【文章內(nèi)容簡介】 廣場的開業(yè)、銀貿(mào)商廈的存在及三峽廣場的修建，沙坪壩區(qū)的商業(yè)人流方向仍然沒有根本的變化，僅略向三峽廣場偏移而已。但沙重百前的步行街入口廣場，仍是相當(dāng)大的人流匯聚點(diǎn)。 金沙國際位于沙重百的正對面，是在老沙百司的原址上修建的，是沙坪壩區(qū)的絕對核心商業(yè)地段。在 96 年以前， 40 多年的時(shí)間里沙坪壩百貨公司（沙百司）是區(qū) 內(nèi)唯一的大型商家，沙百司在沙坪壩區(qū)居民中的美譽(yù)度非常之高，因此老沙坪壩區(qū)的人對這塊地有著非常深厚的感情。本項(xiàng)目與工行、建行沙坪壩區(qū)分理處一墻之隔，旁邊是重慶大飯店、嘉多利大酒樓等，下面的臨街鋪面是一排銀行超市。因此從地域地段來分析，三峽廣場建成后，盡管沙坪壩區(qū)的商業(yè)人流方向會有改變，但本項(xiàng)目位置與沙重百相互聯(lián)系，因此仍是沙坪壩區(qū)商業(yè)的絕對核心位置。 沙坪壩區(qū)中心商圈重心分析 三峽廣場修建以后，北京華聯(lián)即將入駐華宇廣場，連同新世紀(jì)百貨、銀貿(mào)商廈、華夏銀座一起將與包括現(xiàn)在的沙重百、明日百貨、立洋百貨、以及 本項(xiàng)目爭做誰是沙坪壩區(qū)核心商業(yè)的絕對核心位置。在這場爭奪中，本項(xiàng)目所在區(qū)域優(yōu)勢非常明顯，這是由于本項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)過很多年的積累，在老百姓的心理已經(jīng)形成了一種潛在的思維定勢。這從沙重百這幾年的銷售額可以得到印證。 五、沙坪壩區(qū)中心商圈商業(yè)布局趨勢分析與商業(yè)前景判斷 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 目前在沙坪壩區(qū)中心商業(yè)區(qū)域已經(jīng)布點(diǎn)的商業(yè)企業(yè)有沙重百、上海明日廣場、立洋百貨、新世紀(jì)百貨、好又多超市、欣陽百貨、山城平價(jià)超市、協(xié)亨通訊、賽博數(shù)碼廣場等；餐飲業(yè)中的快餐有麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、鄉(xiāng)村雞及中餐的陶然居、維也納等；火鍋的德莊、麥香園等名店 入住。進(jìn)入沙坪壩區(qū)的銀行有工行、建行、中行、農(nóng)行、招行、興業(yè)銀行、浦東發(fā)展銀行、光大銀行、重慶市商業(yè)銀行、華夏銀行等。即將進(jìn)入沙坪壩區(qū)的商業(yè)企業(yè)有北京華聯(lián)、南亞家具廣場等。 目前進(jìn)入的商家與即將進(jìn)入的商家，除好又多與欣陽百貨、家樂福、南亞家具廣場不是分布在步行街與三峽廣場附近外，其余全在該區(qū)域內(nèi)。而它們又以兩個(gè)組團(tuán)的形式分布在兩大塊中。其中麥當(dāng)勞、肯德基、沙重百、明日百貨和立洋百貨集中在雙巷子街的上面部分，而新世紀(jì)百貨、賽博數(shù)碼廣場及即將開業(yè)的北京華聯(lián)集中在三峽廣場附近區(qū)域。其余的好又多分布在沙正街，家樂福 分布在漢渝路，南亞家具廣場分布在小新街。 從以上的事例可以看出，沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局已經(jīng)基本完成，其商業(yè)格局也已經(jīng)基本固定，即是以三峽廣場與華宇廣場為核心的沙坪壩區(qū)商業(yè)新中心與以沙重百、明日百貨、麥當(dāng)勞、肯德基為中心的老的商業(yè)中心的兩大組團(tuán)式商業(yè)格局。 入住與即將入住沙坪壩區(qū)的商業(yè)均為知名的大型商業(yè)企業(yè)，其經(jīng)營業(yè)態(tài)種類完善、齊備，從超市到服飾、數(shù)碼、通訊、家電等行業(yè)均有名店設(shè)置在這里。在沙坪壩區(qū)主城區(qū)只剩最后三塊有一定規(guī)模的商業(yè)用地。而這三塊用地以本項(xiàng)目的位置為最好，也可以這樣說，本項(xiàng)目是沙坪壩區(qū)最后一個(gè)在商 業(yè)核心地段的用地。在今后的若干年內(nèi)，沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局將不會發(fā)生比較大的企業(yè) ()，大量的管理資料下載 變化。