【正文】 萬人，平均每年增加 萬人，年均增長(zhǎng)率 % 。天津處于國際時(shí)區(qū)的東八區(qū)。 5． 提供消費(fèi)者高檔次的商業(yè)精品，引進(jìn)有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品線，提倡品牌消費(fèi)概念，提高項(xiàng)目品 質(zhì)，加大項(xiàng)目升值空間，挖掘投資潛力，從而帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷售。 ? 天津 站今后將是地鐵 9 號(hào)線的換乘點(diǎn)，也會(huì)產(chǎn)生大量的地鐵人流，對(duì) 區(qū)域 內(nèi)樓盤在居住環(huán)境、區(qū)域治安、路面交通方面帶來較大的壓力。 ? 隨著附近住宅及商業(yè)的項(xiàng)目供應(yīng)量的減少，該區(qū)域的產(chǎn)品將越來越緊俏。 機(jī)會(huì)： ? 國家宏觀政策的扶持，天津向國際化都市靠攏，將首先帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展，為該區(qū)域提供高端人群。 ? 地塊所在區(qū)域有 地鐵 2 號(hào)線 停靠 ，地鐵 2 號(hào)線是東西向貫通，可以解決居住者的外向型交通， 即 為居住者向城市外圍區(qū)域出行提供便利。 ? 緊鄰新開路商業(yè)街，配套設(shè)施非常成熟，且有濃厚的商業(yè)氣氛。 ? 商業(yè)和居住地塊被鐵路單身五十五宿舍所間隔開來。 項(xiàng)目西至新開路、南至華龍道、北面和東面為規(guī)劃路。天津目前客源傾向明顯，南部和東南部區(qū)域包括濱海區(qū)域已成為關(guān)注焦點(diǎn)，不過在天 津中心城區(qū)，隨著規(guī)劃與建設(shè)的不斷進(jìn)行，卻呈現(xiàn)出了遍地開花的共同發(fā)展局面。 天津市場(chǎng)價(jià)格由 1999 年到 20xx 年溫和發(fā)展后到目前來看，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開始呈現(xiàn)大幅上升態(tài)勢(shì)，天津南部及中心區(qū)域，市場(chǎng)最高價(jià)格已達(dá)到 8000— 10000 萬元 /M2的高點(diǎn)，同時(shí)天津整體價(jià)格 從 04 年的 3350 元 /平米至 06 年 10 月份一路上升到 4933 元 /平米。上揚(yáng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。同時(shí)河?xùn)|區(qū)目前隨著交通與環(huán)境的提升，加之該區(qū)域的土地供應(yīng)非常有限，房產(chǎn)市場(chǎng)一直較為火熱，未來市場(chǎng)屬于“寸土寸金”之地，發(fā)展?jié)摿薮?。如圖所示： 位置詳圖 項(xiàng)目區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位 該地塊已拆遷完畢，并完成三通一平。 ? 項(xiàng)目西面距天津站 公里，赤峰橋 里，東面距外環(huán)線津漢橋 公里，距天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)不足 10 公里。 ? 周邊諸多老社區(qū)和近年新盤駐入，該區(qū)域已聚集很高的居住人氣。 劣勢(shì)： ? 住宅用地地塊 形狀不規(guī)則 ， 尤其是北端狹窄區(qū)，域 加大了設(shè)計(jì)、利用難度，同時(shí)提高了單位開發(fā)成本。 ? 地塊河 東區(qū)規(guī)劃的 三條商務(wù)樓宇發(fā)展帶 之一，加大商業(yè)發(fā)展前景； 7 ? 規(guī)劃中的 新開路嘉華商業(yè)聚集區(qū) 距項(xiàng)目地塊步行 20 分鐘，增大地塊的商業(yè)潛力； ? 地塊將處于河?xùn)|區(qū)規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)（ CBD）輻射區(qū)域， 和平路商圈均近在咫尺，區(qū)域內(nèi)商務(wù)、商業(yè)氛圍 未來將會(huì)更加 濃厚。 ? 該區(qū)域以小戶型和部分大戶型（遠(yuǎn)洋 天地）為主，且均為高端項(xiàng)目，目前該區(qū)域住宅項(xiàng)目備受關(guān)注，對(duì)本項(xiàng)目入市時(shí)形成更強(qiáng)的市場(chǎng)關(guān)注度具有有利影響。 ? 該區(qū)域目前面臨的拆遷問題將會(huì)影響拿地及后期相關(guān)時(shí)間進(jìn)度安排。 綜上所述，我們認(rèn)為項(xiàng)目運(yùn)作“酒店公寓 +集中商業(yè)”有一定的可行性。 天津總面積 萬平方公里。其中，五年來外來常住人口年均增長(zhǎng)率 %，占五年來常住人口增量的 %，是全市人口快速提 升的主要因素，反映出隨著本市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的進(jìn)一步增強(qiáng)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速增長(zhǎng)，正在愈來愈多地吸引著外來人口到本市投資、經(jīng)商、務(wù)工和居住。