【正文】 其中 1 號(hào)和 9 號(hào)樓均價(jià)已達(dá)到 8000 元）、三期預(yù)計(jì) 8500 元 /平米 ? 樓層狀況 ： 共有建筑 22 幢 ，一期共推出 13 幢樓、二期共推出 8 幢樓、三期共推出 1 幢樓。其中，海河新天地的高檔住宅部分 —— 遠(yuǎn)洋天地，占地面積約 11 萬(wàn)平米，建筑面積約 23 萬(wàn)平米，共有建筑 22 幢，分割為東西南北以及中心區(qū) 5 個(gè)部分。 ? 北斗星城位于 河北區(qū)新開(kāi)路與金鐘河大街交口 ，其和海河新天地 — 遠(yuǎn)洋天地針對(duì)的都是中高檔人群，但北斗星城由于區(qū)位原因在平均價(jià)格上比遠(yuǎn)洋天地低 1000 元。隨著該區(qū)域政策的利導(dǎo)，商業(yè)的繁榮及住宅需求的強(qiáng)勁和供應(yīng)量的下滑，預(yù)計(jì)均價(jià)將進(jìn)一步盤(pán)升。 ? 北斗星城自 20xx 年 8 月 8 日開(kāi)盤(pán)以來(lái)銷(xiāo)售良好，目前仍在銷(xiāo)售中；遠(yuǎn)洋新天地二期即將開(kāi)盤(pán)，除此之外無(wú)其他樓盤(pán)銷(xiāo)售信息。 （ 3）新開(kāi)路板塊供給量 新開(kāi)路 板 塊 位于河?xùn)|區(qū)， 東至王串場(chǎng)一號(hào)路，西至京山鐵路、海河，南至十一經(jīng)路、衛(wèi)國(guó)道，北至獅子林大街、金鐘河大街，本 板 塊 是河?xùn)|區(qū)的 繁華地段，商業(yè)氣氛較為濃厚。 20xx 年 1－ 7 月天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為 億元，同比增長(zhǎng) ％；住宅開(kāi)發(fā)投資額為 億元，同比增長(zhǎng) ％；經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資額為 億元，同比下降 ％。 ? 供電：市政電網(wǎng) 。新開(kāi)路區(qū)域內(nèi)無(wú)大型菜市場(chǎng)。 宗地現(xiàn)狀 北京 藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新開(kāi)路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 ? 地塊西至新開(kāi)路、南至華龍道、北面和東面為規(guī)劃路。因此，未來(lái)本區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)量不會(huì)較大。 ? 天津市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步細(xì)分化，住宅消費(fèi)的需求也會(huì)呈現(xiàn)多樣化、個(gè)性化的傾向 ，梯級(jí)消費(fèi)的需求將會(huì)逐漸增多 。不過(guò)整體來(lái)看，天津新盤(pán)市場(chǎng)不僅供應(yīng)規(guī)模較為有限，且整體品質(zhì)并無(wú)大的突破。 目前來(lái)看，天津高檔房供大于求，而中低檔房供不應(yīng)求。同時(shí)，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭 19 有所放緩。 7． 天津房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 未來(lái)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展因該具有 20xx 年的慣性延續(xù)，同時(shí)也應(yīng)該具有一些新的特征。 5．商品房成交情況（ 20xx年 7 月 — 20xx年 6 月） 2 0 0 5 . 7 2 0 0 6 . 6 天津各月商品房成交情況統(tǒng)計(jì)0100020xx3000400050006000元/平米020406080100120萬(wàn)平米平均價(jià)格成交面積平均價(jià)格 4091 4095 4385 4880 4958 4925 4905 5085 5007 5090 5150 4964成交面積 7 9 . 1 8 0 . 8 8 1 . 5 9 6 . 7 8 8 . 9 9 7 . 7 90 4 7 . 9 8 0 . 3 9 4 . 7 102 1032005 年2005 年2005 年2005 年2005 年2005 年2006 年2006 年2006 年2006 年2006 年2006 年 商品房?jī)r(jià)格一路都在上升， 進(jìn)入 06 年，上升輻度變緩， 06 年 9 月商品房?jī)r(jià)格比 05 年同期增長(zhǎng) %， 十五條 等一系列宏觀政策 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了較大影響，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有觀望態(tài)度，成交量在 06 年 2 月份出現(xiàn)明顯下滑，市場(chǎng)進(jìn)入低潮期。激烈競(jìng)爭(zhēng)的后果就是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿地會(huì)出現(xiàn)“天價(jià)”。 天津房地產(chǎn)投資額度逐年遞增 20%以上，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)天津房地產(chǎn)有著很高的心理預(yù)期，對(duì)天津充滿了自信。 20xx 年 1－ 6 月天津房地產(chǎn)施工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％；竣工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 依此類推， 20xx 年的未進(jìn)行開(kāi)復(fù)工的土地將集中在 20xx 年運(yùn)作，因此可以 預(yù)計(jì) 20xx 年的施工面積比 20xx 年仍將有一定上浮。