【文章內容簡介】 品（商業(yè)）定位建議 根據本案商業(yè)部分的控規(guī)指 標，結合項目目前周邊環(huán)境和所在區(qū)域的經濟發(fā)展，我們認為： 1． 本案商業(yè)地塊屬于臨街，通達性和可視性都較強，適合開發(fā)集中購物中心。 2． 項目商業(yè)潛力較大，但短時間內不能收效，需要等待區(qū)域經濟的進一步發(fā)展和區(qū)域內消費能力的提升； 3． 地塊位置在老的居住區(qū)內，且商業(yè)與住宅部分隔離，周邊被舊社區(qū)所包圍，會影響項目整體品質，無商務氛圍，不適合辦公； 4． 需要很精細的業(yè)態(tài)組合，鮮明的商業(yè)主題，來吸引客源，提升商業(yè)品質，在 8 新開路日趨成熟的商業(yè)氛圍中脫穎而出。 5． 提供消費者高檔次的商業(yè)精品，引進有競爭力的產品線，提倡品牌消費概念，提高項目品 質，加大項目升值空間，挖掘投資潛力，從而帶動整個項目的銷售。 綜上所述，我們認為項目運作“酒店公寓 +集中商業(yè)”有一定的可行性。 第二部分 新開路可研報告 一、基本概況 1．天津市總體概況 1． 1 地理位置 天津市位于北緯 38 度 34 分至 40 度 15 分，東經 116 度 43 分至 118 度 04 分之間，地處太平洋西岸環(huán)渤海灣邊的華北平原東北部，海河流域下游，東臨渤海，北依燕山， 與首都北京毗鄰，東、西、南分別與河北省的唐山、承德、廊坊、滄州地區(qū)接壤。 從市中心區(qū)向西北行 137 公里即達 到中國的首都北京。天津處于國際時區(qū)的東八區(qū)。 天津總面積 萬平方公里。南北長 189 公里，東西寬 117 公里。其中市轄區(qū)面積 平方公里，市轄縣面積 平方公里；陸地面積 平方公里，水域面積 平方公里。 9 1． 2 人口 統(tǒng)計 20xx 年本市的常住人口為 1043 萬人，與 20xx 年第五次人口普查相比，五年來增加了 萬人，平均每年增加 萬人，年均增長率 % 。其中，五年來外來常住人口年均增長率 %，占五年來常住人口增量的 %，是全市人口快速提 升的主要因素，反映出隨著本市綜合經濟實力的進一步增強和經濟建設的快速增長，正在愈來愈多地吸引著外來人口到本市投資、經商、務工和居住。 20xx 年全市常住人口為 1043 萬人，戶籍人口 萬人 。 全市常住人口中，共有家庭戶 萬戶，平均每個家庭戶的人口為 人；集體戶人口為 萬人。 20xx 年末分區(qū)縣的總人口 名稱 數量 名稱 數量 和平區(qū) 萬人 東麗區(qū) 萬人 河東區(qū) 萬人 西青區(qū) 萬人 河西區(qū) 萬人 津南區(qū) 萬人 南開區(qū) 萬人 北辰區(qū) 萬人 河北區(qū) 萬人 武清區(qū) 萬人 10 紅橋區(qū) 萬人 寶坻區(qū) 萬人 1． 3 行政區(qū)域 天津現轄 15 個區(qū) 3 個縣。其中， 6 個市區(qū)（和平區(qū)、河東區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)）， 6 個環(huán)城區(qū)（東麗區(qū)、西青區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)和寶坻區(qū)）， 3 個濱海區(qū)（塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)）。 3 個市轄縣（寧河縣、靜?？h、薊縣）。 1． 4 經濟 20xx 全年實現全市生產總值（ GDP） 億元，按可比價格計算比上年增長 %。全市人均 生產總值達到 35457 元，約合 4328 美元，增長 %。 其中 GDP 比重： 20xx 年，第一產業(yè)完成增加值 億元， 同比 增長 %。第二產業(yè)完成增加值 億元， 同比 增長 %。第三產業(yè)完成增加值 億元， 同比增長 %。三次產業(yè)對經濟增長的貢獻率分別為 %、 %和 %。三次產業(yè)結構由 20xx 年的 ： ： 變化為 20xx 年的 3： 56： 41。 20xx 年全市財政收入突破 700 億元，達到 億元，按可比口徑計算比上年增長%。工 業(yè)完成增加值 億元，增長 %。其中，規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 億元，增長 %，完成工業(yè)總產值 億元，增長 %。 完成 全社會固定資產投資 億元，增長 %。其中房地產業(yè)完成投資 億元，增長 %。農業(yè)總產值完成 億元，比上年增長 %。外貿進出口總值 億美元，增長 %。其中出口 億美元，增長 %，進口 億美元，增長 %，實現貿易順差 億美元。