【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房可以租到6500，老外一家人住； 始終覺得這個(gè)地方是墳地，心里有點(diǎn)顧忌。有些做生意的人就喜歡選這樣的地方住，自己不是太喜歡，所以后來(lái)還是租出去了； 對(duì)項(xiàng)目的小戶型單位感興趣，認(rèn)為還是可以買來(lái)投資， 預(yù)期價(jià)格28000元/平米 左右，覺得超過3萬(wàn)就太嚇人了；,——淘金板塊客戶描摹 ④,客戶,關(guān)鍵詞： 高干子女、老淘金、外地人,韓太太 50歲，外地人，現(xiàn)住麓景路的廣東省物資局宿舍，78平米三房，高干子女，家里的兄弟姐妹都已定居香港。丁克家庭，喜歡與先生一起周游世界，但對(duì)投資房產(chǎn)不感興趣 之前住連新路，房子太老了，搬來(lái)淘金這邊； 每天早上都會(huì)去麓湖散步，覺得麓湖太美了，現(xiàn)在最舍不得搬走的原因就是這里離麓湖近，走路20分鐘就能到； 經(jīng)常去友誼商店的超市，10幾年都習(xí)慣了； 覺得環(huán)市東淘金周邊還是很高端的，寫字樓商務(wù)的價(jià)值是沒落了，但高端商業(yè)的價(jià)值沒有改變。很多朋友沒在淘金住了，還是習(xí)慣回來(lái)購(gòu)物。友誼商店一打折，周邊就大塞車； 喜歡淘金居住的環(huán)境，早上起來(lái)都有很多鳥在叫；,附近的一家外國(guó)人，從結(jié)婚到生孩子，都在淘金完成，覺得外國(guó)人租房子一樣有居家氛圍、生活氛圍的考慮和要求，像中環(huán)廣場(chǎng)、正佳東方國(guó)際那樣的酒店式公寓是提供不了這個(gè)感覺的； 有朋友是中山醫(yī)退休的牙科醫(yī)生，最近在御東和府買了兩套房子，之前是在麗江花園住，始終還是覺得不方便，又搬回來(lái)老城區(qū)住。買兩套隔壁的，自己住1套，女兒住1套，小孫子的學(xué)位也有了； 鄰居剛搬來(lái)一對(duì)年輕夫婦，有個(gè)小孩，早期買了番禺的房子，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲起來(lái)了，孩子也到了上小學(xué)的年紀(jì)，就把番禺的房子賣了，在淘金買了套二手的學(xué)位房，方便小孩讀書。,——淘金板塊客戶描摹 ⑤,客戶,關(guān)鍵詞： 廣州本地人、中環(huán)廣場(chǎng)公寓業(yè)主,陳 女士 45歲，廣州本地人，保利中環(huán)廣場(chǎng)公寓業(yè)主 廣州本地人，熟悉淘金，當(dāng)年還在淘金家園2期下了定金，最后因?yàn)槭琼敇菦]有買，另外也覺得出入只有一條淘金東路，不是太方便； 覺得項(xiàng)目靠近鐵路，離永福比較近，不算是真正意義上的淘金了，用廣州話來(lái)說，有點(diǎn)不三不四、不上不下的，自己不會(huì)住在這里； 總體來(lái)說覺得地段還是可以，不愁賣的地方； 買來(lái)投資更傾向于中環(huán)公寓這種，認(rèn)為地段更好，認(rèn)可度更高； 預(yù)期價(jià)格在28000元/平米左右；,——淘金板塊客戶描摹 ⑥,客戶,關(guān)鍵詞： 廣州本地人、中環(huán)廣場(chǎng)公寓業(yè)主,夏 小姐 30歲，外地人，保利中環(huán)廣場(chǎng)公寓、保利中匯廣場(chǎng)業(yè)主 知道項(xiàng)目的位置，有朋友住淘金家園，來(lái)過這邊； 表示自己限購(gòu)了，目前只會(huì)考慮商業(yè)物業(yè)，不考慮住宅； 覺得離鐵路近，會(huì)有噪音的影響； 周邊沒有大型的超市，好又多只是中型的； 道路條件不大好，經(jīng)常擁堵； 如果臨近變電站，會(huì)比較在意輻射的問題，自己不會(huì)買； 