政府的此 14 次運(yùn)作，勢(shì)必會(huì)促使該區(qū)域的居住人口的增加，而區(qū)域內(nèi)人氣的上揚(yáng)將會(huì)促使商氣和財(cái)氣的大幅提升。 ? 河?xùn)|區(qū)擁有大量的旅游資源和文化產(chǎn)業(yè)，具有旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、投資的先天優(yōu)勢(shì)。 “若干個(gè)工業(yè)小區(qū) ”即：圍繞加工制造業(yè)為濱海新區(qū)配套服務(wù)，重點(diǎn)建設(shè)以電子信息、生物工程、機(jī)械制造、包裝材料、紡織和食品加工等功能各異的二號(hào)橋、天鋼、春華等工業(yè)小區(qū)、樓宇工業(yè)園。第一個(gè) “三 ”，就是打造 “三條商務(wù)樓宇發(fā)展帶 ”，即：規(guī)劃建設(shè)十一經(jīng)路金融發(fā)展帶、衛(wèi)國(guó)道商務(wù)商貿(mào)發(fā)展帶、新開(kāi)路商務(wù)商貿(mào) 發(fā)展帶等 “三條商務(wù)樓宇發(fā)展帶 ”。中國(guó)近代啟蒙思想家、教育家嚴(yán)復(fù)也曾在河?xùn)|區(qū)度過(guò)他最光輝的那段時(shí)光。 2． 3 自然條件 河?xùn)|區(qū)是天津市中心市區(qū)之一，是天津的發(fā)源地之一，是市區(qū)連接濱海新區(qū)的前沿，是實(shí)現(xiàn)天津市經(jīng)濟(jì)中心戰(zhàn)略東移的要地。東西長(zhǎng) 10 公里，南北寬 6 公里。 但 居住類價(jià)格上漲%，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn) 。天津的金融、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)日益發(fā)達(dá)。 20xx 年城市居民人均消費(fèi)性支出 9653 元，增長(zhǎng) %。 20xx 年 全年城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動(dòng)報(bào)酬 23929 元，增長(zhǎng) %。 外商獨(dú)資企業(yè)成為直接利用外資的主要形式，全年實(shí)際到位 億美元，占全市的比重達(dá)到 %。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。工 業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元， 同比增長(zhǎng) %。 1． 4 經(jīng)濟(jì) 20xx 全年實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng) %。 全市常住人口中，共有家庭戶 萬(wàn)戶，平均每個(gè)家庭戶的人口為 人；集體戶人口為 萬(wàn)人。其中市轄區(qū)面積 平方公里，市轄縣面積 平方公里；陸地面積 平方公里，水域面積 平方公里。 從市中心區(qū)向西北行 137 公里即達(dá) 到中國(guó)的首都北京。 2． 項(xiàng)目商業(yè)潛力較大，但短時(shí)間內(nèi)不能收效，需要等待區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力的提升； 3． 地塊位置在老的居住區(qū)內(nèi)，且商業(yè)與住宅部分隔離，周邊被舊社區(qū)所包圍，會(huì)影響項(xiàng)目整體品質(zhì)，無(wú)商務(wù)氛圍，不適合辦公； 4． 需要很精細(xì)的業(yè)態(tài)組合，鮮明的商業(yè)主題，來(lái)吸引客源，提升商業(yè)品質(zhì)，在 8 新開(kāi)路日趨成熟的商業(yè)氛圍中脫穎而出。 ? 地塊處于天津市中心區(qū)，且周?chē)纬傻纳虡I(yè)氛圍，將會(huì)影響一部分有追求宜居心理的人群。 ? 部分地鐵線在天津站匯合（ 2 號(hào)線、 3 號(hào)線、 9 號(hào)線），新開(kāi)路距天津站只有一站，未來(lái)交通和轉(zhuǎn)乘都更將方便。 ? 商業(yè)地塊臨街面窄，容積率高，不利于商業(yè)成型。 ? 通過(guò)津?yàn)I大道到達(dá)濱海新區(qū)十分便捷。 6 項(xiàng)目規(guī)控的要點(diǎn) ? 可用地 面積： 50939 平方米 ? 總建筑面積： 156000 平方米； ? 居住建筑面積： 1220xx 平方米； （其中住宅 118000 平方米，公建 4000 平方米） ? 商業(yè)建筑面積： 34000 平方米； （其中住宅 16000 平方米，商業(yè) 18000 平方米） ? 住宅容積率： ? 商業(yè)容積率 ： ； 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)： ? 該地塊處于天津市內(nèi)環(huán)中心區(qū)，屬河?xùn)|區(qū)核心地塊，地段優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。 宗地現(xiàn)狀 ? 地塊西至新開(kāi)路、南至華龍道、北面和東面為規(guī)劃路。 5 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 本 項(xiàng)目所在區(qū)域隸屬于河?xùn)|區(qū)。 天津房產(chǎn)價(jià)格突飛猛進(jìn)，市場(chǎng)產(chǎn)品總價(jià)一再提高，同時(shí)，總體消化狀況卻保持了旺盛態(tài)勢(shì)，這進(jìn)一步證實(shí)了天津市場(chǎng)強(qiáng)盛的需求市場(chǎng)。 