其中， 6 個(gè)市區(qū)（和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)）， 6 個(gè)環(huán)城區(qū)（東麗區(qū)、西青區(qū)、津南區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)和寶坻區(qū)）， 3 個(gè)濱海區(qū)（塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)）。 其中 GDP 比重： 20xx 年，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元， 同比 增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 20xx 年的 ： ： 變化為 20xx 年的 3： 56： 41。 完成 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %。其中出口 億美元，增長(zhǎng) %，進(jìn)口 億美元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差 億美元。全年城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 ，漲幅比上年回落 個(gè)點(diǎn)。農(nóng)村居民人均純收入 7202 元，增長(zhǎng) %。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 3590 元，增長(zhǎng) %，其中衣著、交通通訊支出分別增長(zhǎng) %和 %。 ? 外商投資、合同金額比例逐漸加大，同比增長(zhǎng)達(dá)到 %，可見，外商對(duì)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的心理預(yù)期非常高漲。 12 2．河?xùn)|區(qū)總體概況 2． 1 地理位置 河?xùn)|區(qū)位于天津市區(qū)東部，因地處海河?xùn)|岸而得名。面積近 40 平方公里。河?xùn)|區(qū)正處在海河?xùn)|岸，有其優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)。 13 2． 5 河?xùn)|規(guī)劃 天津河?xùn)|區(qū) “十一五 ”發(fā)展規(guī)劃 中強(qiáng)調(diào)努力 構(gòu)建服務(wù)業(yè)發(fā)展的 “五三三 ”格局 和 建設(shè) “兩園和若干個(gè)工業(yè)小區(qū) ”。第一類是重點(diǎn)發(fā)展為制造業(yè)配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；第二類是大力培育關(guān)聯(lián)度大的新興服務(wù)業(yè)；第三類是全面提升滿足群眾生活需求的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)等三大類服務(wù)業(yè)態(tài)。區(qū)域地位優(yōu)勢(shì)明顯。 ? 作為老一代的商務(wù)區(qū)域，天津市政府將對(duì)其進(jìn)行大規(guī)模的改造工作。因此，可以看出，目前天津土地交易屬于政府部門嚴(yán)格控制階段。房地產(chǎn)施工面積為 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng) ％；新開工面積為 萬平米，比上年同期增長(zhǎng) ％；竣工面積為 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng) ％。對(duì)于未來天津房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，仍將處于一個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展的時(shí)期。 通過對(duì)天津 20xx 年 — 20xx 年的房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資額度的比較，發(fā)現(xiàn)在總的投資額里，住宅開發(fā)的投資額度占到了一半以上，可見天津目前的房地產(chǎn)熱度還是在住宅開發(fā)方面。 17 4．價(jià)格走勢(shì) 近幾年天津房地產(chǎn)銷售價(jià)格走勢(shì)0100020xx3000400050006000元/平米銷售均價(jià)銷售均價(jià) 3350 4132 493320xx年 20xx年 200 6年 10月 天津房地產(chǎn)的價(jià)格在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)和市場(chǎng)剛性需求等影響下，均價(jià)從 04 年的3350 元 /平米至 06 年 10 月份一路上升到 4933 元 /平米。 