交通條件好， 38 37 新興商業(yè)業(yè)態(tài)容易被進行“克隆”競爭 36 現(xiàn)階段片區(qū)內(nèi)整體商業(yè)物業(yè)的空置量大， 特色化、專業(yè)性商業(yè)市場是中心區(qū)域內(nèi)所欠缺的空白點 40 沖擊影響較大 39 質(zhì)化競爭相當激烈， 項目周邊商業(yè)物業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營同 三、綜合評析 總體狀態(tài) 金沙國際所處的區(qū)域位置是整個沙坪壩區(qū)的商業(yè)中心位置； 區(qū)域內(nèi)有眾多主力商業(yè)點，傳統(tǒng)模式占主流，而且其經(jīng)營狀況良好； 區(qū)域內(nèi)部分商業(yè)賣場環(huán)境缺乏縱深度，即臨街的生意好，卻有大量商業(yè)場地空置； 本項目評析 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 根據(jù)金沙國際所處的地緣優(yōu)勢，金沙國際極有可能與沙重百、金城廣場、明日百貨、立洋商場、嘉多利廣場形成沙坪壩中心商業(yè)區(qū) 500 米黃金走廊，并成為黃金走廊最大的特色化、專業(yè)性商業(yè)中心。 項目的可營業(yè)商業(yè)總面積為 平方米（由車庫 平方米、負 1層至地上第八層 平方米組成），占整個項目總建筑面積（ 56000 平方米）比例為 %。（其中：車庫和商場分別的比例為 %和 %）（★數(shù)據(jù)來源于項目測繪報告書） 本項目商場面積超過整體總面積的 30%，是適宜做為引導(dǎo)性商業(yè)業(yè) 態(tài)。 引導(dǎo)性商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營可考慮由物業(yè)發(fā)展公司自行經(jīng)營，業(yè)主受益的“返租”方式，使業(yè)主、住戶受益。同時，增強了規(guī)范性引導(dǎo)，與項目整體氛圍合拍。 項目商業(yè)建議表 指標 10%以下 10%～～ 20% 20%～～ 30% 30%以上 商業(yè)業(yè)態(tài) 輔導(dǎo)型 輔助型 常規(guī) 超常規(guī)、引導(dǎo)型 基本說明 建筑形態(tài)是以個體門面或者攤販為主，主要提供消費者日常普通