1 天津拿地方案 新開(kāi)路 項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 20xx 年 3 月 3 日 2 第一部分 報(bào)告摘要 ..................... 4 一、前言 ................................................... 4 二、項(xiàng)目概況 ............................................... 5 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ......................................................................................................................................................... 5 項(xiàng)目區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位 ................................................................................................................. 5 宗地現(xiàn)狀 ......................................................................................................................................................... 5 項(xiàng)目規(guī)控的要點(diǎn) ........................................................................................................................................... 6 項(xiàng)目 SWOT分析 ............................................................................................................................................ 6 三、產(chǎn)品（商業(yè)）定位建議 ................................... 7 第二部分 新開(kāi)路可研報(bào)告 ................... 8 一、基本概況 ............................................... 8 1．天津市總體概況 ........................................................................................................................................... 8 1． 1 地理位置 ................................................................................................................................................. 8 1． 2 人口統(tǒng)計(jì) ................................................................................................................................................. 9 1． 3 行政區(qū)域 ............................................................................................................................................... 10 1． 4 經(jīng)濟(jì) ....................................................................................................................................................... 10 2．河?xùn)|區(qū)總體概況 ......................................................................................................................................... 12 2． 1 地理位置 ............................................................................................................................................... 12 2． 2 人口 ....................................................................................................................................................... 12 2． 3 自然條件 ......................................................................................