【正文】 ............................................ 29 項目規(guī)控的要點 ......................................................................................................................................... 29 五、市場分析預測及項目定位研究 ............................ 29 市場供給與可比項目 ................................................................................................................................ 29 市場供給分析 ....................................................................................................................................... 29 周邊項目分析 ....................................................................................................................................... 32 本案（普通住宅）與周邊項目價格比較 ...................................................................................... 40 商業(yè)部分的研究 .................................................................................................................................. 42 項目 SWOT分析 ..................................................................................................................................... 51 市場需求與目標客戶 ................................................................................................................................ 52 ................................................................................................................................................. 52 ............................................................................................................................................ 54 3．住宅部分客戶群深化分析 ................................................................................................................... 57 住宅部分產(chǎn)品定位與建議 ....................................................................................................................... 61 ...................................................................................................................... 61 ........................................................................................................................................ 64 ........................................................................................................................................ 64 ............................................................................................................................... 65 ........................................................................................................................................ 65 ： ...................................................................................................................... 65 “70％ 90平米”政策對本項目的影響 ............................................................................................... 66 銷售策略建議 ......................................................................................................................................... 66 公寓部分產(chǎn)品定位與建議 ....................................................................................................................... 67 周邊公寓戶型比例 ................................................................................................................................ 67 公寓戶型配比建議 ................................................................................................................................ 68 建筑立面建議 ......................................................................................................................................... 69 部分配套建議 ......................................................................................................................................... 69 產(chǎn)品優(yōu)化建議 ......................................................................................................................................... 69 商業(yè)部分建議 .............................................................................................................................................. 71 商業(yè)規(guī)劃設想 ......................................................................................................................................... 71 商業(yè)平面形式和業(yè)態(tài)布置 ................................................................................................................... 72 產(chǎn)品優(yōu)化建議 ......................................................................................................................................... 73 4 第一部分 報告摘要 一、前言 天津房產(chǎn)市場在二十世紀九十年代起步后，發(fā)展至今已成為中國房產(chǎn)市場的一塊新熱點，市場開發(fā)力度不斷加大，未來的開發(fā)將向規(guī)模化、集團化發(fā)展。 6 項目規(guī)控的要點 ? 可用地 面積： 50939 平方米 ? 總建筑面積： 156000 平方米； ? 居住建筑面積： 1220xx 平方米； （其中住宅 118000 平方米，公建 4000 平方米） ? 商業(yè)建筑面積： 34000 平方米； （其中住宅 16000 平方米，商業(yè) 18000 平方米） ? 住宅容積率： ? 商業(yè)容積率 ： ； 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： ? 該地塊處于天津市內(nèi)環(huán)中心區(qū)，屬河東區(qū)核心地塊，地段優(yōu)勢不可復制。 ? 地塊處于天津市中心區(qū)，且周圍形成的商業(yè)氛圍，將會影響一部分有追求宜居心理的人群。 全市常住人口中，共有家庭戶 萬戶，平均每個家庭戶的人口為 人；集體戶人口為 萬人。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值完成 億元，比上年增長 %。天津的金融、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)日益發(fā)達。中國近代啟蒙思想家、教育家嚴復也曾在河東區(qū)度過他最光輝的那段時光。政府的此 14 次運作，勢必會促使該區(qū)域的居住人口的增加，而區(qū)域內(nèi)人氣的上揚將會促使商氣和財氣的大幅提升。激烈競爭的后果就是導致開發(fā)商拿地會出現(xiàn)“天價”。 目前來看，天津高檔房供大于求，而中低檔房供不應求。 宗地現(xiàn)狀 北京 藍圖房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 新開路項目可行性研究報告 25 ? 地塊西至新開路、南至華龍道、北面和東面為規(guī)劃路。 （ 3）新開路板塊供給量 新開路 板 塊 位于河東區(qū)， 東至王串場一號路，西至京山鐵路、海河，南至十一經(jīng)路、衛(wèi)國道，北至獅子林大街、金鐘河大街，本 板 塊 是河東區(qū)的 繁華地段，商業(yè)氣氛較為濃厚。其中，海河新天地的高檔住宅部分 —— 遠洋天地，占地面積約 11 萬平米，建筑面積約 23 萬平米，共有建筑 22 幢，分割為東西南北以及中心區(qū) 5 個部分。 衛(wèi)生間： 衛(wèi)生間防水采用 JS 復合防水。 電表： 一戶一表。 ? 銷售狀況 一期面市后，偏小戶型接受度較高，河東區(qū)域內(nèi)地緣性客戶偏多，占 60%左右。通過此設計保證了每戶 3面采光，通風效果良好，并且考慮到了每戶均能最大限度的享受到良好的視野和社區(qū)的景觀。 采暖： 地熱供暖，地板采暖 (衛(wèi)生間采用散熱器供暖 )；地埋管采用 PERT 管材。 對講系統(tǒng)： 戶內(nèi)安裝可視對講終端。 綜合上述資料可以看出，周邊可比樓盤均以中高檔人群為目標客戶，且銷售狀況均好，驗證了中高檔人群對于此區(qū)域內(nèi)高檔項目有很大需求。 20xx 年 19 月天津商品房預售批準情況 區(qū)縣 批準預售許可證 批準銷售面積 批準銷售套數(shù) 每套平均面積 個數(shù) 平方米 套 平方米 /套 和平區(qū) 4 119926 791 河西區(qū) 23 510119 3170 南開區(qū) 44 935266 7497 紅橋區(qū) 11 245993 2175 河北區(qū) 16 704273 6271 河東區(qū) 22 504357 5659 從上表可以看出 20xx 年 19 月份河東區(qū)住宅市場供給量是 504357 平米，占市內(nèi)六區(qū)總供給量的