投資的話還是考慮像中環(huán)、中匯這種物業(yè)；,——淘金板塊客戶描摹 ⑦,客戶,關(guān)鍵詞： 熟悉淘金過去歷史、地產(chǎn)人士,羅守坤總（世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)高層） 50歲，外地人，90年代初與2002年居住在淘金，對(duì)淘金有一定認(rèn)識(shí)和了解 當(dāng)年的環(huán)市東和淘金，離廣州火車站很近，很多的香港人都從這里進(jìn)入廣州開展對(duì)外貿(mào)易 淘金有一種濃厚的世俗味道，草根的文化，經(jīng)?？梢钥匆姶┩闲⒋骱艽值慕痦?xiàng)鏈去喝早茶的廣州人； 淘金作為新老交接的地方，一方面是頂尖的財(cái)富人群在此聚集，另一方面又是草根的文化盛行 廣州是多中心的城市，現(xiàn)在的中心轉(zhuǎn)移到天河北、珠江新城，也不代表著環(huán)市東的衰弱； 當(dāng)時(shí)有個(gè)很有意思的現(xiàn)象，有錢人戴著很粗的金項(xiàng)鏈逛熙熙攘攘的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，馬路對(duì)面就是哈根達(dá)斯的店面口，排了很長(zhǎng)的隊(duì)伍； 荔灣西關(guān)的文化，對(duì)廣州人來(lái)說太遙遠(yuǎn)了，不像淘金這么鮮活； 可以說淘金就是小香港，草根和西式的雜糅，最大的特點(diǎn)就是“很廣州”，自己人的天下。崇尚財(cái)富，卻過普通人的生活。講究吃，不講究穿。不顯山露水的。,——淘金板塊客戶描摹 ⑧,客戶,關(guān)鍵詞： 外籍人士、淘金板塊租客,MR.Duncan 國(guó)籍：加拿大 人種：白人 年齡：45左右 行業(yè)：貿(mào)易 目前住址：淘金路，約80㎡兩房，月租3500元 訪談地點(diǎn)：好世界廣場(chǎng)星巴克 客戶經(jīng)典語(yǔ)錄： 廣州是個(gè)好地方，但是廣州政府很傻，辦個(gè)事情要跑好多地方，這不是抑制投資發(fā)展嗎？ 環(huán)市東很方便，什么都有，氛圍也好，而且10多年早就習(xí)慣了。并且寫字樓租金不高，成本能夠控制。 沒有太多好的地方居住，房子也太舊了，而且租金也不便宜。老房子的服務(wù)基本沒有。 平時(shí)喜歡做飯，雖然周邊很多中國(guó)菜很不錯(cuò)，但太油膩。我是素食主義者，不過我喜歡中國(guó)人做魚的方法。 經(jīng)常到處跑，做貿(mào)易的必須要這樣。所以有個(gè)舒服的房子很重要。如果有更好的我當(dāng)然愿意出更高價(jià)。,愛：便利、習(xí)慣、氛圍 恨：房子舊、服務(wù)缺,圖片為人物形象示意,——淘金板塊客戶描摹 ⑨,客戶,關(guān)鍵詞： 外籍人士、淘金板塊租客,MR.Antony 國(guó)籍：美國(guó) 人種：白人 年齡：33 行業(yè)：貿(mào)易 目前住址：好世界公寓，約50㎡單身公寓，月租4000元 訪談地點(diǎn)：電子大廈絲絨酒吧 客戶經(jīng)典語(yǔ)錄： 我喜歡這個(gè)地方，外面交通便利，生活和工作都很方便，并且附近有很多酒吧，我們都喜歡出來(lái)交朋友。 本來(lái)想去珠江新城，我覺得那里挺好，但是離我工作的地方太遠(yuǎn)了，那樣不方便，并且也沒這里熱鬧。希望環(huán)市東也有那樣新的房子。 現(xiàn)在我住的地方還不錯(cuò)，最起碼干凈方便。 平時(shí)我家里比較亂?希望有人經(jīng)常幫我打掃和收拾。像紐約很多很舊的老公寓，房子都很好，重要的是樓下有個(gè)老太太經(jīng)常噓寒問暖，讓你感覺很溫暖。 租金要看房子本身如何，如果真的很好，那貴一點(diǎn)也無(wú)所謂。