新批外商投資企業(yè) 1309 家，增長 %；全市直接利用外資合同金額 11 億美元，增長 %；實際到位 億美元，增長 %。 外商獨資企業(yè)成為直接利用外資的主要形式，全年實際到位 億美元，占全市的比重達到 %。社會消費品零售總額完成 億元，增長 %。全年城市居民消費價格指數為 ，漲幅比上年回落 個點。 其中 居住類價格上漲 %，比上年上升 個百分點 。 20xx 年 全年城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動報酬 23929 元，增長 %。城市居民人均可支配收入 12639 元，增長 %。農村居民人均純收入 7202 元，增長 %。居民生活水平繼續(xù)提升。 20xx 年城市居民人均消費性支出 9653 元，增長 %。其中衣著、醫(yī)療保健和交通通訊支出分別增長了 %、 %和 %。農村居民人均生活消費支出 3590 元，增長 %，其中衣著、交通通訊支出分別增長 %和 %。 綜述： ? 天津已形成電子工業(yè)、機械工業(yè)、化學工業(yè)、冶金工業(yè)以及現代醫(yī)藥和新能源等六大支柱產業(yè)。天津的金融、商貿等第三產業(yè)日益發(fā)達。 ? 天津經濟整體發(fā)展增長勢頭較為迅猛，同比增長幅度達到 %，同 時城市居民人均可支配收入增長 %。 ? 外商投資、合同金額比例逐漸加大，同比增長達到 %，可見，外商對天津經濟發(fā)展的心理預期非常高漲。 ? 城市居民消費價格指數為 ，漲幅比上年回落 個點。 但 居住類價格上漲%，比上年上升 個百分點 。可見，天津的房地產在平穩(wěn)中有所上升，發(fā)展勢頭良好。 12 2．河東區(qū)總體概況 2． 1 地理位置 河東區(qū)位于天津市區(qū)東部，因地處海河東岸而得名。東以萬新村沙柳北路、雙東路、月牙河為界與東麗區(qū)相臨；西、南以海河為界分別與和平區(qū)、河西區(qū)隔河相望；北以京山鐵路、真理道為界 與河北區(qū)接壤。東西長 10 公里，南北寬 6 公里。河東區(qū)距塘沽新港 公里，距天津機場 公里，距首都北京 120 公里。面積近 40 平方公里。 2． 2 人口 常住人口 62 萬人，轄 19 個街， 316 個居民區(qū)。 2． 3 自然條件 河東區(qū)是天津市中心市區(qū)之一，是天津的發(fā)源地之一，是市區(qū)連接濱海新區(qū)的前沿，是實現天津市經濟中心戰(zhàn)略東移的要地。 海河水系是天津市工農業(yè)生產和人民生活的水源河道。河東區(qū)正處在海河東岸，有其優(yōu)越的地理優(yōu)勢。 2． 4 文化產業(yè) 全國三大媽祖廟宇之一的天妃宮遺址、清朝末年的北洋機械局、北洋武備學堂、北洋水師學堂、周公祠都始建于河東區(qū)。中國近代啟蒙思想家、教育家嚴復也曾在河東區(qū)度過他最光輝的那段時光。這些都是河東區(qū)富含商機的寶貴資源。 13 2． 5 河東規(guī)劃 天津河東區(qū) “十一五 ”發(fā)展規(guī)劃 中強調努力 構建服務業(yè)發(fā)展的 “五三三 ”格局 和 建設 “兩園和若干個工業(yè)小區(qū) ”。 五 ”，就是天津中心商務區(qū)（ CBD）、大直沽 “洋務溯源 ”旅游觀光區(qū)、天鋼國際會議展覽中心區(qū)、新開路嘉華商業(yè)聚集區(qū)、濱海大道物流集散區(qū)等 “五個聚集區(qū) ”。第一個 “三 ”，就是打造 “三條商務樓宇發(fā)展帶 ”，即：規(guī)劃建設十一經路金融發(fā)展帶、衛(wèi)國道商務商貿發(fā)展帶、新開路商務商貿 發(fā)展帶等 “三條商務樓宇發(fā)展帶 ”。第二個 “三 ”，就是著力培育和發(fā)展三大類服務業(yè)態(tài)。第一類是重點發(fā)展為制造業(yè)配套的生產性服務業(yè)；第二類是大力培育關聯度大的新興服務業(yè)；第三類是全面提升滿足群眾生活需求的傳統(tǒng)服務業(yè)等三大類服務業(yè)態(tài)。 “兩園 ”即：金地物流工業(yè)園和現代工業(yè)園。 “若干個工業(yè)小區(qū) ”即：圍繞加工制造業(yè)為濱海新區(qū)配套服務，重點建設以電子信息、生物工程、機械制造、包裝材料、紡織和食品加工等功能各異的二號橋、天鋼、春華等工業(yè)小區(qū)、樓宇工業(yè)園。 綜述： ? 河東區(qū)是天津城市發(fā)展的起源，是老城區(qū)。區(qū)域地位優(yōu)勢明顯。 ? 在整 個天津經濟東移的發(fā)展戰(zhàn)略中，河東區(qū)是連接濱海新區(qū)和天津市中心的戰(zhàn)略要地，該區(qū)域的發(fā)展將受到城市中心板塊和濱海區(qū)域板塊的帶動，形成“張力”效用。 ? 河東區(qū)擁有大量的旅游資源和文化產業(yè)，具有旅游產業(yè)開發(fā)、投資的先天優(yōu)勢。