目前來看，在不受各種政策影響下，天津平均房?jī)r(jià)將進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期上漲的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，但漲幅波動(dòng)不大。 20xx 年 — 20xx 年政策出臺(tái)之密集，影響面之廣前所未有。未來發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮蟆Ｒ虼?，中檔房的開發(fā)將切入市場(chǎng)需求要點(diǎn)。 ? 住宅供應(yīng)整體品質(zhì)進(jìn)一步提升，高層產(chǎn)品日益普及?？梢詳嘌?，未來河?xùn)|區(qū)土地供應(yīng)屬于“寸土寸金”的局面。如圖所示： 區(qū)域位置示意圖 北京 藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新開路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 位置詳圖 項(xiàng)目區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位 該地塊已拆遷完畢，并完成三通一平。 ? 拆遷基本完成了，地勢(shì)平坦。 如下圖所示： 天津地鐵規(guī)劃線路 北京 藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新開路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 ? 項(xiàng)目西面距天津站 公里，赤峰橋 里，東面距外環(huán)線津漢橋 公里，距天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)不足 10 公里。房地產(chǎn)施工面積為 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng) ％；新開工面積為 萬平米，比上年同期增長(zhǎng) ％；竣工面積為 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng) ％。 20xx 年 19 月天津商品房預(yù)售批準(zhǔn)情況 區(qū)縣 批準(zhǔn)預(yù)售許可證 批準(zhǔn)銷售面積 批準(zhǔn)銷售套數(shù) 每套平均面積 個(gè)數(shù) 平方米 套 平方米 /套 和平區(qū) 4 119926 791 河西區(qū) 23 510119 3170 南開區(qū) 44 935266 7497 紅橋區(qū) 11 245993 2175 河北區(qū) 16 704273 6271 河?xùn)|區(qū) 22 504357 5659 從上表可以看出 20xx 年 19 月份河?xùn)|區(qū)住宅市場(chǎng)供給量是 504357 平米，占市內(nèi)六區(qū)總供給量的 %。 此板塊的位置如圖藍(lán)色區(qū)域所示： 北京 藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新開路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 新開路板塊示意圖 綜合評(píng)價(jià)： ? 新開路板塊自 20xx 年以來共開發(fā)了 12 個(gè)住宅類項(xiàng)目，住宅類總供給量為 萬平米，其中普通住宅供給量為 萬平米，占總供給量的 %；公寓供給量為 萬平米，占總供給的 %。 （ 4）新開路板塊價(jià)格走勢(shì)分析： ? 成交狀況： 20xx 年 110 月份新開路 板 塊實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù) 1118 套，成交面積達(dá)到 萬平方米， 月均成交面積為 萬平米， 成交均價(jià) 6793 元 /平方米。 ? 海河新天地位于 河?xùn)|區(qū)河?xùn)|內(nèi)環(huán)新開路與華捷道交口 ，椐了解一期已基本售完，二期即將開盤。 綜合上述資料可以看出，周邊可比樓盤均以中高檔人群為目標(biāo)客戶，且銷售狀況均好，驗(yàn)證了中高檔人群對(duì)于此區(qū)域內(nèi)高檔項(xiàng)目有很大需求。公建部分緊鄰新北京 藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新開路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 開路，總占地 萬平米，地上建筑面積為 萬平米，地下建筑面積為 萬平米，公建分為 3 大板塊：北端寫字樓、南端商業(yè)和小區(qū)入口南側(cè)的中間商業(yè)，高層部分主要用于商務(wù)辦公，低層部分可用于購物、餐飲、零售商業(yè)和休閑娛 樂等。 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 室內(nèi)部分 層高： 結(jié)構(gòu)層高為 米。