,圖片為人物形象示意,愛：便利、習(xí)慣、氛圍 恨：房子舊、服務(wù)缺,——淘金板塊客戶描摹 ⑩,客戶,關(guān)鍵詞： 外籍人士、淘金板塊租客,MRs.Taylor 國(guó)籍：美國(guó) 人種：白人 年齡：35左右 行業(yè)：家庭主婦 目前住址：德安居，約40㎡單身公寓，月租3000元 訪談地點(diǎn)：建設(shè)三馬路 客戶經(jīng)典語(yǔ)錄： 我跟隨丈夫到這，他經(jīng)常很忙，我負(fù)責(zé)家里的事情。 這里的環(huán)境很好，繁華中又挺寧?kù)o。周圍的人都是住得很久的人，都還挺友善。 我們支付這樣的房租還是比較輕松的，就是房子小了點(diǎn)，所以平時(shí)都不喜歡呆在家，都在外面瞎逛。 當(dāng)然希望有更好的房子！最好就這附近，希望很溫馨，并且很放心。 現(xiàn)在想換個(gè)兩房的，這樣丈夫平時(shí)工作也有個(gè)獨(dú)立空間。,愛：便利、習(xí)慣、氛圍 恨：房子舊、服務(wù)缺,圖片為人物形象示意,老外對(duì)環(huán)市東的,愛與恨,他們是這樣一群人： 從事貿(mào)易行業(yè)為主，經(jīng)常出沒在環(huán)市東周圍，寫字樓也在附近，租金也不高。周邊辦事方便，生活便利，氛圍很好。喜歡這里的環(huán)境，喜歡這里綠樹成蔭的街道，喜歡這里氛圍很好的酒吧。環(huán)市東對(duì)他們來(lái)說繁華中帶著寧?kù)o和祥和，這里是他們事業(yè)的聚集地，也是他們生活的重心。 他們生活規(guī)律，但也單調(diào)。喜歡泡吧，因?yàn)樵谀抢锬苷J(rèn)識(shí)很多朋友。廣州對(duì)于他們來(lái)說是異鄉(xiāng)，但是在環(huán)市東他們覺得比廣州任何地方都像家鄉(xiāng)，因?yàn)橛泻芏喔约阂粯拥娜嗽谶@里生活，就連吃飯也能吃到家鄉(xiāng)的美食。 他們目前普遍居住在周邊的房子里面，但是對(duì)房子有太多的不滿，倒是租金都能接受。經(jīng)常尋找更好的房子未果，希望能有更完美的房子出現(xiàn)。 他們收入普遍較高，房子租金對(duì)他們來(lái)說不是問題，關(guān)鍵是要有高品質(zhì)的房子以及貼身的服務(wù)，這樣能讓他們感覺更加寧?kù)o和便利。 對(duì)于廣州人來(lái)說，老外們是一群高收入人群，賣東西給他們都恨不得賣得更貴。租房子也不例外，并且對(duì)這些老外比較放心，因?yàn)樗麄兺ǔ６寄馨逊孔颖ｐB(yǎng)得很好。,訪談小結(jié),對(duì)項(xiàng)目區(qū)域及本體價(jià)值的認(rèn)知,普遍認(rèn)為—— 項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)肯定是地段，毗鄰麗柏廣場(chǎng)花園酒店，是比較高檔、有身份感的地方； 老城區(qū)已經(jīng)沒有什么地塊可以開發(fā)，項(xiàng)目的稀缺性和升值潛力被認(rèn)可； 區(qū)域內(nèi)多是90年代的單位宿舍，有高品質(zhì)住宅的需求； 區(qū)域內(nèi)外籍租賃需求旺盛，租金收益可觀； 周邊生活配套成熟、帶名校學(xué)位，人的素質(zhì)較高； 少數(shù)認(rèn)為—— 項(xiàng)目不屬于真正的淘金，位置有點(diǎn)不上不下； 老殯儀館的所在，心理上有顧忌，不會(huì)自己??；,訪談小結(jié),對(duì)項(xiàng)目周邊不利環(huán)境因素的看法,普遍認(rèn)為—— 變電站：很多的小區(qū)都有，不可避免。