除非商業(yè)企業(yè)之間的洗牌發(fā)生，否則沙坪壩區(qū)將沿襲現(xiàn)行體系，最多在其中再補(bǔ)充一定的新鮮物業(yè)種類。 去年新世紀(jì)百貨超市店入住沙坪壩區(qū)，今年好又多進(jìn)入沙坪壩區(qū)，沙坪壩區(qū)商業(yè)企業(yè)之間的營業(yè)額不降反升，這說明沙坪壩區(qū)的消費(fèi)潛力并未被真正挖掘出來，商業(yè)企業(yè)尚還有真正的營銷空間可供開拓。只要各項(xiàng)目之間定位不重疊，沙坪壩區(qū)完全有能力消化掉更多的商品。因此沙坪壩區(qū)商業(yè)前景與預(yù)期商業(yè)前景是非常樂觀的。 商場名稱 詳細(xì)地址 經(jīng)營面積 （平方米） 樓 層數(shù) （層） 單層經(jīng)營面積 （平方米） 業(yè)態(tài) 沙重百 三角碑轉(zhuǎn)盤旁 9072 7 1276 大型百貨（全市連鎖） 明日百貨 恒鑫大廈裙樓 8100 3 1700 大型百貨 沙百司 名人廣場旁 6800 5 1300 大型百貨 好又多超市 欣陽廣場 6000 1 6000 大型超市（全國連鎖） 欣陽百貨 欣陽廣場 9000 3 3000 大型百貨 家樂福 華夏銀座 5000 3 1700 大型超市（全國連鎖） 北京華聯(lián) 華宇廣場 40000 1 40000 大型百貨（全國連鎖） 金誠廣場 沙重百旁 7500 4 1870 服裝、服飾（分零經(jīng)營） 立洋百貨 立海大廈 12000 6 2000 大型百貨（全國連鎖） 國美商場 小龍坎 219 路車站旁 4071 3 1357 專營家電（全國連鎖） 山城超市 漢渝路 3000 左右 2 超市（全市連鎖） 新世紀(jì)百貨 融信大廈 12000 3 大型百貨、超市（全市連鎖） 南亞家具 沙龍廣場 約 萬 4 約 7000 家具、家居裝飾（全市連鎖） 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 第二部分 金沙國際項(xiàng)目商業(yè)特征 一、基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目概況 金沙國際位于沙坪壩區(qū)中心商業(yè)區(qū)，原沙百司舊址。由于前身是沙百司，在沙區(qū)居民中有較強(qiáng)的影響力和認(rèn)可度。項(xiàng)目用地面積 3400 平方米，占地面積1887 平方米，總建筑面積 56085 平方米。其中：項(xiàng)目裙樓部分共 12 層，建筑面積 23345 平方米；地上部分共 8 層（共計(jì) ㎡）、地下 4 層（共計(jì) ㎡）。車位數(shù)量充足，合計(jì) 113 個(gè)。（★ 數(shù)據(jù)來源于項(xiàng)目測繪報(bào)告書） 地理位置 金沙國 際位于沙坪壩小新街 74 號，緊鄰三角碑主轉(zhuǎn)盤旁，座落在沙坪壩區(qū)商貿(mào)中心區(qū)內(nèi)，周邊商貿(mào)購物、經(jīng)濟(jì)金融、信息機(jī)構(gòu)、餐飲娛樂、商務(wù)辦公氛圍濃厚，是沙坪壩區(qū)核心的黃金口岸。 相關(guān)配置 金沙國際建筑規(guī)劃：負(fù)四層為設(shè)備用房，負(fù)二層負(fù)三層為車庫，負(fù)一層是可由街面直接進(jìn)入的超市， 1 層至 8 層為商業(yè)用房。塔樓部分為精品商務(wù)公寓，將成為沙坪壩區(qū)寫字樓的又一代表性樓盤。 整棟大廈配有 5 臺高速垂直電梯， 1 至 8 層商業(yè)裙房每層配有兩部自動扶梯，專業(yè)物業(yè)管理公司提供高標(biāo)準(zhǔn)酒店式的物業(yè)管理服務(wù)。 項(xiàng)目商業(yè)部分基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目 商業(yè)裙樓采用大開間全框架結(jié)構(gòu)，柱距均勻，為商業(yè)賣場提供經(jīng)濟(jì)靈活的布局。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 標(biāo)準(zhǔn)單層面積 負(fù)一層： 平方米（建筑外邊框面積，下同）； 平街層： 平方米（其中包含商業(yè)門面面積 平方米）； 2—— 7 層：共計(jì) 平方米，每層單層約為 2000 平方米。 第 8 層： 平方米 （★ 數(shù)據(jù)來源于項(xiàng)目測繪報(bào)告書） 層高 負(fù)一層： 米； 首 層： 5 米； 標(biāo)準(zhǔn)層： 米。 商業(yè)部分硬件設(shè)施配套 扶梯 從 1 層至 8 層，每層設(shè)有兩部自動扶梯，保證人流通行無阻。 