廚房及衛(wèi)生間刮水泥膩?zhàn)?，毛面交活? 對(duì)講系統(tǒng)： 戶內(nèi)安裝可視對(duì)講終端。 室內(nèi)門洞預(yù)留啞口。電梯間高檔地磚地面。 中水： 預(yù)留中水系統(tǒng)（使用依據(jù)天津市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行）。 采暖： 地?zé)峁┡匕宀膳?(衛(wèi)生間采用散熱器供暖 )；地埋管采用 PERT 管材。 電話： 起居室、主臥室預(yù)留電話接口。 ? 外檐部分 主體： 鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度為 度。整體群落疏密結(jié)合、錯(cuò)落有致、伴水而建、綠樹成蔭。通過此設(shè)計(jì)保證了每戶 3面采光，通風(fēng)效果良好，并且考慮到了每戶均能最大限度的享受到良好的視野和社區(qū)的景觀。 因?yàn)樵?20xx年該區(qū)域缺乏成熟大體量居住社區(qū)、 擁有完善的生活配套和便利交通的項(xiàng)目，而遠(yuǎn)洋這樣性價(jià)比高的產(chǎn)品面市時(shí)間及其產(chǎn)品類型、產(chǎn)品檔次正好填補(bǔ)了該時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)空白。 北京 藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新開路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 表 2 價(jià)格修正表 合計(jì) 樓盤硬件 樓盤軟性附加值 功能提升 園林主題 產(chǎn)品可感受價(jià)值 區(qū)位價(jià)值 產(chǎn)品類別 樓盤及開發(fā)商形象 現(xiàn)售價(jià)格 價(jià)格修正 權(quán)重 100% 20% 8% 15% 18% 9% 9% 12% 9% 元 /平方米 元 /平方米 遠(yuǎn)洋天地 9 9 9 9 9 11 10 10 7300 7774 美震時(shí)區(qū) 8 8 6 6 6 10 10 8 6300 8311 萬春。如圖： 海河新天地之遠(yuǎn)洋天地20 06 年1 10 月成交均價(jià)情況`550060006500700075001 2 3 4 5 6 7 8 9 10月份元/平方米成交均價(jià) 本案（普通住宅）與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較 ? 住宅價(jià)格 1（現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格）： 周邊可比項(xiàng)目銷售價(jià)格： 可比項(xiàng)目 遠(yuǎn)洋天地 北斗星城 東尚（城市之星） 現(xiàn)售價(jià)格 7300 6300 6800 從上表可以看出，本區(qū)域與本案有可 比性的項(xiàng)目平均銷售價(jià)格在 7000 元左右，因此，在最保守的情況下，本項(xiàng)目住宅部分入市價(jià)格在 7000 元較為合適。 ? 銷售狀況 一期面市后，偏小戶型接受度較高，河?xùn)|區(qū)域內(nèi)地緣性客戶偏多，占 60%左右。 同時(shí)景觀設(shè)計(jì)也力圖通過教育的手法來提升業(yè)主的生活方式。 ? 空調(diào)機(jī)位： 預(yù)留空調(diào)機(jī)位和冷凝集水管。 安防： 每戶設(shè)置手動(dòng)報(bào)警按鈕及燃?xì)庑孤﹫?bào)警器，首層及頂層設(shè)置門磁、窗磁、紅外探測(cè)器。 電表： 一戶一表。 下水： 采用 UPVC 下水管（采用降噪管材）。 樓棟門 ： 主入口選用可視樓宇對(duì)講中控門。 樓梯間： 樓梯設(shè)鐵藝欄桿、木扶手，首層樓梯間踏步為面磚，二層以上的休息臺(tái)、踏步面層為水泥壓光完成面，設(shè)觸摸延時(shí)吸頂燈，墻面環(huán)保涂料飾面。 衛(wèi)生間： 衛(wèi)生間防水采用 JS 復(fù)合防水。廚房及衛(wèi)生間為毛面交活。 露臺(tái)： 上人屋面，鋪缸磚。 ? 項(xiàng)目位置圖： 河?xùn)|內(nèi)環(huán)新開路與華捷道交口 ? 物業(yè)類別 ： 高尚住宅 ? 建筑類別 ： 高層 ? 裝修狀況 ： 毛坯 ? 占地面積 ： 113000 平方米 ? 總建筑面積 ： 230000 平方米 ? 容積率 ： 北京 藍(lán)圖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 新開路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 ? 綠化率 ： 45% ? 停車位 ： 1:1 ? 投資商 ： 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 開盤時(shí)間 ：一期 20xx112 二期 20xx 年 5三期 20xx 年 3 月 ? 入住時(shí)間 ：一期 20xx123二期 20xx8 ? 銷售均價(jià)：一期 6650 元 /平米、 二期 7200 元 /平米（