要用一些射線不易穿透的材質(zhì)包起來(lái)，一方面減少輻射對(duì)人體的影響，另一方面，買了這么貴的房子，肯定要讓親戚朋友來(lái)看看，主人肯定不會(huì)告訴朋友也不希望外人知道這是變電站； 垃圾站：隱藏得比較好，管理也還可以，影響不大； 鐵路沿線的噪音：現(xiàn)在的科技已經(jīng)很發(fā)達(dá)，在建材的選擇上已經(jīng)有成熟的應(yīng)對(duì)噪音措施，可以通過安裝隔音玻璃減少噪音； 烈士公墓：現(xiàn)在的商業(yè)和人氣都已經(jīng)很旺了，更多從正面去接受它，覺得是都市里面難得的綠地； 如果價(jià)格很合算，即使在變電站旁邊，還是會(huì)購(gòu)買，但不一定拿來(lái)自??； 少數(shù)認(rèn)為—— 變電站旁邊，再便宜也不買； 交通擁堵、烈士公墓的影響，不會(huì)購(gòu)買；,訪談小結(jié),對(duì)項(xiàng)目投資收益及外籍租賃的看法,普遍認(rèn)為—— 投資收益很高，愿意投資：除了將淘金板塊內(nèi)現(xiàn)有的物業(yè)出租以外，仍然有意向在區(qū)域內(nèi)再次投資小戶型物業(yè)，看好投資收益和稀缺性帶來(lái)的升值前景； 外籍租賃需求旺盛，租金承受力強(qiáng)：認(rèn)為區(qū)域內(nèi)不論是外籍的個(gè)人租賃需求還是以家庭為單位的租賃需求都比較旺盛，而且租金的承受能力較強(qiáng)，也比較注重對(duì)物業(yè)的保養(yǎng)和維護(hù)； 少數(shù)認(rèn)為—— 投資型物業(yè)更愿意選擇中心地帶的、臨近交通干道的公寓物業(yè)；,訪談小結(jié),項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的幾個(gè)努力方向,普遍認(rèn)為—— 注重性價(jià)比的物業(yè)管理服務(wù)：希望提升物業(yè)管理服務(wù)水平，但也要兼顧性價(jià)比，物管費(fèi)不宜超過3.5元/平米，沒必要向酒店式公寓看齊，還是要居家過日子的； 突出車位充足的賣點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)車位緊缺，如果能突出車位充足的賣點(diǎn)，將是一大優(yōu)勢(shì)； 注重小區(qū)內(nèi)環(huán)境特別是公共休閑空間的打造：喜歡社區(qū)內(nèi)多一些綠化，有小孩活動(dòng)的空間，有可以散步休閑的去處；,訪談小結(jié),項(xiàng)目可以鎖定的幾種客戶需求,一房、兩房戶型 學(xué)位房； 面向中高端個(gè)人租賃、升值考慮的投資購(gòu)買； 三房、四房戶型 有老城區(qū)居住情結(jié)的改善居?。?學(xué)位房： 面向外籍租賃的投資購(gòu)買：,第3部分 項(xiàng)目分析與解讀,沿著城市人文的脈絡(luò),價(jià)值體系解析 視角一：項(xiàng)目本體視角 視角二：區(qū)域價(jià)值視角,價(jià)值反思：項(xiàng)目在片區(qū)市場(chǎng)中如何占位？如何重新審視項(xiàng)目的價(jià)值？,地段,本項(xiàng)目位于越秀區(qū)——淘金板塊，地處成熟商圈、享完善配套，片區(qū)生活氛圍濃厚。作為淘金板塊僅剩的幾塊未開發(fā)地塊之一，更加凸顯項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地段價(jià)值。,環(huán)市東淘金板塊東側(cè)、稀貴地段,本項(xiàng)目坐標(biāo)： 位于淘金商業(yè)圈內(nèi) 北望白云山 南靠黃花崗公園 西臨花園酒店、友誼商店、白云賓館 東望中信廣場(chǎng),交通,項(xiàng)目緊鄰淘金、區(qū)莊雙地鐵站，北可接內(nèi)環(huán)，南接先烈中路、東風(fēng)東路等城市主干道與廣州其他區(qū)域交通聯(lián)系便利，距天河體育中心僅5分鐘車程。項(xiàng)目5分鐘至公