對于區(qū)域房地產發(fā)展有助推作用。 ? 作為老一代的商務區(qū)域，天津市政府將對其進行大規(guī)模的改造工作。要把其打造成以服務業(yè)（商業(yè)，旅游業(yè)、會展等）和輕工業(yè)為主的新一代商業(yè)商務區(qū)。政府的此 14 次運作，勢必會促使該區(qū)域的居住人口的增加，而區(qū)域內人氣的上揚將會促使商氣和財氣的大幅提升。 二、天津房地產市場分析 1．天 津歷年市區(qū)土地出讓面積（實際成交） 單位：公頃 市區(qū)出讓面積05001000市區(qū)出讓面積市區(qū)出讓面積 180 180 126 206 640 680 140 811992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 從上圖可以明顯看出， 20xx 年 — 20xx 年是天津土地交易高峰期，而從 20xx 年以后，土地交易量明顯下降，原因主要是國家宏觀政策的調整導致。因此，可以看出，目前天津土地交易屬于政府部門嚴格控制階段。 2． 20xx 年 20xx 年中旬開工及竣工面積走勢圖 05001000150020xx25003000施工面積新開工面積復工面積 竣工面積20xx(16)20xx20xx20xx 施工面積 新開工面積 復工面積 竣工面積 20xx(16) 20xx 15 20xx 20xx 1950 無數據 無數據 832 從上表可以看出， 20xx 年 6 月的 施 工面積基本上與 20xx 年 相差不大 ，其中復工面積就達到 20xx 年的二倍，這 種現象是 與 20xx 年國家金融政策出臺導致部分開發(fā)項目不能如期開工有很大的關系。 依此類推， 20xx 年的未進行開復工的土地將集中在 20xx 年運作，因此可以 預計 20xx 年的施工面積比 20xx 年仍將有一定上浮。 3． 20xx 年 20xx 年中旬開工（復工）面積量和投資額度 20xx 年天津房地產投資額為 億元，比 20xx 年同期增長 ％；住宅投資額為 億元，比 20xx 年增長 ％；經濟適用房投資額為 億元，比 20xx 年同期下降 ％。房地產施工面積為 萬平方米，比上年同期增長 ％；新開工面積為 萬平米，比上年同期增長 ％；竣工面積為 萬平方米，比上年同期增長 ％。 20xx 年 1－ 7 月天津房地產開發(fā)投資額為 億元，同比增長 ％；住宅開發(fā)投資額為 億元，同比增長 ％；經濟適用房開發(fā)投資額為 億元，同比下降％。 20xx 年 1－ 6 月天津房地產施工面積為 萬平方米，同比增長 ％；新開工面積為 萬平方米，同比增長 ％；竣工面積為 萬平方米，同比增長 ％。 綜述： 16 綜上可見，天津房地產市場仍處于上揚態(tài)勢，不過發(fā)展勢頭（同比增長幅度）有所減緩（這主要是受到近期宏觀政策調控的 影響）。對于未來天津房地產市場來說，仍將處于一個長期發(fā)展的時期。 預計 20xx 年的 施 工面積將有一定程度的上浮，短期內可能會出現集中入市的現象，市場競爭壓力將會加劇。 天津房地產投資額度逐年遞增 20%以上，可見開發(fā)商對天津房地產有著很高的心理預期，對天津充滿了自信。預測未來天津房地產市場將是全國各大開發(fā)商角逐之地，競爭激烈是不言而喻的。 通過對天津 20xx 年 — 20xx 年的房地產投資與房地產住宅開發(fā)投資額度的比較，發(fā)現在總的投資額里，住宅開發(fā)的投資額度占到了一半以上，可見天津目前的房地產熱度還是在住宅開發(fā)方面。 可以預見，未來天津住宅類市場的競爭非常激烈。激烈競爭的后果就是導致開發(fā)商拿地會出現“天價”。所以，未來住宅類用地的土地價格將會有一個上揚。 17 4．價格走勢 近幾年天津房地產銷售價格走勢0100020xx3000400050006000元/平米銷售均價銷售均價 3350 4132 493320xx年 20xx年 200 6年 10月 天津房地產的價格在整個房地產市場走勢和市場剛性需求等影響下，均價從 04 年的3350 元 /平米至 06 年 10 月份一路上升到 4933 元 /平米。上揚勢頭強勁。 5．商品房成交情況（ 20xx年 7 月 — 20xx年 6 月） 2 0 0 5 . 7 2 0 0 6 . 6 天津各月商品房成交情況統(tǒng)計0100020xx3000400050006000元/平米020406080100120萬平米平均價格成交面積平均價格 4091 4095 4385 4880 4958 4925 4905 5085 5007 5090 5150 4964成交面積 7 9 . 1 8 0 . 8 8 1 . 5 9 6 . 7 8 8 . 9 9 7 . 7 90 4 7 . 9 8 0 . 3 9 4 . 7 102 1032005 年200