車位 2 層與 3 層為車庫，面積在 5200 平方米左右，可泊車近 120 輛，能夠充分滿足大廈需要。 衛(wèi)生間 每層設(shè)男女衛(wèi)生間。 二、本項(xiàng)目商業(yè)特征之 SWOT 分析 優(yōu)勢 劣勢 3 2 地段成熟 1 地理位置優(yōu)勢突出， 7 6 項(xiàng)目建筑宏偉、布局合理。企業(yè) ()，大量的管理資料下載 裙樓建筑主體柱距均勻， 5 周邊銀行、郵局、餐飲、辦公、賓館等市政配套齊全 4 現(xiàn)階段裙樓主體已經(jīng)完成 項(xiàng)目工程進(jìn)度較快， 14 13 不12 項(xiàng)目單層進(jìn)深較大， 11 易于形成大型賣場氛圍 10 不 9 項(xiàng)目單層面積小， 8 為商業(yè)賣場提供了經(jīng)濟(jì)靈活的布局 形成大開間形式， 20 19 利于商業(yè)縱向空間感的營造 18 不 17 務(wù)于主樓部分， 16 且主要服 15 垂直電梯數(shù)量較少， 易于賣場內(nèi)人流引導(dǎo) 28 27 不 26 當(dāng)會產(chǎn)生壓抑感， 25 修飾不 24 準(zhǔn)層空高為 米， 23 標(biāo) 22 準(zhǔn)層消費(fèi)壓力增大 21 使得標(biāo) 平街層可營業(yè)面積最小， 利于賣場建設(shè) 機(jī)會點(diǎn) 威脅 32 31 有充分的消費(fèi)購買能力 30 由院校學(xué)生消費(fèi)人群， 29 周邊常住和流動人口眾多 35 34 靈活變化、有效組合的銷售策略將為項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)的運(yùn)作創(chuàng) 造良好的保障 33 屬于人氣的聚集地 交通條件好， 38 37 新興商業(yè)業(yè)態(tài)容易被進(jìn)行“克隆”競爭 36 現(xiàn)階段片區(qū)內(nèi)整體商業(yè)物業(yè)的空置量大， 特色化、專業(yè)性商業(yè)市場是中心區(qū)域內(nèi)所欠缺的空白點(diǎn) 40 沖擊影響較大 39 質(zhì)化競爭相當(dāng)激烈， 項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營同 三、綜合評析 總體狀態(tài) 金沙國際所處的區(qū)域位置是整個(gè)沙坪壩區(qū)的商業(yè)中心位置； 區(qū)域內(nèi)有眾多主力商業(yè)點(diǎn)，傳統(tǒng)模式占主流，而且其經(jīng)營狀況良好； 區(qū)域內(nèi)部分商業(yè)賣場環(huán)境缺乏縱深度，即臨街的生意好，卻有大量商業(yè)場地空置； 本項(xiàng)目評析 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 根據(jù)金沙國際所處的地緣優(yōu)勢，金沙國際極有可能與沙重百、金城廣場、明日百貨、立洋商場、嘉多利廣場形成沙坪壩中心商業(yè)區(qū) 500 米黃金走廊，并成為黃金走廊最大的特色化、專業(yè)性商業(yè)中心。 項(xiàng)目的可營業(yè)商業(yè)總面積為 平方米（由車庫 平方米、負(fù) 1層至地上第八層 平方米組成），占整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積（ 56000 平方米）比例為 %。（其中：車庫和商場分別的比例為 %和 %）（★數(shù)據(jù)來源于項(xiàng)目測繪報(bào)告書） 本項(xiàng)目商場面積超過整體總面積的 30%，是適宜做為引導(dǎo)性商業(yè)業(yè) 態(tài)。 引導(dǎo)性商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營可考慮由物業(yè)發(fā)展公司自行經(jīng)營，業(yè)主受益的“返租”方式，使業(yè)主、住戶受益。同時(shí)，增強(qiáng)了規(guī)范性引導(dǎo)，與項(xiàng)目整體氛圍合拍。 項(xiàng)目商業(yè)建議表 指標(biāo) 10%以下 10%～～ 20% 20%～～ 30% 30%以上 商業(yè)業(yè)態(tài) 輔導(dǎo)型 輔助型 常規(guī) 超常規(guī)、引導(dǎo)型 基本說明 建筑形態(tài)是以個(gè)體門面或者攤販為主，主要提供消費(fèi)者日常普通