【正文】 ............ 32 本案（普通住宅）與周邊項目價格比較 ...................................................................................... 40 商業(yè)部分的研究 .................................................................................................................................. 42 項目 SWOT分析 ..................................................................................................................................... 51 市場需求與目標客戶 ................................................................................................................................ 52 ................................................................................................................................................. 52 ............................................................................................................................................ 54 3．住宅部分客戶群深化分析 ................................................................................................................... 57 住宅部分產品定位與建議 ....................................................................................................................... 61 ...................................................................................................................... 61 ........................................................................................................................................ 64 ........................................................................................................................................ 64 ............................................................................................................................... 65 ........................................................................................................................................ 65 ： ...................................................................................................................... 65 “70％ 90平米”政策對本項目的影響 ............................................................................................... 66 銷售策略建議 ......................................................................................................................................... 66 公寓部分產品定位與建議 ....................................................................................................................... 67 周邊公寓戶型比例 ................................................................................................................................ 67 公寓戶型配比建議 ................................................................................................................................ 68 建筑立面建議 ......................................................................................................................................... 69 部分配套建議 ......................................................................................................................................... 69 產品優(yōu)化建議 ......................................................................................................................................... 69 商業(yè)部分建議 .............................................................................................................................................. 71 商業(yè)規(guī)劃設想 ......................................................................................................................................... 71 商業(yè)平面形式和業(yè)態(tài)布置 ................................................................................................................... 72 產品優(yōu)化建議 ......................................................................................................................................... 73 4 第一部分 報告摘要 一、前言 天津房產市場在二十世紀九十年代起步后，發(fā)展至今已成為中國房產市場的一塊新熱點，市場開發(fā)力度不斷加大，未來的開發(fā)將向規(guī)?；?、集團化發(fā)展。 天津市場價格由 1999 年到 20xx 年溫和發(fā)展后到目前來看，房產市場價格開始呈現大幅上升態(tài)勢，天津南部及中心區(qū)域，市場最高價格已達到 8000— 10000 萬元 /M2的高點，同時天津整體價格 從 04 年的 3350 元 /平米至 06 年 10 月份一路上升到 4933 元 /平米。上揚勢頭強勁。 由此可見，天津房產市場目前已進入了高速發(fā)展時期。 天津房產價格突飛猛進，市場產品總價一再提高，同時，總體消化狀況卻保持了旺盛態(tài)勢，這進一步證實了天津市場強盛的需求市場。天津目前客源傾向明顯，南部和東南部區(qū)域包括濱海區(qū)域已成為關注焦點，不過在天 津中心城區(qū)，隨著規(guī)劃與建設的不斷進行，卻呈現出了遍地開花的共同發(fā)展局面。同時河東區(qū)目前隨著交通與環(huán)境的提升，加之該區(qū)域的土地供應非常有限，房產市場一直較為火熱，未來市場屬于“寸土寸金”之地，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 天津未來發(fā)展是跟隨上海及北京這類國際大都市的整體發(fā)展，建設一個有特色的現代化城市，使天津經濟社會各項事業(yè)實現跨越式發(fā)展，體現中國直轄市的經濟實力和水平，體現北部代表性城市的功能地位，房產市場作為國民經濟發(fā)展的重要組成部分，也將跟上天津的整體發(fā)展腳步，體現出支柱產業(yè)的號召力。 5 二、項目概況 項目簡介 本 項目所在區(qū)域隸屬于河東區(qū)。 項目西至新開路、南至華龍道、北面和東面為規(guī)劃路。如圖所示： 位置詳圖 項目區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位 該地塊已拆遷完畢，并完成三通一平。河東區(qū)政府預規(guī)劃該地區(qū)為住宅用地 38237 平米，商業(yè)用地 12702 平米。 宗地現狀 ? 地塊西至新開路、南至華龍道、北面和東面為規(guī)劃路。 ? 商業(yè)和居住地塊被鐵路單身五十五宿舍所間隔開來。 ? 項目西面距天津站 公里，赤峰橋 里，東面距外環(huán)線津漢橋 公里，距天津濱海國際機場不足 10 公里。 ? 拆遷基本完成，地勢平坦。 6 項目規(guī)控的要點 ? 可用地 面積： 50939 平方米 ? 總建筑面積： 156000 平方米； ? 居住建筑面積： 1220xx 平方米； （其中住宅 118000 平方米，公建 4000 平方米） ? 商業(yè)建筑面積： 34000 平方米； （其中住宅 16000 平方米，商業(yè) 18000 平方米） ? 住宅容積率： ? 商業(yè)容積率 ： ； 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： ? 該地塊處于天津市內環(huán)中心區(qū)，屬河東區(qū)核心地塊，地段優(yōu)勢不可復制。 ? 緊鄰新開路商業(yè)街，配套設施非常成熟，且有濃厚的商業(yè)氣氛。 ? 周邊諸多老社區(qū)和近年新盤駐入，該區(qū)域已聚集很高的居住人氣。 ? 地塊離天津站只有 10 分 鐘車程，且有多條公交線路通過，交通十便利。 ? 通過津濱大道到達濱海新區(qū)十分便捷。 ? 地塊所在區(qū)域有 地鐵 2 號線 停靠 ，地鐵 2 號線是東西向貫通，可以解決居住者的外向型交通， 即 為居住者向城市外圍區(qū)域出行提供便利。 劣勢： ? 住宅用地地塊 形狀不規(guī)則 ， 尤其是北端狹窄區(qū)，域 加大了設計、利用難度，同時提高了單位開發(fā)成本。 ? 緊鄰鐵路、高架橋，有噪音污染，同時影響地塊景觀和視覺效果。 ? 商業(yè)地塊臨街面窄，容積率高，不利于商業(yè)成型。 機會： ? 國家宏觀政策的扶持，天津向國際化都市靠攏，將首先帶動該區(qū)域的發(fā)展，為該區(qū)域提供高端人群。 ? 地塊河 東區(qū)規(guī)劃的 三條商務樓宇發(fā)展帶 之一，加大商業(yè)發(fā)展前景； 7 ? 規(guī)劃中的 新開路嘉華商業(yè)聚集區(qū) 距項目地塊步行 20 分鐘，增大地塊的商業(yè)潛力； ? 地塊將處于河東區(qū)規(guī)劃的中心商務區(qū)（ CBD）輻射區(qū)域， 和平路商圈均近在咫尺，區(qū)域內商務、商業(yè)氛圍 未來將會更加 濃厚。 ? 天津市規(guī)劃的多條地鐵線在未來都將貫通，將縮短河東中心區(qū)與郊區(qū)的距離。 ? 部分地鐵線在天津站匯合（ 2 號線、 3 號線、 9 號線），新開路距天津站只有一站，未來交通和轉乘都更將方便。 ? 隨著附近住宅及商業(yè)的項目供應量的減少，該區(qū)域的產品將越來越緊俏。 ? 該區(qū)域以小戶型和部分大戶型（遠洋 天地）為主，且均為高端項目，目前該區(qū)域住宅項目備受關注，對本項目入市時形成更強的市場關注度具有有利影響。 威脅： ? 周邊在售項目和部分項目的二期（遠洋天地二期），會對本項目形成潛在的競爭。 ? 地塊處于天津市中心區(qū)，且周圍形成的商業(yè)氛圍，將會影響一部分有追求宜居心理的人群。 ? 天津 站今后將是地鐵 9 號線的換乘點，也會產生大量的地鐵人流，對 區(qū)域 內樓盤在居住環(huán)境、區(qū)域治安、路面交通方面帶來較大的壓力。 ? 該區(qū)域目前面臨的拆遷問題將會影響拿地及后期相關時間進度安排。 三、產